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??【克而瑞長租研究】季度看點(diǎn)HIGHLIGHTS政策

??首部租賃住房專項(xiàng)行政法規(guī)《住房租賃條例》出臺，聚焦租賃市場規(guī)范與保障性住房供給創(chuàng)新

??市場化租賃住房納入公募REIT新資產(chǎn)類型，迎來新機(jī)遇

??供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，通過精細(xì)化施策，推動“租購并舉”落地

??福建首筆4900萬保障性住房收購貸款落地；興奉投資獲批寧波首單1億元保障性租賃住房專項(xiàng)債 期限20年

??市場

??保租房持續(xù)主導(dǎo)市場供應(yīng)，核心八城保租房占比近五成

??存量改造將有效改善供給結(jié)構(gòu)，并解決供給錯(cuò)配等問題

??出租率整體高位，租金多城下行，三季度“畢業(yè)季”推動凈吸納量走高

??企業(yè)

??頭部整體格局呈“國進(jìn)民退”，TOP30國企系開業(yè)規(guī)模年增長超8萬間

??地方國企深化市場化運(yùn)營及自品牌落地與規(guī)模擴(kuò)張

??市場化頭部企業(yè)深化政企合作，聚焦人才公寓、學(xué)生宿舍等細(xì)分領(lǐng)域；從“重資產(chǎn)”持有者向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營服務(wù)商加速轉(zhuǎn)型

??金融

??融資渠道多元發(fā)展，融資成本降低，債券和類REITs成為主流融資手段

??二級市場低波下調(diào)，整體仍高位運(yùn)行，分派率下降明顯

??以下為2025年Q3中國住房租賃行業(yè)發(fā)展盤點(diǎn)·縮略版

??Chapter 1

??政策篇

??一、首部租賃住房專項(xiàng)行政法規(guī)《住房租賃條例》出臺，聚焦租賃市場規(guī)范與保障性住房供給創(chuàng)新

??7月21日，國務(wù)院總理李強(qiáng)簽署國務(wù)院令，公布《住房租賃條例》，自2025年9月15日起施行?！稐l例》旨在規(guī)范住房租賃活動，維護(hù)住房租賃活動當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動加快建立租購并舉的住房制度。

??作為我國首部專門規(guī)范住房租賃的國家級行政法規(guī)，該政策標(biāo)志著行業(yè)進(jìn)入“法治規(guī)范” 新階段。其核心價(jià)值在于通過剛性約束與柔性引導(dǎo)的雙重作用，構(gòu)建權(quán)責(zé)清晰、監(jiān)管有力的市場秩序，為住房租賃市場的長期健康發(fā)展筑牢制度根基。

??二、市場化租賃住房納入公募REIT新資產(chǎn)類型，迎來新機(jī)遇

??國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)了《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報(bào)推薦工作的通知》，通知明確提出：“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型項(xiàng)目的發(fā)行路徑?！边@意味著，市場化租賃住房資產(chǎn)正式獲得政策“入場券”，具備了申報(bào)推薦的前置條件。對于行業(yè)來說，這是一個(gè)具有里程碑意義的突破。

??三、供需兩側(cè)協(xié)同發(fā)力，通過精細(xì)化施策，推動“租購并舉”落地

??2025年第三季度，地方出臺圍繞住房租賃市場規(guī)范、保障性住房供給擴(kuò)容和住房消費(fèi)支持優(yōu)化等一系列政策，體現(xiàn)了在“租購并舉”制度框架下，通過精細(xì)化管理和制度創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的總體思路，顯示出供給與需求雙側(cè)協(xié)同發(fā)力、存量盤活與增量優(yōu)化并重的特點(diǎn)。各地在落實(shí)國家宏觀導(dǎo)向的同時(shí)，結(jié)合本地實(shí)際推出差異化措施，展現(xiàn)出政策靈活性與針對性。未來預(yù)計(jì)這一趨勢將繼續(xù)深化，進(jìn)一步推動房地產(chǎn)行業(yè)向新模式轉(zhuǎn)型。

??Chapter 2

市場篇

??一、保租房持續(xù)主導(dǎo)市場供應(yīng)，核心八城保租房占比近五成

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年三季度全國22個(gè)重點(diǎn)城市的集中式長租公寓市場共計(jì)約132個(gè)新項(xiàng)目入市，新增房源數(shù)量約為5.71萬套（間），相較2024年Q3同比增長約55%。其中保租房供應(yīng)40966套/間，占比約72%，同比上漲約53%；市場化項(xiàng)目供應(yīng)16126套/間，占比約28%，同比上漲約3%。

??截止2025年三季度，核心八城集中式公寓規(guī)模約143.13萬套，其中保租房66.57萬套，占比約47%，“市場化+保租房”雙軌格局成型。

??二、存量改造將有效改善供給結(jié)構(gòu)，并解決供給錯(cuò)配等問題

??從2024年到2025年三季度重點(diǎn)22城各季度集中式新開項(xiàng)目籌集方式來看，當(dāng)前市場仍然以新建為主，2025年三季度新增供應(yīng)57144套，其中改建11290套，新建和改建占比市占為80%：20%。改造比例環(huán)比提升約5個(gè)百分點(diǎn)，且改造項(xiàng)目多位于城市核心區(qū)，相較保租房大多位于城市外圍，將有效改善供給結(jié)構(gòu)。

??三、出租率整體高位，租金多城下行，三季度“畢業(yè)季”推動凈吸納量走高

??從核心八城各季度租金坪效來看，北上廣深四個(gè)一線城市租金高位，北京以188.3元/㎡/月領(lǐng)先。南京、杭州、武漢、成都四個(gè)二線城市租金在60-80元/㎡/月區(qū)間。八城中僅深圳租金坪效近期呈現(xiàn)上漲，一方面因其保租房入市規(guī)模低位，市場化房源主導(dǎo)，疊加租賃需求旺盛。武漢近期租金坪效趨于平穩(wěn)，得益于城市整體規(guī)模相對較低。

??從核心八城各季度出租率來看，核心八城整體出租率在80%以上，呈現(xiàn)高位運(yùn)行態(tài)勢。其中廣州、深圳、南京、武漢、成都五城出租率更是保持在95%左右。從各城市出租率變化來看，城市分化明顯，北京、深圳、南京、武漢四城出租率近期呈現(xiàn)上漲趨勢；上海、廣州、杭州、成都四城出現(xiàn)小幅波動下滑。

??Chapter 3

      企業(yè)篇

       一、中國住房租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模/管理規(guī)模榜單發(fā)布

       需要特別說明的是在開業(yè)規(guī)模TOP30的企業(yè)中，其中有10家屬于各地方國企平臺公司租賃企業(yè)，這些國企租賃項(xiàng)目中存在部分項(xiàng)目交由第三方運(yùn)營的情況，存在項(xiàng)目資產(chǎn)方與運(yùn)營方不歸屬同一個(gè)主體的情況，在此次統(tǒng)計(jì)中采取雙計(jì)原則，可能會提高整體TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模，但由于雙計(jì)房源量占比極低，對整體行業(yè)的開業(yè)規(guī)模不構(gòu)成絕對影響因素。

??二、“國家隊(duì)”積極入局，TOP30開業(yè)規(guī)模年增長超8萬間

??在國家及地方政府持續(xù)強(qiáng)化住房租賃政策支持的背景下，特別是配租型保障性住房項(xiàng)目進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)與交付周期，地方國有企業(yè)依托其顯著的資源整合與平臺運(yùn)營優(yōu)勢，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場發(fā)展動能。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年三季度，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比近20%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比與環(huán)比漲幅基本均領(lǐng)先于房企系及資管系企業(yè)，標(biāo)志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導(dǎo)方向演進(jìn)。在此過程中，地方國企憑借其穩(wěn)定性和資源稟賦，在有效滿足社會日益增長的多元化、多層次住房需求方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，同時(shí)為促進(jìn)住房租賃市場長期平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展提供了重要支撐，其行業(yè)引領(lǐng)地位日益凸顯。

??表：2025年Q3 TOP30不同類型企業(yè)開業(yè)規(guī)模占比及同環(huán)比變化

??數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??據(jù)監(jiān)測，近年來，TOP30的國企系企業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張態(tài)勢明顯，2024Q3-2025Q3年規(guī)模增長超8萬間。多家國企系企業(yè)亦在加速涌入住房租賃市場，地方平臺公司表現(xiàn)尤為活躍。從典型城市看：成都15家平臺公司創(chuàng)立租賃品牌，開業(yè)規(guī)模約4萬間；上海8個(gè)入局品牌合計(jì)開業(yè)規(guī)模約10萬間，其中上海地產(chǎn)“城方”品牌獨(dú)占超4萬間；鄭州城發(fā)“美寓”單品牌規(guī)模更達(dá)近7萬間，擴(kuò)張勢頭強(qiáng)勁。此外，今年，合肥（肥西產(chǎn)城集團(tuán)“梧桐寓”、高新區(qū)“高新云果”）、廣州（國資管理集團(tuán)“新嶼公寓”）等地平臺公司持續(xù)推出自有租賃品牌，地方平臺品牌化入局步伐未停。

??圖：2023年-2025年Q3 TOP30國企系開業(yè)規(guī)模走勢（萬間）

??數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??三、地方國企深化市場化運(yùn)營及自品牌落地與規(guī)模擴(kuò)張

??2025年三季度，地方國企圍繞保障性租賃住房的籌集、建設(shè)與運(yùn)營，展現(xiàn)出以下幾大鮮明走勢：1.地方國企加速入局，聚焦品牌化與體系化建設(shè)；2.盤活存量資產(chǎn)是核心房源籌集模式；3.專業(yè)化運(yùn)營能力備受重視，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為趨勢。

??總結(jié)而言，近期地方國企的動態(tài)清晰地表明，它們正在中央及地方政策的強(qiáng)力指引下，大規(guī)模、系統(tǒng)化地深入?yún)⑴c保障性租賃住房市場。其當(dāng)前發(fā)展路徑呈現(xiàn)出“盤活存量、品牌運(yùn)營、規(guī)模擴(kuò)張、合作共贏”的特點(diǎn)，旨在有效增加保障性住房供給的同時(shí)，探索一條可持續(xù)的、市場化的高質(zhì)量發(fā)展道路，兼具社會民生與國有資產(chǎn)保值增值的雙重目標(biāo)。這正深刻改變著中國住房租賃市場的格局。

??四、市場化頭部企業(yè)深化政企合作，聚焦人才公寓、學(xué)生宿舍等細(xì)分領(lǐng)域；從“重資產(chǎn)”持有者向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營服務(wù)商加速轉(zhuǎn)型

??市場化長租企業(yè)的發(fā)展策略當(dāng)前側(cè)重于輕資產(chǎn)運(yùn)營、品牌價(jià)值提升、細(xì)分市場開拓及戰(zhàn)略生態(tài)合作，呈現(xiàn)出更加靈活和多元化的趨勢。一方面市場化企業(yè)正從“重資產(chǎn)”持有者向“輕資產(chǎn)”運(yùn)營服務(wù)商加速轉(zhuǎn)型。其核心商業(yè)模式不再是持有物業(yè)，而是通過輸出品牌、設(shè)計(jì)、裝修、運(yùn)營管理和數(shù)字化系統(tǒng)來獲取管理收入。一方面積極與地方政府、國企、高校等機(jī)構(gòu)合作，成為其提供人才住房解決方案的合作伙伴。

??市場化頭部企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢不再僅僅是持有房源，而是專業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營管理能力、強(qiáng)大的品牌溢價(jià)和靈活的戰(zhàn)略合作生態(tài)。未來，市場化企業(yè)將繼續(xù)深化與政府、國企、金融機(jī)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的合作，在激烈的市場競爭中通過專業(yè)化能力贏得份額。

??Chapter 4

       金融篇

??一、融資渠道多元發(fā)展，融資成本降低，債券和類REITs成為主流融資手段

??隨著專項(xiàng)債、超長期國債、政策性金融工具的出臺，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進(jìn)供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2025年3季度，涉租融資規(guī)模達(dá)288.59億。預(yù)期2025年全年規(guī)模將超350億。其中債券類105億，占比約36%；類REITs融資金額66億，占比約23%。

??二、二級市場低波下調(diào)，整體仍高位運(yùn)行，分派率下降明顯

??8月已上市的8只保租房REITs均下跌，由于短期受政策、利率或行業(yè)周期影響市場有所回調(diào)。保障房類REITs整體分派率已從2025年初略高于3%，降低至2025年中的2.5-2.6%。特別是華夏北京保障房REIT擴(kuò)募后，在擴(kuò)募后基金凈值增加，但新增資產(chǎn)尚未完全釋放現(xiàn)金流，導(dǎo)致短期內(nèi)分派率被稀釋，年化分派率降至1.82%，低于市場平均水平。但考慮到保障房現(xiàn)金流較高的穩(wěn)定性，當(dāng)前分派率對部分長線低成本資金仍有一定吸引力。但分派率的下降使得未來的增長空間減小，也可能導(dǎo)致后續(xù)該類資產(chǎn)對利率變動的敏感性增強(qiáng)。