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??【克而瑞長租研究】

??2026年5月28日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導(dǎo)，克而瑞集團、地新引力主辦，克而瑞長租、中房優(yōu)采平臺承辦的第十屆地新引力峰會·住房租賃論壇在上海舉辦。

??來自行業(yè)協(xié)會、全國各地國企平臺公司、品牌公寓運營商、金融資本機構(gòu)、優(yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈企業(yè)約350余人齊聚一堂，通過閉門會議、主題演講、圓桌對話、開放交流等環(huán)節(jié)共同探討今年中國住房租賃行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢。

??本屆住房租賃論壇以「AI賦能 十載向新」為主題，峰會由上午場閉門研討會與下午場住房租賃論壇組成。

??上午場

??AI研討暨國企高質(zhì)量發(fā)展閉門會

??上午場閉門研討會，由克而瑞長租總經(jīng)理 王偉擔(dān)任主持人。

??閉門研討會特邀深度智聯(lián)·極客云途首席運營官 方歡進行《長租企業(yè)GEO優(yōu)化解決方案》分享，現(xiàn)場通過以城投臻寓、微領(lǐng)地為例，完整拆解GEO優(yōu)化全流程。在具體實操中，通過用戶意圖挖掘、知識圖譜構(gòu)建、權(quán)威信源搭建到AI語義輸出四個環(huán)節(jié)，讓品牌在AI回答租客提問時被準(zhǔn)確識別、優(yōu)先推薦。優(yōu)化后，兩家品牌在主流AI模型中的可見性明顯提升，排名躍升，信息完整度顯著改善，實現(xiàn)了從“被忽略”到“被看見”、再到“被信任、被選擇”的跨越。其強調(diào)GEO優(yōu)化是以真實數(shù)據(jù)、權(quán)威信源和用戶意圖為綱的可量化工程，能幫助長租企業(yè)在AI時代贏得租客信賴。

??圖：深度智聯(lián)·極客云途首席運營官 方歡

??華泰聯(lián)合證券有限責(zé)任公司 債券業(yè)務(wù)線總監(jiān) 孔越通過深度解析江蘇省首單租賃住房REIT——蘇州恒泰租賃住房REIT全流程實操。從項目背景、資產(chǎn)梳理、合規(guī)改造到最終成功上市，系統(tǒng)復(fù)盤項目從劃撥用地轉(zhuǎn)為出讓用地、收益權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)兩大核心申報創(chuàng)新，詳細拆解交易結(jié)構(gòu)搭建、產(chǎn)品方案設(shè)計、估值定價邏輯及后續(xù)擴募規(guī)劃。并結(jié)合華泰證券在基礎(chǔ)設(shè)施REITs領(lǐng)域豐富的實操案例與專業(yè)能力，進一步解讀租賃住房REIT在政策適配、收益平衡、合規(guī)要點、預(yù)期效益、風(fēng)險防控及資產(chǎn)盤活路徑上的關(guān)鍵要點。最終形成一套可復(fù)制、可推廣的國企保障性租賃住房資產(chǎn)證券化落地方案。

??圖：華泰聯(lián)合證券有限責(zé)任公司 債券業(yè)務(wù)線總監(jiān) 孔越

??本次閉門會上，參會企業(yè)圍繞保租房公募REITs、運營管理、AI應(yīng)用、存量資產(chǎn)盤活等議題深入研討。多家企業(yè)分享實踐經(jīng)驗：上海地產(chǎn)城方落地保租房REITs并籌劃擴募，搭建多維度運營體系，布局AI營銷；貴陽筑巢以多元服務(wù)體系增強租戶粘性、拓展增值收入；上海新黃浦運用BI數(shù)據(jù)模型與AI工具實現(xiàn)精細化運營、提升經(jīng)營效益；建發(fā)長租依托標(biāo)準(zhǔn)化流程持續(xù)優(yōu)化運營與產(chǎn)品策略；保利公寓提出存量盤活需合理控制改造成本、依托資產(chǎn)交易與REITs實現(xiàn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。與會各方共同認可，以GEO生成式搜索為代表的 AI工具，將成為長租行業(yè)提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型升級的重要支撐。

??活動的最后，易居中國董事局主席、深度智聯(lián)董事長 周忻進行《深度智聯(lián)--AI賦能長租行業(yè)的核心邏輯與品牌價值》的主題分享，對本次活動進行總結(jié)和收尾。他表示租賃是不動產(chǎn)下半場核心賽道，中國市場空間巨大。結(jié)合美國AI租賃企業(yè)成功案例，印證AI與租賃結(jié)合是必然趨勢。面向行業(yè)推出公共大模型與企業(yè)專屬模型共建服務(wù)，助力企業(yè)降本增效、構(gòu)建核心競爭力，推動行業(yè)真正擁抱AI、實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

??圖：易居中國董事局主席、深度智聯(lián)董事長 周忻

??下午場

??住房租賃論壇

??下午場住房租賃論壇，由租無憂總經(jīng)理 任海洋擔(dān)任主持人。

??圖：租無憂總經(jīng)理 任海洋

??PART.01

??行業(yè)定調(diào)

??2026住房租賃行業(yè)“十五五”新格局

??01開場致辭

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長 張其光

??他指出，2021年7月以來，國內(nèi)住房市場持續(xù)調(diào)整，行業(yè)迎來結(jié)構(gòu)性變革，呈現(xiàn)全新發(fā)展態(tài)勢。一是租賃客群與居住形態(tài)迭代，租賃人群從新市民、青年人拓展至全年齡段群體，家庭式租賃愈發(fā)普遍，租房居住的社會觀念持續(xù)普及；二是房源供給規(guī)范化升級，市場告別散戶主導(dǎo)、違規(guī)房源頻發(fā)的現(xiàn)狀，向集中式、高品質(zhì)、合規(guī)化房源轉(zhuǎn)型。

??行業(yè)變革同步推動品質(zhì)與服務(wù)雙提升，租賃需求從基礎(chǔ)的“有得住”，升級為高品質(zhì)、安心的居住需求，同時市場倒逼企業(yè)從單純提供居住空間，轉(zhuǎn)向“空間+服務(wù)”的一體化運營模式。企業(yè)需落實四大融合發(fā)展策略，即國企民企協(xié)同發(fā)展、結(jié)合城市更新拓展房源、對接資本市場盤活資金、融合AI技術(shù)賦能行業(yè)。整體來看，租賃行業(yè)將朝著規(guī)范化、數(shù)字化、長期化方向發(fā)展，依托品質(zhì)、服務(wù)、科技與資本賦能，實現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

??圖：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長  張其光

??02主題演講

??《克而瑞長租 模數(shù)共振》

??易居中國董事局主席、深度智聯(lián)董事長 周忻

??周總圍繞房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與AI賦能住房租賃展開，指出過去三十年行業(yè)重心在開發(fā)建設(shè)，未來將轉(zhuǎn)向長租、康養(yǎng)、資管等存量運營領(lǐng)域，住房租賃是不動產(chǎn)下半場核心賽道，必將誕生千億級品牌與可持續(xù)的世界   級企業(yè)。

??AI并非概念，而是已到來的產(chǎn)業(yè)革命，將重構(gòu)生產(chǎn)、服務(wù)與交易模式。周總介紹了中國房地產(chǎn)首個垂直大模型，基于該模型，深度智聯(lián)推出四大核心應(yīng)用：一是深度智聯(lián)CoWork 企業(yè)級AI原生工作平臺，支持長租領(lǐng)域的投資研判、產(chǎn)品定位、營銷運營等業(yè)務(wù)，員工只需發(fā)布任務(wù)，就可自動工作，并于其隨時交互及時糾偏AI工作方向補充資料，直至生成研究報告、視頻、圖片等多模態(tài)成果，并能隨時調(diào)用專家經(jīng)驗與工作流程中。對企業(yè)而言，CoWork不僅極大提升了員工工作效率與質(zhì)量，這能更將個人的零散經(jīng)驗沉淀為全公司的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字資產(chǎn)，是AI時代的企業(yè)級生產(chǎn)力工具。二是建成全國領(lǐng)先的長租數(shù)據(jù)庫，通過打通AI與數(shù)據(jù)協(xié)同，生成無人工干預(yù)的評測報告，填補行業(yè)空白；三是極客問道為長租公寓等業(yè)態(tài)提供AI認知優(yōu)化，讓通用AI大模型精準(zhǔn)理解并專業(yè)推薦租賃項目，重塑AI時代獲客入口；四是創(chuàng)新0傭交易模式，全球首個經(jīng)紀(jì)人智能體“易居小新”未來將延伸至租賃場景，變革行業(yè)交易模式。

??周總強調(diào)，企業(yè)不必盲目自研AI，核心是會用、用好AI。行業(yè)最稀缺“懂AI的行業(yè)人”與“懂行業(yè)的AI人”，建議企業(yè)先試用深度智聯(lián)的各類產(chǎn)品，深度智聯(lián)愿意為企業(yè)建設(shè)專屬模型提供行業(yè)垂直大模型的有力基礎(chǔ)，形成企業(yè)核心競爭力。

??圖：易居中國董事局主席、深度智聯(lián)董事長 周忻

??03主題報告

??《中國住房租賃行業(yè) “十五五” 新格局及行業(yè)未來趨勢》

??克而瑞長租總經(jīng)理 王偉

??“十五五”住房租賃行業(yè)邁入存量盤活、分層供給、提質(zhì)增效新階段。政策聚焦保租房，以上海商改保、公轉(zhuǎn)保、存量納保為示范，強化青年與民生剛需保障。金融端以債權(quán)融資為主體，保租房REITs新發(fā)、擴募同步提速，低成本長期資金支撐行業(yè)閉環(huán)。租賃資產(chǎn)收益穩(wěn)健，形成外資培育增值、險資長期持有的成熟資本邏輯。

??行業(yè)格局深度調(diào)整，企業(yè)由規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向盈利導(dǎo)向，國企市占率持續(xù)提升，發(fā)力品質(zhì)運營與市場化拓展。供應(yīng)端純租賃用地減量，新建與改建并行，集中式公寓滲透率穩(wěn)步提高，保租房占據(jù)供給主導(dǎo)；需求端市場基本盤穩(wěn)固，租金止跌企穩(wěn)、溢價擴大，出租率維持高位，競爭聚焦產(chǎn)品與服務(wù)。

??克而瑞長租搭建數(shù)據(jù)底座、AI-GEO認知優(yōu)化、CoWork智能平臺、研究咨詢四大體系，以數(shù)據(jù)與AI賦能企業(yè)精準(zhǔn)決策、品牌升級與高效運營，全方位支撐住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

??圖：克而瑞長租總經(jīng)理 王偉

??04藍皮書首發(fā)

??《2025年中國住房租賃行業(yè)發(fā)展藍皮書》年度首發(fā)

??活動現(xiàn)場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長 張其光、克而瑞長租總經(jīng)理王偉、華住集團開發(fā)官兼城家CEO莊松成、瓴寓國際CEO張愛華、保利公寓執(zhí)行總經(jīng)理焦彥儒、朗詩綠色生活副總裁 章林六位嘉賓，共同為《2025年中國住房租賃行業(yè)發(fā)展藍皮書》揭幕首發(fā)。本藍皮書由克而瑞長租編著、中國經(jīng)濟出版社出版，已面向政務(wù)單位、各大館藏及行業(yè)機構(gòu)開展定向贈閱，同時通過線上線下全渠道正式發(fā)售，將為政府決策、企業(yè)戰(zhàn)略布局、機構(gòu)投資研判提供扎實的數(shù)據(jù)支撐與專業(yè)發(fā)展指引。

??圖：《2025年中國住房租賃行業(yè)發(fā)展藍皮書》發(fā)布

??藍皮書已正式發(fā)售，識別進微店即可購買

??PART.02

??企業(yè)提效

??穿越周期的企業(yè)核心能力與實戰(zhàn)方法論

??01主題演講

??《從「一晚住宿」到「一段生活」——華住下一個二十年的存量資產(chǎn)進化論》

??華住集團發(fā)展官、城家CEO 莊松成

??莊總指出，當(dāng)前商辦、長租、酒店行業(yè)均處周期底部，純業(yè)態(tài)效能觸頂，大宗資產(chǎn)進入收益深水區(qū)，面臨盈利微薄、同質(zhì)化內(nèi)卷、流量震蕩、產(chǎn)能過剩等挑戰(zhàn)。他預(yù)判，未來五年，線性租金、投資降級、單一業(yè)態(tài)運營均不可為。華住主張以長短租結(jié)合、多人多日的服務(wù)式公寓重構(gòu)存量資產(chǎn)價值，以長租穩(wěn)現(xiàn)金流、短租拉高收益，構(gòu)建抗周期資產(chǎn)閉環(huán)。

??依托華住品牌、供應(yīng)鏈、超3億會員與數(shù)字化能力，城家已形成近2萬間服務(wù)式公寓規(guī)模，以業(yè)態(tài)融合、動態(tài)收益、輕量化改造盤活商辦等存量資產(chǎn)。未來將以 “從一晚住宿到一段生活” 為方向，打造適配銀發(fā)、商旅、文旅、就醫(yī)陪護等短、中、長住復(fù)合場景的新住宿方案，推動存量資產(chǎn)高質(zhì)量進化。

??圖：華住集團發(fā)展官、城家CEO 莊松成

??02 主題演講

??《新場景、新需求、新收入，長租的下一個十年》

??成都市金牛城投交子商管副總經(jīng)理 朱博

??金牛城投朱總以流量重構(gòu)長租商業(yè)邏輯，提出長租新十年應(yīng)以“新場景、新需求、新收入”破局。公司從城市開發(fā)商轉(zhuǎn)向運營商，以保租房為基礎(chǔ)流量入口，通過線上新媒體獲客、線下空間運營、社群私域沉淀打造流量矩陣。創(chuàng)新打造交子IP品牌，布局社區(qū)綜合體、農(nóng)貿(mào)市場、咖啡、餐飲、文化空間等業(yè)態(tài)，形成“15分鐘生活圈”，用好內(nèi)容、廣觸達、高參與、強分享激活流量。構(gòu)建租金、生活服務(wù)、流量資產(chǎn)三層收入體系，打造梯度化供應(yīng)（一張床/一間房/一套房），并通過宋式集市、社群活動、原創(chuàng)內(nèi)容增強租戶情感鏈接，實現(xiàn)資產(chǎn)增值與市場化運營，為國企保租房高質(zhì)量發(fā)展提供可復(fù)制范本。

??圖：成都市金牛城投交子商管副總經(jīng)理 朱博

??03 圓桌論壇

??《提質(zhì)增效——租賃企業(yè)運營實戰(zhàn)與差異化路徑》

??本場對話特邀主持人瓴客數(shù)聯(lián)總經(jīng)理 李霞與多位嘉賓共同就企業(yè)提質(zhì)增效的具體實踐展開討論。

??★杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支委員、副總經(jīng)理 陸艷

??標(biāo)準(zhǔn)化高效盤活存量，打造可復(fù)制市場化運營模式

??收存轉(zhuǎn)保項目需遵循地段優(yōu)選、面積適配、區(qū)域集中、產(chǎn)權(quán)清晰四大篩選標(biāo)準(zhǔn)。通過收購、改造、運營三線并行，以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、集采與優(yōu)化施工工序控本提速，疊加官方宣傳與精準(zhǔn)客群運營，實現(xiàn)75天裝修、首日去化60%，形成可復(fù)制的高效盤活與市場化運營模式。

??★首創(chuàng)和園副總經(jīng)理 程磊

??搭建三大核心體系，構(gòu)建規(guī)?；鐓^(qū)運營生態(tài)

??以安全、產(chǎn)品、運營三大體系為核心提質(zhì)增效。堅守安防消防、全屋配置、24小時管家等基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，通過大社區(qū)商業(yè)配套與社群運營降低硬性投入，打造多層次保障產(chǎn)品。以完整社區(qū)生態(tài)提升續(xù)租率，實現(xiàn)規(guī)?；鐓^(qū)可持續(xù)運營。

??★湘江悅家副總經(jīng)理 汪鎮(zhèn)江

??依托國企輕資產(chǎn)優(yōu)勢，創(chuàng)新模式激活社群價值

??國企輕資產(chǎn)優(yōu)勢在于政策資源、信用背書、低成本融資。差異化打造“以租抵購”模式，打通租房到買房的鏈路。運營悅學(xué)堂青年夜校，提升續(xù)租率與老帶新轉(zhuǎn)化率，降低獲客成本，后續(xù)將發(fā)展租客主理人機制，強化社群粘性與品牌影響力。

??★中海商業(yè)長租公寓管理中心負責(zé)人、中海發(fā)展酒店管理公司投資負責(zé)人 張仁勛

??深耕重資產(chǎn)資管賽道，精工賦能生態(tài)化高階運營

??資管邏輯下的中海長租，依托中海的精工基因和35類品質(zhì)客群深入研究，推出基于4大客戶價值，18項客戶期待的256項長租好房子技術(shù)體系，深度解決品質(zhì)租住痛點。產(chǎn)品線以海堂服務(wù)式公寓+友里白領(lǐng)公寓雙線布局，1.5萬間在管房量，資產(chǎn)規(guī)模超百億，聚焦十大核心城市，并聯(lián)合集商、寫字樓、酒店打造租住生活綜合體的生態(tài)閉環(huán)，為資產(chǎn)增值保駕護航。目前輕重并舉，站在業(yè)主視角下，輕資產(chǎn)輸出側(cè)重綜合體項目，與市場上單一業(yè)態(tài)形成差異化，打造高粘性、可持續(xù)的資管模式。

??★建發(fā)房產(chǎn)元晟恒公司長租公寓總經(jīng)理 許曉玲

??精算收益嚴(yán)控投入，提速落地探索增值新路徑

??存量轉(zhuǎn)租賃核心是精算收益、嚴(yán)控裝標(biāo)、快速落地。按客群敏感點投入成本，重點提升隔音、收納、戶型舒適度。公區(qū)配套按需配置，兼顧品牌調(diào)性與投資回報。通過標(biāo)準(zhǔn)化SOP與供應(yīng)鏈優(yōu)化，實現(xiàn)8個月快速入市，探索公區(qū)商業(yè)化增值路徑。

??圖：【提質(zhì)增效——租賃企業(yè)運營實戰(zhàn)與差異化路徑】圓桌論壇

??PART.03

??AI賦能

??AI全域鏈動，賦能長租新增長

??01 主題演講

??《AI管家 租賃住房的下一個十年》

??鹿客科技 商用CTO 韓金來

??鹿客科技攜手螞蟻集團百寶箱推出云丁AI管家，以全屋智能硬件+AI能力引擎+PMS系統(tǒng)為核心，構(gòu)建感知、決策、執(zhí)行、服務(wù)四層架構(gòu)。融合支付寶生態(tài)與AI大模型，實現(xiàn)AI自動報修、智能繳費、語音交互、無感聯(lián)動等功能，可提升租金溢價、出租率與入住率，優(yōu)化人房比與決策效率，提升租客滿意度、降低投訴率，助力租賃企業(yè)降本增效、提升盈利能力。

??圖：鹿客科技 商用CTO 韓金來

??02 圓桌論壇

??《AI智鏈，協(xié)同未來——住房租賃行業(yè)長效增長新周期》

??本場對話特邀主持人：江蘇貝爾家居科技股份有限公司戰(zhàn)略客戶總監(jiān) 陳凱與對話嘉賓：上海市計算機行業(yè)協(xié)會 技術(shù)服務(wù)專業(yè)委員會 副主任/寓信科技（公寓軟件服務(wù)商）合伙人 姜宏，成都越凡創(chuàng)新科技有限公司合伙人 張乘銀，天壇家具保障房業(yè)務(wù)總經(jīng)理么朝，立邦中國TUB事業(yè)群市場推廣本部總監(jiān) 楊蕾，宜家上海大區(qū)對公業(yè)務(wù)高級市場經(jīng)理 顧婭麗，杭州老板電器股份有限公司保障房事業(yè)部總監(jiān) 王海琦圍繞AI智聯(lián)與住房租賃長效增長展開，六位跨界嘉賓一致認為，AI與數(shù)字化正重構(gòu)空間交付、產(chǎn)品研發(fā)、運營服務(wù)全鏈條。嘉賓們表示，數(shù)字技術(shù)正重塑行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈：一方面賦能家裝設(shè)計、硬件升級，優(yōu)化居住體驗；另一方面實現(xiàn)人機協(xié)同運營，降本提效。各領(lǐng)域企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢，以技術(shù)、場景、數(shù)據(jù)協(xié)同發(fā)力，推動住房租賃行業(yè)向智慧、高效、高品質(zhì)方向邁進，助力行業(yè)實現(xiàn)長效發(fā)展。

??圖：【AI智鏈，協(xié)同未來——住房租賃行業(yè)長效增長新周期】圓桌論壇

??住房租賃論壇上，克而瑞長租住房租賃行業(yè)年度研究成果同步揭曉：

??附：第十屆地新引力峰會·住房租賃論壇企業(yè)/項目獲獎表彰現(xiàn)場