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??各金融監(jiān)管局，中國(guó)人民銀行上?？偛?，各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市分行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行：

??現(xiàn)將《個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

??國(guó)家金融監(jiān)督管理總局  中國(guó)人民銀行

??2026年8月28日　　　　　

??（此件發(fā)至金融監(jiān)管分局，中國(guó)人民銀行地市分行，地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，外國(guó)銀行分行）

個(gè)人住房貸款管理辦法（試行）

??第一章 總 則

??第一條 為規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審慎經(jīng)營(yíng)管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國(guó)中國(guó)人民銀行法》《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)和規(guī)章，以及《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見(jiàn)》，制定本辦法。

??第二條 本辦法所稱(chēng)貸款人，是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用合作社等吸收公眾存款的金融機(jī)構(gòu)。

??第三條 本辦法所稱(chēng)個(gè)人住房貸款是指貸款人向符合條件的借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。

??第四條 貸款人開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵循依法合規(guī)、審慎經(jīng)營(yíng)、平等自愿、公平誠(chéng)信原則。

??第五條 貸款人應(yīng)當(dāng)建立有效的個(gè)人住房貸款全流程管理機(jī)制，制訂貸款管理制度及操作規(guī)程。

??第六條 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)依法對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)實(shí)施監(jiān)督管理。

??第二章 貸款對(duì)象和條件

??第七條 借款人應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：

??（一）具有完全民事行為能力的中華人民共和國(guó)公民或符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的境外自然人；

??（二）具有合法有效的身份證明；

??（三）信用狀況良好；

??（四）具備還款意愿和還款能力；

??（五）具有支付所購(gòu)房屋首付款的能力；

??（六）可以提供貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；

??（七）貸款人規(guī)定的其他條件。

??第八條 個(gè)人住房貸款首付比例不得低于中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局確定的最低首付比例。貸款人可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況、住房項(xiàng)目情況、借款人信用狀況和還款能力等因素合理確定具體首付比例。

??第九條 貸款人應(yīng)當(dāng)核實(shí)借款人首付款真實(shí)情況，借款人已支付的定金可以納入首付款計(jì)算。貸款人發(fā)現(xiàn)借款人使用貸款資金支付首付款的，應(yīng)當(dāng)停止向借款人發(fā)放個(gè)人住房貸款。

??第十條 貸款人應(yīng)當(dāng)著重考核借款人還款能力，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況、借款人收入和債務(wù)狀況等因素，合理設(shè)定借款人個(gè)人住房貸款的月房貸支出與收入比例上限和月所有債務(wù)支出與收入比例上限，其中月房貸支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在60％以下（含60%）。計(jì)算公式為：

??對(duì)于單一申請(qǐng)的貸款，上述計(jì)算公式中的收入是指申請(qǐng)人本人的可支配收入，如貸款人將申請(qǐng)人配偶收入計(jì)算在內(nèi)，應(yīng)當(dāng)先予以調(diào)查核實(shí)，并將配偶的債務(wù)一并計(jì)入。對(duì)于共同申請(qǐng)的貸款，上述計(jì)算公式中的收入是指主申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的可支配收入，并將共同申請(qǐng)人的債務(wù)一并計(jì)入。

??第十一條 貸款人應(yīng)當(dāng)要求借款人以所購(gòu)房屋為貸款提供抵押擔(dān)保。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房或再交易住房的，應(yīng)當(dāng)在貸款發(fā)放前辦理抵押登記。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品住房的，應(yīng)當(dāng)在貸款發(fā)放前辦理抵押預(yù)告登記，并在符合相關(guān)條件后及時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。

??貸款發(fā)放前暫無(wú)法辦理抵押登記或抵押預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)采用其他財(cái)產(chǎn)抵押、質(zhì)押或引入保證人等方式提供階段性擔(dān)保。

??第十二條 個(gè)人住房貸款利率應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)化原則，由借貸雙方在遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定和行業(yè)自律管理要求的前提下協(xié)商確定，定價(jià)基準(zhǔn)和定價(jià)方式等按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??貸款人應(yīng)當(dāng)建立客戶(hù)差別化風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)管理機(jī)制，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況、借款人信用狀況和還款能力等合理確定具體利率水平。

??第十三條 貸款人應(yīng)當(dāng)合理確定貸款期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)40年。

??第十四條 借款人可以與貸款人協(xié)商約定貸款還本付息計(jì)劃，貸款期限在1年以?xún)?nèi)（含1年）的，可以實(shí)行到期一次還本付息或按月還本付息；貸款期限在1年以上的，按月還本付息。

??第三章 貸款審批與發(fā)放

??第十五條 貸款人應(yīng)當(dāng)要求借款人以書(shū)面形式提出個(gè)人住房貸款申請(qǐng)，并要求借款人提供能夠證明其符合貸款條件的以下資料：

??（一）借款人身份證明材料；

??（二）借款人還款能力證明材料；

??（三）經(jīng)網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)交易合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

??（四）抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、價(jià)值證明以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的證明；保證人同意提供擔(dān)保的書(shū)面文件和保證人資信證明；

??（五）貸款人要求提供的其他文件或資料。

??第十六條 貸款人受理借款人貸款申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查與非現(xiàn)場(chǎng)間接調(diào)查相結(jié)合的形式開(kāi)展，采取現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)、電話(huà)查問(wèn)、信息咨詢(xún)以及其他數(shù)字化電子調(diào)查等途徑和方法，對(duì)貸款申請(qǐng)內(nèi)容和相關(guān)情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，形成調(diào)查評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

??第十七條 貸款人應(yīng)當(dāng)建立并執(zhí)行貸款面談制度。貸款人在對(duì)貸款申請(qǐng)做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員應(yīng)當(dāng)至少直接與借款人面談一次，了解借款人基本情況和貸款用途等情況。

??第十八條 貸款人應(yīng)當(dāng)與借款人簽訂書(shū)面借款合同，并同時(shí)簽訂擔(dān)保合同或條款。貸款人應(yīng)當(dāng)要求借款人當(dāng)面簽訂借款合同及其他相關(guān)文件。

??第十九條 貸款人應(yīng)當(dāng)遵循客觀、審慎原則，對(duì)借款人提供的抵押物進(jìn)行評(píng)估或價(jià)值認(rèn)定，合理確定抵押物價(jià)值。抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買(mǎi)賣(mài)交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的孰低者為準(zhǔn)。

??第二十條 借款人購(gòu)買(mǎi)存在未結(jié)清貸款相應(yīng)房產(chǎn)的，貸款人可為帶押過(guò)戶(hù)提供貸款服務(wù)，實(shí)現(xiàn)登記、貸款、放款、還款、尾款結(jié)算有效銜接。

??第二十一條 本章關(guān)于貸款審查與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、審批與發(fā)放、協(xié)議簽署、抵質(zhì)押登記等未盡事宜，應(yīng)當(dāng)按照《個(gè)人貸款管理辦法》第十九條至第二十一條、第二十三條至第二十五條、第二十七條至第三十一條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

??第二十二條 借款人購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房的，貸款人應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售備案后發(fā)放貸款，貸款資金應(yīng)當(dāng)通過(guò)受托支付方式支付至該住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)在主辦銀行開(kāi)立的資金賬戶(hù)。

??借款人購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品住房的，貸款人應(yīng)當(dāng)在竣工備案后發(fā)放貸款，貸款資金應(yīng)當(dāng)通過(guò)受托支付方式支付至預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。

??借款人購(gòu)買(mǎi)再交易住房的，貸款人應(yīng)當(dāng)在落實(shí)擔(dān)保（含必要的階段性擔(dān)保）后發(fā)放貸款，貸款資金應(yīng)當(dāng)通過(guò)受托支付方式支付至借款合同約定的賬戶(hù)。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)帶押過(guò)戶(hù)貸款業(yè)務(wù)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

??第二十三條 貸款人應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)的管理、監(jiān)測(cè)與評(píng)價(jià)，明確合作機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件，建立名單制管理制度和利益沖突防范機(jī)制，并定期對(duì)名單進(jìn)行審查更新，對(duì)合作機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)合作中的違規(guī)違約行為及時(shí)采取終止合作、追償損失等措施。貸款人不得與非法貸款中介合作。

??個(gè)人住房貸款涉及合作機(jī)構(gòu)的，授信審批、合同簽訂以及貸款調(diào)查中涉及借款人真實(shí)意思表示、收入水平、債務(wù)情況及外部評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入等風(fēng)險(xiǎn)控制核心事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由貸款人獨(dú)立有效開(kāi)展。貸款人將特定事項(xiàng)委托合作機(jī)構(gòu)代為辦理的，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)成本費(fèi)用管理，不得損害借款人合法權(quán)益，并確保相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)可控。

??前款所稱(chēng)合作機(jī)構(gòu)包括但不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)交易中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司等。

??第四章 貸后服務(wù)與管理

??第二十四條 貸款人應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的信用和擔(dān)保情況變化等進(jìn)行跟蹤檢查和監(jiān)控分析，確保貸款資產(chǎn)安全。

??第二十五條 貸款人應(yīng)當(dāng)在貸款存續(xù)期內(nèi)，至少每年對(duì)押品價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，并持續(xù)監(jiān)測(cè)押品狀態(tài)、權(quán)屬等情況，確保風(fēng)險(xiǎn)可控。

??對(duì)于已發(fā)放的個(gè)人住房貸款，在借款人沒(méi)有全部歸還貸款前，貸款人不得以已抵押房產(chǎn)再評(píng)估后的凈值為抵押追加購(gòu)房貸款。

??第二十六條 借款人申請(qǐng)貸款展期的，貸款人應(yīng)當(dāng)審慎評(píng)估展期原因和后續(xù)還款安排的可行性。同意展期的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)還款來(lái)源等情況，合理確定展期期限，并加強(qiáng)對(duì)貸款的后續(xù)管理，按照實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分類(lèi)。

??展期期限累計(jì)不得超過(guò)原貸款期限的一半，貸款原期限與展期期限合計(jì)不得超過(guò)40年。

??第二十七條 貸款存續(xù)期間，變更借款合同要素應(yīng)當(dāng)經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。

??第二十八條 借款合同發(fā)生糾紛時(shí)，借貸雙方應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依法申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。

??第二十九條 貸款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定，收回貸款本息。

??對(duì)于未按照借款合同約定償還的貸款，貸款人應(yīng)當(dāng)采取清收、協(xié)議重組、債權(quán)轉(zhuǎn)讓或核銷(xiāo)等措施進(jìn)行處置。

??第三十條 借款人按照合同約定償還全部貸款本息后，借款合同終止，貸款人應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)解除擔(dān)保。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洸块T(mén)辦理抵押注銷(xiāo)登記手續(xù)。

??第三十一條 借款人有下列情形之一的，貸款人可對(duì)借款人追究違約責(zé)任或相應(yīng)法律責(zé)任：

??（一）不按期歸還貸款本息的；

??（二）提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

??（三）未經(jīng)貸款人同意，將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與的；

??（四）擅自改變貸款用途，挪用貸款的；

??（五）拒絕或阻撓貸款人對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；

??（六）與其他自然人、法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損害貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；

??（七）保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，因抵押人行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求及時(shí)恢復(fù)抵押物價(jià)值或者提供新保證或新抵押（質(zhì)押）的；

??（八）《中華人民共和國(guó)民法典》等法律法規(guī)規(guī)定的其他相關(guān)情形。

??第三十二條 貸款人應(yīng)當(dāng)將個(gè)人住房貸款管理的責(zé)任落實(shí)到具體部門(mén)和崗位，建立各崗位的考核和問(wèn)責(zé)機(jī)制。

??第五章 監(jiān)督管理

??第三十三條 國(guó)家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)可以根據(jù)貸款人的經(jīng)營(yíng)管理情況、風(fēng)險(xiǎn)水平和個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展情況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況等，對(duì)其個(gè)人住房貸款管理提出相關(guān)審慎監(jiān)管要求。

??第三十四條 貸款人違反本辦法規(guī)定辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局及其派出機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理法》《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》《個(gè)人貸款管理辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章，視情形對(duì)其采取相關(guān)監(jiān)管措施或進(jìn)行行政處罰。

??第六章 附 則

??第三十五條 購(gòu)買(mǎi)配售型保障性住房貸款，參照本辦法執(zhí)行。

??第三十六條 本辦法由國(guó)家金融監(jiān)督管理總局、中國(guó)人民銀行負(fù)責(zé)解釋。

??第三十七條 本辦法自印發(fā)之日起施行?！秱€(gè)人住房貸款管理辦法》（銀發(fā)〔1998〕190號(hào)）同時(shí)廢止。其他個(gè)人住房貸款相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。

??對(duì)于本辦法施行前已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，其個(gè)人住房貸款發(fā)放條件可以按照原規(guī)定執(zhí)行。