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??城市更新項(xiàng)目普遍存在的算賬難、推進(jìn)慢等難題，有了新的解法。

??3月1日深圳住建局與規(guī)自局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，該通知自2026年3月16日起正式實(shí)施，也就是下周一。

??有三個(gè)核心的關(guān)鍵點(diǎn)：降低土地移交率、取消保障房配建、推進(jìn)“清調(diào)供”以盤活存量。

??在城市更新提速的背景下，這個(gè)政策就像一顆“深水炸彈”。它不僅關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的“錢袋子”，還將影響深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。

??深圳的城市更新“松綁”，不只是孤立的政策調(diào)整，而是全國(guó)城市更新進(jìn)入新階段的一個(gè)縮影。

??作為一線城市，深圳樓市有其特殊性，土地資源稀缺，新房供應(yīng)高度依賴城市更新。

??根據(jù)克而瑞深度咨詢普睿深圳數(shù)據(jù)，過(guò)去5年，深圳人均土地出讓產(chǎn)生的可售住宅面積僅為2.05平方米，而北京、上海、廣州均超過(guò)人均7平方米。

??可以看出，城市更新的推進(jìn)速度、落地質(zhì)量，將決定深圳樓市的供需平衡和未來(lái)走向。

??深圳舊改新規(guī)有三個(gè)核心的調(diào)整：一個(gè)是原則上取消保障房配建，為開(kāi)發(fā)商“減負(fù)”；一個(gè)是土地移交率松綁，增加可售面積；運(yùn)用“清調(diào)供”手段為存量項(xiàng)目“輸血激活”。

??此次政策出臺(tái)，有一個(gè)不容忽視的大背景：近年來(lái)深圳不少城市更新項(xiàng)目幾乎陷入停滯。

??根據(jù)普睿深圳數(shù)據(jù)，截至2025年12月，深圳有約50個(gè)城市更新項(xiàng)目長(zhǎng)期停滯無(wú)實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，另有近40個(gè)項(xiàng)目被調(diào)出城市更新計(jì)劃。近90個(gè)項(xiàng)目停滯或調(diào)出計(jì)劃的根源在于經(jīng)濟(jì)賬算不過(guò)來(lái)。

??三個(gè)核心政策影響最大的還是原則上取消強(qiáng)制配建保障房。過(guò)去深圳按照地段類型，要求城市更新項(xiàng)目強(qiáng)制配建15-20%左右的保障房，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間被壓縮，這也成為項(xiàng)目停滯的直接原因。若取消配建要求客觀上直接減輕開(kāi)發(fā)主體約20%的配建成本，提升舊改項(xiàng)目的盈利預(yù)期。

??更深層次的影響來(lái)看，取消配建保障房是住房供給結(jié)構(gòu)的重要優(yōu)化，這些盤活的舊改項(xiàng)目，將為核心區(qū)帶來(lái)新的商品房供應(yīng)，緩解住宅供應(yīng)緊張的局面，同時(shí)推動(dòng)保障房供給從“強(qiáng)制配建”轉(zhuǎn)向“政府統(tǒng)籌”，避免局部區(qū)域保障房供給過(guò)量，實(shí)現(xiàn)商品住房與保障房按需均衡配置，有助于提升土地利用效率、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

??土地移交率松綁核心也是通過(guò)增加可售面積，為開(kāi)發(fā)商“減負(fù)”。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商在深圳城市更新項(xiàng)目建設(shè)中，需要無(wú)償移交給政府用于建設(shè)公共設(shè)施的土地比例至少為15%，“合理核定土地移交率”意味著開(kāi)發(fā)商可用于建設(shè)商品房的面積增加，直接提升項(xiàng)目貨值。

??截至2026年1月，深圳城市更新計(jì)劃項(xiàng)目總量有1063個(gè)，那些因“算不過(guò)賬”而停工的項(xiàng)目有了重啟的可能。據(jù)估算將有超過(guò)500個(gè)項(xiàng)目或因此受益。

??此外，政策明確運(yùn)用“清調(diào)供”手段盤活的城市更新項(xiàng)目，同時(shí)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)提供信貸服務(wù)、并購(gòu)貸款等途徑，緩解市場(chǎng)主體資金壓力；支持金融資產(chǎn)管理公司通過(guò)資產(chǎn)重組、破產(chǎn)重整等方式盤活項(xiàng)目。

??其核心是通過(guò)“國(guó)家隊(duì)入場(chǎng)”，解決因產(chǎn)權(quán)、債務(wù)問(wèn)題陷入停滯的“老大難”項(xiàng)目，加快城市更新進(jìn)度，深圳城市更新的主導(dǎo)力量將進(jìn)一步向擁有雄厚資金實(shí)力和不良資產(chǎn)處置能力的國(guó)企、央企及AMC集中，行業(yè)門檻和格局將被進(jìn)一步重塑。

??可以預(yù)見(jiàn)的是，2026年深圳將迎來(lái)一批城市更新項(xiàng)目重啟的小高峰。

??深圳并非個(gè)例。

??近期多個(gè)城市陸續(xù)公布2026年城市更新實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目清單，政策機(jī)制也在不斷創(chuàng)新。

??先是北京，2月底發(fā)布2026年第一批城市更新計(jì)劃項(xiàng)目清單，首批項(xiàng)目共計(jì)1321個(gè)，年度計(jì)劃投資1049.5億元。項(xiàng)目類型涵蓋建筑改造利用、老舊小區(qū)改造等八大類型。

??重慶、武漢、廣州同步加碼。

??重慶發(fā)布2026年首批《城市更新機(jī)會(huì)清單》，收錄207個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資近1200億元。武漢宣布投資1308億元，力爭(zhēng)三年完成182個(gè)片區(qū)改造，投資力度居前列。廣州計(jì)劃投資2200億元，推進(jìn)104個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目。

??從各城市計(jì)劃來(lái)看，2026年城市更新項(xiàng)目呈現(xiàn)出規(guī)模大、覆蓋廣等特征，其背后是城市更新的全面提速。

??城市更新全面提速的同時(shí)，針對(duì)城市更新“錢從哪來(lái)”“如何持續(xù)”等問(wèn)題，各地政策機(jī)制也在不斷創(chuàng)新。

??比如，北京推出《北京市城市更新政策激勵(lì)工具箱（1.0版）》，建立“周調(diào)度、月通報(bào)”和“插旗拔旗”管理機(jī)制，推動(dòng)項(xiàng)目“能早盡早、能快盡快”實(shí)施；重慶上線“城市更新資源信息平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目與資本智能匹配；南京建立政府、企業(yè)、居民合理共擔(dān)的資金模式，整合中央補(bǔ)助、超長(zhǎng)期特別國(guó)債、省“城新貸”貼息等專項(xiàng)資金。

??一個(gè)大的趨勢(shì)是，城市更新已被納入從頂層設(shè)計(jì)到具體支持的完整政策閉環(huán)。今年政府工作報(bào)告在深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化中明確高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，穩(wěn)步實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城中村等改造。

??可以看出，城市更新不再是單純的房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)舉措，而是覆蓋民生改善、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市高質(zhì)量發(fā)展等多方面的綜合性戰(zhàn)略部署，其政策優(yōu)先級(jí)和推進(jìn)確定性顯著高于一般穩(wěn)地產(chǎn)政策。

??“城市更新”已成為2026年以來(lái)的政策關(guān)鍵詞，僅1月份《求是》雜志就連續(xù)發(fā)表了14篇關(guān)于城市更新的文章。上海、蘇州、珠海等地在“十五五”規(guī)劃中也把“城市更新”放在重要的地位。

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，城市更新將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入新階段后的核心增長(zhǎng)動(dòng)力，成為行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的重要抓手，同時(shí)也是未來(lái)行業(yè)“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵支撐。