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??西安市于2026年4月9日發(fā)布的《西安市居住區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），在配建標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃剛性、交付驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)管理四大維度上提出了系統(tǒng)性、強(qiáng)制性的新要求。此舉將顯著提升新建居住區(qū)的適老化配套水平，并將為其他城市提供政策參照。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要關(guān)注土地成本隱性增加、產(chǎn)品設(shè)計(jì)復(fù)雜度上升以及存量資產(chǎn)盤活新路徑這三方面的影響，據(jù)此積極做好居住區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的工作。

??一、政策核心量化指標(biāo)與突破性規(guī)定

??本次《辦法》由西安市民政局、發(fā)改委、資源規(guī)劃局、住建局四部門聯(lián)合印發(fā)，自2026年4月7日起施行，有效期5年。相較于過(guò)往的指導(dǎo)性意見(jiàn)，本次規(guī)定在具體指標(biāo)和監(jiān)管閉環(huán)上實(shí)現(xiàn)了關(guān)鍵突破。

??二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響

??1、從應(yīng)對(duì)人口老齡化的國(guó)家戰(zhàn)略高度審視，西安此次《辦法》將“每百戶20平方米、單項(xiàng)不少于350平方米”等量化指標(biāo)剛性納入土地出讓與規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)節(jié)，清晰體現(xiàn)出供給端的政策導(dǎo)向正從原則性倡導(dǎo)轉(zhuǎn)向強(qiáng)制性規(guī)制。這意味著，國(guó)家正通過(guò)土地、規(guī)劃、建設(shè)及驗(yàn)收的全鏈條管控，自上而下地重構(gòu)居住用地的公共服務(wù)供給底座，其中養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)成為重要抓手。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，必須將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施作為法定功能模塊進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，并積極探索與后期專業(yè)運(yùn)營(yíng)方的前置合作。這本身也呼應(yīng)了今年國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“投資于人”的發(fā)展導(dǎo)向。

??2、企業(yè)需注重項(xiàng)目的可持續(xù)性。從今年各地的政策趨勢(shì)看，雖然總體方向是“減少配建壓力”，但主要針對(duì)的是部分常規(guī)公共設(shè)施。西安政策恰恰說(shuō)明，部分城市仍會(huì)有明確的配建要求，尤其是養(yǎng)老設(shè)施與住房項(xiàng)目的捆綁。因此，企業(yè)必須做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與利潤(rùn)模型的調(diào)整準(zhǔn)備。在獲取土地時(shí)，應(yīng)將配建養(yǎng)老設(shè)施所帶來(lái)的有效樓面成本增加納入測(cè)算。特別是對(duì)于容積率較高、用地緊張的核心區(qū)項(xiàng)目，在地面層劃出350平方米以上且符合日照條件的專用空間，其機(jī)會(huì)成本不容忽視。唯有如此，才能真正有效推進(jìn)各項(xiàng)工作。

??3、企業(yè)還需注重項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效果。此次《辦法》要求，資源規(guī)劃部門在并聯(lián)審批環(huán)節(jié)應(yīng)通知民政部門參與，且設(shè)計(jì)變更也需民政部門審查。這實(shí)際上引入了最終使用方——即民政部門及未來(lái)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)——的前置介入。開(kāi)發(fā)企業(yè)需要更早地與民政部門溝通設(shè)施的功能布局、動(dòng)線設(shè)計(jì)等細(xì)節(jié)，否則可能在驗(yàn)收環(huán)節(jié)面臨整改風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期。因此，企業(yè)應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等適老化建筑專項(xiàng)規(guī)范的學(xué)習(xí)。

??4、企業(yè)應(yīng)注重與存量資產(chǎn)盤活相結(jié)合?！掇k法》規(guī)定，市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)新建、改建、擴(kuò)建等方式加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，可將具備條件的閑置房屋、場(chǎng)地等優(yōu)先用于建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。對(duì)于已建成居住區(qū)無(wú)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施或現(xiàn)有設(shè)施未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，區(qū)縣政府將通過(guò)購(gòu)置、置換、租賃等方式予以補(bǔ)足。這為房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量商業(yè)、辦公或社區(qū)尾盤提供了政策機(jī)會(huì)。企業(yè)可主動(dòng)梳理旗下符合區(qū)位要求（如方便老年人出入、臨近公共綠地等）的閑置或低效資產(chǎn)，探索向政府出售、長(zhǎng)期租賃，或轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)等合作模式，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的重估。

??三、短期和中長(zhǎng)期的策略安排

??短期應(yīng)對(duì)：房地產(chǎn)企業(yè)的投資和開(kāi)發(fā)部門應(yīng)立即對(duì)在手及潛在項(xiàng)目進(jìn)行合規(guī)排查。對(duì)于已拿地但未開(kāi)工的項(xiàng)目，需復(fù)核規(guī)劃條件中的養(yǎng)老設(shè)施指標(biāo)是否滿足新規(guī)，必要時(shí)調(diào)整方案；對(duì)于在建項(xiàng)目，則應(yīng)重點(diǎn)檢查設(shè)施位置、面積、采光等是否達(dá)標(biāo)，避免驗(yàn)收環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

??中期布局：在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系中，建議增設(shè)“社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施模塊”，形成可復(fù)制的設(shè)計(jì)、成本與建造解決方案，以降低邊際成本。同時(shí)，可探索與品牌養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作，將“優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老配套”作為項(xiàng)目銷售去化的差異化賣點(diǎn)，尤其針對(duì)有養(yǎng)老需求的改善型客戶。

??長(zhǎng)期戰(zhàn)略：持續(xù)關(guān)注政策執(zhí)行力度及后續(xù)配套細(xì)則（如具體的運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免清單）。各地應(yīng)積極學(xué)習(xí)西安此類做法，將西安作為觀察窗口，研判該模式在全國(guó)重點(diǎn)城市推廣的可能性，提前做好相關(guān)能力儲(chǔ)備。同時(shí)，將該工作與“十五五”發(fā)展規(guī)劃等目標(biāo)相結(jié)合，充分體現(xiàn)投資于人的發(fā)展導(dǎo)向。