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??中房網(wǎng)訊 2026年1月22日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯（Savills）舉辦“2025下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望”研討會(huì)。

??會(huì)上，第一太平戴維斯多位部門負(fù)責(zé)人就北京寫字樓市場(chǎng)博弈新策略、物業(yè)管理驅(qū)動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)升值的實(shí)踐與邏輯，以及政策推動(dòng)下不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）擴(kuò)容為行業(yè)帶來(lái)的歷史性機(jī)遇等話題進(jìn)行了分享。

??從2025年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)主要板塊來(lái)看，新房市場(chǎng)供求關(guān)系持續(xù)調(diào)整，利好政策頻繁出臺(tái)背景下，住房成交規(guī)模開(kāi)始筑底，但去庫(kù)存壓力猶存。二手住宅市場(chǎng)活躍度回歸、交易量出現(xiàn)反彈，“以價(jià)換量”特征明顯。

??寫字樓市場(chǎng)需求端逐漸回暖，業(yè)主方通過(guò)“以價(jià)換量”策略應(yīng)對(duì)企業(yè)租戶“降本增效”的選址要求，未來(lái)三年供應(yīng)量可觀。

??商業(yè)零售市場(chǎng)方面，新增供應(yīng)與存量升級(jí)改造并舉，消費(fèi)場(chǎng)景持續(xù)升級(jí)調(diào)改，多種手段刺激消費(fèi)。大宗投資市場(chǎng)成交規(guī)模有所回落，機(jī)構(gòu)投資者普遍謹(jǐn)慎，自用型買家需求凸顯。

??第一太平戴維斯認(rèn)為，2025年伴隨著利好政策持續(xù)釋放但市場(chǎng)壓力猶存的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在鞏固止跌回穩(wěn)過(guò)程中持續(xù)深度調(diào)整。預(yù)計(jì)2026年市場(chǎng)將繼續(xù)在“止跌回穩(wěn)”過(guò)程中尋求新動(dòng)能，在持續(xù)調(diào)整中積蓄破局力量。

??北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量略超2024年

??從北京市場(chǎng)看，根據(jù)第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)，2025年北京大宗物業(yè)投資市場(chǎng)全年成交金額約為238.84億元，同比回落約30.3%。

??2025年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量累計(jì)約29.2萬(wàn)平方米，略超2024年。受益于寫字樓市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的利好影響，全市整體空置率出現(xiàn)輕微下調(diào)，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至18.5%，平均租金持續(xù)下滑至每平方米每月218元。

??2025年北京商業(yè)零售市場(chǎng)新增供應(yīng)累積至118萬(wàn)平方米，涵蓋購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)和奧特萊斯等多元業(yè)態(tài)。

??截止至2025年末，北京全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量累計(jì)為1,387.9萬(wàn)平方米。同期，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至6.9%。從購(gòu)物中心各級(jí)商圈租金走勢(shì)看，2025年四季度北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金調(diào)整至每平方米每月746.3元，環(huán)比微降0.3%，同比下降3.8%。

??另一方面，受新供應(yīng)入市，部分購(gòu)物中心升級(jí)改造后重新迎客，以及零售品牌結(jié)構(gòu)迭代調(diào)整等因素的影響，2025年四季度北京全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心平均空置率環(huán)比下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至6.9%，同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

??C-REITs擴(kuò)容破冰帶來(lái)新機(jī)遇

??以往提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列政策利好更多的是針對(duì)“土地-住宅開(kāi)發(fā)-銷售”全過(guò)程，對(duì)商辦地產(chǎn)等領(lǐng)域的傾斜較少，而這一局面在2025年年末至2026年年初被徹底打破。

??2025年12月31日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，并同步出臺(tái)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》。同日，滬深交易所修訂發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，進(jìn)一步完善市場(chǎng)制度體系。

??2026年1月1日，《求是》雜志發(fā)表《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》。文章在新年首日推出，信號(hào)意義明確且強(qiáng)烈，強(qiáng)調(diào)要“盡可能縮短調(diào)整時(shí)間，熨平市場(chǎng)波動(dòng)”，并且“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”。預(yù)計(jì)在2026年初，一系列利好政策有望發(fā)力，包括“取消相關(guān)限制性措施”、“鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金繼續(xù)擴(kuò)大范圍”等改善和穩(wěn)定市場(chǎng)的措施將加速落地。

??另外，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局1月17日聯(lián)合發(fā)布通知稱，商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。按照因城施策原則，在全國(guó)統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，自主確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。

??值得注意的是，C-REITs擴(kuò)容破冰商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，加速改寫了房地產(chǎn)發(fā)展的敘事邏輯。盤活存量資產(chǎn)，擴(kuò)大有效投資成為深化房地產(chǎn)改革的重要抓手。

??據(jù)悉，C-REITs自2020年啟動(dòng)試點(diǎn)、2021年首次發(fā)行以來(lái)，為國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目提供了權(quán)益型融資新渠道。

??目前C-REITs已成為重塑資產(chǎn)負(fù)債表、推進(jìn)持有型資產(chǎn)向“運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)型的深層變革，從持有資產(chǎn)到經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)、再到價(jià)值創(chuàng)造，C-REITs正在助力房地產(chǎn)從業(yè)者完成從“城市建設(shè)者”到“城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”的進(jìn)化。

??第一太平戴維斯認(rèn)為，我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)長(zhǎng)期缺少有效的資本循環(huán)機(jī)制。通過(guò)C-REITs實(shí)現(xiàn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券化、漸次破冰擴(kuò)容來(lái)以解決存量資產(chǎn)盤活問(wèn)題，是一條可實(shí)踐的成熟路徑。

??新政對(duì)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”明確了標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)“質(zhì)量篩選+資產(chǎn)優(yōu)化”的機(jī)制，倒逼存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方提升資產(chǎn)質(zhì)量，形成“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)發(fā)行REITs，實(shí)現(xiàn)資金反哺運(yùn)營(yíng)”的正向循環(huán)。

??此外，REITs市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制也促使商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)估值更加透明高效，通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)交易，將推動(dòng)我國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值重塑，尤其是那些優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，有望獲得流動(dòng)性溢價(jià)。