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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】

??截至2026年上半年，核心15城集中式公寓整體供應(yīng)規(guī)模突破205萬(wàn)套（間）；上半年新增集中式公寓房源14.9萬(wàn)套，新建房源入市占比達(dá)67%，可見(jiàn) “十四五” 期間通過(guò)純租賃用地、集體建設(shè)用地出讓積攢的土地儲(chǔ)備，當(dāng)前正集中轉(zhuǎn)化為租賃房源。其中北京、杭州、上海屬于典型新建主導(dǎo)型城市，新建房源占比均超80%，依靠前期儲(chǔ)備土地落地規(guī)劃，持續(xù)大規(guī)模開(kāi)發(fā)租賃社區(qū)。
克而瑞住房租賃研究中心聚焦"新建"這一主線，圍繞三大開(kāi)發(fā)模式展開(kāi)盤(pán)點(diǎn)——集體用地、R4用地、閑置低效土地新建租賃住房。

??新建租賃住房模式示意圖，由不動(dòng)產(chǎn)AI原生工作平臺(tái)CoWork生成

??集體用地新建租賃住房

??（一）政策背景

??2017年8月，國(guó)土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。2019年，試點(diǎn)城市增至18個(gè)，新增福州、南昌、青島、?？凇①F陽(yáng)5個(gè)城市。

??（二）模式特點(diǎn)：低成本、政企合作運(yùn)營(yíng)

??集體用地新建租賃住房具體機(jī)制采用村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)或使用權(quán)入股，與市場(chǎng)化企業(yè)合作成立項(xiàng)目公司，企業(yè)負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

??核心優(yōu)勢(shì)在于土地成本低，集體土地使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)時(shí)間內(nèi)幾乎可以忽略不計(jì)，項(xiàng)目具備較強(qiáng)的成本競(jìng)爭(zhēng)力和盈利空間。核心短板集中在區(qū)位配套：多數(shù)地塊地處郊區(qū)，交通與生活配套薄弱，且村集體缺乏專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，高度依賴社會(huì)資本賦能。

??（三）實(shí)踐案例——北京：租賃住房供給體系中占據(jù)重要地位

??北京作為發(fā)展集體用地建設(shè)租賃住房較早的城市，政府支持力度較強(qiáng)，已經(jīng)形成了完整的集租房建設(shè)體系，集體用地在租賃住房用地供應(yīng)中占比較高。截至2025年底，北京全市已認(rèn)定的9批保租房項(xiàng)目中，有54個(gè)來(lái)源于“利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房”，新建規(guī)模約9萬(wàn)套（間），占比超63%，已成為全市租賃住房供給體系中不可或缺的重要組成部分。

??注：數(shù)據(jù)來(lái)源官方披露，克而瑞住房租賃研究中心整理

??已有19個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，供應(yīng)房源超3.24萬(wàn)套（間），尚有約6萬(wàn)套（間）已規(guī)劃項(xiàng)目待入市。北京利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的模式兼顧了政策性項(xiàng)目的穩(wěn)健性和市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的效率與活力：開(kāi)發(fā)建設(shè)主體幾乎清一色為市屬及區(qū)屬國(guó)有企業(yè)平臺(tái)，如首創(chuàng)集團(tuán)、北京建工、各區(qū)域保障房公司等。國(guó)有企業(yè)深度參與，確保了項(xiàng)目在資金、土地、規(guī)劃審批上的穩(wěn)定推進(jìn)，能夠有效落實(shí)保障性住房供應(yīng)。在運(yùn)營(yíng)端，則普遍采用“國(guó)有企業(yè)持有+專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)”的合作模式，國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理與監(jiān)督，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)輸出品牌、產(chǎn)品體系和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

??注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)

??2019年首創(chuàng)集團(tuán)與十八里店鄉(xiāng)政府通過(guò)股權(quán)合作的方式，依托集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)政策，共同開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)集體土地租賃住房項(xiàng)目——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)。項(xiàng)目整體總占地11.8萬(wàn)平米，總建筑面積約40萬(wàn)平米，6500+套長(zhǎng)租公寓，近5萬(wàn)平米配套商業(yè)，是北京目前最大規(guī)模的單體保租房社區(qū)。

??圖：北京首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)

??（四）北京模式價(jià)值

??北京利用集體用地建設(shè)租賃住房，不僅拓寬了租賃住房的土地來(lái)源，盤(pán)活了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)，也為郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展和鄉(xiāng)村振興提供了新動(dòng)能，形成了“政府引導(dǎo)、集體主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)、農(nóng)民受益”的多方共贏格局。

??R4用地新建租賃住房

??（一）政策背景

??2021年2月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住宅用地供應(yīng)管理工作的通知》，要求22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”供地，同時(shí)，需在年度供地計(jì)劃中單列租賃住房用地，且占比原則上不低于10%。

??（二）模式特點(diǎn)：央國(guó)企主導(dǎo)，市場(chǎng)“壓艙石”型供給

??利用新供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)租賃住房有兩種形式，一種是供應(yīng)純租賃住房用地，另一種是在新建的商品住房項(xiàng)目中配建一定比例的租賃住房。

??R4用地建設(shè)租賃住房核心特征為政府引導(dǎo)、央國(guó)企主導(dǎo)，依托國(guó)企低資金成本、長(zhǎng)周期持有優(yōu)勢(shì)，打造規(guī)?；赓U社區(qū)，是城市租賃住房市場(chǎng)的“壓艙石”，有效擴(kuò)容市場(chǎng)化租賃房源供給、穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展格局。

??（三）實(shí)踐案例——上海：體系完善、落地規(guī)模大

??R4租賃用地模式由上海率先探索，從全國(guó)來(lái)看，上海是純租賃住房用地供應(yīng)最為系統(tǒng)、制度最為完善的城市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十四五”期間上海成交R4地83宗，建筑面積約491萬(wàn)平方米，但年度成交自2021年峰值后持續(xù)萎縮，這標(biāo)志著上海租賃住房土地供應(yīng)已從初期的“量”的積累，轉(zhuǎn)向?qū)σ压┩恋亍百|(zhì)”的挖掘和項(xiàng)目高效落地上。

??注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??從運(yùn)營(yíng)規(guī)模的最新進(jìn)展看，截至2026年上半年，上海已投入運(yùn)營(yíng)的R4用地新建租賃住房項(xiàng)目150個(gè)，供應(yīng)房源近18萬(wàn)間，在全市在營(yíng)集中式租賃住房中占比36.8%。參與主體以華潤(rùn)、上海城投、上海地產(chǎn)等央國(guó)企為主，資金成本低、持有周期長(zhǎng)，能夠承擔(dān)重資產(chǎn)租賃社區(qū)的投資運(yùn)營(yíng)。

??注：數(shù)據(jù)來(lái)源CRIC長(zhǎng)租數(shù)據(jù)系統(tǒng)

??城投寬庭張江社區(qū)

??2018年-2021年期間，上海城投共計(jì)拿下7宗R4純租賃用地、4塊配建租賃用地和1塊拿地自持租賃用地，其中已有多個(gè)項(xiàng)目成功投入運(yùn)營(yíng)。城投寬庭張江社區(qū)正是其中體量最大的一宗，有7635套房源、總建筑面積超過(guò)33萬(wàn)平方米。一期北塊項(xiàng)目共有10棟住宅，可提供4455套租賃房源，已于2023年9月入市。目前整體出租率超95%。今年5月二期南塊項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)，總建筑面積約13.9萬(wàn)平方米，由8棟高層建筑組成，可提供3180套房源。

??圖：上海城投寬庭張江社區(qū)

??（四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展趨勢(shì)

??隨著上海R4租賃社區(qū)供應(yīng)持續(xù)放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、運(yùn)營(yíng)效能逐步分化。運(yùn)營(yíng)壓力上升，不僅源于存量規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，還疊加了租賃需求階段性走弱。項(xiàng)目去化難度加大、促銷(xiāo)活動(dòng)常態(tài)化，進(jìn)而導(dǎo)致整體坪效有所下滑：2026年6月底上海R4項(xiàng)目坪效為3.68元/平方米·天，同比下降約5%。在此背景下，大體量R4新建租賃住房項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)邏輯正在由原先的區(qū)位導(dǎo)向逐步轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)、政策協(xié)同驅(qū)動(dòng)，"產(chǎn)住結(jié)合"成為當(dāng)前租賃市場(chǎng)最為穩(wěn)健的底層邏輯。

??未開(kāi)發(fā)閑置低效土地新建租賃住房

??（一）政策背景

??2021年7月，國(guó)家明確支持企事業(yè)單位自有閑置土地改建保租房，允許變更用地用途、免補(bǔ)繳土地價(jià)款。近年，政策支持持續(xù)加碼，放開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)債用于閑置土地收儲(chǔ)、保租房建設(shè)，鼓勵(lì)存量低效用地更新改造。

??（二）模式特點(diǎn)：存量再造、靈活增效、多元盤(pán)活

??該模式核心是在閑置或低效土地上"新建"，相較收儲(chǔ)存量房用途受限，盤(pán)活閑置土地可操作空間大，能通過(guò)調(diào)整容積率、得房率，甚至調(diào)整土地性質(zhì)，實(shí)現(xiàn)正向收益。

??盤(pán)活標(biāo)的涵蓋國(guó)企閑置土地、工業(yè)低效土地、閑置廠區(qū)、商業(yè)配套用地等各類(lèi)存量低效資產(chǎn)。通過(guò)土地用途變更、容積率調(diào)整、規(guī)劃審批綠色通道以及金融支持等手段，實(shí)現(xiàn)"沉睡"土地的價(jià)值再造，兼具化解原產(chǎn)權(quán)人債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活國(guó)有資產(chǎn)、增加保租房供給、促進(jìn)職住平衡等多重效益。

??（三）實(shí)踐案例——天津、上海：盤(pán)活閑置土地資源

??天津 愛(ài)米斯保租房項(xiàng)目

??項(xiàng)目擁有628間高品質(zhì)租賃住房，原為市屬國(guó)企泰達(dá)控股持有的閑置廠房資產(chǎn)，2021年底，泰達(dá)控股全資子公司泰達(dá)萬(wàn)嘉通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓接手該地塊，并在保障性租賃住房政策支持下開(kāi)展保租房投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)，成功將容積率由0.12提升至2.0，土地價(jià)款差額按政策予以免繳，順利取得規(guī)劃許可。

??圖：天津愛(ài)米斯保租房項(xiàng)目

??上海 星光嘉寓·1588嘉園

??項(xiàng)目是上海首個(gè)由民營(yíng)企業(yè)利用存量商業(yè)用地轉(zhuǎn)性開(kāi)發(fā)的保障性租賃住房項(xiàng)目。項(xiàng)目原本是一塊商業(yè)用地，后續(xù)通過(guò)土地用途調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房用途。項(xiàng)目總建筑面積約7.7萬(wàn)平方米，由4棟12至24層住宅以及1棟7層多層建筑組成，共提供959套精裝租賃住房。

??圖：上海 星光嘉寓·1588嘉園

??（四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展趨勢(shì)

??閑置低效土地新建租賃住房模式依托存量用地改造更新實(shí)現(xiàn)房源增量，各地土地性質(zhì)變更、容積率調(diào)整、規(guī)劃審批標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，項(xiàng)目落地周期不確定性強(qiáng)，低效工業(yè)、商業(yè)等存量地塊基礎(chǔ)條件復(fù)雜，改造施工難度與改造成本高于常規(guī)新建項(xiàng)目。同時(shí)民企參與主體普遍面臨融資渠道有限、專(zhuān)項(xiàng)債等政策資金落地不及預(yù)期的壓力。

??在此背景下，具備政策落地優(yōu)勢(shì)、成熟改造操盤(pán)能力與成本管控能力的項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)市場(chǎng)將重點(diǎn)聚焦城市存量更新政策紅利釋放區(qū)域，優(yōu)先布局改造性價(jià)比高、區(qū)位配套完善、客群適配性強(qiáng)的閑置資源，實(shí)現(xiàn)存量土地價(jià)值精準(zhǔn)釋放。

??小結(jié)

??三大新建開(kāi)發(fā)模式在土地來(lái)源、供地方式、成本結(jié)構(gòu)、主導(dǎo)主體及適用場(chǎng)景上各具特色，共同構(gòu)成保障性租賃住房新建供給體系的重要支柱。

??集體用地模式：以低成本盤(pán)活郊區(qū)閑置土地，是北京等城市租賃住房供給的核心主力，側(cè)重規(guī)?；隽慷档?；

??R4用地模式：依托央國(guó)企規(guī)?；_(kāi)發(fā)能力，打造標(biāo)準(zhǔn)化大型租賃社區(qū)，穩(wěn)定市場(chǎng)供給底盤(pán)，是行業(yè)發(fā)展的壓艙石；

??閑置低效土地模式：深挖城市存量?jī)r(jià)值，靈活化解土地資源閑置難題，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、精準(zhǔn)化房源供給。

??三者協(xié)同并進(jìn)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)從"規(guī)模擴(kuò)張期"邁向"精耕細(xì)作期"，為"租購(gòu)并舉"住房制度的持續(xù)深化注入堅(jiān)實(shí)動(dòng)能。

??特別提醒

??1.本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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