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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??當(dāng)前，住房租賃行業(yè)已步入以“存量精耕、運(yùn)營(yíng)為王”為特征的新發(fā)展周期。傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式在資本效率與規(guī)模擴(kuò)張上面臨雙重考驗(yàn)，全鏈條的資產(chǎn)管理能力正成為行業(yè)頭部企業(yè)構(gòu)建核心壁壘、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵支撐。

??近期，方隅公寓旗下上海吳涇、顓橋、楊思及北京天峰多個(gè)項(xiàng)目以高出租率、高收益完成品牌孵化并成功退出。與此同時(shí)，上海古北方隅服務(wù)公寓開(kāi)業(yè)，該項(xiàng)目是方隅公寓發(fā)力輕資產(chǎn)賽道的重要落子?？硕鹱》孔赓U研究中心認(rèn)為，此番“一退一進(jìn)”的雙向動(dòng)作并非簡(jiǎn)單的資產(chǎn)調(diào)整，而是方隅公寓將多年沉淀的全鏈條運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化輸出與價(jià)值兌現(xiàn)的關(guān)鍵突破。重資產(chǎn)項(xiàng)目的順利退出與輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目的持續(xù)落地，充分印證方隅公寓業(yè)務(wù)模式正加速?gòu)闹刭Y產(chǎn)持有，向“重輕并舉”的多元化資產(chǎn)管理服務(wù)平臺(tái)跨越升級(jí)。

??Part 01 

??產(chǎn)品力+運(yùn)營(yíng)力雙輪驅(qū)動(dòng)

??構(gòu)筑方隅公寓全鏈條資產(chǎn)管理的競(jìng)爭(zhēng)壁壘

??方隅公寓由“重”到“重輕并舉”的戰(zhàn)略升級(jí)，底氣源于產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)力雙輪驅(qū)動(dòng)構(gòu)筑的堅(jiān)實(shí)能力底座，兩大關(guān)鍵能力協(xié)同發(fā)力，構(gòu)筑品牌核心護(hù)城河。

??產(chǎn)品力：差異化定位實(shí)現(xiàn)顯著溢價(jià)

??進(jìn)入住房租賃賽道以來(lái)，方隅公寓始終秉持“人文、生態(tài)、健康”的產(chǎn)品理念，通過(guò)持續(xù)的產(chǎn)品迭代，將設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)與工程能力轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)溢價(jià)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。從聚焦資產(chǎn)盤活與基礎(chǔ)產(chǎn)品打造的1.0產(chǎn)品，到整合美學(xué)體驗(yàn)、綠色健康、高效坪效與規(guī)?；l(fā)展的5.0產(chǎn)品，再到最新從“居住需求”向“情感場(chǎng)域”發(fā)力的5.5產(chǎn)品，方隅公寓每一代產(chǎn)品均緊扣客群需求升級(jí)與行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

??圖：方隅5.0產(chǎn)品——上海楊思方隅服務(wù)公寓項(xiàng)目實(shí)景

??方隅公寓的產(chǎn)品迭代早已超越硬件配置升級(jí)，轉(zhuǎn)向基于精準(zhǔn)客群畫像的場(chǎng)景化解決方案。5.0產(chǎn)品標(biāo)桿上海楊思項(xiàng)目落地“6+6+8”設(shè)計(jì)理念——6大公區(qū)覆蓋客戶6大時(shí)段的24小時(shí)生活需求，搭配8項(xiàng)品質(zhì)配置，精準(zhǔn)服務(wù)于城市精英客群，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品力向溢價(jià)力的高效轉(zhuǎn)化。5.5產(chǎn)品代表作上海吳涇項(xiàng)目聚焦“她需求”、圈層社交與產(chǎn)住融合，自帶超1000㎡公區(qū)空間，從情感需求出發(fā)，定制女性化主題樓層，配套免費(fèi)健身房、直播間、臺(tái)球室等多場(chǎng)景公區(qū)，創(chuàng)新性地打造社交空間IP“天空CLUB”，滿足租客對(duì)娛樂(lè)、辦公、學(xué)習(xí)等多元化需求。

??依托硬核產(chǎn)品力，方隅公寓產(chǎn)品贏得可觀的市場(chǎng)溢價(jià)，驗(yàn)證了EPC能力向資產(chǎn)價(jià)值的高效轉(zhuǎn)化。5.0產(chǎn)品，如上海楊思、顓橋、安亭項(xiàng)目等代表作，實(shí)現(xiàn)30%-40%的溢價(jià)率；5.5產(chǎn)品上海吳涇項(xiàng)目溢價(jià)率更是高達(dá)近50%，遠(yuǎn)超行業(yè)同類產(chǎn)品平均水平。

??圖：方隅5.5產(chǎn)品——上海吳涇方隅服務(wù)公寓項(xiàng)目實(shí)景

??方隅公寓扎實(shí)的產(chǎn)品功底屢獲行業(yè)認(rèn)可。上海吳涇項(xiàng)目斬獲“2025年全國(guó)十佳高端租賃項(xiàng)目獎(jiǎng)項(xiàng)”，上海楊思項(xiàng)目獲評(píng)“上海市標(biāo)桿項(xiàng)目獎(jiǎng)”，充分印證其產(chǎn)品的硬實(shí)力與行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

??圖：上海吳涇方隅服務(wù)公寓榮獲"十佳高端租賃項(xiàng)目"

??運(yùn)營(yíng)力：專業(yè)化管理保障出租率與溢價(jià)雙提升

??專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力，是方隅公寓實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)增值、確保投資收益落地的另一核心引擎。CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)顯示，方隅公寓多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目出租率超過(guò)95%，品牌整體平均出租率持續(xù)保持在93%以上。品牌客戶滿意度高達(dá)99.8%，平均續(xù)租率56%，標(biāo)桿項(xiàng)目續(xù)租率達(dá)65%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，有效降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保障資產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。

??表：方隅公寓部分項(xiàng)目情況列舉

??在營(yíng)銷層面，方隅公寓搭建行業(yè)領(lǐng)先的新媒體營(yíng)銷矩陣，實(shí)現(xiàn)低成本精準(zhǔn)獲客。具體來(lái)看，上海安亭項(xiàng)目新媒體渠道獲客占比高達(dá)70%，顯著降低營(yíng)銷成本，增厚項(xiàng)目收益空間；上海吳涇項(xiàng)目?jī)H用時(shí)7個(gè)月便完成810套房源的出租爬坡，展現(xiàn)高效市場(chǎng)去化與運(yùn)營(yíng)管控能力。

??多年深耕，方隅公寓已建立覆蓋營(yíng)銷、品質(zhì)風(fēng)控、工程物管、客戶服務(wù)及社群生態(tài)等全流程的專業(yè)化運(yùn)營(yíng)體系，并依托自研公寓管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。而通過(guò)完善的人才培訓(xùn)體系，方隅公寓實(shí)現(xiàn)高素質(zhì)門店運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)持續(xù)孵化，為輕資產(chǎn)服務(wù)模式的跨區(qū)域復(fù)制、規(guī)?；瘮U(kuò)張筑牢運(yùn)營(yíng)根基。

??Part 02 

??重輕并舉

??方隅公寓構(gòu)建多元化資管服務(wù)體系

??在夯實(shí)產(chǎn)品力與運(yùn)營(yíng)力的基礎(chǔ)上，方隅公寓“重輕協(xié)同”發(fā)展，構(gòu)建起一套多元化資管服務(wù)體系，使其能夠?qū)崿F(xiàn)管理規(guī)模快速擴(kuò)容與資產(chǎn)價(jià)值持續(xù)提升。

??圖：方隅公寓多元資管服務(wù)體系

??1、全周期資產(chǎn)管理

??面向不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的合作方提供定制化方案，匹配的“投融建管退”全生命周期的多樣化需求，助力合作方實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。

??2、全鏈條服務(wù)(F+EPC+O)

??覆蓋“融資+開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”的全周期管理，提供從資本端到運(yùn)營(yíng)端的閉環(huán)操盤能力。以上海楊思、吳涇等項(xiàng)目為代表，方隅公寓深度參與項(xiàng)目資本運(yùn)作、開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理全流程，精準(zhǔn)把控資產(chǎn)價(jià)值節(jié)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全生命周期價(jià)值最大化。

??3、輕資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)與品牌孵化

??聚焦資產(chǎn)方核心需求，提供品牌、系統(tǒng)、團(tuán)隊(duì)和獲客等全方位一體化服務(wù)，實(shí)現(xiàn)品牌影響力與專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的規(guī)?；瘡?fù)制輸出。杭州東站項(xiàng)目作為方隅公寓該服務(wù)模式的成功案例，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)50%的溢價(jià)率、96%的出租率及65%的續(xù)租率，以亮眼經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)驗(yàn)證了品牌輕資產(chǎn)模式的可行性、盈利性。

??圖：杭州東站方隅服務(wù)公寓實(shí)景

??4、包租資產(chǎn)服務(wù)

??從合作方手中整體承租公寓，投入標(biāo)準(zhǔn)化改造與品牌化運(yùn)營(yíng)，向業(yè)主支付固定保底租金，方隅公寓通過(guò)輸出改造、管理能力提升資產(chǎn)價(jià)值，自負(fù)盈虧并享有超額收益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

??5、技術(shù)服務(wù)與輸出

??涵蓋設(shè)計(jì)咨詢、開(kāi)發(fā)管理、系統(tǒng)租賃、營(yíng)銷代理等多元化服務(wù)內(nèi)容，作為方隅公寓“能力變現(xiàn)”的靈活形態(tài)，以低資產(chǎn)依賴度精準(zhǔn)匹配合作方的個(gè)性化需求，既能為合作方提供專業(yè)技術(shù)支撐，也能助力方隅公寓快速實(shí)現(xiàn)輕量化擴(kuò)張。

??方隅公寓通過(guò)多元化資管服務(wù)模式，已構(gòu)建起覆蓋不同資產(chǎn)類型、不同合作深度、不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的完整資管服務(wù)體系，這既是方隅公寓“重輕協(xié)同”戰(zhàn)略的具體落地，也為行業(yè)內(nèi)企業(yè)從重資產(chǎn)向重輕協(xié)同發(fā)展的轉(zhuǎn)型提供了可落地、可復(fù)制的實(shí)操路徑。

??Part 03 

??版圖擴(kuò)張

??方隅公寓多元化資管服務(wù)正全面鋪開(kāi)

??值得關(guān)注的是，方隅公寓多元化資管服務(wù)已從標(biāo)桿項(xiàng)目驗(yàn)證階段，邁入在核心城市全面鋪開(kāi)的新階段。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為方隅公寓在一線及核心二線城市的版圖擴(kuò)張注入強(qiáng)勁動(dòng)力，近期福州、上海、北京三城連續(xù)落子，多個(gè)新項(xiàng)目穩(wěn)健推進(jìn)，印證了其重輕并舉多元合作模式的可持續(xù)“造血”能力。

??★福州白湖亭方隅服務(wù)公寓

??項(xiàng)目擁有504間房源，作為方隅首次進(jìn)入福州市場(chǎng)的項(xiàng)目，于3月15日開(kāi)業(yè)后僅1個(gè)月，出租率即達(dá)60%，并已完成2次提價(jià)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)亮眼，充分佐證方隅公寓成熟的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)體系、跨城市快速?gòu)?fù)制落地能力，以及品牌在租住市場(chǎng)的高認(rèn)可度。

??圖：福州白湖亭方隅服務(wù)公寓實(shí)景

??★上海古北方隅服務(wù)公寓

??項(xiàng)目于4月底開(kāi)業(yè)，擇址上海內(nèi)中環(huán)古北國(guó)際社區(qū)，精準(zhǔn)服務(wù)于城市高凈值精英客群。古北作為上海老牌國(guó)際化居住區(qū)，高端租住需求長(zhǎng)期旺盛，高品質(zhì)租賃房源供給稀缺。項(xiàng)目的入市，進(jìn)一步完善了方隅在上海核心城市的資產(chǎn)管服務(wù)布局，加密核心高端租住板塊的市場(chǎng)版圖。

??圖：上海古北方隅服務(wù)公寓實(shí)景

??★北京沙河方隅服務(wù)公寓

??項(xiàng)目擁有513間房源，預(yù)計(jì)5月正式開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目位于北京昌平區(qū)，將以方隅的高端產(chǎn)品力重新定義昌平高端公寓市場(chǎng)，是方隅資管服務(wù)在核心一線城市的又一重要布局。依托方隅公寓高端產(chǎn)品與運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，項(xiàng)目將重塑昌平區(qū)域高端租住市場(chǎng)格局。作為方隅多元資管服務(wù)的關(guān)鍵落子，將持續(xù)強(qiáng)化品牌區(qū)域規(guī)模化發(fā)展優(yōu)勢(shì)，高端租賃市場(chǎng)影響力。

??隨著多元化資管服務(wù)的全面鋪開(kāi)，方隅公寓加速?gòu)淖非蟆百Y產(chǎn)密度”向聚焦“管理密度”的價(jià)值躍遷。輕資產(chǎn)模式降低了品牌擴(kuò)張的資本門檻，方隅公寓管理規(guī)模的增長(zhǎng)曲線有望顯著提升。同時(shí)，聚焦深耕一線及核心二線城市，方隅公寓將形成更強(qiáng)的區(qū)域品牌勢(shì)能、更集約的運(yùn)營(yíng)成本與更豐富的客戶數(shù)據(jù)資產(chǎn)，從而提升對(duì)資產(chǎn)方的合作話語(yǔ)權(quán)與對(duì)租客的吸引力，構(gòu)建起可持續(xù)的正向循環(huán)。

??小結(jié) 

??住房租賃行業(yè)下半場(chǎng)

??能力比資產(chǎn)更重要

??在住房租賃行業(yè)的下半場(chǎng)，真正的護(hù)城河不再單純依靠持有資產(chǎn)的數(shù)量，而是貫穿“投融建管退”全生命周期的資產(chǎn)管理能力。

??從“重資產(chǎn)持有”到“重輕并舉”的戰(zhàn)略升級(jí)，是方隅主動(dòng)的能力外溢與價(jià)值升級(jí)，也為其未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展奠定了更高可能性。這不僅是方隅自身的破局進(jìn)化，更為行業(yè)頭部企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了一條可行路徑——以能力為資產(chǎn)，在多元化資管新賽道上行穩(wěn)進(jìn)階。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）