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??在“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”的導(dǎo)向下，各地近期紛紛強(qiáng)調(diào)收購(gòu)存量房用作保障房的工作，例如天津市新政重新提及住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的相關(guān)內(nèi)容。這進(jìn)一步體現(xiàn)了該類工具在當(dāng)前盤活存量、消化庫(kù)存、優(yōu)化保障房供給模式等方面的重要作用。關(guān)于資金來(lái)源，市場(chǎng)普遍關(guān)注。除自有資金外，銀行貸款也占有較大比重，其中提及較多的便是住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款。

??住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款作為“金融十七條”的核心工具，自2024年推出以來(lái)，已從初期部分城市試點(diǎn)，逐步拓展至全國(guó)多城的常態(tài)化落地階段。該工具通過B端批量收購(gòu)模式，旨在打通存量商品房去庫(kù)存與保障性租賃住房籌集的“雙通道”。目前，該政策呈現(xiàn)出“利率低、期限長(zhǎng)、整棟收購(gòu)”的共性特征，并正在與地方政府化債、存量項(xiàng)目盤活、人才住房支持等工作協(xié)同推進(jìn)。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，該工具不僅是短期的流動(dòng)性注入，更是構(gòu)建租購(gòu)并舉制度、促進(jìn)存增統(tǒng)一、助力市場(chǎng)與保障協(xié)同發(fā)展的長(zhǎng)期金融基礎(chǔ)設(shè)施。

??一、如何理解“住房租賃團(tuán)體”的概念

??“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”中的“團(tuán)體”二字，是該產(chǎn)品區(qū)別于傳統(tǒng)個(gè)人住房貸款的核心標(biāo)識(shí)，意在突出借款主體的機(jī)構(gòu)化特征與購(gòu)房行為的批量化屬性。這一命名精準(zhǔn)反映了政策的設(shè)計(jì)意圖——支持B端（企業(yè)或機(jī)構(gòu)）而非C端（個(gè)人）入場(chǎng)收購(gòu)存量住房用于長(zhǎng)期租賃經(jīng)營(yíng)，從而與“個(gè)人購(gòu)置首套房貸款”等傳統(tǒng)零售信貸產(chǎn)品形成清晰的業(yè)務(wù)邊界。

??1、政策文本中的“團(tuán)體”定義

??根據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》（銀發(fā)〔2024〕2號(hào)），住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的適用對(duì)象被明確界定為兩類主體：一是“企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位”，在依法依規(guī)批量購(gòu)買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房時(shí)適用；二是“專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”，在依法依規(guī)批量購(gòu)買存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房、長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)時(shí)適用。

??從上述定義可以看出，“團(tuán)體”的核心內(nèi)涵包括兩個(gè)層面：主體層面，借款人是機(jī)構(gòu)而非個(gè)人；行為層面，購(gòu)房是“批量購(gòu)買”而非零散購(gòu)置。值得注意的是，政策明確要求對(duì)標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行“整棟、整單元”收購(gòu)，不允許收購(gòu)零散房源，這進(jìn)一步強(qiáng)化了“團(tuán)體”一詞所蘊(yùn)含的規(guī)?；⒓s化特征。

??2、“團(tuán)體”模式與C端購(gòu)房的核心差異

??為從操作層面理解“團(tuán)體”命名的實(shí)際意義，以下從幾個(gè)維度對(duì)比該貸款與傳統(tǒng)個(gè)人按揭貸款的核心差異，以便更好地把握此類模式。

??如表格所示，“團(tuán)體”模式的核心特征在于借款主體的機(jī)構(gòu)化以及購(gòu)買行為的批量化。值得注意的是，政策對(duì)“團(tuán)體”模式設(shè)置了更為嚴(yán)格的用途鎖定條款：貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。這一規(guī)定旨在防止機(jī)構(gòu)借“租賃”之名行“囤房”之實(shí)，確保收購(gòu)房源真正進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

??3、命名背后的政策考量與風(fēng)險(xiǎn)隔離

??從金融監(jiān)管視角看，“團(tuán)體購(gòu)房貸款”這一獨(dú)立命名背后有多重考量。

??一是業(yè)務(wù)邊界清晰化。央行和金融監(jiān)管總局在《意見》中特別強(qiáng)調(diào)，要“嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界”，住房租賃金融業(yè)務(wù)必須定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資?！皥F(tuán)體”二字明確標(biāo)識(shí)了該業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)批發(fā)屬性，與零售信貸業(yè)務(wù)形成區(qū)隔，便于穿透式監(jiān)管。

??二是風(fēng)險(xiǎn)隔離。與個(gè)人住房貸款相比，團(tuán)體購(gòu)房貸款的貸款主體是企業(yè)，其還款能力評(píng)估和貸后管理邏輯完全不同。獨(dú)立命名有助于銀行內(nèi)部建立差異化的風(fēng)控體系，避免將個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型簡(jiǎn)單套用于機(jī)構(gòu)貸款。例如，銀行需要評(píng)估的是租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、租金覆蓋利息的可持續(xù)性，而不是個(gè)人收入證明。

??三是與前期政策工具的銜接。值得注意的是，在“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”推出之前，央行已于2023年創(chuàng)設(shè)了1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃，該工具同樣支持8個(gè)試點(diǎn)城市的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放租賃住房購(gòu)房貸款，并按貸款本金的100%予以央行資金支持。兩個(gè)工具名稱相近但定位不同——前者是商業(yè)銀行貸款品種，后者是央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。同時(shí)，“團(tuán)體購(gòu)房貸款”這一命名在一定程度上延續(xù)了前序工具中“購(gòu)房貸款”的表述，保持了政策術(shù)語(yǔ)的一致性。

??二、政策溯源：從征求意見到千億試點(diǎn)落地

??1、政策的最早來(lái)源與定調(diào)

??“住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款”的產(chǎn)品誕生經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的醞釀，初衷是為了解決租賃住房投資回收周期長(zhǎng)與金融產(chǎn)品期限錯(cuò)配之間的矛盾。該貸款概念最早公開于2023年2月央行、銀保監(jiān)會(huì)起草的《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》，業(yè)內(nèi)稱之為“金融十七條”。歷經(jīng)近一年的打磨，2024年1月5日，中國(guó)人民銀行與國(guó)家金融監(jiān)督管理總局正式印發(fā)該《意見》，標(biāo)志著政策工具落地。從實(shí)踐中來(lái)看，我們的理解是，一定金額的央行再貸款額度，基本上對(duì)應(yīng)了同等金額的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款。

??2.操作細(xì)則：嚴(yán)苛的“紅線”與超低的成本

??作為定向調(diào)控工具，該貸款在給予優(yōu)惠條件的同時(shí)，也設(shè)置了明確的資產(chǎn)邊界，以防止資金挪用。從融資成本與期限來(lái)看，該產(chǎn)品具有顯著的公共屬性，融資優(yōu)勢(shì)明顯。實(shí)操中，貸款利率顯著低于商業(yè)貸款或LPR的參考水平。從LPR的歷史走勢(shì)來(lái)看，2024年1月政策推出時(shí)，5年期以上LPR為4.20%；同年10月下調(diào)至3.60%；到2025年5月前后，進(jìn)一步降至3.50%。而同階段的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款的利率明顯更低。其中，天津落地項(xiàng)目利率約為3%，而滁州、上饒等地利率低至2.95%-2.96%，甚至低于部分時(shí)期的公積金貸款利率。貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，與租賃住房的運(yùn)營(yíng)回報(bào)周期基本匹配，被業(yè)內(nèi)人士稱為“類永續(xù)債”。

??3.實(shí)際貸款的推進(jìn)流程

??總結(jié)來(lái)看屬于“央行—商業(yè)銀行—企業(yè)”的兩層結(jié)構(gòu)：

??第一層（央行→商業(yè)銀行）：央行拿出1000億元額度，創(chuàng)設(shè)了名為“租賃住房貸款支持計(jì)劃”的工具（后改為保障房再貸款工具）。商業(yè)銀行如果發(fā)放了符合條件的貸款，就可以按貸款本金的100%向央行申請(qǐng)?jiān)儋J款，資金成本很低，約為1.75%。

??第二層（商業(yè)銀行→企業(yè)）：商業(yè)銀行（實(shí)踐中包括政策性銀行等）拿到這筆低成本資金后，再以市場(chǎng)化利率（約3%）貸款給地方政府選定的具體企業(yè)（通常是城投或有國(guó)資背景的公司，或人才安居集團(tuán)），比如說各地案例中的天津城運(yùn)、滁州天道物業(yè)、上饒市國(guó)控集團(tuán)等，其都屬于這一層的實(shí)際用款企業(yè)。

??三、概念厘清：三類貸款的區(qū)別

??由此可見，實(shí)踐中出現(xiàn)了三種貸款，即住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃、保障性住房再貸款，三者并非同一事物。厘清這三者的關(guān)系非常關(guān)鍵。本質(zhì)上說，三者是“前端商業(yè)貸款（住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款）”與“后端央行激勵(lì)（1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃/保障性住房再貸款）”的嵌套關(guān)系。

??簡(jiǎn)單來(lái)說，住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款是政策工具的執(zhí)行層，即銀行發(fā)放給企業(yè)的貸款品種；而1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃（后已并入保障性住房再貸款）以及保障性住房再貸款，是央行的激勵(lì)層，即央行給予銀行的資金支持。三者在實(shí)際操作中緊密綁定，共同構(gòu)成了當(dāng)前收購(gòu)存量商品房用作保障性住房的核心金融支持體系。

??正如上述對(duì)比所示，住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款與（1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃/保障性住房再貸款）并非并列關(guān)系，而是互補(bǔ)關(guān)系。前者是銀行發(fā)放給收購(gòu)主體的貸款品種，后者則是央行對(duì)該類貸款提供的階段性激勵(lì)政策。

??四、各地收購(gòu)案例的特征和匯總

??1、融資期限長(zhǎng)、成本低

??保障性住房收購(gòu)項(xiàng)目普遍獲得銀行長(zhǎng)期限、低成本的信貸支持。銀行貸款期限通常設(shè)定為25至30年，與保障房項(xiàng)目“投資回報(bào)周期長(zhǎng)、資金占用久”的特點(diǎn)高度匹配。利率方面，多數(shù)項(xiàng)目貸款利率控制在3%以下，部分地區(qū)明確按照不低于5年期LPR減50個(gè)基點(diǎn)（即5YLPR-50bp）的優(yōu)惠水平執(zhí)行。例如，某東部城市保障房收購(gòu)項(xiàng)目貸款利率低至2.8%，期限達(dá)28年，顯著降低了企業(yè)融資成本，提升了項(xiàng)目財(cái)務(wù)可持續(xù)性。

??2、政策工具體系化

??目前已形成“央行再貸款+專項(xiàng)債+銀行貸款”協(xié)同發(fā)力的政策工具體系。央行通過保障性住房再貸款為地方國(guó)企提供低成本資金支持；地方政府同步發(fā)行專項(xiàng)債券用于收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障房（如用于收購(gòu)主體資本金的注入或啟動(dòng)資金）；商業(yè)銀行則提供配套中長(zhǎng)期貸款。青島、鄭州等地率先探索“專項(xiàng)債+再貸款”組合模式，企業(yè)在獲得專項(xiàng)債資金后，剩余部分由再貸款和銀行貸款覆蓋，自有資金占比大幅下降至20%以下，有效緩解了地方國(guó)企的資本金壓力。

??3、服務(wù)對(duì)象多元化

??保障房收購(gòu)政策覆蓋的群體不斷拓展，呈現(xiàn)出多層次、差異化的服務(wù)特征。除了傳統(tǒng)的新市民、青年人才、教師、醫(yī)護(hù)人員等重點(diǎn)群體外，多地還將多子女家庭、低收入住房困難家庭、環(huán)衛(wèi)工人等納入保障范圍。例如，某一線城市在收購(gòu)項(xiàng)目中專門配置了90平方米以上的大戶型房源，面向符合條件的三孩家庭租賃；部分城市還針對(duì)高層次人才提供“拎包入住”標(biāo)準(zhǔn)的保障房，形成了“保基本+促發(fā)展”并重的供給格局。

??4、落地層級(jí)下沉

??政策實(shí)施已從省會(huì)城市、計(jì)劃單列市延伸至縣域?qū)用?，呈現(xiàn)出明顯的“下沉化”趨勢(shì)。安徽舒城縣、河南蘭考縣、天長(zhǎng)市等地先后落地保障性住房收購(gòu)項(xiàng)目，縣域收購(gòu)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。例如，河南省在蘭考縣通過“再貸款+縣級(jí)財(cái)政配套”模式收購(gòu)存量商品房200余套，用于改善基層教師和醫(yī)務(wù)人員的住房條件。安徽舒城縣則利用縣域低效商業(yè)房產(chǎn)改造為保障性租賃住房，實(shí)現(xiàn)存量資源再利用。縣域項(xiàng)目的密集落地，有效緩解了基層住房保障能力不足的問題。

??5、模式創(chuàng)新頻出

??各地在保障房收購(gòu)實(shí)踐中積極探索差異化創(chuàng)新路徑，形成了一批可復(fù)制推廣的典型模式：1）許昌“帶押收購(gòu)”模式：針對(duì)收購(gòu)標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押權(quán)的問題，許昌探索“帶押過戶+資金監(jiān)管”機(jī)制，允許在未解除原抵押的情況下完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和貸款發(fā)放，打通了存量商品房收購(gòu)中的產(chǎn)權(quán)障礙。2）瀘州“三庫(kù)聯(lián)動(dòng)”模式：建立“存量房源庫(kù)、保障需求庫(kù)、資金項(xiàng)目庫(kù)”三庫(kù)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，通過大數(shù)據(jù)匹配，實(shí)現(xiàn)房源篩選、需求對(duì)接與資金投放的精準(zhǔn)協(xié)同，提升收購(gòu)效率。3）寧德“國(guó)企收購(gòu)+定向租賃”模式：由市級(jí)國(guó)企統(tǒng)一收購(gòu)產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊存量商品房，定向租賃給重點(diǎn)企業(yè)人才和產(chǎn)業(yè)工人，租金與工資掛鉤，既服務(wù)了產(chǎn)業(yè)人才安居，又穩(wěn)定了企業(yè)用工。

??五、對(duì)后續(xù)政策和模式優(yōu)化的建議

??從努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體目標(biāo)出發(fā)，結(jié)合各地收購(gòu)存量商品房用作保障房的工作正在提速的實(shí)際情況，后續(xù)有必要在住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款方面推出相關(guān)配套舉措。以下從六個(gè)維度提出政策建議，旨在進(jìn)一步打通“收購(gòu)—運(yùn)營(yíng)—退出”的閉環(huán)。

??1、擴(kuò)大申請(qǐng)主體與用途的包容性

??目前政策主要支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)和企事業(yè)單位。建議進(jìn)一步放寬至地方國(guó)企、混合所有制企業(yè)乃至運(yùn)營(yíng)規(guī)范的民營(yíng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，只要其收購(gòu)后用于長(zhǎng)期租賃（如保障性租賃住房、人才房、宿舍型住房），均可申請(qǐng)。同時(shí)，除了已竣工的商品房，對(duì)于部分地理位置優(yōu)越但因市場(chǎng)原因停滯的“爛尾樓”或在建工程，在確保能完工并改變用途的前提下，可探索允許利用此類貸款進(jìn)行“收購(gòu)+改造”一體化操作，從而加速存量資產(chǎn)的盤活。

??2、優(yōu)化貸款期限、成數(shù)與利率定價(jià)機(jī)制

??雖然現(xiàn)有規(guī)定貸款期限最長(zhǎng)可達(dá)30年，但實(shí)際操作中銀行往往趨于保守。建議監(jiān)管部門發(fā)文明確，對(duì)于納入國(guó)家保障性租賃住房計(jì)劃的項(xiàng)目，貸款期限原則上不應(yīng)低于25年，以匹配租賃運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金流回收周期。額度方面，對(duì)于整棟收購(gòu)且法律關(guān)系清晰的資產(chǎn)，建議將貸款額度上限從評(píng)估價(jià)值的80%適當(dāng)上浮至85%，并允許將未來(lái)租金收益權(quán)納入質(zhì)押，從而降低收購(gòu)方的自有資金壓力。利率方面，應(yīng)推動(dòng)落實(shí)“保本微利”原則，充分利用保障性住房再貸款等低成本資金，對(duì)收購(gòu)后租金定價(jià)低于市場(chǎng)一定比例的項(xiàng)目給予專項(xiàng)低息通道。

??3、建立跨部門的“一站式”合規(guī)性認(rèn)定機(jī)制

??實(shí)踐中，貸款發(fā)放的最大堵點(diǎn)往往在于資產(chǎn)確權(quán)與用途變更的審批流程過長(zhǎng)。建議由各地住建部門牽頭，聯(lián)合規(guī)劃、消防等部門，為擬收購(gòu)項(xiàng)目建立快速審批綠色通道。針對(duì)“收購(gòu)存量房作保障房”這一特定場(chǎng)景，統(tǒng)一各項(xiàng)驗(yàn)收與認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（如消防驗(yàn)收如何適用既有建筑改造規(guī)范），出具明確的合規(guī)性證明文件，從而消除銀行放貸的合規(guī)顧慮。

??4、創(chuàng)新“收購(gòu)—運(yùn)營(yíng)”閉環(huán)的信貸產(chǎn)品組合

??收購(gòu)只是第一步，后續(xù)運(yùn)營(yíng)同樣需要金融支持。建議推廣“團(tuán)體購(gòu)房貸款+運(yùn)營(yíng)貸”的組合套餐，允許企業(yè)在收購(gòu)階段使用低成本的團(tuán)體購(gòu)房貸款拿下資產(chǎn)，在裝修投入期無(wú)縫銜接住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款。此外，針對(duì)收購(gòu)初期現(xiàn)金流不足的問題，可靈活設(shè)置貸款寬限期（如前2-3年只付息不還本），讓新入市的保障房項(xiàng)目有足夠的“爬坡期”實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定出租，有效解決運(yùn)營(yíng)初期的收支平衡難題。

??5、完善風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與市場(chǎng)化退出渠道

??為提升商業(yè)銀行發(fā)放此類貸款的積極性，建議設(shè)立住房租賃專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。若因政策性因素（如配合城市更新突然要求拆遷）導(dǎo)致項(xiàng)目損失，由基金給予一定比例補(bǔ)償。同時(shí)，應(yīng)打通“投融管退”的最后一環(huán)，明確持有運(yùn)營(yíng)達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)的項(xiàng)目如何通過REITs實(shí)現(xiàn)退出。若能明確此類由貸款支持形成的資產(chǎn)在滿足條件后可以發(fā)行REITs，且募集資金可用于償還貸款，將極大地激發(fā)各類市場(chǎng)主體的參與熱情。

??6、關(guān)注縣域與基層市場(chǎng)的特殊需求

??當(dāng)前政策試點(diǎn)多集中于一二線城市，而三四線城市及縣城的去庫(kù)存壓力更大。建議通過保障性住房再貸款等工具，重點(diǎn)鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在縣域市場(chǎng)發(fā)放住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款，支持地方國(guó)企收購(gòu)存量空置商品房。此類房源既可改造為鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師、醫(yī)護(hù)人員、基層公務(wù)員的周轉(zhuǎn)房，也能在短期內(nèi)有效穩(wěn)定縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，并更好推動(dòng)縣域相關(guān)保障房市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)