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??【克而瑞物管研究】2026 年上半年，物業(yè)行業(yè)徹底告別粗放規(guī)模擴(kuò)張周期，存量深度競爭全面到來。頭部企業(yè)集體開啟戰(zhàn)略重塑，一邊主動出清虧損低效項目、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，一邊從服務(wù)、科技、綠色、社區(qū)增值、品牌、人才六大維度全面升級。

??本文根據(jù)《克而瑞物管2026年上半年物業(yè)行業(yè)總結(jié)研究報告》系統(tǒng)拆解上半年八大企業(yè)核心動作，同時預(yù)判下半年行業(yè)發(fā)展主線，為物企經(jīng)營、戰(zhàn)略布局提供專業(yè)參考。

??戰(zhàn)略升級：

??企業(yè)更名重塑定位，全面轉(zhuǎn)向城市綜合運營

??行業(yè)發(fā)展邏輯切換，多家央企、區(qū)域龍頭調(diào)整企業(yè)名稱、更新頂層戰(zhàn)略，徹底擺脫地產(chǎn)配套標(biāo)簽，向全域城市綜合服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

??中交地產(chǎn)更名中交發(fā)展：剝離傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，聚焦物業(yè)、商辦、代建等輕資產(chǎn)賽道，打造 “物業(yè)服務(wù) + 資產(chǎn)運營 + 建管” 一體化體系，定位全城市、全交通、全數(shù)字綜合運營商。

??深鐵物業(yè)更名深鐵城服：錨定 “軌道 +” 特色賽道，布局軌交運營、精品住宅、高端商寫、餐飲、城市服務(wù)五大板塊，打造軌道物業(yè)融合標(biāo)桿。

??保利物業(yè)：確立 “城市全域綜合治理首席運營商” 戰(zhàn)略，以三十周年品牌升級為契機(jī)，推動服務(wù)邊界從單一社區(qū)延伸至街道、城區(qū)公共治理場景。

??中融物業(yè)揭牌成立：融通地產(chǎn)旗下全新平臺，聚焦不動產(chǎn)運維、安全環(huán)保兩大核心業(yè)務(wù)，為各類城市資產(chǎn)提供全生命周期專業(yè)保障。

??這透露了整體行業(yè)信號，企業(yè)競爭不再比拼管理面積，而是比拼全域資源整合、公共服務(wù)承接能力，城市運營成為頭部核心第二增長曲線。

??戰(zhàn)略聚焦：

??主動出清成為行業(yè)普遍選擇

??2026 上半年全國累計出現(xiàn) 116 個物業(yè)退場項目，數(shù)據(jù)極具行業(yè)警示意義：主動退場 99 個，占比 85%；被動退場僅 17 個，占 15%。其中收繳率低迷、剛性成本倒掛是第一核心矛盾，占全部退場案例 69%。

??就退場核心原因而言，其中：

??主動退場（85%）：①收繳率長期低于 50%，人力、維保成本年增 8%-12%，項目持續(xù)虧損（69%）；②合同到期，雙方無法就調(diào)價、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致；③開發(fā)商遺留缺陷、保交樓配套不全導(dǎo)致業(yè)主集體拒繳；④企業(yè)區(qū)域戰(zhàn)略調(diào)整、長期惡意投訴疊加。

??被動退場（15%）：業(yè)主大會表決更換物業(yè)，核心矛盾集中在質(zhì)價不匹配、服務(wù)兌現(xiàn)不足。

??大量真實案例佐證行業(yè)困境：唐山金隅樂府年虧損 260 萬；合肥天下錦城累計欠費 561.5 萬；貴陽某小區(qū)僅 25 戶繳納物業(yè)費，收繳率不足 5%；多地項目物業(yè)費收入難以覆蓋基礎(chǔ)人工、電梯維保、公共能耗支出，長期墊資運營倒逼企業(yè)止損撤場。

??服務(wù)升級：

??全場景精細(xì)化，打造有溫度社區(qū)體系

??各大物企圍繞全生命周期居住場景落地標(biāo)準(zhǔn)化、人性化服務(wù)產(chǎn)品，構(gòu)建差異化口碑壁壘。

??保利物業(yè)：推出兒童陪護(hù)、游泳啟蒙、身材管理、長者康養(yǎng)四大全周期專屬服務(wù)，依托 200 余個社區(qū)空間落地銀發(fā)配套。

??新城悅「悅 XIN 家 +」：按照空置、裝修、常住三大居住狀態(tài)分層服務(wù)，搭建安心、放心、貼心全管家體系，依托智慧平臺實現(xiàn)全流程線上響應(yīng)。

??世茂服務(wù)「心引力 Live+」：園區(qū)硬件煥新、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、人文體驗三大板塊同步升級，打造共享花園、萌寵樂園、社區(qū)第二課堂等多元公共空間。

??......

??這透出的核心變化是，服務(wù)不再局限保潔安保，而是覆蓋全齡段、全居住周期，通過業(yè)主參與式運營消解物業(yè)與業(yè)主對立矛盾。

??價值延伸：

??物業(yè)+多元賽道全面落地，開辟增收曲線

??康養(yǎng)養(yǎng)老（行業(yè)核心增量賽道）

??依托長期護(hù)理保險政策紅利，頭部企業(yè)批量布局社區(qū)居家養(yǎng)老：

??· 綠城發(fā)布 “康樂” 養(yǎng)老產(chǎn)品線，覆蓋居家煥新、健康守護(hù)、銀齡學(xué)堂、孝心服務(wù)；

??· 萬科聯(lián)動醫(yī)院落地社區(qū)醫(yī)療試點；

??· 保利打造 15 分鐘銀發(fā)街區(qū)，配套長者食堂、適老化改造；

??......

??社區(qū)零售便民

??搭建社區(qū)線上消費生態(tài)，盤活社區(qū)流量：萬科云朵積分商城、龍湖周期購、碧桂園民生品牌合作、世茂小茂到家、保利社區(qū)直供體系。

??細(xì)分增值配套

??一是，維修家裝：保利速修社區(qū)門店，打通維修、整裝全鏈條；

??二是，寵物服務(wù)：招商積余打造寵物主題社區(qū)賽事，構(gòu)建友好社群；3 教育托育：綠城海豚計劃持續(xù)十八年免費少兒游泳教學(xué)；

??三是，......

??科技賦能：

??AI 智能化從試點轉(zhuǎn)為核心生產(chǎn)力

??2026 年 AI、IoT 全面規(guī)?；涞?，成為降本增效、補(bǔ)齊人力短板的硬性手段。

??其中：

??萬物云「靈石 AI 大腦」：智能 AI 管家承接 84.7% 常規(guī)訴求，線下管家專注人文關(guān)懷，設(shè)備全生命周期數(shù)字化管控，實現(xiàn)風(fēng)險提前預(yù)判。

??保利物業(yè)：聯(lián)合?？荡罱?AIoT 智慧社區(qū)，智能安防、能耗動態(tài)調(diào)控綜合節(jié)能效果顯著。

??碧桂園服務(wù)：成立機(jī)器人公司，量產(chǎn)清掃、安防設(shè)備，緩解基層用工缺口。

??......

??這說明數(shù)字化不再是加分項，優(yōu)質(zhì)項目招投標(biāo)、老舊小區(qū)托管均將智慧運維作為核心評審指標(biāo)。

??綠色低碳：

??能碳管控構(gòu)筑差異化競爭壁壘

??雙碳政策驅(qū)動下，能源管理、零碳運營成為高端項目準(zhǔn)入門檻。

??保利 AIEM 零碳云：七大節(jié)能改造方案，綜合節(jié)能率超 25%，覆蓋光伏、空調(diào)、充電樁智能調(diào)度；

??萬物云靈石零碳方案：落地國家級零碳產(chǎn)業(yè)園區(qū)，單項目年減碳 2210 噸；

??中節(jié)能物業(yè)：自研智能照明，節(jié)能 80%，斬獲綠色建筑三星認(rèn)證；

??金地物業(yè)、新大正：參與能效國家標(biāo)準(zhǔn)編制、聯(lián)動能源央企拓展節(jié)能改造業(yè)務(wù)。

??綠色運營從單純成本管控，升級為可對外輸出增值服務(wù)的核心業(yè)務(wù)。

??......

??品牌建設(shè)：

??IP化+短視頻重構(gòu)行業(yè)信任

??1、高端品牌體系打造

??融創(chuàng)融韻五境、合景臻享、海尚海君一等高端服務(wù)體系落地，金鑰匙國際聯(lián)盟成為頭部高端標(biāo)配。

??2、短視頻新媒體全域布局

??· 碧桂園「比鄰生活」話題播放破億，生活化內(nèi)容拉近業(yè)主距離；

??· 金地 “閃閃金星” 挖掘一線員工真實故事，打造平民品牌代言人；

??· 新希望科普短視頻拆解物業(yè)費收支，直面行業(yè)核心質(zhì)疑；

??· 龍湖雙內(nèi)容矩陣：一線人文故事 + 工程科普，立體塑造專業(yè)形象。

??這凸顯了傳播邏輯的轉(zhuǎn)變，摒棄硬廣宣傳，以真實一線、透明科普消解大眾對物業(yè)的刻板負(fù)面印象。

??組織發(fā)展：

??搭建全周期人才梯隊

??人力成本持續(xù)上漲背景下，企業(yè)加速內(nèi)部育才、校企定向輸送，破解基層、管理人才雙缺口。

??· 越秀「育樹成林」：搭建新銳、中堅、高管分層培養(yǎng)全成長體系；

??· 新城悅四力模型：領(lǐng)導(dǎo)力、專業(yè)力、執(zhí)行力、服務(wù)力四維項目經(jīng)理標(biāo)準(zhǔn)；

??· 永升服務(wù)、招商積余聯(lián)動職業(yè)院校開設(shè)管家定向班；

??·......

??人才體系成為企業(yè)長期運營底層支撐，專業(yè)化人才儲備直接決定外拓與服務(wù)落地能力。

??結(jié)語：下半年八大行業(yè)核心趨勢預(yù)判

??1.合規(guī)壓力持續(xù)加大：《物業(yè)管理條例》修訂落地，公共收益、維修資金、安全監(jiān)管全面收緊，不合規(guī)中小物業(yè)加速出清；

??2.項目主動出清常態(tài)化：企業(yè)持續(xù)剝離虧損小區(qū)，資源向高毛利商辦、城市服務(wù)、優(yōu)質(zhì)大盤集中；

??3.老舊連片托管釋放增量：連片改造 + 長期運營模式全國復(fù)制，是未來確定性增長賽道；

??4.物業(yè) + 養(yǎng)老規(guī)?；涞兀洪L護(hù)險配套體系完善，社區(qū)康養(yǎng)形成可復(fù)制盈利模型；

??5.AI 智慧物業(yè)全面標(biāo)配：無數(shù)字化能力企業(yè)逐步喪失公建、城市項目投標(biāo)資格；

??6.綠色低碳成競標(biāo)硬性門檻：零碳、能耗管控成為高端商辦、園區(qū)核心評審條件；

??7.資本市場分化加?。含F(xiàn)金流優(yōu)質(zhì)、細(xì)分賽道龍頭估值修復(fù)，出險房企關(guān)聯(lián)物業(yè)持續(xù)承壓；

??8.人才與品牌成為核心護(hù)城河：精細(xì)化服務(wù)、自有 IP、成熟人才梯隊拉開企業(yè)差距。