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??中國公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）市場正迎來一波前所未有的“撤回潮”。一周多時間，萬科、建設(shè)銀行、首創(chuàng)環(huán)保、電子城等多家頭部企業(yè)，相繼宣布主動撤回籌備已久的公募REITs發(fā)行申請。

??這批項目大多于2024年初市場情緒高漲時集中申報，卻在經(jīng)歷近2年等待后集體終止，其背后是市場環(huán)境與監(jiān)管邏輯已發(fā)生深刻變化。

??其中最具代表性的事件，是萬科旗下萬緯倉儲物流REITs的終止。1月23日，萬科發(fā)布公告稱，已主動撤回“華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”在深圳證券交易所的上市申請，該基金的申報流程隨之正式終止；一同撤回的還有配套的“中信證券-萬緯物流1期資產(chǎn)支持專項計劃”。

??萬科在公告中解釋，此次撤回是“經(jīng)綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場環(huán)境等多種因素，并經(jīng)相關(guān)各方充分溝通和審慎論證分析”后做出的決定，并強調(diào)此舉不會對公司日常生產(chǎn)經(jīng)營造成重大不利影響，公司將待條件成熟時擇機重新啟動申報。

??對此，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，此輪REITs的撤回，應促使萬科等企業(yè)重新審視其資產(chǎn)的真實運營質(zhì)量，而非僅僅將其視為融資籌碼。他認為，未來能夠成功發(fā)行REITs的，必然是那些具備專業(yè)運營能力、資產(chǎn)現(xiàn)金流真實穩(wěn)定的企業(yè)，這將推動整個行業(yè)從“開發(fā)思維”向“資管思維”轉(zhuǎn)型。

??從“申報熱”到“撤回潮”

??從兩年前的“申報熱”到如今的“撤回潮”，中國公募REITs市場正經(jīng)歷一場深刻的理性調(diào)整。

??撤回的序幕由電子城拉開。1月19日晚，北京電子城高科技集團股份有限公司公告宣布，為切實維護投資人利益，進一步提高項目經(jīng)營穩(wěn)定性，擬申請撤回基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目申報，后續(xù)擇機繼續(xù)推進申報工作。該項目底層資產(chǎn)位于北京酒仙橋地區(qū)，包括電子城科技大廈、電子城研發(fā)中心A1樓、電子城國際電子總部4號樓。

??同日，電子城還發(fā)布了2025年度業(yè)績預虧公告，預計歸母凈利潤為-19億元至-14.5億元。盡管公司表示生產(chǎn)經(jīng)營正常，但多重信息疊加放大了投資者的謹慎心理。1月20日開盤后，電子城股價應聲大幅下跌。

??緊隨其后，萬科宣告其華夏萬緯倉儲物流REITs申報流程正式終止。該REIT底層資產(chǎn)涵蓋佛山、紹興、湖州三地物流倉儲項目，總估值約11.49億元。這類資產(chǎn)曾因其穩(wěn)定的租金收益被市場視為優(yōu)質(zhì)發(fā)行標的，卻在經(jīng)歷近兩年審核后，最終以“綜合考慮外部客觀環(huán)境、市場環(huán)境”為由撤回。

??1月24日，建設(shè)銀行與首創(chuàng)環(huán)保兩大巨頭幾乎同時發(fā)聲。北京首創(chuàng)生態(tài)環(huán)保集團股份有限公司（由首創(chuàng)集團控股）公告稱，因其REITs擴募不動產(chǎn)項目涉及“規(guī)劃調(diào)整”，基金管理人已決議提交終止審核申請。

??中國建設(shè)銀行亦發(fā)布公告，其附屬公司建信住房服務有限責任公司作為原始權(quán)益人，已申請撤回“建信建融家園租賃住房”REITs的注冊及上市材料。該項目底層資產(chǎn)包括北京、上海、蘇州三地的保障性租賃住房項目，曾被業(yè)內(nèi)視為有望打破“單一城市、單一運營方”格局的標桿性保租房REITs。

??對于終止的具體原因，建設(shè)銀行在公告中未作過多解釋，僅表示“為進一步整合項目資源，優(yōu)化運營管理”。值得關(guān)注的是，此次撤回正值建信住房業(yè)績轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵階段。財報數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年建信住房凈虧損2.21億元，2024年全年凈虧損2.47億元。

??這批集體終止的項目均并非新近申報，而是在2024年初市場情緒高點時步入審核流程。回顧2024年3月，公募REITs市場正迎來一波申報熱潮，當時二級市場行情火熱，已上市產(chǎn)品全線飄紅，多只產(chǎn)品因短期漲幅過大而觸發(fā)停牌。

??正是在這股熱潮推動下，萬科、建行、首創(chuàng)等企業(yè)紛紛提交申請，希望通過REITs這一創(chuàng)新工具盤活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道。然而近兩年過去，等來的不是上市的鐘聲，而是集中的撤退，這一強烈反差向市場釋放出不容忽視的強烈信號。

??市場正經(jīng)歷一場“壓力測試”

??“這一輪集中撤回，實際上是對當前市場環(huán)境的集體回應。”一位REITs基金負責人表示，與2024年初的普漲行情形成鮮明對比的是，當前REITs二級市場表現(xiàn)疲軟，資產(chǎn)收益率承壓，投資者認購意愿下降，導致新發(fā)產(chǎn)品面臨嚴峻的定價難題。

??數(shù)據(jù)印證了市場冷意。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2025年12月31日，已公布四季報的77只公募REITs，在第四季度合計實現(xiàn)營業(yè)收入59.13億元，但凈利潤僅5.26億元，環(huán)比下滑42.83%。在二級市場方面，2025年12月公募REITs價格在縮量中持續(xù)下行，超過七成個券錄得下跌。

??柏文喜表示，2026年開年的這波撤回潮，核心是發(fā)行人與投資者之間"價格博弈"的徹底破裂：發(fā)行人難以接受低價發(fā)行，而投資者則對高估值資產(chǎn)望而卻步，雙方僵持不下，主動撤回成為理性選擇。

??以倉儲物流資產(chǎn)為例，萬緯物流在Pre-REITs階段曾憑借較高估值吸引眾多投資者。但隨著2024年以來物流地產(chǎn)市場租金承壓、空置率攀升，底層資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流預測面臨向下修正。REITs發(fā)行要求未來現(xiàn)金流具備可預測性和穩(wěn)定性，但在當前市場環(huán)境下，相關(guān)資產(chǎn)的租金增長率、出租率假設(shè)都需要調(diào)整，直接導致發(fā)行估值與萬科預期出現(xiàn)分歧。若強行發(fā)行，將面臨發(fā)行失敗或破發(fā)風險；若接受大幅折價，則意味著萬科需要一次性確認巨額資產(chǎn)減值，這對本就承壓的財務報表將是沉重打擊。

??監(jiān)管審核標準的實質(zhì)性提升是另一大關(guān)鍵因素。特別是在房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)申報的REITs項目中，監(jiān)管層對底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性、原始權(quán)益人的持續(xù)經(jīng)營能力、關(guān)聯(lián)交易的公允性等提出更高要求。

??政策層面亦釋放明確信號。2025年12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，強調(diào)要推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展，加強監(jiān)管與風險防范。

??同日，滬深交易所同步發(fā)布《公開募集不動產(chǎn)投資信托基金業(yè)務指引第4號——審核程序（試行）》，首次明確了審核程序可能“暫?！被颉皬氐捉K止”的具體情形，包括“申請文件中記載的財務資料和資產(chǎn)評估報告等專業(yè)機構(gòu)報告已過有效期且未補充提交”“未在規(guī)定期限內(nèi)回復交易所反饋意見”等。此次申請撤回的幾個項目，其審核流程均已被“擱置”較長時間，新規(guī)下的審核環(huán)境已然不同。

??此次“撤回潮”更深層地折射出國內(nèi)融資環(huán)境的變化。在流動性相對緊張的環(huán)境下，復雜金融工具的發(fā)行面臨更大挑戰(zhàn)。以萬科為例，該公司面臨行業(yè)調(diào)整期的流動性壓力，盡管萬緯物流作為獨立運營實體，其資產(chǎn)質(zhì)量與萬科母公司風險存在隔離，但市場投資者的風險偏好已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

??柏文喜分析稱，在“房企信用風險向持有型物業(yè)蔓延”的擔憂下，即便底層資產(chǎn)本身優(yōu)質(zhì)，投資者也會要求更高的風險溢價。這種“主體信用拖累資產(chǎn)定價”的現(xiàn)象，在此輪房地產(chǎn)下行周期中表現(xiàn)得尤為明顯。萬緯物流REITs的撤回，某種程度上是市場“用腳投票”的結(jié)果——投資者不愿在房企信用風險尚未出清前，為相關(guān)資產(chǎn)支付公允價格以上的溢價。

??2026年開年的這波撤回潮，或許正標志著中國不動產(chǎn)公募REITs從“概念炒作”走向“價值投資”的分水嶺。在房地產(chǎn)新舊模式轉(zhuǎn)換的陣痛期，這場市場的“壓力測試”，終將篩選出真正具備穿越周期能力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與專業(yè)運營商。