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??這幾年，民企的生存空間，肉眼可見地變窄、變難。

??今年前11月規(guī)模房企中，民企的數(shù)量只剩下45家了，而2021年這一數(shù)字是71家。行業(yè)洗牌中，仍有28家民企堅(jiān)守底線，未發(fā)生違約。

??那些能在逆境中穩(wěn)住陣腳，甚至向前一步的企業(yè)，究竟靠的是什么？

??我們首先來聊一聊銷售TOP10中唯一的民企，濱江集團(tuán)。

??濱江集團(tuán)是典型的區(qū)域深耕型民企，今年前三季度營收和歸母凈利潤均實(shí)現(xiàn)較大增長，前11月銷售額完成全年目標(biāo)的九成以上。2024年濱江集團(tuán)以全口徑1116.3億元銷售金額首次躋身行業(yè)TOP10，成為該梯隊(duì)中唯一的民企，2025年前11月濱江集團(tuán)全口徑銷售金額945.3億元，繼續(xù)保持前十。

??它的戰(zhàn)略布局可以歸納為：以大本營杭州為核心，長三角為重點(diǎn)。

??從銷售業(yè)績來看，2025年前11月濱江集團(tuán)全口徑銷售金額945.3億元，其中杭州單個(gè)城市銷售額貢獻(xiàn)占比達(dá)80%，且已連續(xù)四年銷售貢獻(xiàn)占比在八成以上。從營收的角度來看，截止今年6月30日，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營收454.5億元，杭州單城營收就有409億元，在整個(gè)集團(tuán)的占比達(dá)到了90%。

??一方面深耕基本面較好的杭州，另一方面濱江集團(tuán)主打改善型中高端產(chǎn)品，這也是其在本輪調(diào)整期逆勢(shì)突圍的重要原因。數(shù)據(jù)顯示，2024年濱江集團(tuán)合約銷售均價(jià)為47323元/平方米，在杭州市場(chǎng)具有較好的口碑，因此銷售韌性較強(qiáng)，今年前11月，杭州銷售金額TOP10項(xiàng)目中，濱江集團(tuán)操盤的項(xiàng)目占了一半。

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??今年以來，濱江集團(tuán)仍在加大對(duì)杭州的投資。

2025年1-11月濱江集團(tuán)在杭州和金華兩地共獲取了21個(gè)項(xiàng)目，拿地金額為377.2億元，項(xiàng)目高度集中在杭州，其中杭州地區(qū)新增土地價(jià)值365.9億元，占比近97%。尤其是今年上半年，濱江集團(tuán)在杭州連續(xù)2次刷新“樓面地王”紀(jì)錄。

??行業(yè)調(diào)整期持續(xù)逆勢(shì)大舉拿地，主要是憑借其長期以來良好的財(cái)務(wù)狀況和在大本營地區(qū)充足的資源優(yōu)勢(shì)。

??從2025年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，濱江集團(tuán)的債務(wù)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)健，短期有息負(fù)債為94.1億元，占總有息負(fù)債的28.2%；非受限現(xiàn)金短債比達(dá)3.13，持續(xù)處于行業(yè)高位，短期償債壓力可控。此外，其扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為57.8%，凈負(fù)債率僅7.03%，核心財(cái)務(wù)指標(biāo)均表現(xiàn)健康。

??在此基礎(chǔ)上，濱江的融資渠道也保持暢通。截至2025年6月末，尚未使用的銀行授信額度達(dá)979億元，另有已注冊(cè)未發(fā)行的短期融資券額度33億元。與此同時(shí)，企業(yè)平均融資成本進(jìn)一步降至3.1%，較期初下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??根據(jù)濱江集團(tuán)年報(bào)顯示，2024年濱江在杭州土地市場(chǎng)的占有率已達(dá)到了37%。為了保持在競(jìng)爭(zhēng)激烈的杭州市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)地位，濱江集團(tuán)在推進(jìn)小股操盤模式的過程中，轉(zhuǎn)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在合作中發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)合作共贏。

??2025年上半年，企業(yè)權(quán)益銷售額254.8億元，權(quán)益比例約48%，較2024年全年下降1個(gè)百分點(diǎn)；雖然權(quán)益比較低，但合作的項(xiàng)目中95%以上均由濱江操盤。

??在房企選擇上，近年來濱江集團(tuán)從與規(guī)模房企逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)轫g性強(qiáng)、深耕型浙系房企為主，尤其是2022年以來，與建杭置業(yè)、興耀房產(chǎn)合作頻次越來越高。

??不過，銷售和土儲(chǔ)高度依賴于杭州，這既是濱江集團(tuán)的“護(hù)城河”，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)敞口，因此，在聚焦杭州、深耕省內(nèi)之外，濱江集團(tuán)還需要適度加強(qiáng)省外重點(diǎn)城市布局，鞏固大后方的基礎(chǔ)上有利于分散局部市場(chǎng)政策變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

??實(shí)際上，濱江集團(tuán)也在努力破局，其區(qū)域布局上已明確“杭州繼續(xù)保持且增加，省內(nèi)適度減少，省外關(guān)注上海和江蘇。”

??不過從前11月銷售貢獻(xiàn)來看，省外上海、廣州、深圳、南京、蘇州5市僅占4%左右，且在上海已無待開發(fā)項(xiàng)目，而深圳的城市更新項(xiàng)目也已計(jì)劃退出。

??正是高能級(jí)城市銷售貢獻(xiàn)過低，再加上部分項(xiàng)目降價(jià)促銷，使得濱江集團(tuán)2025年上半年銷售均價(jià)較2024年全年下降了15.8%。 

??另外，濱江集團(tuán)的營收主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2025年上半年房產(chǎn)銷售占營業(yè)收入的比重達(dá)到了98.93%，也就是說濱江集團(tuán)“1+5”戰(zhàn)略中的服務(wù)、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務(wù)板塊的業(yè)績支撐只有1.07%，且占比較去年全年下降0.49個(gè)百分點(diǎn)。

??在房地產(chǎn)下半場(chǎng)，濱江集團(tuán)作為銷售TOP10中僅存的民營房企，其突圍路徑顯示出了城市深耕這一長期主義模式下的優(yōu)勢(shì)，依靠財(cái)務(wù)安全、產(chǎn)品口碑和操盤能力構(gòu)建起堅(jiān)實(shí)的護(hù)城河，2025年全年預(yù)計(jì)仍能繼續(xù)保持千億左右的銷售規(guī)模。

??不過擺在濱江集團(tuán)面前的問題是，業(yè)績高度依賴單一城市，其核心命題是如何可持續(xù)發(fā)展，即守住杭州基本盤的同時(shí)，打開其他高能級(jí)城市市場(chǎng)的局面，拓寬業(yè)績?cè)鲩L邊界，并培育出可支撐業(yè)績的新業(yè)務(wù)增長曲線，從而構(gòu)建對(duì)抗行業(yè)周期波動(dòng)的多維韌性。