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??12月3日，來(lái)自廣州市黃埔區(qū)的消息顯示，該區(qū)發(fā)出的全國(guó)首張保交房購(gòu)房支付憑證（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保交房房票”）已在10月24日兌換并網(wǎng)簽。

??升龍·學(xué)府上城的業(yè)主蘇女士是這張房票的使用者，她告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，其購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目原定2024年6月交房，至今已逾期1年多。今年7月份，針對(duì)升龍·學(xué)府上城及實(shí)地常春藤2個(gè)爛尾項(xiàng)目，黃埔區(qū)推出房票安置方案，符合條件的業(yè)主可憑房票購(gòu)買(mǎi)對(duì)應(yīng)“房源超市”中的項(xiàng)目。

??保交房房票的亮點(diǎn)之一是“等價(jià)置換”原則，因其有效規(guī)避房?jī)r(jià)下跌造成的資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)而備受業(yè)主認(rèn)可。

??據(jù)知情人士透露，上述2個(gè)項(xiàng)目有將近200位業(yè)主可獲得保交房房票，預(yù)計(jì)到12月10日左右，兌換的商品房將達(dá)到100套。

??值得關(guān)注的是，保交房房票是黃埔區(qū)針對(duì)特定爛尾樓項(xiàng)目實(shí)施的安置手段，目前尚未形成可復(fù)制的成熟經(jīng)驗(yàn)。如，房票的兌付資金須由項(xiàng)目原開(kāi)發(fā)商支付，對(duì)于接收房票的項(xiàng)目而言，回款周期是個(gè)不確定因素。

??資金短缺 2個(gè)項(xiàng)目逾期交付

??升龍·學(xué)府上城屬于黃埔區(qū)湯村改造的融資區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目于2021年初開(kāi)盤(pán)，此前已網(wǎng)簽了160多套住房。

??2022年1月份，蘇女士以約300萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)入了該項(xiàng)目一套97平方米的單位。按照合同約定，開(kāi)發(fā)商升龍集團(tuán)本應(yīng)在2024年6月30日交付精裝修房屋。但在購(gòu)房半年后，蘇女士就發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目停工了，直到超過(guò)約定交房期限2個(gè)月，依然沒(méi)有復(fù)工跡象，7棟、8棟住宅只建至28層墻柱，主體結(jié)構(gòu)未封頂，1棟、9棟住宅的主體雖已封頂，但裝修工程尚未開(kāi)始施工。

??業(yè)主們不得已到相關(guān)部門(mén)反映復(fù)工訴求。2024年11月，黃埔區(qū)相關(guān)職能部門(mén)承諾，將于2025年9月30日前解決升龍·學(xué)府上城的保交付問(wèn)題。蘇女士滿懷期待，但觀察幾個(gè)月后發(fā)現(xiàn)復(fù)工的進(jìn)度依然不如預(yù)期。

??期間，當(dāng)?shù)卣啻味卮偕埣瘓F(tuán)盡快組織恢復(fù)施工。2024年底，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出了一份警示通報(bào)，透露該局及各部門(mén)多次組織召開(kāi)黃埔區(qū)湯村舊村改造項(xiàng)目（融資區(qū)）融資地塊四項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)協(xié)調(diào)會(huì)，加快推進(jìn)該項(xiàng)目保交房，且已撥付復(fù)工復(fù)產(chǎn)啟動(dòng)資金，并明確后續(xù)資金來(lái)源。但項(xiàng)目施工單位仍以各種理由不配合項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，未有效組織施工人員開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)施工，且存在未按期履行承諾等問(wèn)題。

??今年5月份，該項(xiàng)目的施工單位又收到警示通報(bào)，其中提到其未按保交房進(jìn)度任務(wù)推進(jìn)各項(xiàng)工作，企業(yè)主體責(zé)任履行不到位，項(xiàng)目投入及建設(shè)管理不足，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度遠(yuǎn)不及預(yù)期，對(duì)區(qū)域社會(huì)穩(wěn)定和民生保障工作造成負(fù)面影響。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，此前升龍集團(tuán)已拖欠項(xiàng)目施工方不少費(fèi)用，若要完成4棟住宅樓的交付還需幾千萬(wàn)元的資金。新入場(chǎng)的施工單位墊付了幾千萬(wàn)元資金復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但先推進(jìn)的是村民安置房建設(shè)，而非融資區(qū)的商品房。

??實(shí)地常春藤也是一個(gè)大型住宅項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)200萬(wàn)平方米，分多期開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商實(shí)地集團(tuán)在2021年便出現(xiàn)了商票逾期等現(xiàn)金流緊張的狀況，在那之后售出的部分房屋也無(wú)法如期交付給業(yè)主。據(jù)悉，目前該項(xiàng)目5期的5棟、6棟依舊是在建的狀態(tài)。

??跳出“保交房”的舊邏輯

??承諾的交樓日期日益逼近，工程建設(shè)卻沒(méi)多大進(jìn)展，地方政府不得不考慮新的交付方案。今年7月份，黃埔區(qū)相關(guān)部門(mén)召集2個(gè)項(xiàng)目的業(yè)主開(kāi)了個(gè)溝通會(huì)，透露將推出房票安置方案，業(yè)主可以憑借房票在10多個(gè)房源項(xiàng)目中選擇心儀的房源。

??房票以“等價(jià)置換”為原則，票面總金額相當(dāng)于業(yè)主此前已付購(gòu)房款，包括首付款、已還按揭本息及已還公積金本息。憑票購(gòu)房的有效期是2025年9月28日至2025年12月30日。

??據(jù)蘇女士介紹，剛開(kāi)始她對(duì)房票是持反對(duì)意見(jiàn)的，擔(dān)心會(huì)被隨意安置到一個(gè)偏遠(yuǎn)樓盤(pán)，“畢竟我當(dāng)時(shí)買(mǎi)的價(jià)格還挺高的?！绷私獾娇梢园丛瓋r(jià)自由選擇置換樓盤(pán)后，她很快就行動(dòng)了，于9月28日拿到房票，10月份便選定高新仕林苑的一套建筑面積約113平方米的單位，10月24日兌換房票并網(wǎng)簽。“雖然加了一點(diǎn)錢(qián)，但置換的房子更大，地理位置更好，還成功避開(kāi)了高位站崗，算是因禍得福了?！?/p>

??由于升龍·學(xué)府上城未交樓，沒(méi)有二手成交價(jià)可對(duì)比?？晒﹨⒖嫉氖菍?shí)地常春藤的房?jī)r(jià)變化，該項(xiàng)目2022年的新房售價(jià)約在2.8萬(wàn)元/平方米至3萬(wàn)元/平方米，最近兩個(gè)月，其二手房的成交單價(jià)已有不少低于1.2萬(wàn)元/平方米。若按目前的市場(chǎng)價(jià)兌換房票，業(yè)主將遭受不小損失。

??廣州市社會(huì)科學(xué)院城市治理研究所副所長(zhǎng)孫占卿在一篇文章中表示，傳統(tǒng)“保交房”在面對(duì)資不抵債、債權(quán)債務(wù)極度復(fù)雜的“硬骨頭”項(xiàng)目時(shí)往往乏力，容易陷入“資產(chǎn)價(jià)值倒掛、利益主體鎖死、項(xiàng)目空間受限”三重困境。而廣州的房票安置機(jī)制則跳出了“原項(xiàng)目必須復(fù)活”的舊邏輯，通過(guò)對(duì)權(quán)利、資源與時(shí)間的重組，為爛尾項(xiàng)目打開(kāi)了原本被堵死的通道。

??這一機(jī)制是否具備推廣條件，取決于各個(gè)鏈條能否順利形成閉環(huán)。除了項(xiàng)目原開(kāi)發(fā)商的可執(zhí)行資產(chǎn)能否覆蓋房票資金外，資金何時(shí)到位也是關(guān)鍵。

??有房企表示，從7月份接到相關(guān)部門(mén)召集保交房房源的信息，到12月底前完成房票的落定，時(shí)間還是很緊張的，“這條路沒(méi)有前人走過(guò)，大家都有點(diǎn)措手不及”。雖然大的方向比較清晰，但很多執(zhí)行細(xì)則還需要摸索，比如房票的兌付資金怎么到位?！皩?duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，回款是最重要的指標(biāo)，房票的回款時(shí)間不確定是主要顧慮?！?/p>

??據(jù)了解，此次2個(gè)項(xiàng)目發(fā)放的保交房房票約200張，總金額接近5億元。不同于城中村改造房票有專(zhuān)項(xiàng)借款支持，保交房房票的兌付資金來(lái)源仍是項(xiàng)目的原開(kāi)發(fā)商。而這2個(gè)開(kāi)發(fā)商均已陷入流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目也是因?yàn)橘Y金鏈斷裂而停工。業(yè)主透露，升龍集團(tuán)起初并不同意房票安置方案，地方政府已聯(lián)合司法部門(mén)對(duì)該公司資產(chǎn)采取了訴訟保全措施。據(jù)悉，目前雙方仍在協(xié)商中，若升龍集團(tuán)愿意和解，那么房票的回款時(shí)間就會(huì)快一點(diǎn)，如仍需依賴訴訟強(qiáng)制執(zhí)行，那回款周期便很難把控。也正是基于資金回籠周期等因素，有部分項(xiàng)目退出了置換房源列表。

??此外，升龍·學(xué)府上城還有部分業(yè)主沒(méi)有選擇房票安置，而是希望開(kāi)發(fā)商能繼續(xù)履行合同、交付房屋。有消息稱(chēng)，針對(duì)這些業(yè)主的訴求，黃埔區(qū)將同步推進(jìn)司法拍賣(mài)及后續(xù)建設(shè)，但目前相關(guān)部門(mén)還未披露具體安排。