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??農(nóng)歷新年將至，暖陽灑落在廣州市越秀區(qū)洪橋街的騎樓之間，老城在新歲的光影中悄然煥新。

??應(yīng)元路南側(cè)，一組紅磚灰瓦的新建筑在老城肌理中顯得克制而安靜。與周邊老舊樓房相比這里并不張揚(yáng)，卻很容易被注意——這是廣州中心城區(qū)危舊房連片“原拆原建”項(xiàng)目——廣州市“黌橋·小石集”（以下簡(jiǎn)稱“小石集”）。

??小石集占地1244平方米。改造前建筑面積1761平方米，改造后增加至2582平方米，共拆除重建17棟老舊建筑，主體為地上4層，采用“現(xiàn)澆+鋼結(jié)構(gòu)模塊”混合體系，功能涵蓋商業(yè)、住宅及社區(qū)公共服務(wù)。

??雖然項(xiàng)目規(guī)模不大，但意義重大，創(chuàng)下兩項(xiàng)全國“首例”：首例小連片危舊房“原拆原建”改造項(xiàng)目，首例應(yīng)用BMC模塊化技術(shù)城市更新項(xiàng)目。

??煥然一新的街巷與社區(qū)生活

??走進(jìn)小石集，變化最先體現(xiàn)在尺度上。首層騎樓整體架空，街巷里人來人往，居民買菜、遛狗、推著嬰兒車穿行其間。很難想象，不久前這里還是一片連片危舊房，最窄處僅2.7米，通行、消防都存在隱患。如今，街巷被拓寬為寬6米、高4米的連續(xù)通道，空間通透、秩序井然，為消防和應(yīng)急救援打通了“生命通道”，也讓老城內(nèi)部重新獲得呼吸感。

??空間尺度的改變，很快轉(zhuǎn)化為更具活力的社區(qū)生活場(chǎng)景。小石集沿街一層以社區(qū)服務(wù)為主導(dǎo)，便利店、花舍等小體量業(yè)態(tài)陸續(xù)開業(yè)，臨街界面干凈利落，為居民提供日常所需。除商業(yè)配套外，一層還增設(shè)約250平方米公共服務(wù)空間，規(guī)劃嵌入社區(qū)頤康服務(wù)站及普惠托育點(diǎn)，為老城區(qū)補(bǔ)齊公共服務(wù)短板。

??抬頭望去，二三層是整齊有序的居住空間。小石集由廣州安居集團(tuán)下屬安居住房公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，二三層被打造為現(xiàn)代化租賃型人才住房，配備公共廚房、閱讀區(qū)、健身房和屋頂花園等，滿足新市民、青年人“拎包入住”的需求。

??“這里的公共空間利用率很高，大家不是關(guān)起門來住?！睋?jù)小石集的管家介紹，項(xiàng)目共30套公寓，面積17~20平方米，租金約3000元/月，租期半年起，目前已基本租滿，租客多為周邊工作的年輕人。“中層平臺(tái)、共享客廳、屋頂花園，都給住戶提供了交流和放松的空間，居住體驗(yàn)與傳統(tǒng)老城區(qū)出租房完全不同?！?/p>

??“性價(jià)比高、公共設(shè)施完善、管理服務(wù)好，而且就在市中心，對(duì)我們上班族來說非常友好?！毙∈鈶酎S紅艷表示，自己最滿意的是小石集配備了專業(yè)的管理人員，居住環(huán)境規(guī)范有序，安全感很足。在她看來，“原拆原建”這種模式尤其適合中心老城區(qū)，“這里本身就是交通樞紐，把舊房子改造后作為公寓，很方便在中心區(qū)域工作的人員，通勤時(shí)間也短。”

??周邊居民也感受到明顯變化?！耙郧斑@條路哪有這么敞亮，現(xiàn)在環(huán)境整潔了，走路順暢不少，來往的人都會(huì)多看幾眼?！币晃桓浇〉甑纳虘粽f。

??據(jù)承建方廣州建筑產(chǎn)業(yè)研究院集團(tuán)有限公司副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理曹京源表示，小石集突破單宗地改造思路，對(duì)零散分布的17棟建筑進(jìn)行整體規(guī)劃與設(shè)計(jì)，通過紅磚灰瓦、天井庭院等嶺南元素，并結(jié)合周邊退縮空間打造社區(qū)交流小廣場(chǎng)，塑造具有廣府特色的街巷空間。這不僅改善了通行和安全條件，也為老城區(qū)連片更新提供了一種可復(fù)制、可推廣的實(shí)踐樣本。

??模塊化建造：破解老城區(qū)更新難點(diǎn)

??小石集的建設(shè)并非只是設(shè)計(jì)層面的空間重塑。在高密度、場(chǎng)地受限的老城區(qū)，如何在保障居民正常生活的前提下快速施工，同時(shí)兼顧安全和質(zhì)量，是項(xiàng)目面臨的核心難題。

??曹京源介紹，項(xiàng)目采用BMC鋼結(jié)構(gòu)模塊化建造技術(shù)，以“像造汽車一樣造房子”的建筑工業(yè)化方式推進(jìn)建設(shè)。這項(xiàng)技術(shù)是公司針對(duì)老城區(qū)“原拆原建”研發(fā)的，也是全國首例。如果采用傳統(tǒng)現(xiàn)澆施工，小石集連片危舊房改造至少需要一年以上完成；而模塊化建造讓80%以上工序在工廠完成，工廠、現(xiàn)場(chǎng)“雙線并行”同步施工，BMC模塊化生產(chǎn)完成時(shí)現(xiàn)場(chǎng)也已滿足吊裝需求，使小石集從2025年4月開始拆除到10月全面完工，僅用半年即可完成拆除、建造、封頂及驗(yàn)收，實(shí)現(xiàn)快速、安全交付。

??“施工方式不僅要快，還要少擾民、保證質(zhì)量。這對(duì)老城區(qū)‘邊使用、邊更新’至關(guān)重要?！辈芫┰幢硎?，在狹小施工場(chǎng)地，傳統(tǒng)建造需大量現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)，周邊居民最初擔(dān)心施工噪聲和安全，但了解到模塊化建造以現(xiàn)場(chǎng)安裝為主，大幅減少噪聲、揚(yáng)塵和建筑廢料后，居民逐步理解，投訴降到最低。

??在具體技術(shù)上，項(xiàng)目因地制宜采用現(xiàn)澆混凝土框架+鋼結(jié)構(gòu)模塊體系，中間區(qū)域共裝配56個(gè)模塊。模塊主體結(jié)構(gòu)為鋼梁+鋼柱+鋼筋桁架樓承板，配套集成墻板、整體衛(wèi)浴等裝配式裝修產(chǎn)品，并整合機(jī)電系統(tǒng)，在工廠形成箱式結(jié)構(gòu)后現(xiàn)場(chǎng)整體吊裝，兼具結(jié)構(gòu)安全可靠、使用壽命長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，項(xiàng)目還采用節(jié)能玻璃、屋頂光伏體系等技術(shù)，打造綠色建筑。

??“原拆原建”是城市更新的重要方向

??小石集地處建筑高度密集的老社區(qū)，空間十分有限。此次“原拆原建”，充分發(fā)揮政策疊加效應(yīng)，利用《危舊房改造辦法》及模塊化建筑6%容積率激勵(lì)的政策紅利，推動(dòng)項(xiàng)目作為廣州首個(gè)“原拆原建”同步增容的項(xiàng)目落地，激勵(lì)業(yè)主包括權(quán)屬單位北秀公司出資改造。根據(jù)《危舊房改造辦法》，增容面積主要用于電梯、公共走廊和服務(wù)配套設(shè)施。

??這一模式實(shí)現(xiàn)多方共贏：業(yè)主獲得物業(yè)提質(zhì)增值，企業(yè)取得投資收益空間，政府加快城市更新進(jìn)程，同時(shí)形成“業(yè)主出一點(diǎn)、企業(yè)投一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)”的籌資模式，為項(xiàng)目改造注入“源頭活水”。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，進(jìn)入存量時(shí)代，老舊住房和危舊房要變成“好房子”，主要依靠更新改造來實(shí)現(xiàn)。通過以舊換新、“原拆原建”、模塊化建造等方式，將成為提升住房品質(zhì)的重要途徑。

??曹京源也認(rèn)為，“原拆原建”將成為未來城市更新的重要方向。相較零散的單棟改造，以片區(qū)為單位統(tǒng)籌推進(jìn)，不僅更有利于政策適配，也為公共空間優(yōu)化和整體環(huán)境改善提供了更大空間。

??小石集模式的成功，正是廣州乃至全國城市更新的縮影。官方數(shù)據(jù)顯示，“‘十四五’期間，廣州城市更新固定資產(chǎn)投資達(dá)7500億元，完成老舊小區(qū)改造734個(gè)，惠及131.87萬居民，探索危舊房自主更新、原拆原建和低效樓宇更新路徑。”

??2025年，廣州城市更新固定資產(chǎn)投資達(dá)1900億元，完善城中村改造“1+N+X”政策體系，新模式城中村改造項(xiàng)目開工建設(shè)安置房15.1萬套，四大重點(diǎn)片區(qū)累計(jì)拆除房屋232萬平方米。開工改造166個(gè)老舊小區(qū)，打造14個(gè)成片連片示范項(xiàng)目。首批危舊房改造試點(diǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)，小石集等6個(gè)項(xiàng)目完工，同時(shí)啟動(dòng)城鎮(zhèn)片區(qū)自主更新地方性法規(guī)立法。

??新春走基層，走進(jìn)小石集，看到的是一場(chǎng)發(fā)生在老城深處的更新實(shí)踐：街巷面貌煥新，空間布局更合理，生活節(jié)奏未被打斷，卻完成了一次更安全、更有序的重建。老城更新不必聲勢(shì)浩大，但每一次巧妙改造，都為城市注入新的活力和可能。