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??入場杭州，這家茶飲巨頭出手了。

??1月12日，杭州錢江世紀城核心區(qū)一宗商業(yè)用地掛牌出讓，古茗技術(shù)（浙江）有限公司以4.55億元總價競得，成交樓面價6100元/平方米。

??這是古茗2025年2月上市后的又一重大資本動作。

??上述地塊編號為杭政儲出[2025]146號，位于杭州蕭山區(qū)錢江世紀城核心單元，土地用途為商務金融用地，用地面積約1.24萬平方米，可建體量7.5萬平方米，建筑限高190米。

??根據(jù)規(guī)劃要求，地塊將打造集商務辦公、商業(yè)功能于一體的特色綜合體。

??隨著錢江世紀城地塊的敲定，這棟高度190米的新總部大樓將在未來幾年內(nèi)拔地而起，成為古茗在杭州設(shè)立的新“神經(jīng)中樞”。

??“古茗此舉并非簡單的蓋樓，而是一場戰(zhàn)略升級?！笔袌鋈耸科毡檎J為，茶飲行業(yè)競爭已進入以供應鏈和總部效能為核心的“重資產(chǎn)”新階段。古茗在杭州建設(shè)總部，旨在整合研發(fā)、數(shù)字化、品牌和資本運作等高端職能，支撐其未來超過4萬家門店的擴張目標。但也面臨著一系列從資金、政策到運營的復雜挑戰(zhàn)。

??交易“對賭”

??這筆交易實質(zhì)是一份附有嚴格業(yè)績承諾的投資“對賭”。作為總部經(jīng)濟用地，協(xié)議要求古茗自持80%以上物業(yè)長達40年，且核心條款包含兩項法律約束性承諾：其一，2027年底前需被認定為杭州市總部企業(yè)；其二，2026至2030年間，其在錢江世紀城范圍內(nèi)的年度營收須累計超百億，稅收貢獻累計達6億元。

??這種“對賭式”的拿地協(xié)議在總部經(jīng)濟類用地中并不罕見，但五年累計百億營收的目標對古茗而言，面臨著巨大的增長壓力。

??古茗于2010年誕生于浙江臺州溫嶺市大溪鎮(zhèn)，2025年2月赴港上市，成為繼奈雪的茶、茶百道之后內(nèi)地第三家上市的新茶飲品牌。據(jù)其發(fā)布的業(yè)績報告顯示，公司雖在2025年上半年交出了營收56.63億元、凈利潤翻倍至16.25億元的亮眼成績，但其盈利模式的可持續(xù)性正面臨考驗。高盛報告預測其2026年同店銷售額可能下降6%，古茗CEO王云安在業(yè)績會上也提到，在“零元購”活動期間，雖然日訂單量可達200萬——300萬單，同店GMV增長可達20%以上，但每筆訂單到手收益僅4——5元。

??古茗81%的門店位于二線及以下城市，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)占比達43%，下沉市場是其基本盤。公司戰(zhàn)略明確將持續(xù)深耕低線城市，視鄉(xiāng)鎮(zhèn)為藍海。市場分析認為，古茗憑借密集布局與供應鏈已建立規(guī)模優(yōu)勢，真正的挑戰(zhàn)在于將“規(guī)模的廣度”轉(zhuǎn)化為“經(jīng)營的深度”。當前，其正通過拓展咖啡品類、推進數(shù)字化及優(yōu)化加盟體系尋求突破。

??此次拿地，是古茗在總部升級與市場深耕之間的一次關(guān)鍵平衡。若能兌現(xiàn)承諾，將強化其品牌與運營壁壘；若業(yè)績未能達標，則可能面臨財務與發(fā)展的雙重壓力。這宗土地交易，因而成為一場關(guān)乎未來戰(zhàn)略成敗的“豪賭”。

??“雙總部戰(zhàn)略”下的野心

??古茗的“雙總部”戰(zhàn)略正通過兩次關(guān)鍵拿地逐步落地。

??2022年，公司在其創(chuàng)始地浙江溫嶺競得商業(yè)用地，用于建設(shè)包含倉儲中心與辦公大樓的總部基地，總投資超5億元。此次獲取杭州地塊，則標志著其戰(zhàn)略進入新階段：溫嶺將作為生產(chǎn)與供應鏈中樞，而杭州將承擔研發(fā)、管理及資本運作的核心職能，二者形成功能互補。

??“從趨勢上來看，頭部品牌的市占率肯定會越來越多?！蓖踉瓢脖硎?，新品牌“冒頭”速度是在下降的，這意味著市場正在向頭部企業(yè)集中。

??這一判斷為古茗的雙總部戰(zhàn)略提供了行業(yè)背景，通過雙總部布局鞏固頭部地位，成為古茗面對行業(yè)變化的戰(zhàn)略選擇。

??實際上，頭部茶飲品牌紛紛拿地建樓，已成為新茶飲行業(yè)不可忽視的現(xiàn)象。如蜜雪冰城、奈雪的茶等紛紛投資建設(shè)總部或研發(fā)中心，以鞏固競爭壁壘。

??盤古智庫高級研究員江瀚認為，逆勢拿地反映頭部茶飲企業(yè)對自身現(xiàn)金流與長期價值的高度自信?！拜p運營+重資產(chǎn)”的混合模式正在成為古茗等茶飲企業(yè)的新型抗周期策略，在核心地段持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)可對沖通脹，鎖定長期成本，并優(yōu)化資產(chǎn)負債表，為后續(xù)資本運作提供支撐。

??“土地成交價4.55億元，還需承擔數(shù)十億元的建安成本、利息和長期稅費，將大量流動性轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)，考驗古茗的資金鏈。”某券商分析師認為，苛刻的政策與業(yè)績約束也會給古茗帶來持續(xù)經(jīng)營壓力。

??此前，古茗在財報中也提示了自身現(xiàn)在面臨的風險：“現(xiàn)制茶飲店市場競爭激烈且發(fā)展迅速。倘若我們未能有效競爭，我們的業(yè)務、財務狀況及經(jīng)營業(yè)績或會受到重大不利影響?！?/p>

??在維持門店端“輕資產(chǎn)”擴張的同時，用“重資產(chǎn)”錨定未來，參與茶飲行業(yè)下一階段的競爭，古茗的挑戰(zhàn)或許才剛剛開始。