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??【克而瑞長租研究】

??當(dāng)城市發(fā)展從“大拆大建”的增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”的精細(xì)化運(yùn)營階段，城市更新已不再僅是物理空間翻新，而是資產(chǎn)價(jià)值的系統(tǒng)再造。在這一進(jìn)程中，將“沉睡資產(chǎn)”“問題資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流、具備長期價(jià)值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成為行業(yè)核心關(guān)切。

??立足長期實(shí)踐，百瑞紀(jì)集團(tuán)打造創(chuàng)新資管模式：以資管研判為“腦”，統(tǒng)籌價(jià)值判斷與頂層決策；以多元合作體系為“橋”，鏈接各方訴求，構(gòu)建多方共贏生態(tài)；以全鏈條運(yùn)營能力為“手”，落地價(jià)值創(chuàng)造與資產(chǎn)提質(zhì)。并在長沙先后打造了窩趣長沙尖山湖公寓、窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)、窩趣長沙空港國際社區(qū)等標(biāo)桿項(xiàng)目，走通從價(jià)值發(fā)現(xiàn)、兌現(xiàn)到持續(xù)增長的存量資產(chǎn)盤活路徑。

??01.

??以資管研判為“腦”

??統(tǒng)籌價(jià)值判斷與頂層決策

??存量資產(chǎn)盤活的起點(diǎn)，是精準(zhǔn)的價(jià)值判斷。百瑞紀(jì)的核心競(jìng)爭壁壘，正是貫穿"投融建管退"全周期的資管研判能力，五大環(huán)節(jié)持續(xù)輸出判斷與決策指令，為后續(xù)多元合作與全鏈條運(yùn)營指明方向。

??投資端，聚焦一線及新一線城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)，針對(duì)不同物業(yè)類型前置研判市場(chǎng)、政策、客群，定制差異化收益方案，為合作方鎖定清晰收益預(yù)期。

??融資端，提前研判多元融資渠道可行性，打通銀行與基金渠道，與建設(shè)銀行等機(jī)構(gòu)合作獲得低息長期專項(xiàng)融資，為改造儲(chǔ)備充足資金。

??建設(shè)端，依托集團(tuán)供應(yīng)鏈與模塊化產(chǎn)品體系，提前測(cè)算改造成本、周期，以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)與工程管控壓縮工期、控制投入，讓改造投入精準(zhǔn)匹配資產(chǎn)增值需求。

??管理端，前置規(guī)劃數(shù)字化、精細(xì)化運(yùn)營方案，預(yù)判出租率、租金溢價(jià)空間，錨定“管理即效益”核心邏輯。

??退出端，提前規(guī)劃運(yùn)營GP收購、有限份額轉(zhuǎn)讓及Pre-REITs與資產(chǎn)證券化等多元資本路徑，搭建完整“資產(chǎn)-資本”轉(zhuǎn)化頂層閉環(huán)。

??02.

??以多元合作體系為“橋”

??構(gòu)建多方共贏生態(tài)

??資產(chǎn)從價(jià)值發(fā)現(xiàn)到兌現(xiàn)，有賴于靈活適配的合作機(jī)制。依托多年住房租賃與存量物業(yè)實(shí)操沉淀，百瑞紀(jì)搭建了多種創(chuàng)新合作模式，將業(yè)主、投資人、運(yùn)營商的多元訴求精準(zhǔn)連接，為長沙項(xiàng)目落地提供適配自身特質(zhì)的路徑。

??1、首創(chuàng)“共贏租”資管合作模式，三方共同體激活國企存量資產(chǎn)

??“共贏租”是百瑞紀(jì)首創(chuàng)的“SPV+BOT+MRC”三位一體資管合作模式，為國企存量資產(chǎn)盤活提供了一套可全國復(fù)制的深度合伙方案。該模式通過特殊目的載體（SPV）實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離與投資便捷退出，以BOT（改建-運(yùn)營-移交）為骨架、MRC（保底收益+收入分成契約）為內(nèi)核，構(gòu)建“資產(chǎn)+資金+運(yùn)營”三方共同體。

??傳統(tǒng)整租模式下，運(yùn)營商付固定租金、自負(fù)盈虧，業(yè)主難享資產(chǎn)增值，合作缺乏黏性?！肮糙A租”由百瑞紀(jì)作為GP牽頭搭建SPV，聚攏投資人LP出資，國資業(yè)主提供資產(chǎn)物業(yè)，各方利益和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)共享。MRC嵌套瀑布式（Waterfall）收益分配機(jī)制，按“保底優(yōu)先→超額分成→資本增值”逐級(jí)分配：業(yè)主產(chǎn)權(quán)恒定，既獲保底收益，又享市場(chǎng)上行收益；資本增值由GP與LP共享。這一模式將簡單租賃升級(jí)為聯(lián)合投資、長期共建、利益深度綁定的資管伙伴關(guān)系。

??窩趣長沙空港國際社區(qū)正是該模式落地的示范。項(xiàng)目搭建“國資資產(chǎn)方+財(cái)務(wù)投資方+專業(yè)運(yùn)營方”三方協(xié)同的結(jié)構(gòu)化SPV平臺(tái)：財(cái)務(wù)投資人以LP身份提供資本支撐，百瑞紀(jì)作為GP全面主導(dǎo)投資管控與全周期運(yùn)營，百聯(lián)集團(tuán)輸出核心物業(yè)及政策資源。目前該項(xiàng)目已形成標(biāo)準(zhǔn)化資管模板，可規(guī)?；w移至全國各城市國資存量資產(chǎn)盤活場(chǎng)景，為國企輕裝完成保障房指標(biāo)、投資機(jī)構(gòu)打開安全透明的股權(quán)賽道，持續(xù)輸出成熟的存量資產(chǎn)增值解決方案。

??圖：窩趣長沙空港國際社區(qū)效果示意

??除SPV模式外，百瑞紀(jì)還針對(duì)不同物業(yè)持有主體、資產(chǎn)體量、風(fēng)險(xiǎn)偏好，搭建了多種創(chuàng)新合作模式。

??2、品牌輸出+委托管理

??百瑞紀(jì)提供品牌、系統(tǒng)及管理團(tuán)隊(duì)，業(yè)主提供物業(yè)載體，以輕資產(chǎn)模式高效運(yùn)營。窩趣長沙尖山湖公寓即為此模式實(shí)踐，物業(yè)業(yè)主持有資產(chǎn)并承擔(dān)硬裝投入，百瑞紀(jì)輸出窩趣品牌、自研數(shù)字化管理系統(tǒng)、完整運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，全權(quán)負(fù)責(zé)軟裝配套、改造落地、租住運(yùn)營全流程。

??圖：窩趣長沙尖山湖公寓實(shí)拍

??3、租賃分成模式

??以“收入分成”取代傳統(tǒng)固定包租，根據(jù)經(jīng)營業(yè)績動(dòng)態(tài)分配，有效穿越市場(chǎng)波動(dòng)周期。窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)中，業(yè)主負(fù)責(zé)硬裝投入，百瑞紀(jì)負(fù)責(zé)軟裝及電器物資，按項(xiàng)目營收比例進(jìn)行分成，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享。

??圖：窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)實(shí)拍

??03.

??以全鏈條運(yùn)營能力為“手”

??落地價(jià)值創(chuàng)造與資產(chǎn)提質(zhì)

??資管研判提供了方向，合作體系搭建了架構(gòu)，運(yùn)營能力則將藍(lán)圖轉(zhuǎn)化為真實(shí)收益。百瑞紀(jì)創(chuàng)新資管模式下，運(yùn)營能力升級(jí)為覆蓋前期研判、建設(shè)改造、數(shù)字化營銷去化、社群服務(wù)的全周期能力體系，精細(xì)化運(yùn)營緊貼租客從"選擇入住"到"長期租住"的全周期需求展開。以此為基礎(chǔ)，長沙三大項(xiàng)目去化速度、溢價(jià)能力表現(xiàn)惹眼。

??1、研判期：精準(zhǔn)錨定資產(chǎn)與客群，筑牢價(jià)值底層

??百瑞紀(jì)堅(jiān)持“運(yùn)營前置”原則，先研判資產(chǎn)再匹配產(chǎn)品，先摸清客群再定價(jià)算賬，先設(shè)計(jì)現(xiàn)金流再確定合作模式，從源頭化解存量資產(chǎn)“身份模糊、政策紅利缺失、客群不清晰”等問題，為激活資產(chǎn)價(jià)值奠定基礎(chǔ)。

??窩趣長沙尖山湖公寓是這一原則的極佳注腳。項(xiàng)目原為華新集團(tuán)清控實(shí)業(yè)旗下的銷售型公寓，由于產(chǎn)品屬性與市場(chǎng)真實(shí)需求脫節(jié)，一度陷入“6000元/㎡賣不動(dòng)”的滯銷困境。百瑞紀(jì)介入后并未倉促啟動(dòng)改造，而是首先系統(tǒng)梳理了城市政策利好，將項(xiàng)目納入保租房體系，成為長沙市首批大型保租房標(biāo)桿項(xiàng)目。政策背書穩(wěn)定了租金預(yù)期，同時(shí)精準(zhǔn)承接片區(qū)高新人才租住剛需——片區(qū)集聚全省超50%上市公司、90%移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，龐大人才租住缺口得以補(bǔ)齊。精準(zhǔn)定位徹底重塑資產(chǎn)底層價(jià)值，項(xiàng)目開業(yè)3個(gè)月出租率達(dá)97%，月出租規(guī)模穩(wěn)步提升30%，租客服務(wù)滿意度高達(dá)99%。

??2、建設(shè)期：以客群需求重構(gòu)產(chǎn)品，供應(yīng)鏈賦能高效落地

??建設(shè)階段百瑞紀(jì)將前期對(duì)客群的理解轉(zhuǎn)化為物理空間的產(chǎn)品力，以目標(biāo)客群的真實(shí)需求為圓心，進(jìn)行居住場(chǎng)景的設(shè)計(jì)與改造。同時(shí)依托集團(tuán)統(tǒng)一的供應(yīng)鏈管理體系、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫及成熟的工程管控標(biāo)準(zhǔn)，從成本、品質(zhì)、周期三個(gè)維度保障項(xiàng)目高質(zhì)高效推進(jìn)。

??以窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)為例，項(xiàng)目根據(jù)園區(qū)多樣性需求，以定制化滿足企業(yè)客戶、標(biāo)準(zhǔn)化面向個(gè)人客戶，將“居住+創(chuàng)業(yè)”深度融合，配套共享路演會(huì)議室、24小時(shí)辦公空間，既能滿足長期租住，也可承接創(chuàng)業(yè)賽事、企業(yè)短期集訓(xùn)等靈活需求，深度綁定園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

??《奪金2025》選手入住窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)

??依托集團(tuán)供應(yīng)商評(píng)估體系的強(qiáng)力支撐，各項(xiàng)目在建設(shè)過程中嚴(yán)格落實(shí)質(zhì)量合格率97.5%以上、成本控制達(dá)標(biāo)率100%、客戶滿意率99%等質(zhì)量與服務(wù)指標(biāo)，從材料進(jìn)場(chǎng)到施工驗(yàn)收實(shí)現(xiàn)全鏈條品控。得益于上述供應(yīng)鏈賦能機(jī)制，窩趣長沙空港國際社區(qū)于今年4月進(jìn)場(chǎng)籌建，6月即完成首批房源交付，籌建周期縮短至2個(gè)月，效率顯著提升；截至目前項(xiàng)目已累計(jì)交付200套，成功出租超100套，去化表現(xiàn)亮眼，充分驗(yàn)證了供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、協(xié)同化策略在建設(shè)端的高效落地能力。

??圖：窩趣長沙空港國際社區(qū)室內(nèi)樣板間

??在窩趣長沙尖山湖公寓，空間設(shè)計(jì)以周邊程序員、白領(lǐng)、陪讀家庭等核心客群的痛點(diǎn)為靶心：主力戶型配置1.2米迷你工作臺(tái)滿足居家辦公剛需；57㎡兩房戶型優(yōu)化為多功能子母房并增強(qiáng)廚房功能，服務(wù)于育兒家庭的特定周期需求；380㎡公區(qū)聚焦年輕人運(yùn)動(dòng)減壓、安靜學(xué)習(xí)和朋友小聚三大需求。裝修預(yù)算通過集團(tuán)供應(yīng)鏈標(biāo)準(zhǔn)品集約采購與聯(lián)合采購機(jī)制，優(yōu)先投放環(huán)保板材與靜音門窗，在成本可控的前提下精準(zhǔn)貼合程序員休憩剛需。

??圖：窩趣長沙尖山湖公寓室內(nèi)樣板間

??3、運(yùn)營期：數(shù)字化+新媒體雙輪驅(qū)動(dòng)，打通租客全生命周期服務(wù)鏈路

??運(yùn)營階段是用戶全周期管理的核心戰(zhàn)場(chǎng)，百瑞紀(jì)依托“數(shù)字化技術(shù)”與“新媒體營銷”雙輪驅(qū)動(dòng)，觸達(dá)租客從首次觸達(dá)、簽約入住、日常服務(wù)到老帶新裂變的完整生命周期，持續(xù)優(yōu)化租客體驗(yàn)、拉高租金溢價(jià)、穩(wěn)定資產(chǎn)收益。

??（1）數(shù)字化技術(shù)夯實(shí)運(yùn)營底座

??百瑞紀(jì)自有IT研發(fā)團(tuán)隊(duì)，依托用戶調(diào)研與數(shù)據(jù)分析搭建會(huì)員體系，將租住服務(wù)與用戶日常線上生活場(chǎng)景深度融合，打通租住全場(chǎng)景數(shù)字化服務(wù)鏈路。在窩趣長沙尖山湖公寓，依托智慧公寓系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)1272套房源全流程在線管控，配合“1211”極速響應(yīng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化高效運(yùn)營，并獲租客高度認(rèn)可。窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)項(xiàng)目則通過IT技術(shù)實(shí)現(xiàn)數(shù)字營銷化，最大限度覆蓋目標(biāo)人群，導(dǎo)入百瑞紀(jì)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)資源，采用特有的“自主銷售中臺(tái)+線下定點(diǎn)推廣”的銷售模式，實(shí)現(xiàn)開業(yè)3個(gè)月即滿租+溢價(jià)22%。

??（2）新媒體營銷是去化與溢價(jià)的關(guān)鍵引擎

??百瑞紀(jì)深耕抖音、小紅書、視頻號(hào)、社群等全平臺(tái)新媒體矩陣，依托用戶調(diào)研與大數(shù)據(jù)分析，精準(zhǔn)匹配青年租住客群需求，全面升級(jí)營銷能力，并在房源去化環(huán)節(jié)驗(yàn)證了新媒體營銷的實(shí)際效能。

??落地多個(gè)項(xiàng)目可見，全矩陣渠道推動(dòng)“老帶新”轉(zhuǎn)化率達(dá)42.6%；依托新媒體精準(zhǔn)算法投放，72.7%的單客獲客成本遠(yuǎn)低于行業(yè)均值，大幅降低營銷成本；在核心獲客轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)，新媒體線上渠道貢獻(xiàn)成績亮眼，平臺(tái)內(nèi)容引流帶來的預(yù)約看房占比54%，內(nèi)容種草、短視頻攻略、圖文探店等線上內(nèi)容線索，最終成交占比達(dá)14.8%；更關(guān)鍵的是，新媒體線上線索7天內(nèi)快速簽約占比高達(dá)83.75%，極致壓縮成交周期，充分彰顯百瑞紀(jì)新媒體平臺(tái)高效引流、精準(zhǔn)鎖客、快速轉(zhuǎn)化的核心競(jìng)爭力。

??如窩趣長沙尖山湖公寓重點(diǎn)發(fā)力園區(qū)新媒體社群、線上企業(yè)HR私域等新媒體渠道，精準(zhǔn)觸達(dá)周邊產(chǎn)業(yè)園目標(biāo)客群，輔以線下企業(yè)走訪配套，開業(yè)3個(gè)月出租率便達(dá)到95%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均去化速度。

??結(jié)語

??百瑞紀(jì)在長沙的實(shí)踐清晰表明，存量資產(chǎn)價(jià)值的“生長空間”取決于資管能力——資管研判、合作模式與運(yùn)營能力的深度耦合。窩趣長沙空港國際社區(qū)以SPV模式整合資本、管理、資源三方力量，將大體量閑置商業(yè)升級(jí)為融合公寓、辦公、商業(yè)的城市更新綜合體；窩趣長沙尖山湖公寓通過“身份重塑”和精準(zhǔn)產(chǎn)品改造，讓滯銷資產(chǎn)重生；窩趣長沙湘江科創(chuàng)園輕社區(qū)以“居住+創(chuàng)業(yè)”復(fù)合業(yè)態(tài)和靈活分成模式，挖掘小型物業(yè)多元收益，反向賦能產(chǎn)業(yè)。

??三大項(xiàng)目路徑各有側(cè)重，但底層邏輯高度統(tǒng)一：百瑞紀(jì)新資管模式下，資管研判發(fā)現(xiàn)價(jià)值、設(shè)計(jì)路徑；合作架構(gòu)鏈接各方資源；全周期運(yùn)營能力落地價(jià)值、兌現(xiàn)收益，三者相互支撐，共同構(gòu)成百瑞紀(jì)在存量資產(chǎn)盤活領(lǐng)域不可復(fù)制的核心競(jìng)爭力。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）