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??2026年初，中國公募REITs市場迎來一波顯著的“撤回潮”。萬科、建設銀行、首創(chuàng)環(huán)保、電子城等多家行業(yè)龍頭企業(yè)，在一周多時間內(nèi)相繼宣布主動撤回公募REITs發(fā)行申請。這批項目大多于2024年初市場情緒高漲時申報，歷經(jīng)近兩年審核等待后集體終止，反映出市場環(huán)境與監(jiān)管邏輯已發(fā)生深刻變化。

??此次撤回潮始于1月19日電子城的公告，隨后萬科于1月23日撤回其倉儲物流REITs申請。1月24日，建設銀行與首創(chuàng)環(huán)保幾乎同步宣布終止相關(guān)項目。值得注意的是，這些撤回項目在2024年初申報時，正值公募REITs二級市場行情火熱，多只產(chǎn)品因漲幅過大觸發(fā)停牌。如今集體撤回，形成了鮮明對比。

??市場分析認為，此輪撤回潮的核心是發(fā)行人與投資者之間價格預期的錯位。2024年初申報時，市場情緒樂觀，部分資產(chǎn)估值可能包含了過度樂觀的預期。近兩年間，宏觀環(huán)境變化及物流地產(chǎn)、保租房等細分領(lǐng)域的實際運營壓力，迫使市場重新評估底層資產(chǎn)的長期現(xiàn)金流。當前二級市場表現(xiàn)疲軟，超過七成已上市REITs個券價格下跌，投資者對新發(fā)產(chǎn)品的高估值接受度降低。若按當前市場估值發(fā)行，原始權(quán)益人可能面臨發(fā)行折價過大帶來的資產(chǎn)減值壓力；若堅持原有估值，則可能面臨發(fā)行失敗風險。主動撤回成為理性選擇。

??監(jiān)管邏輯的系統(tǒng)性升級，是此輪撤回不可忽視的關(guān)鍵推力。2025年末，證監(jiān)會與交易所相繼發(fā)布推動REITs高質(zhì)量發(fā)展及細化審核程序的新規(guī)，清晰傳遞出監(jiān)管重心從“鼓勵創(chuàng)新、擴容”轉(zhuǎn)向“規(guī)范發(fā)展、防風險”的明確信號。新框架對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流的真實穩(wěn)定、運營機構(gòu)的專業(yè)能力、關(guān)聯(lián)交易的公允性以及風險隔離，提出了更嚴格、更精細的審視要求。尤其對于身處調(diào)整期的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)，其主體信用狀況對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的潛在影響，被置于監(jiān)管的放大鏡下。諸多項目審核流程長期“擱置”后終止，正是這種更審慎、更重實質(zhì)的監(jiān)管新常態(tài)的直接結(jié)果。監(jiān)管的深層意圖，在于筑牢市場可持續(xù)發(fā)展的根基，防范風險不當傳導，引導REITs真正回歸其盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略初衷。

??更深層看，此次撤回潮暴露了行業(yè)傳統(tǒng)商業(yè)模式與REITs產(chǎn)品要求之間的差距。REITs產(chǎn)品的核心是基于資產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的證券化，要求具備專業(yè)的資產(chǎn)管理能力。然而，部分企業(yè)仍延續(xù)“開發(fā)-銷售”的傳統(tǒng)思維，將持有型物業(yè)主要視為融資工具，在精細化運營和持續(xù)盈利方面存在不足。電子城在撤回REITs申請同時發(fā)布業(yè)績預虧公告，建信住房近年持續(xù)虧損，這些現(xiàn)象反映了部分擬證券化資產(chǎn)的實際運營質(zhì)量面臨考驗。

??從行業(yè)影響看，此次撤回潮可能促使市場參與者重新審視REITs產(chǎn)品的本質(zhì)。原始權(quán)益人需要更加注重提升資產(chǎn)運營效率，確?，F(xiàn)金流的真實穩(wěn)定；投資者將更加關(guān)注底層資產(chǎn)質(zhì)量和運營能力；監(jiān)管層則需在風險防控和市場發(fā)展之間尋求平衡。

??展望未來，中國公募REITs市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后，可能進入更加注重質(zhì)量的發(fā)展階段。真正具備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、專業(yè)運營能力和穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)，將更容易獲得市場認可。短期來看，發(fā)行市場可能趨于謹慎；長期而言，市場的規(guī)范化和理性化將有利于行業(yè)健康發(fā)展。

??此次REITs撤回潮，反映了中國不動產(chǎn)金融市場的成熟化進程。盡管短期帶來市場波動，但有助于推動行業(yè)從規(guī)模擴張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，促進市場長期穩(wěn)健發(fā)展。