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??事情來得有點快，讓她感到滿意，又有些猝不及防。9日晚上，樊蕓接到住房城鄉(xiāng)建設部的電話，對方表示她的建議已被采納，將把《物業(yè)管理條例》更名為《物業(yè)服務條例》。

??樊蕓所提建議被住房城鄉(xiāng)建設部回復的視頻，經網絡傳播后帶來了“大流量”，網友一片點贊聲，有網友甚至表示“我的最強嘴替”。

??樊蕓代表提出，官方文件應將“物業(yè)管理”統(tǒng)一為“物業(yè)服務”。她認為，兩字之差，含義完全不同。在物業(yè)領域，從業(yè)者和研究者琢磨怎么提升專業(yè)度、怎么優(yōu)化治理結構，但對于絕大多數業(yè)主來說，他們不想聽復雜的邏輯，只關心一件事：我交了錢，你服務到位了嗎？

??她舉了個例子：一些業(yè)主自己的車竟開不回自己的小區(qū)。在現實中，這樣的情況往往有各種原因，比如小區(qū)車位不夠，沒車位的業(yè)主占用別人的車位也會損害購買車位業(yè)主的權益。現實情況雖然復雜，但回家能停車，不過是普通人對更好居住體驗的樸素渴望。

??3月10日晚間，樊蕓百忙中接受中國房地產報記者回訪時表示，這是一個業(yè)主重新樹立了自己的主人翁地位，把社區(qū)的管理權交還給自己真正的主人，這是權利歸位的問題！

??樊蕓作為全國人大代表，她關注社會發(fā)展的目光不止于城市小區(qū)物業(yè)服務。今年全國兩會期間，中國房地產報記者采訪樊蕓獲悉，近年來，她持續(xù)為城市建設和城市更新建言獻策，多項建議獲得重視與落實。

??2024年，她關于城中村改造融資與文物保護的建議，獲得相關部委重視。

??2025年，她進一步聚焦融資機制，所提土地儲備專項債等建議，為上海爭取到2000億元專項債額度，并推動政策允許靈活設計發(fā)債周期，有效降低了城市更新成本，為項目推進提供了關鍵資金保障。

??今年兩會，樊蕓再次聚焦城市更新，帶來一系列扎實調研與務實建議。在采訪過程中，她不僅解讀未來5年城市更新的核心基調，辨析“十四五”與“十五五”的“變”與“不變”，也直面高層建筑安全、公攤面積爭議、社會資本參與壁壘、社區(qū)治理短板、“好房子”系統(tǒng)建設等關鍵議題。

??她說，能為推動高質量城市更新落地實施貢獻智慧與方案，就是“最大的快樂”。

??城市更新要讓各類資本公平參與

??城市更新是一項事關全國9.4億城鎮(zhèn)人口的系統(tǒng)工程，這項民生工程重要到什么程度？

??今年1月，住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在《求是》刊發(fā)題為《高質量推進城市更新》的署名文章指出，“十五五”期間，實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、老舊街區(qū)改造、老舊廠房改造、城市基礎設施更新改造等城市更新重點任務，涉及直接投資規(guī)模巨大，不僅可以重塑功能空間、再造產業(yè)生態(tài)、營造消費場景，提升存量資源價值，還將帶動數十萬億元的投資和消費。

??城市的更新最離不開資金保障，如何讓更多社會力量參與進來，是樊蕓關注的問題。

??“當前社會資本要進入城市更新領域，渠道還需要進一步打通?！狈|說，城市更新融資體系還存在痛點。

??在她看來，“政府引導、市場運作、公眾參與”的融資體系方向正確，但落地過程中，社會資本進場通道存在諸多梗阻。如何讓有實力的市場主體真正參與，是“十五五”時期需要破解的課題。

??樊蕓在兩會期間，也不忘調研多家企業(yè)，其中不乏實力雄厚的社會資本。企業(yè)的訴求很明確，想參與城市更新，但找不到入口。

??她舉一個典型例子，很多城市中心城區(qū)存在大量空置辦公樓，如果改造為租賃性公寓，技術上完全可行?！翱梢约友b煤氣管道，可以改電，有的項目甚至能做到每戶配上陽臺。”這類地段好的項目改造成公寓會非常受歡迎，很多社會資本表達了參與意愿。

??問題卻卡在資產端?！昂芏嚅e置廠房、辦公樓掌握在一些國有企業(yè)特別是老牌國企手里?！狈|說，這些國企有時存在顧慮，寧愿項目放著不動，也不愿讓民企參與?！盀槭裁匆衿蠛献?，這種心態(tài)并不少見。”

??她表示，雖然去年《民營經濟促進法》已出臺，但社會上仍有一些觀念障礙需要消除，有些觀念覺得跟民企合作有風險。這種無形的“玻璃門”，擋住了大量想進場的社會資本。

??樊蕓說，解放思想是關鍵。“無論外資還是民企，只要是有實力的市場經營主體，我們都應該像歡迎國企一樣歡迎它們?！彼猿侵写甯脑鞛槔?，早年一些地方政策“一刀切”，只允許區(qū)屬、市屬國企融資，可是這些企業(yè)已承擔大量政府職能和保障房任務，資金壓力很大?！叭绻敃r允許港資、央企或其他社會資本進入，問題就能緩解?！?/p>

??當前辦公樓改租賃公寓同樣面臨這一困境。很多社會資本反復溝通還是進不去，樊蕓為此感到惋惜。

??她從供需兩端情況分析表示，一方面中心城區(qū)“白領”對租賃住房需求巨大；另一方面供給端存在明顯缺口，且改造后的公寓租金有優(yōu)勢?！肮┙o和需求之間的落差，靠單一主體填不平。我希望這個渠道能打通，不要有歧視性觀念?！?/p>

??“城市更新是系統(tǒng)工程，需要動員全社會力量。國企是主力軍，但不能‘包打天下’。讓各類資本公平參與，才能形成合力?！狈|表示，我們“最終目的是讓更多老百姓享受到美好的生活”。

??城市更新的上海創(chuàng)新實踐

??當記者問樊代表，國內哪些城市已經作了一些探路。她說，在積極推動社會資本參與的同時，上海在城市更新方面有了諸多成功探索。

??2025年，上海大規(guī)模推動存量收儲，并將存量資源優(yōu)先用于科創(chuàng)發(fā)展，一系列創(chuàng)新政策隨之落地。給予相關科創(chuàng)企業(yè)低利率、最長可達10年的還款周期，還允許同一儲備項目內不同地塊之間自由調劑使用。這些政策不僅有效緩解了政府的收儲資金壓力，更保障了重大產業(yè)項目落地，為城市新質生產力發(fā)展注入了強勁動力。

??另一項創(chuàng)新做法是，鼓勵政府及企事業(yè)單位的空間向市民開放。這一舉措在推動更多主體參與城市更新的同時，也精細化地提升了城市品質。以青浦蟠龍?zhí)斓貫槔?，這片區(qū)域上世紀30年代就匯聚了多種宗教場所，改造后不僅恢復了教堂、寺廟、道觀等歷史建筑，還吸引了年輕人喜愛的美術館和網紅店入駐?，F在，這里的房產價格比周邊地區(qū)每平方米高出4萬元，但老百姓依然愿意買單，“因為下樓就是休閑區(qū)，生活氣息濃厚”。

??此外，上海近年來持續(xù)將城市工業(yè)遺址等低效用地更新為高科技產業(yè)用地。徐匯濱江便是典型案例，曾經的油罐、工業(yè)設施變身為展覽館，配建了寵物友好空間，成為人與自然融合的生態(tài)空間，吸引了大量科創(chuàng)企業(yè)和年輕人聚集。

??“實踐證明，城市更新的有效推進，有賴于中央層面的政策支撐，但也要依靠地方政府的積極作為。”樊蕓道。

??去年7月召開的中央城市工作會議明確提出，“以推進城市更新為重要抓手”，“以建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標”。展望未來，如何把城市更新落實得更好？樊蕓提出5條建議：第一，通過立法的方式，推動高層建筑更新從被動的維修轉向強制體檢。第二，加強政策支持和引導。第三，進一步發(fā)揮專家委員會和代表委員的監(jiān)督作用。第四，更好地利用專項債券的靈活性，根據市場變化和項目需求，動態(tài)調整發(fā)債周期和使用期限，以適應城市更新的不斷變化。第五，推進智慧城市建設，推動科技創(chuàng)新在城市更新中的應用。

??維修基金能不能考慮也顧及高層消防

??城市更新中的房屋質量和安全問題，也是樊蕓最關注的議題。今年她專門作了關于高層建筑防災減災的調研，特別是針對火災的應對措施。

??調研發(fā)現，上海中心城區(qū)高層建筑總數約6.6萬幢，但常規(guī)消防救援設備作業(yè)高度一般只有50米左右。能夠到101米的云梯車，全上海僅有一輛，停在浦東。因自重260噸過橋穿隧受限，基本只能在浦東使用。而30層以上的高樓林立，一旦發(fā)生火災，救援能力存在明顯短板。

??“現在30層以上的高層建筑非常多，一旦發(fā)生火災，我們怎么救是一個問題？”樊蕓表示，我最初設想大力發(fā)展消防高端制造業(yè)，但消防部門反饋，這類裝備市場占有率太低，企業(yè)沒有動力投入研發(fā)。沒有資金投入，研發(fā)制造無從推進。

??“這個問題困擾了我很久?！狈|說。

??后來，她聯(lián)想到2023年提交的關于建立房屋維修基金制度的建議。最初針對高層建筑幕墻脫落問題，現在她認為思路可以延伸，把消防安全涵蓋進來。

??關于房屋維修基金，樊蕓曾提出兩條核心觀點：一是強制維修，房屋到一定年限（如40年）須經第三方鑒定后強制維修；二是統(tǒng)籌使用，解決老舊小區(qū)維修基金不足的問題。

??“當時有些自媒體讓老百姓誤以為又要多交錢，其實這套制度并不需要百姓額外出錢?！狈|澄清道?，F在的問題是，能否把這部分存量資金用到消防安全減災上。

??她建議，劃撥房屋維修基金的一部分，精準投入消防設備研發(fā)，充分聽取消防部門意見，根據實際應用場景迭代完善。同時，招投標模式也需要配套改革，目前常規(guī)招投標低價者得，真正投入研發(fā)的企業(yè)反而中不了標。

??她描繪了一個場景：雙職工白天上班，家里一旦起火，如果有百米云梯，或有能抱著老人避險的機器人，有能進入消防員無法進入區(qū)域的智能設備，那將是多大的保障。

??“現在人工智能發(fā)展這么快，我們完全可以把這些技術應用到這個領域。安全必須是第一位的。”樊蕓稱。

??“好房子”建設也要抓公攤抓物業(yè)服務

??筑牢房屋安全底線后，居住品質成為核心命題。“好房子”正是這一命題的破解之路。

??樊蕓認為，“‘好房子’建設一方面可以提供高品質住房供應，推動房屋銷售；另一方面也降低了城市政府征收動遷的成本，吸引央企等社會資本投入城市更新領域。因為老房子也要改造成為‘好房子’?！?/p>

??“大家有沒有關注過自己買的房子得房率是多少？”樊蕓提問記者。

??隨后，她舉例，前兩年上海某豪宅項目，最小戶型350平方米，到手得房率低至66%，實際只有200多平方米，卻要按350平方米繳物業(yè)費，“這顯然不合理”。

??現在情況正在變化。她調研發(fā)現，有些新項目得房率已能做到93%、94%。怎么做到的呢？比如把車庫設在一樓，用不銹鋼和玻璃做嵌入式設計，住宅實際從三樓開始，無形中抬高樓層，實得面積大增。

??“我建議在‘十五五’期間推動住房銷售逐漸取消公攤面積，讓老百姓拿到手的都是實實在在的面積?！狈|說，這樣花同樣的錢，就能得到更大的實用空間。

??“好房子”不只是面積問題。從房子本身到小區(qū)管理，再到社區(qū)配套，每個環(huán)節(jié)都不能有短板。

??房屋質量方面，樊蕓認為保溫層、滲漏等問題應在設計、施工階段充分考慮。現在是精裝交付時代，如果質量不過關，后期頻繁裝修，不僅麻煩還造成污染。

??小區(qū)管理同樣關鍵。樊蕓特別關注“一老一小”需求。“年輕人上班，老人在家是否有人照看？居委會能否第一時間關注？”她提到上海對80歲以上老人有“安康通”服務，居委會可第一時間響應?！皩τ诤⒆?，家長早出晚歸，但孩子需要活動空間，需要和其他小朋友交流。學校放假時、晚上時間錯不開時，有沒有托育交流的場所？”

??在樊蕓看來，這些問題，也回到物業(yè)服務上來，這是當前社區(qū)治理的痛點。“我們希望物業(yè)公司有服務意識、服務能力。現在很多物業(yè)公司變成‘管理’業(yè)主，所以我覺得應該改成‘物業(yè)服務’的原因。”

??“好的服務比好的產品更能打動人?！比珖鴥蓵陂g，人大代表方燕建議探索完善物業(yè)企業(yè)信用評價機制，將信用評價結果與招投標、項目承接、資質管理直接掛鉤，對嚴重失信、侵害業(yè)主利益、拒不整改的企業(yè)依法限制市場準入、強制清退，實現“劣者出局”。

??樊蕓觀察到，有些物業(yè)公司跟業(yè)委會、居委會關系處得很好，但業(yè)主的訴求反而得不到表達。

??“物業(yè)服務的理念和水準必須改革?！狈|認為。

??樊蕓表示，落實“好房子”建設，既要做到政府工作報告和住房城鄉(xiāng)建設部提出的安全、舒適、綠色、智慧，還要抓好三大核心要素，分別是地段、設計、面積?！胺孔硬皇枪铝⒌模涮自O施、物業(yè)服務、社區(qū)資源，共同構成從‘好房子’到‘好社區(qū)’的全鏈條。任何一個環(huán)節(jié)有短板，都會成為堵點?！?/p>