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??【克而瑞長租研究】

??住房租賃行業(yè)持續(xù)依托政策賦能、多元融資落地、市場格局優(yōu)化的核心邏輯穩(wěn)步發(fā)展。在行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型升級過程中，地方國企憑借資源、資金、政策多重優(yōu)勢持續(xù)釋放發(fā)展勢能，逐步成為行業(yè)規(guī)模擴(kuò)容、供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化、市場規(guī)范發(fā)展的核心中堅。

??國企已成為行業(yè)規(guī)模增長的核心動力

??市場話語權(quán)持續(xù)提升

??2026年上半年，住房租賃行業(yè)整體延續(xù)政策加碼扶持、融資渠道持續(xù)暢通、市場主體格局重塑的發(fā)展主線，而在企業(yè)端最鮮明的變化是國有資本勢能持續(xù)釋放，成為支撐行業(yè)規(guī)模穩(wěn)健增長的核心動力。

??從行業(yè)格局看，2026年Q2住房租賃TOP30企業(yè)中，房企系以47.2%市占率穩(wěn)居主導(dǎo)，同比微增、環(huán)比小幅回落；資管系市占30.1%，同環(huán)比明顯下滑；國企系市占22.7%保持穩(wěn)定，同比大幅提升7.3個百分點(diǎn)，核心拉動作用凸顯。

??數(shù)據(jù)來源：企業(yè)申報數(shù)據(jù)，克而瑞住房租賃研究中心整理，開業(yè)規(guī)模僅統(tǒng)計集中式公寓，且不含公租房。

??據(jù)克而瑞住房租賃研究中心統(tǒng)計，2026年Q2住房租賃開業(yè)規(guī)模TOP30合計規(guī)模141.3萬套，同比提升10.9%，環(huán)比提升3.7%；國企系品牌如鄭州城發(fā)安居、合肥安居、光谷安居集團(tuán)·之寓、上海城投寬庭等開業(yè)規(guī)模年增長明顯，直接帶動榜單整體增長。與此同時，地方國企突破保障性租賃住房賽道局限，開啟市場化、服務(wù)式細(xì)分市場布局，如鄭州城發(fā)安居、濟(jì)南城發(fā)成家、浦發(fā)有家、上海城投寬庭等地方國企平臺均開始布局高端市場，且成功落地多個項目；高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品線成為國企第二增長線。

??數(shù)據(jù)來源：企業(yè)申報數(shù)據(jù)，克而瑞住房租賃研究中心整理，開業(yè)規(guī)模僅統(tǒng)計集中式公寓，且不含公租房。

??2026年上半年住房租賃地方國企

??四大核心發(fā)展方向

??方向一

??供應(yīng)端迎來結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)，國企成存量改造與增量拿地雙主力

??住房租賃市場供應(yīng)格局迎來清晰結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，逐步從“新建增量主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“新建增量為主、存量改造盤活補(bǔ)充”，而地方國企全面主導(dǎo)租賃用地獲取與存量房源改造兩大核心賽道，是行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心承接主體。

??拿地端：2026年上半年，核心15城中7城涉及純租賃用地成交，其余8城供地節(jié)奏放緩；整體拿地企業(yè)以地方國企主導(dǎo)，占比超九成。以上海為例，上半年成交7宗配建租賃用地，合計成交涉租土地建面約3.23萬方，拿地企業(yè)均為地方國企平臺公司。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)。

??供應(yīng)端：存量盤活節(jié)奏持續(xù)提速，2026年上半年，新開項目中新建仍主導(dǎo)入市，占比67%，但改建占比同比提升7個百分點(diǎn)至33%，其中地方國企以存量盤活方式快速補(bǔ)充保租房供給的代表。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理。

??行業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型源于政策的系統(tǒng)性推動：上半年住房保障政策從"增量建設(shè)為主"全面嵌入"去庫存、穩(wěn)樓市、擴(kuò)內(nèi)需"框架，存量收購盤活從試點(diǎn)升級為全國性戰(zhàn)略。一線核心城市率先行動，上海公保并軌落地，北京、廣州強(qiáng)調(diào)存量改造轉(zhuǎn)化，深圳籌集供應(yīng)目標(biāo)穩(wěn)定，房源供給積極轉(zhuǎn)向依托存量改造為主、新建補(bǔ)充的新格局；二線城市多城強(qiáng)調(diào)存量盤活，西安、成都出臺市場規(guī)范細(xì)則；放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和加大公積金支持力度。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理。

??方向二

??主動向市場化賽道延伸，布局高端服務(wù)式打造"第二增長線"

??國企不再局限于公租房、保租房的政策性供給，而是主動開啟市場化、服務(wù)式細(xì)分市場布局，高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品線正成為國企的第二增長曲線。從監(jiān)測的典型新開項目看，鄭州城發(fā)安居、濟(jì)南城發(fā)成家、浦發(fā)有家、上海城投寬庭等地方國企平臺均已切入高端服務(wù)式市場并成功落地多個項目。具體來看，鄭州城發(fā)安居推出市場化租賃住房品牌"鄭寓"、服務(wù)式品牌"美寓詩"，龍子湖人才公寓"美寓詩"服務(wù)公寓新店于6月開業(yè)。

??圖：鄭州城發(fā)安居 龍子湖人才公寓美寓詩服務(wù)公寓

??國企布局市場化、高端服務(wù)式租賃賽道具備極強(qiáng)的戰(zhàn)略意義。高端服務(wù)式公寓、人才公寓具備高租金溢價、高服務(wù)附加值的優(yōu)勢，能夠幫助國企在政策性保障業(yè)務(wù)之外，開辟全新的市場化收入及利潤渠道，有效對沖保障性房源低租金、薄利潤的經(jīng)營壓力，實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙向平衡。

??方向三

??屬地化國企支撐城市供給，區(qū)域深耕特征鮮明

??2026年上半年，住房租賃新增供給呈現(xiàn)極強(qiáng)的屬地化特征，核心一二線城市的租賃房源供給由本地國有平臺企業(yè)主導(dǎo)，典型如西安"安居·樂筑"、合肥安居集團(tuán)“承寓”、上海城投“城投寬庭”等地方國企在上半年密集開業(yè)多店，區(qū)域深耕壁壘持續(xù)加固。

??據(jù)克而瑞住房租賃研究中心結(jié)合市場公開信息不完全統(tǒng)計，2026年上半年，浦發(fā)有家在上海新開超7000套（間）、城投寬庭在上海新開超6000套（間）、城方在上海新開近6000套（間）、西安安居在西安新開超2500套（間）、鄭州城發(fā)安居在鄭州新開超2500套（間）。整體來看，各地屬地國企憑借本地資源稟賦、政策適配優(yōu)勢，成為所在城市住房租賃市場供給的核心支撐，區(qū)域深耕特征十分鮮明。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理。

??方向四

??依托REITs與低成本長期資金，打通"投融建管退"閉環(huán)

??資金端的持續(xù)賦能是國有租賃企業(yè)規(guī)?；l(fā)展、資產(chǎn)高效周轉(zhuǎn)的核心支撐。2026年上半年住房租賃市場合計融資約94億元，以保租房為核心，信貸、REITs、ABS協(xié)同賦能，且融資成本持續(xù)走低，CMBS優(yōu)先級票面利率降至1.94%-1.95%，政策性貸款期限長達(dá)25年，為國企長期運(yùn)營、資產(chǎn)沉淀提供了優(yōu)質(zhì)資金環(huán)境。

??在具體案例中，國企身影密集：濮陽市國資集團(tuán)下屬樂居公司獲國開行25年期3.45億元貸款，為河南省首筆保障性租賃住房貸款；浦開集團(tuán)發(fā)行36.50億元類REITs；合肥濱湖國控設(shè)立2億元CMBS，為安徽省首單保租房CMBS。

??數(shù)據(jù)來源：公開資料，克而瑞住房租賃研究中心整理。

??REITs市場是國企資產(chǎn)循環(huán)的核心通道。2026年上半年1支首發(fā)獲批、3支啟動擴(kuò)募，華夏華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT完成擴(kuò)募上市。國企通過"首發(fā)盤活存量、擴(kuò)募優(yōu)化資產(chǎn)"的雙輪驅(qū)動，實(shí)現(xiàn)了"資產(chǎn)盤活—擴(kuò)容增值—持續(xù)運(yùn)營"的可持續(xù)閉環(huán)，REITs和ABS已成為保租房"投融建管退"鏈條中最成熟的退出通道。

??住房租賃地方國企發(fā)展

??現(xiàn)存三大挑戰(zhàn)

??當(dāng)前國企主導(dǎo)住房租賃行業(yè)擴(kuò)容的同時，仍面臨多重現(xiàn)實(shí)經(jīng)營壓力：

??租金承壓：核心15城低價保租房項目持續(xù)規(guī)?；胧?，拉低城市整體租金。2026年Q2集中式公寓平均租金73.6元/㎡/月、同比下降1.9%。國企作為保租房供給主力，需在"保障低價"與"運(yùn)營效益"之間尋求平衡。

??REITs經(jīng)營指標(biāo)波動：2026年Q1有5只保障房REITs收入環(huán)比下降，核心經(jīng)營指標(biāo)壓力凸顯，擴(kuò)募帶來的規(guī)模增長尚需高質(zhì)量運(yùn)營支撐。

??籌集目標(biāo)縮量：多數(shù)城市2026年保租房籌集目標(biāo)較2025年"腰斬"，如廣州從10萬套降至3萬套、鄭州從3.8萬套降至0.5萬套、武漢從5.4萬套降至2萬套，未來國企供給將從"規(guī)模擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"以需定購/定建"的精準(zhǔn)匹配。

??小結(jié)

??展望未來，住房租賃國企的發(fā)展方向?qū)⑦M(jìn)一步聚焦于——以存量改造為主承接新增供給、以市場化品牌和高端服務(wù)式產(chǎn)品培育第二增長線、以屬地化平臺深耕核心一二線城市、以REITs和低成本長期資金支撐資產(chǎn)循環(huán)。在保障民生與市場化效益的雙重目標(biāo)下，"精細(xì)化運(yùn)營能力"將取代"規(guī)模擴(kuò)張速度"，成為決定國企競爭力的關(guān)鍵。

??—THE END—（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）