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??【克而瑞長租研究】?

??1488套保租房社區(qū)+國企資產(chǎn)、市場運營+90%基礎(chǔ)開間產(chǎn)品精準(zhǔn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)人才

??01

??PART

??項目基礎(chǔ)信息

??在北京昌平，不少在生命科學(xué)園等重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)上班的年輕人，都有過「租房難」的經(jīng)歷：要么離公司遠(yuǎn)，每天擠地鐵通勤一個多小時；要么合租房間小，廚衛(wèi)都要排隊；想找個租金實在、能拎包入住的一居室，總難如意。

??8月，隨著未來星宸丨泊寓·院兒保障性租賃住房項目正式投用，上千套適配青年人的房源開門迎客，為周邊密集的產(chǎn)業(yè)人群提供了“住得好、通勤短、租約穩(wěn)”的居住選項。從正式開放入住，短短20天，項目2號樓的521間精裝公寓即實現(xiàn)全部滿租，市場熱度獲得有力印證。

??項目定位

??職住平衡 · 拎包入住 · 青年社群

??面向生命科學(xué)園周邊新市民與青年人的品質(zhì)型保障性租賃住房社區(qū)

??02

??PART

??品質(zhì)測評

??2.1 配套品質(zhì)

??交通：項目交通條件較為便利。地鐵方面，昌平線生命科學(xué)園站坐落于項目周邊，可滿足日常地鐵通勤需求；公交方面，距離二撥子新村北公交站僅115米，16條線路交匯，可快速接駁地鐵及區(qū)域內(nèi)主要產(chǎn)業(yè)園；自駕方面，緊鄰北清路、京新高速、京藏高速。此外，園區(qū)還開通了直達(dá)生命科學(xué)園的免費接駁班車，約15分鐘即可到達(dá)各辦公樓，大幅緩解早高峰通勤壓力。

??商業(yè)：自帶500㎡商業(yè)樓，規(guī)劃引入便利店、咖啡廳、干洗店等生活業(yè)態(tài)，滿足日常消費所需。直線3公里內(nèi)有7個購物中心及商超，臨近華聯(lián)商廈(回龍觀店)、北京超極合生匯1.5km；直線2km可達(dá)北京沙河大集；4km范圍內(nèi)有萬達(dá)廣場及萬科TBD商業(yè)街；5km范圍內(nèi)有北京華聯(lián)等。

??教育：園區(qū)對面即回龍觀小學(xué)、一六一中學(xué)，直線3公里內(nèi)7所高校，臨近北京農(nóng)職院機(jī)電工程學(xué)院、華北電力大學(xué)。

??醫(yī)療：臨近北京積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)、北京大學(xué)國際醫(yī)院等。

??休閑：項目旁邊1.5萬平方米的開放綠地運動公園，預(yù)計今年10月就能對外開放，里面籃球、羽毛球場地都安排好了，下班換身衣服就能去運動。直線3公里內(nèi)有TBD休閑公園、中關(guān)村公園、航天湖城市公園等。

??產(chǎn)業(yè)：項目地處未來科學(xué)城生命科學(xué)園核心區(qū)域，三公里范圍內(nèi)集聚了昌平實驗室、北京生命科學(xué)研究所等高水平研發(fā)機(jī)構(gòu)，以及小米智能工廠二期、紫光數(shù)字經(jīng)濟(jì)科技園等重點產(chǎn)業(yè)資源。

??2.2 主力產(chǎn)品及品質(zhì)

??項目總共提供1488套精裝公寓，是昌平區(qū)規(guī)模較大的保障性租賃住房社區(qū)之一，面向生命科學(xué)園片區(qū)青年科研人員、企業(yè)員工開放。

??戶型結(jié)構(gòu)經(jīng)過對區(qū)域人才結(jié)構(gòu)的調(diào)研后精心設(shè)計：約90%為基礎(chǔ)單間及一居室（建面約33㎡、36㎡），精準(zhǔn)面向畢業(yè)3至8年的青年工程師、研發(fā)人員及項目執(zhí)行層；約10%為高品質(zhì)一居室戶型（66㎡），面向核心人才及家庭化租客，形成梯度化、精細(xì)化的居住供給體系。

??緊湊開間適合單身青年獨立居住，空間利用率較高，精裝交付配齊家具家電后基本可滿足「拎包入住」需求。性價比突出，3288元/月起，既能滿足"近通勤、輕居住"的核心訴求，又能以緊湊實用的空間設(shè)計控制租賃成本，精準(zhǔn)解決其"階段性安房"問題，為區(qū)域內(nèi)大量基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)人才提供穩(wěn)定居住保。

??36㎡開間

??較33㎡戶型多出約3㎡，空間感略有提升，可容納更多收納或工作區(qū)域。同樣面向單身青年，適合對居住空間有一定要求、但不需要獨立臥室的租客。租金3908元/月起，功能分區(qū)清晰，兼顧雙人居住舒適度與日常收納需求。

??66㎡一居室

??項目內(nèi)屬于高品質(zhì)產(chǎn)品線，擁有獨立臥室與客廳分區(qū)，居住舒適度明顯提升。適合對隱私和空間品質(zhì)有更高要求的核心人才，或兩口之家居住。占比僅約10%，房源較為稀缺。租金5299元/月起，主要服務(wù)品質(zhì)居住人群，對居住舒適性、空間獨立有更高要求。以更完善的功能分區(qū)、更舒適的居住體驗，滿足其“長期租賃、安居穩(wěn)業(yè)"的需求，為區(qū)域重點企業(yè)留住核心人才提供居住支撐。

??2.4 裝修配置

??項目所有戶型均為精裝交付，配置標(biāo)準(zhǔn)如下：
家具家電

??沙發(fā)、床具、冰箱、洗衣機(jī)等一應(yīng)俱全，品牌家電配置
智能化設(shè)備

??全屋配備智能門鎖
廚衛(wèi)配置

??獨立廚衛(wèi)，熱水器等基礎(chǔ)設(shè)備齊全
整體標(biāo)準(zhǔn)

??拎包入住級別，租客無需額外購置大件家具家電

??2.5 公區(qū)配置

??項目的公共空間設(shè)計頗具特色，采用「集中+分散」的布局模式：
社區(qū)之心

??800平方米的核心公共空間，作為社區(qū)活動的集中場所，包括洽談區(qū)、自助咖啡區(qū)、自習(xí)區(qū)、會議室、VIP洽談室、影音娛樂區(qū)

??
樓層共享空間

??全社區(qū)共計38處分散式共享空間，涵蓋10個閱讀區(qū)、5個桌游區(qū)、11個休閑區(qū)、9個瑜伽區(qū)、3個洗衣區(qū)

??
星宸薈一站式服務(wù)大廳

??集簽約區(qū)、咨詢區(qū)于一體，提供租務(wù)辦理的一站式服務(wù)
生活商業(yè)配套

??社區(qū)引入便利店、咖啡廳、干洗店等生活業(yè)態(tài)，構(gòu)建復(fù)合型社區(qū)生活場景。

??? 品質(zhì)·亮點

??38處分散式共享空間的設(shè)計在同類項目中較為罕見，實現(xiàn)了「下樓即享」的便捷公區(qū)體驗

??精裝交付+品牌家電+智能門鎖的配置標(biāo)準(zhǔn)，在同區(qū)域保租房項目中屬中上水平

??民水民電的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)切實降低了租客的日常居住成本

??！品質(zhì)·不足

??新建大社區(qū)，社區(qū)商業(yè)尚在招商階段，短期內(nèi)生活便利度可能受限

??主力開間面積有限，對空間要求較高的租客可能感到局促

??03

??PART

??體驗測評

??3.1 服務(wù)配置

??項目引入泊寓標(biāo)準(zhǔn)化運營體系，服務(wù)配置較為完善：

??管家服務(wù)

??配備專屬運營管家，身著統(tǒng)一工裝，提供日常租務(wù)咨詢、入住引導(dǎo)等服務(wù)

??安保配置

??24小時保安值守、智能門禁系統(tǒng)、全域安防監(jiān)控覆蓋，定期開展安全巡檢

??維修響應(yīng)

??實行「5分鐘響應(yīng)、10分鐘上門、30分鐘處置」的維修服務(wù)機(jī)制

??3.2 服務(wù)體驗

??租務(wù)辦理：星宸薈一站式服務(wù)大廳提供從身份核驗、合同簽訂到鑰匙領(lǐng)取的全流程服務(wù)，集中簽約期間流程銜接順暢、高效有序。項目還支持企業(yè)整租模式，周邊企業(yè)可統(tǒng)一組織員工辦理入住。

??社群運營：依托38處共享空間，自然形成青年社群氛圍。鄰居多為周邊產(chǎn)業(yè)園的同齡人，在共享空間打球、聊天，容易找到興趣相投的朋友。

??通勤服務(wù)：免費接駁班車直達(dá)生命科學(xué)園，約15分鐘到達(dá)，解決了「最后一公里」通勤痛點。

??? 體驗·亮點

??「5-10-30」維修響應(yīng)機(jī)制體現(xiàn)了泊寓標(biāo)準(zhǔn)化運營的專業(yè)度，在長租公寓行業(yè)屬領(lǐng)先水平

??免費接駁班車是差異化亮點，直接解決了產(chǎn)業(yè)園區(qū)通勤「最后一公里」問題

??38處共享空間+同齡人社群的組合，有效營造了青年社區(qū)的歸屬感

??！體驗·不足

??項目剛投入運營不久，社群活動體系尚處于培育階段，成熟的社區(qū)文化需要時間沉淀

??底商配套尚未完全落地，短期內(nèi)日常生活便利性可能不及成熟社區(qū)

??入戶保潔等增值服務(wù)的具體內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)信息不夠透明

??04

??PART

??口碑測評

??品牌背景與運營方

??本項目采用「國企資產(chǎn)+市場化運營」的合作模式，由兩方聯(lián)合打造，「國企持有資產(chǎn)+市場化運營」，資產(chǎn)端與運營端均有較強(qiáng)的保障。

??未來科學(xué)城集團(tuán)（資產(chǎn)持有方）：作為區(qū)屬骨干國有企業(yè)，充分發(fā)揮資產(chǎn)持有與資源整合優(yōu)勢，目前自持運營的人才公寓、酒店等城市功能空間已逾百萬平方米。為項目提供穩(wěn)定的資產(chǎn)基礎(chǔ)和政企資源對接能力。

??萬科泊寓（運營方）：萬科集團(tuán)旗下長租公寓品牌，是全國長租公寓行業(yè)的頭部企業(yè)。截至2026年上半年期末，泊寓管理房源22萬間、已開業(yè)17.4萬間，企業(yè)客戶超過7900家、占比23.5%，客戶滿意度96.5%、續(xù)租率63.4%，GOP利潤率89.5%。

??市場口碑與行業(yè)地位

??1

??未來科學(xué)城集團(tuán)是擁有雄厚實力的地方國企；泊寓在全國長租公寓行業(yè)中持續(xù)保持行業(yè)第一

??2

??項目已納入北京市保障性租賃住房管理體系，具備政策背書，租約穩(wěn)定、租金受監(jiān)管

??3

??本項目是未來科學(xué)城集團(tuán)首次引入市場化長租公寓品牌參與保租房運營，具有示范意義

??品牌矩陣定位與客群匹配

??區(qū)域布局：泊寓在北京已有多家門店布局，本項目位于昌平生命科學(xué)園板塊，精準(zhǔn)錨定產(chǎn)業(yè)園區(qū)青年客群，與泊寓「城市青年社區(qū)」的品牌定位高度契合。

??產(chǎn)品線定位：本項目屬于泊寓與國企合作的保障性租賃住房產(chǎn)品線，定位為保障性品質(zhì)社區(qū)，硬件配置和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對標(biāo)泊寓中端產(chǎn)品線。

??客群匹配度：項目客群精準(zhǔn)鎖定生命科學(xué)園周邊的青年科研人員、企業(yè)員工、IT互聯(lián)網(wǎng)白領(lǐng)，與泊寓「服務(wù)城市青年」的品牌調(diào)性高度一致。畢業(yè)3-8年的青年工程師、研發(fā)人員是核心目標(biāo)客群。

??標(biāo)桿性評估

??本項目是未來科學(xué)城集團(tuán)與泊寓在保障性租賃住房領(lǐng)域的首個合作項目，具有一定的標(biāo)桿示范意義。項目近1500套的體量在泊寓北京門店中屬于大型社區(qū)，硬件配置和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對標(biāo)泊寓標(biāo)準(zhǔn)化體系中的中上水平。若運營成功，將為雙方后續(xù)在保租房領(lǐng)域的深度合作提供可復(fù)制的樣本。

??? 口碑·亮點

??「國企資產(chǎn)+市場化運營」的合作模式兼具信用保障與運營效率，是保租房可持續(xù)發(fā)展的有益探索

??泊寓行業(yè)領(lǐng)先的運營效率為項目服務(wù)質(zhì)量提供背書

??項目納入保租房管理體系，政策背書強(qiáng)，租約和租金穩(wěn)定性有保障

??！口碑·不足

??作為雙方首個合作項目，尚無可參考的歷史運營數(shù)據(jù)和口碑積累，實際服務(wù)品質(zhì)有待時間驗證

??客群/入住率對生命科學(xué)園周邊產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入進(jìn)度存在一定外部依賴

??///

??LAST

??寫在最后

??總體評價

??未來星宸丨泊寓·院兒是北京昌平區(qū)近年來規(guī)模較大的保障性租賃住房項目之一，憑借「國企信用+泊寓運營」的合作模式、生命科學(xué)園核心區(qū)位、以及精裝拎包入住的產(chǎn)品力，為周邊產(chǎn)業(yè)青年提供了一個「住得起、住得好、住得穩(wěn)」的居住選項。項目在公區(qū)設(shè)計38處共享空間、免費接駁班車服務(wù)、泊寓標(biāo)準(zhǔn)化運營服務(wù)等方面的配置，體現(xiàn)了較為成熟的運營思維。

??適合人群

??1生命科學(xué)園及周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)的青年從業(yè)者：通勤距離短，有免費班車直達(dá)，職住平衡優(yōu)勢突出

??2追求獨立空間、預(yù)算有限的年輕白領(lǐng)：民水民電+保租房定價，性價比優(yōu)于周邊市場化房源

??3希望融入同齡人社群的單身青年：鄰居多為產(chǎn)業(yè)園同齡人，共享空間豐富，社區(qū)氛圍好

??謹(jǐn)慎考慮

??1對商業(yè)配套成熟度要求較高的租客：新建大型租賃社區(qū)，短期內(nèi)生活便利度可能不及預(yù)期

??2對居住面積有較高要求的租客：90%戶型為33-36㎡大開間，空間較為緊湊；66㎡一居室占比僅10%，房源稀缺

??3通勤目的地非生命科學(xué)園的租客：項目區(qū)位主要服務(wù)于昌平南部產(chǎn)業(yè)板塊，其他方向通勤可能不夠便利

??本文由克而瑞長租行業(yè)分析師撰寫，依托克而瑞二十余年深耕房地產(chǎn)行業(yè)的沉淀積累，以海量行業(yè)數(shù)據(jù)庫與標(biāo)準(zhǔn)化研究體系為基礎(chǔ)，調(diào)用克而瑞·CO-Work 平臺的AI數(shù)據(jù)能力作為輔助工具，結(jié)合研究人員的專業(yè)研判與深度分析，形成本文內(nèi)容。

??本文內(nèi)容僅作行業(yè)研究交流之用，不構(gòu)成任何投資建議或決策依據(jù)。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點）