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??2026H1成都集中式公寓規(guī)模步入高位平臺(tái)期，坪效租金同比走弱、進(jìn)入"以?xún)r(jià)換量"通道，出租率維持高位彰顯抗跌性；國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)新增供應(yīng)，"一張床、一間房"保障體系深化，政策規(guī)范化提速，市場(chǎng)由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化規(guī)范發(fā)展。

??第一章 數(shù)讀市場(chǎng)：核心數(shù)據(jù)速覽

??核心規(guī)模與租金關(guān)鍵指標(biāo)速覽

??一句話(huà)研判

??2026H1成都表現(xiàn)為"存量高位擴(kuò)張 + 坪效溫和下探"--集中式公寓總房間數(shù)同比+44.1%↑至119164間，進(jìn)入"高位平臺(tái)過(guò)渡、增速階段性放緩"階段；坪效租金同比-7.0%↓、出租率維持93%高位，呈"價(jià)降量穩(wěn)率穩(wěn)"結(jié)構(gòu)特征。個(gè)人房源"量增價(jià)降"（掛牌+9.8%↑、成交+22.3%↑），與集中式公寓走勢(shì)趨同，市場(chǎng)由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)化規(guī)范發(fā)展。

??集中式公寓 · 核心指標(biāo)（2025H1 → 2026H1）

??

??核心解讀

??? 集中式公寓存量持續(xù)擴(kuò)張：總房間數(shù)同比+44.1%↑、總項(xiàng)目數(shù)同比+33.9%↑，規(guī)模高位擴(kuò)張，步入高位平臺(tái)過(guò)渡期，增速階段性放緩。

??? 出租率維持93%高位：同比-0.50個(gè)百分點(diǎn)↓，抗跌性強(qiáng)，呈"價(jià)降量穩(wěn)率穩(wěn)"結(jié)構(gòu)特征。

??? 坪效租金同比-7.0%↓走弱：，進(jìn)入"以?xún)r(jià)換量"通道。

??? 個(gè)人房源"量增價(jià)降"：掛牌+9.8%↑、成交+22.3%↑，租金端承壓下行，與集中式公寓走勢(shì)趨同。

??? 運(yùn)營(yíng)方與資產(chǎn)方啟示：規(guī)模擴(kuò)張疊加坪效走弱，倒逼精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與成本管控；個(gè)人房源供給壓力對(duì)集中式公寓形成競(jìng)爭(zhēng)分流，需關(guān)注區(qū)域性?xún)r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)。

??第二章 宏觀(guān)監(jiān)測(cè)：政策與制度環(huán)境

??政策追蹤與企業(yè)動(dòng)態(tài)

??2.1 政策追蹤

2026H1成都住房租賃政策密集出臺(tái)，覆蓋保租房運(yùn)營(yíng)、人才安居、公積金、租住標(biāo)準(zhǔn)與行業(yè)管理全鏈條。

??2.2 企業(yè)動(dòng)態(tài)

??2026H1成都集中式公寓新開(kāi)以保租房為主，供給由城市國(guó)企系主導(dǎo)、房企系聚焦區(qū)域深耕、資管系以存量改建為主。

??第三章 市場(chǎng)分析

??供應(yīng)規(guī)模 · 租金出租率 · 區(qū)域分化 · 產(chǎn)品線(xiàn) · 個(gè)人房源 · 企業(yè)格局

??3.1 集中式公寓供應(yīng)規(guī)模走勢(shì)

??已開(kāi)業(yè)規(guī)模自2023H1的44357間攀升至2026H1的119164間，呈歷年上行、增速前高后階段性放緩走勢(shì)。

??3.2 租金與出租率

??2024.07-2026.06坪效租金呈歷年下行、進(jìn)入"以?xún)r(jià)換量"通道；出租率高位維持、抗跌性強(qiáng)。

??坪效租金自2024年7月2.52元持續(xù)回落至2026年6月1.86元，累計(jì)下行約26%，歷年下行通道明確。出租率始終維持92%-95.46%高位區(qū)間，2026年3-4月見(jiàn)峰值95.41%、95.46%，抗跌性顯著，"價(jià)降量穩(wěn)率穩(wěn)"結(jié)構(gòu)特征強(qiáng)化。

??3.3 區(qū)域分化

??2026年6月分區(qū)域坪效租金與出租率呈"價(jià)高率高"與"價(jià)低率高"雙極分化。

??3.4 集中式公寓分產(chǎn)品線(xiàn)分析

??劃分口徑:以白領(lǐng)公寓坪效租金60%分位閾值（約1.50元/天/㎡）拆分--≥1.50元?dú)w為"品質(zhì)白領(lǐng)"、<1.50元?dú)w為"性?xún)r(jià)比白領(lǐng)"。拆分后產(chǎn)品線(xiàn)為:服務(wù)式公寓、品質(zhì)白領(lǐng)、性?xún)r(jià)比白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)公寓。

??3.4.1 產(chǎn)品線(xiàn)占比的變化（時(shí)間軸）

??品質(zhì)白領(lǐng)占比自2023H1約37.3%微升至2026H1約38.3%，性?xún)r(jià)比白領(lǐng)自約55.9%升至約57.4%，白領(lǐng)公寓合計(jì)持續(xù)強(qiáng)化、為絕對(duì)規(guī)模主體。服務(wù)式公寓自約6.2%波動(dòng)收窄至約4.2%。藍(lán)領(lǐng)公寓長(zhǎng)期維持0.2%-0.5%極低區(qū)間。呈"性?xún)r(jià)比白領(lǐng)主導(dǎo)、品質(zhì)白領(lǐng)穩(wěn)步擴(kuò)張、服務(wù)式收窄、藍(lán)領(lǐng)邊緣"特征。

??3.4.2 分產(chǎn)品線(xiàn)規(guī)模、租金、出租率對(duì)比（2026H1）

??3.5 個(gè)人房源

??2023H1-2026H1個(gè)人房源呈"量增價(jià)降"--掛牌與成交規(guī)模雙雙擴(kuò)張、掛牌與成交坪效租金同步下行。

??2026H1掛牌房間數(shù)230543間（同比+9.8%↑）為高位，掛牌坪效1.11元（同比-8.4%↓）為序列低位；成交房間數(shù)80825間（同比+22.3%↑）顯著回升，成交坪效0.94元（同比-3.9%↓）小幅下行。個(gè)人房源性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)對(duì)集中式公寓（尤其性?xún)r(jià)比白領(lǐng)、外圍低坪效區(qū)域）客群產(chǎn)生分流，需關(guān)注區(qū)域性?xún)r(jià)比競(jìng)爭(zhēng)加劇風(fēng)險(xiǎn)。

??3.6 租賃企業(yè)格局變化

??2021-2026H1市場(chǎng)企業(yè)屬性占比持續(xù)演變，國(guó)資平臺(tái)系份額顯著上行，市場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)轉(zhuǎn)向國(guó)資主導(dǎo)。

??企業(yè)屬性格局呈"國(guó)資升、開(kāi)發(fā)商穩(wěn)中微降、民營(yíng)穩(wěn)中微升"演變。

??? 央企/國(guó)企開(kāi)發(fā)商系約43%—45%，仍居主導(dǎo)但邊際回落。

??? 國(guó)資平臺(tái)系隨保租房集中入市份額上行至約15%，為新增供應(yīng)主力增量。

??? 民營(yíng)運(yùn)營(yíng)商系以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主、約36%微升。

??? 其他/外資服務(wù)式約6%小幅收窄。

??運(yùn)營(yíng)商品牌規(guī)模前十排名（截至2026年6月·存量口徑）

??前十中城市國(guó)企系5家、房企系5家，雙寡頭并立。頭部三強(qiáng)龍湖冠寓（8807間）、天投桐堂（8479間）、城投臻寓（8018間）均超8000間貼身競(jìng)爭(zhēng)。城市國(guó)企系品牌集中上榜，印證國(guó)資平臺(tái)系份額上行、保租房集中入市主導(dǎo)新增供應(yīng)。

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。已開(kāi)業(yè)口徑不含未開(kāi)業(yè)、在建、籌建。

??2023H1-2024H2各節(jié)點(diǎn)環(huán)比穩(wěn)定于+14%-+16%區(qū)間；2025H1、2025H2提速至+22.2%↑、+33.3%↑為放量高峰期；2026H1環(huán)比回落至+8.1%↑，增速階段性放緩，規(guī)模步入高位平臺(tái)過(guò)渡期。供應(yīng)向高新南（18149間）、武侯、金牛集中。

??高新南區(qū)坪效4.23元居首、出租率96.73%，量?jī)r(jià)齊優(yōu)、抗跌性最強(qiáng)，為核心價(jià)值高地。天府新區(qū)坪效2.48元次高但出租率84.77%全市最低，規(guī)模大而去化承壓。龍泉驛、雙流、郫都等外圍區(qū)呈"低坪效、高出租"外溢承接特征。

??服務(wù)式公寓坪效5.74元領(lǐng)先、規(guī)模最小、出租率84.70%全線(xiàn)最低、去化承壓。品質(zhì)白領(lǐng)量?jī)r(jià)率均衡。性?xún)r(jià)比白領(lǐng)坪效0.88元、規(guī)模最大（68399間）、出租率93.95%居首，呈"低坪效、大規(guī)模、高出租"。品質(zhì)白領(lǐng)與性?xún)r(jià)比白領(lǐng)坪效差約1.15元，量?jī)r(jià)率分化清晰:品質(zhì)白領(lǐng)以?xún)r(jià)取勝、性?xún)r(jià)比白領(lǐng)以量與率取勝。

??第四章 上半年新開(kāi)分析

??新開(kāi)規(guī)模 · 區(qū)域分布 · 典型項(xiàng)目解析

??4.1 新開(kāi)規(guī)模分析

??41個(gè)

??新開(kāi)項(xiàng)目數(shù)

??7265間

??新開(kāi)房間數(shù)

??74.4%

??新建占比（26個(gè)/5406間）

??6.1%

??占2026H1末總存量

??月度看，4月為新開(kāi)高峰（9項(xiàng)目/2767間，占H1總量38.1%），5月次之；1月、3月體量相近；2月、6月體量較小。新開(kāi)節(jié)奏呈脈沖式非均勻釋放，新建為主（74.4%），為高位平臺(tái)期下的階段性補(bǔ)量。

??4.2 新開(kāi)區(qū)域分布分析

??4.3 案例分析

??案例一 · 蜀府有巢國(guó)際公寓社區(qū)·悅湖天驕店

??央企運(yùn)營(yíng)方重資產(chǎn)R4/家庭型保租房標(biāo)桿。區(qū)位:武侯區(qū)金川路10號(hào)，武侯新城北區(qū)悅湖科技城核心，距地鐵17號(hào)線(xiàn)白佛橋站約150-200米。

??基本資料

??戶(hù)型建面約89-128㎡套二/套三/套四，整套租金約1076-3960元/月，按間合租為市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)90%。現(xiàn)代簡(jiǎn)約精裝、拎包入住、6.5-7米寬景陽(yáng)臺(tái)、酒店式主臥套房、智慧門(mén)禁安防。

??可借鑒經(jīng)驗(yàn)：以四代改善家庭戶(hù)型差異化切入保租房市場(chǎng)藍(lán)海，填補(bǔ)成都保租房"單間/套一為主"的家庭型空白；央企運(yùn)營(yíng)+國(guó)資投資"雙強(qiáng)"模式；R4重資產(chǎn)便于未來(lái)REITs/ABS退出。

??案例二 · 桐堂·天府中學(xué)店

??地方國(guó)資運(yùn)營(yíng)方產(chǎn)城人才公寓/TOD保租房樣本。區(qū)位:四川天府新區(qū)興隆街道，科學(xué)城核心腹地，緊鄰地鐵18號(hào)線(xiàn)興隆站，毗鄰天府中學(xué)、天府海創(chuàng)園。

??基本資料

??戶(hù)型單間及套二，面積約42-72㎡，項(xiàng)目租金27.3-30.89元/㎡/月、為市場(chǎng)租金87%-90%。精裝拎包入住、一級(jí)能效家電、共享運(yùn)動(dòng)區(qū)/自習(xí)室、"天府桐堂"APP社群運(yùn)營(yíng)與線(xiàn)上選房。

??可借鑒經(jīng)驗(yàn)：TOD+產(chǎn)城人才公寓模式，無(wú)中介費(fèi)、按保租房90%封頂定價(jià)；APP化智慧運(yùn)營(yíng)與社群運(yùn)營(yíng)；產(chǎn)業(yè)功能區(qū)職住平衡；國(guó)資平臺(tái)"桐堂系"5000余套矩陣規(guī)?；季帧?/p>

??案例對(duì)比小結(jié):央企有巢（重資產(chǎn)R4+家庭改善型+高出租率）與地方國(guó)資桐堂（TOD產(chǎn)城+白領(lǐng)單間/套二+爬坡期）代表成都集中式公寓兩條主線(xiàn)；供給端國(guó)資主導(dǎo)、需求端人才與新市民支撐、退出端依賴(lài)REITs/ABS。

??武侯區(qū)（26.8%）、青羊區(qū)（20.0%）、高新區(qū)（17.3%）三區(qū)合計(jì)占64.1%，為新開(kāi)主力。武侯區(qū)項(xiàng)目數(shù)最多以保租房改建為主，高新區(qū)單項(xiàng)目體量大，天府新區(qū)僅1個(gè)項(xiàng)目但體量達(dá)550間。外圍區(qū)亦有新開(kāi)入市，反映保租房供給向外圍延伸。

??第五章 市場(chǎng)總結(jié)與投資、運(yùn)營(yíng)啟示

??歸納研判 · 投資布局 · 運(yùn)營(yíng)優(yōu)化

??5.1 市場(chǎng)總結(jié)

??規(guī)模步入高位平臺(tái)期

??規(guī)模穩(wěn)定于119164間/316項(xiàng)目，2026H1環(huán)比增速回落至+8.1%↑，較2025H2的+33.3%↑明顯放緩。

??坪效走弱、以?xún)r(jià)換量

??坪效租金1.86元/天/㎡，同比-7.0%↓，自2024年7月累計(jì)下行約26%，歷年下行通道明確。

??出租率高位維持

??2026年6月出租率93.01%，全周期維持92%—95.46%高位區(qū)間，呈"價(jià)降量穩(wěn)率穩(wěn)"結(jié)構(gòu)特征。

??供給由國(guó)資平臺(tái)主導(dǎo)

??國(guó)資平臺(tái)系份額自2021年約13%升至2026H1約15%，保租房集中入市為新增供應(yīng)主力增量。

??核心趨勢(shì)判斷

??? 規(guī)模平臺(tái)期與"以?xún)r(jià)換量"結(jié)構(gòu)性延續(xù)：短期以?xún)r(jià)換量、量穩(wěn)率穩(wěn)格局延續(xù)。

??? 區(qū)域"價(jià)高率高+價(jià)低率高"雙極分化：核心區(qū)量?jī)r(jià)齊優(yōu)，外圍區(qū)低坪效高出租，天府新區(qū)高坪效低出租。

??? 國(guó)資主導(dǎo)供給格局強(qiáng)化：份額上行至約15%，供給主體向國(guó)資主導(dǎo)演變。

??? 政策規(guī)范化倒逼精細(xì)化運(yùn)營(yíng)：保租房限價(jià)、租住標(biāo)準(zhǔn)、《住房租賃條例》密集落地。

??? 退出端REITs/持有型ABS通道打通：利好重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方資產(chǎn)盤(pán)活。

??5.2 投資啟示（面向資產(chǎn)方）

??風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

??收益承壓（坪效同比-7.0%↓壓縮收益空間）；定價(jià)彈性受限（保租房限價(jià)不超市場(chǎng)90%、年漲幅5%上限）；去化風(fēng)險(xiǎn)（天府新區(qū)出租率84.77%承壓）；退出渠道有限（本地國(guó)資平臺(tái)以大宗與ABS為主，公募REITs尚待突破）。

??5.3 運(yùn)營(yíng)啟示（面向運(yùn)營(yíng)方）

??合規(guī)聲明

??本報(bào)告基于公開(kāi)信息及CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)研究得出，僅為市場(chǎng)研究參考，不構(gòu)成任何投資建議或操作指引；市場(chǎng)情況與政策法規(guī)可能發(fā)生變化，報(bào)告中的趨勢(shì)研判存在不確定性，讀者應(yīng)結(jié)合最新信息獨(dú)立判斷。

??2026年成都上半年租賃市場(chǎng)半年度分析研判報(bào)告 · CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng) · 2026-07-03