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??上半年的土拍市場整體呈現(xiàn)“前穩(wěn)后熱”的態(tài)勢，尤其是5月底至6月核心城市土拍明顯升溫。

??進(jìn)入7月，22城共推出98宗涉宅用地，總出讓底價692億元，市場供應(yīng)充足，城市、地塊結(jié)構(gòu)性分化顯著。

??北京和上海集中放量，其中7月28日上海楊浦內(nèi)環(huán)濱江地塊距離黃浦江僅300米左右，起拍底價達(dá)118.68億元，或成7月土拍市場熱點。7月30日北京單日推3幅地塊，總起拍底價達(dá)65億元，7月累計起拍底價109.4億元。

??成都、西安、廣州等城市供地規(guī)模適中。

??從目前推出的這些地塊來看，預(yù)計7月土拍熱度將在6月高位基礎(chǔ)上適度回落，投資預(yù)期仍將穩(wěn)步改善。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2026年6月30日，22城7月共預(yù)計推出98宗涉宅用地，總出讓底價692億元。

??城市之間梯隊差距明顯，其中上海單批次3宗宅地總價斷層領(lǐng)先。上海第六批住宅用地供應(yīng)公告顯示，共掛出徐匯、楊浦、奉賢三宗宅地，總出讓底價178.72億元。

??其中，楊浦區(qū)宅地出讓底價最高，起拍底價達(dá)118.68億元，包括三幅子地塊，其中03A1-05住宅地塊容積率2.39，03A2-02住宅地塊容積率2.3，03A2-01商業(yè)地塊容積率1.1。

??整體計容總建面約15.6萬平方米，其中住宅建面14.5萬平方米，平均出讓樓板價約8萬元/平方米。出讓要求酒店、菜場、配套商業(yè)全部自持。

??地塊處于楊浦內(nèi)環(huán)濱江核心區(qū)位，距離黃浦江僅300米左右，周邊聚集多家頭部企業(yè)總部。周邊新房高端項目均價約16至18萬元/平方米。

??徐匯地塊同樣是組合地塊，緊鄰桂林公園，地塊內(nèi)有2處歷史建筑，其中之一便是原冠生園食品總廠，這里曾生產(chǎn)出著名的?大白兔奶糖。徐匯區(qū)規(guī)劃資源局副局長陸愛妃在接受媒體采訪時表示：歷經(jīng)多輪規(guī)劃打磨，項目在歷史文脈傳承與城市功能升級之間找到了平衡，最終形成“住宅+酒店”的多元布局，為內(nèi)中環(huán)成熟片區(qū)注入全新活力。值得關(guān)注的是，該板塊自鑫耀中城、保利天悅之后，近年來再無新建住宅用地供應(yīng)，此次組合地塊的推出，正是徐匯區(qū)優(yōu)化城市空間、補位成熟片區(qū)功能的關(guān)鍵一步。

??至于奉賢新城地塊則為容積率僅1.05的低密地塊。

??上海之后，北京、杭州、南京、福州月度出讓總額超30億元，為供地第二梯隊。

??其中北京7月22日、28日、30日三日共有5幅地塊推出，其中30日共推出3幅，其余兩日各一幅。7月30日三幅地塊起拍底價共65億元。而從5幅地塊累計來看，起拍底價109.4億元。

??這5幅地塊分別位于大興、朝陽、順義、門頭溝、昌平，其中朝陽酒仙橋地塊為舊城改建地塊，起始樓面價達(dá)6.4萬元/平米，熱度相對較高。

??成都、西安、廣州等城市供地規(guī)模適中，為第三梯隊，其余城市推地體量則都相對偏小。

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??剛剛過去的2026年上半年土拍市場整體呈現(xiàn)“前穩(wěn)后熱”的態(tài)勢，尤其是5月底至6月核心城市土拍明顯升溫。

??從重點監(jiān)測城市來看，上半年尚無城市土地成交金額超過1000億元，熱度相對較高的北京、上海、杭州土地成交金額分別為511、470和387億元，TOP3城市總成交金額1367億元，占全國土地總成交金額的21%，較上年同期下降14個百分點。核心城市優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會較2025年同期有所減少，這也是二季度以來土拍市場熱度回升的客觀原因之一。

??從市場熱度來看，2026年至今成交總價超10億元的含宅用地共計88宗，其中溢價成交42宗，溢價成交占比達(dá)48%，這些高總價、高溢價地塊大多是集中在二季度，成交數(shù)量為37宗。典型如6月份以來的深圳土拍，粵海、前海、寶安中心三宗宅地溢價率分別為151%、114%和99%，成交樓板價都達(dá)到了8萬元/平方米以上，這些兼具高端產(chǎn)業(yè)、成熟配套、優(yōu)秀生態(tài)環(huán)境地地塊，依舊會迎來頭部企業(yè)的高熱競爭。

??在多個熱點地塊推動下，2026年上半年一線城市平均溢價率達(dá)16.3%，同比上升5.5個百分點，是各能級中唯一同比上升的。

??此外，值得注意的是，三四線城市方面，部分發(fā)展前景明確的優(yōu)質(zhì)地塊仍保持較高市場熱度，典型如金華、義烏、溫州、珠海等城市。這類地塊的熱度支撐邏輯分化清晰：部分地塊依托產(chǎn)城融合規(guī)劃落地，具備明確的長期發(fā)展預(yù)期；部分為回購安置類地塊，收益邊界清晰，可有效鎖定項目利潤空間；另有部分契合地方產(chǎn)業(yè)特性與居住需求的差異化產(chǎn)品地塊，同樣實現(xiàn)了高溢價出讓。

??其中最具代表性的是義烏垂直樓產(chǎn)品，“下商上住”的物業(yè)形態(tài)與義烏商貿(mào)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)模式、本地經(jīng)營戶的生產(chǎn)居住需求高度契合。以義烏江東街道一宗限高27米的涉宅地塊為例，該地塊適配垂直樓產(chǎn)品打造，競拍環(huán)節(jié)吸引了義烏同輝置業(yè)、義烏忠拓置業(yè)等4家本土房企參與，歷經(jīng)63輪激烈競價后，最終由義烏同輝置業(yè)成功摘得，地塊溢價率高達(dá)75%，成交樓板價約1.7萬元/平方米。

??整體來看，受6月深圳前海、粵海、寶安中心等核心板塊多宗高價值宅地集中出讓帶動，市場溢價率沖高至年內(nèi)峰值，7月土拍市場熱度受供地節(jié)奏常態(tài)化、地塊結(jié)構(gòu)分散化影響，全國平均溢價率大概率從當(dāng)前高點有所回落，但整體仍有望保持高于一季度的運行水平。

??與此同時，年中釋放的修復(fù)居民與企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、穩(wěn)定資產(chǎn)價格預(yù)期的政策導(dǎo)向明確，伴隨新房市場邊際向好、房價預(yù)期逐步企穩(wěn)，房企投資信心將持續(xù)修復(fù)，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭熱度仍有支撐，土地市場整體投資氛圍將持續(xù)向好。