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??1月12日至18日成交192套，1月19日至25日成交44套——2026年開年，重慶涪陵區(qū)商品房成交雖有起伏，但仍穩(wěn)居重慶周邊區(qū)縣前列。區(qū)域樓市真實(shí)生態(tài)究竟如何？近日，記者走訪美居和悅府、松澗明月等代表性項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)涪陵樓市正呈現(xiàn)鮮明的結(jié)構(gòu)性分化圖景。

??為探尋涪陵房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀背后的深層問題與破局方向，期間記者前往重慶市涪陵區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，欲就區(qū)域樓市發(fā)展現(xiàn)狀與破局舉措進(jìn)行采訪，然相關(guān)負(fù)責(zé)人不在，記者現(xiàn)場留下聯(lián)系方式，截至發(fā)稿前，尚未接到相關(guān)回復(fù)電話。

??美居和悅府：核心區(qū)四代宅，月均10套平穩(wěn)去化

??作為涪陵區(qū)近兩年的唯一新建樓盤，美居和悅府也是該區(qū)首個(gè)四代宅項(xiàng)目。其坐落于核心商圈板塊，毗鄰高山灣城市樞紐站，區(qū)位優(yōu)勢突出。項(xiàng)目規(guī)劃三棟小高層、兩棟洋房及配套商業(yè)，主力產(chǎn)品涵蓋建筑面積137平方米空中花園房（均價(jià)8000元/平方米）與116~119平方米常規(guī)戶型（均價(jià)7200元/平方米）。

??“核心區(qū)可開發(fā)土地稀缺，近年新地塊出讓寥寥?！表?xiàng)目營銷策劃栗宏偉介紹，自去年8月營銷中心開放以來，項(xiàng)目月均成交約10套，去化節(jié)奏平穩(wěn)。他坦言，涪陵樓市整體流通性偏弱，二手房均價(jià)約6000元/平方米，部分房源單價(jià)低至4000元/平方米，市場分化特征顯著。

??松澗明月：純別墅四年滯銷，多重困境難突圍

??與美居和悅府的平穩(wěn)表現(xiàn)形成反差的，是松澗明月的長期滯銷。這個(gè)2021年10月開盤的純別墅項(xiàng)目，主打220~780平方米低密產(chǎn)品，單套總價(jià)最低超176萬元，如今已滯銷四年。記者走訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目位于老城城中村改造片區(qū)，周邊配套薄弱，園區(qū)入住率偏低。

??“產(chǎn)品定位與區(qū)域需求嚴(yán)重錯(cuò)配是核心癥結(jié)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，涪陵樓市以剛需、剛改為主力，二手房市場大量5000元/平方米左右房源流通，高總價(jià)別墅與區(qū)域購買力脫節(jié)；改善需求多流向配套完善的新城，疊加項(xiàng)目市場化運(yùn)營不足、營銷乏力，滯銷困境難以破解。目前，部分中介平臺已出現(xiàn)該項(xiàng)目隱性降價(jià)信息，房源報(bào)價(jià)低至168萬元起，但突圍仍存挑戰(zhàn)。

??記者致電松澗明月項(xiàng)目開發(fā)商——涪陵區(qū)江普住房建設(shè)投資集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，就項(xiàng)目后續(xù)發(fā)展計(jì)劃進(jìn)行咨詢。該負(fù)責(zé)人表示，公司正針對項(xiàng)目現(xiàn)狀開展研究，既計(jì)劃推出相應(yīng)購房優(yōu)惠措施，也考慮將項(xiàng)目改造為康養(yǎng)業(yè)態(tài)，相關(guān)方案目前仍處于研討階段，尚未最終確定。

??市場底色：GDP穩(wěn)居第四，結(jié)構(gòu)性分化成主調(diào)

??銳理數(shù)據(jù)顯示，1月涪陵成交量走高，與太極新村職工住房176套集中備案密切相關(guān)。

??作為重慶工業(yè)強(qiáng)區(qū)，涪陵構(gòu)建了材料、清潔能源、消費(fèi)品等六大支柱產(chǎn)業(yè)，2024年GDP總量穩(wěn)居全市區(qū)縣第四、人均GDP位列第三，堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)底盤為樓市提供了基礎(chǔ)支撐，也讓區(qū)域房價(jià)穩(wěn)定在建筑面積6000元/平方米左右的區(qū)縣中上游水準(zhǔn)，顯著高于周邊部分區(qū)縣。

??但經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢并未完全轉(zhuǎn)化為樓市全面回暖，結(jié)構(gòu)性分化仍是核心特征：核心區(qū)改善盤憑借區(qū)位稀缺性與產(chǎn)品升級（如四代宅）保持韌性，2025年末江南組團(tuán)居住用地31.33%溢價(jià)成交也印證了市場信心；而非核心區(qū)及新區(qū)項(xiàng)目則受供需錯(cuò)配、配套滯后等因素影響，去化承壓。二手房市場流通性偏弱與新房核心項(xiàng)目平穩(wěn)去化并存，GDP托底的基本面與市場調(diào)整期的分化現(xiàn)實(shí)，共同構(gòu)成了涪陵樓市的真實(shí)圖景。