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??浙江工業(yè)大學(xué)

??中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬/文

??近期國家層面下發(fā)推進(jìn)商品房銷售制度改革、優(yōu)先推行現(xiàn)房銷售的規(guī)范性文件，這是立足房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化作出的重大革新，旨在更好保障購房者合法權(quán)益、積極回應(yīng)民眾居住品質(zhì)升級訴求、有效防范化解行業(yè)風(fēng)險，具有時代必然性、民生合理性以及推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展等方面的重要意義。

??順應(yīng)市場發(fā)展大勢

??契合存量房時代運(yùn)行邏輯

??過去數(shù)十年我國住房供需缺口大，預(yù)售制度充分發(fā)揮了快速回籠資金、加速住房供給的優(yōu)勢，有效緩解了城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段的住房供給短缺矛盾，適配了行業(yè)高速發(fā)展需求。但當(dāng)前我國住房市場格局已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，存量市場、增量市場供給充足，市場主要矛盾已從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，行業(yè)發(fā)展邏輯徹底重構(gòu)。

??隨著市場環(huán)境深刻轉(zhuǎn)變，傳統(tǒng)商品房預(yù)售模式賴以存續(xù)的發(fā)展土壤逐步弱化，現(xiàn)房銷售的市場接受度持續(xù)攀升。從市場數(shù)據(jù)來看，全國新建商品住房現(xiàn)房銷售比例從2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，今年上半年全國二手房銷售面積占比首次在半年度尺度上超過50%，表明購房者更加關(guān)注“所見即所得”，現(xiàn)房消費(fèi)開始成為市場主流趨勢。國家推進(jìn)現(xiàn)房銷售，是順應(yīng)市場的演化趨勢，適配供求關(guān)系發(fā)生重大變化的時代發(fā)展新邏輯。

??筑牢民生保障底線

??更好守護(hù)購房者合法權(quán)益

??推進(jìn)現(xiàn)房銷售，旨在從根源上破解期房交易存在的信息不對稱與權(quán)益不對等難題，實(shí)現(xiàn)“交錢即交房、所見即所得”，切實(shí)維護(hù)廣大購房者的核心合法權(quán)益。預(yù)售制下購房者依據(jù)沙盤、樣板間決策，間隔兩三年才收房，出現(xiàn)大量因房屋質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套等與宣傳貨不對板的糾紛。預(yù)售制下購房者提前全額支付房款，資金被長期占用，承擔(dān)利息、機(jī)會成本，一旦房企出現(xiàn)資金鏈問題，還可能面臨延期交房甚至爛尾的風(fēng)險，凸顯期房交易下買賣雙方權(quán)利義務(wù)不對等的制度短板。此外，從國際上看，絕大多數(shù)國家，開發(fā)商在房屋竣工交付前，僅能收取少量定金或首付款，絕大部分房款需在房屋交付、產(chǎn)權(quán)交割后才能回款，通過“低首付+強(qiáng)監(jiān)管+后付款”的機(jī)制設(shè)計，將開發(fā)商的回款權(quán)益與房屋交付品質(zhì)、履約能力深度綁定，從機(jī)制上倒逼房企保質(zhì)保量完成建設(shè)交付。我國推進(jìn)現(xiàn)房銷售制度改革，正是補(bǔ)齊現(xiàn)有交易制度短板，通過制度革新消除期房交易的各類隱患，讓購房者直面實(shí)景房源，徹底解決“購房盲盒”問題，從根本上防范質(zhì)量風(fēng)險和交付風(fēng)險，最大化保障消費(fèi)者的知情權(quán)、選擇權(quán)與財產(chǎn)安全。

??倒逼行業(yè)轉(zhuǎn)型升級

??推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

??現(xiàn)房銷售將徹底重構(gòu)房企經(jīng)營邏輯，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，全面驅(qū)動行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。傳統(tǒng)預(yù)售模式下，房企依托預(yù)售資金快速周轉(zhuǎn)、高杠桿擴(kuò)張，行業(yè)普遍存在“重速度、輕品質(zhì)，重規(guī)模、輕服務(wù)”的粗放發(fā)展問題。

??實(shí)行現(xiàn)房銷售后，房企需全程承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的資金、工期、質(zhì)量風(fēng)險，無法依靠預(yù)售資金提前回款周轉(zhuǎn)，這就要求房企必須具備穩(wěn)健的財務(wù)狀況、扎實(shí)的工程管控能力和優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品打磨能力。缺乏信用、產(chǎn)品力不足的企業(yè)將難以生存，倒逼企業(yè)深耕產(chǎn)品研發(fā)、優(yōu)化施工工藝、完善社區(qū)配套、提升物業(yè)服務(wù)水平，專注打造高品質(zhì)居住產(chǎn)品，穩(wěn)健經(jīng)營。長期來看，現(xiàn)房銷售制度能夠從根源規(guī)避購房爛尾風(fēng)險，有效規(guī)范行業(yè)經(jīng)營秩序，加速推動房地產(chǎn)行業(yè)邁向高品質(zhì)、精細(xì)化、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展新階段。