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??本文核心數(shù)據(jù)源自《2026中國房地產(chǎn)年鑒》企業(yè)篇。在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整與利率下行的宏觀背景下，核心城市優(yōu)質(zhì)存量不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值持續(xù)凸顯。隨著“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象的加劇，保險(xiǎn)資金憑借長期負(fù)債特性與對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流的追求，正成為存量資產(chǎn)市場(chǎng)的核心買方力量。這一趨勢(shì)不僅反映了險(xiǎn)資對(duì)低估值優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置需求，更標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)從“開發(fā)主導(dǎo)”向“運(yùn)營與持有并重”的深度轉(zhuǎn)型。

??險(xiǎn)資成為存量資產(chǎn)核心買方趨勢(shì)

??2025年險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的活躍度顯著提升，成為存量資產(chǎn)市場(chǎng)的核心買方。這一趨勢(shì)的形成主要基于兩方面邏輯：一方面，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)在專業(yè)機(jī)構(gòu)的長期運(yùn)營下能獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，契合險(xiǎn)資長期負(fù)債的配置需求；另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)處于市場(chǎng)階段性低點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目估值相對(duì)較低，性價(jià)比凸顯。

??在當(dāng)前一線城市的商業(yè)辦公樓、購物中心、酒店等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目具有長期穩(wěn)定的收益特性，能提供持續(xù)現(xiàn)金流，險(xiǎn)資傾向于長期持有，并通過精細(xì)化運(yùn)營提升資產(chǎn)價(jià)值。這種“逆周期”布局策略，使得險(xiǎn)資在行業(yè)低谷期得以以較低成本獲取核心資產(chǎn)，為未來的資產(chǎn)增值奠定基礎(chǔ)。

??萬科設(shè)立住房租賃基金案例

??作為行業(yè)頭部企業(yè)，萬科在引入險(xiǎn)資合作方面做出了標(biāo)志性探索。2025年2月，萬科聯(lián)合中信金石、新華人壽、大家人壽等多家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，共同設(shè)立了規(guī)模達(dá)16億元的住房租賃基金該基金專項(xiàng)用于收購廈門泊寓項(xiàng)目，體現(xiàn)了“開發(fā)+運(yùn)營+金融”閉環(huán)模式的成熟應(yīng)用。

??通過引入險(xiǎn)資作為長期資本伙伴，萬科不僅實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)的有效盤活，還優(yōu)化了自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。這一案例表明，租賃住房業(yè)務(wù)因其現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗周期性強(qiáng)的特點(diǎn)，正成為險(xiǎn)資與房企合作的重要切入點(diǎn)，同時(shí)也推動(dòng)了租賃住房市場(chǎng)向規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展。

??陽光人壽收購48家萬達(dá)廣場(chǎng)

??2025年5月，陽光人壽與太盟投資集團(tuán)、騰訊控股、京東旗下潘達(dá)商業(yè)等資本設(shè)立合營企業(yè)，完成對(duì)大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)旗下48家萬達(dá)廣場(chǎng)100%股權(quán)的收購。這一交易規(guī)模巨大，涉及資產(chǎn)遍布全國核心城市，是當(dāng)年險(xiǎn)資介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具代表性的案例之一。

??此次收購不僅展示了險(xiǎn)資對(duì)于成熟商業(yè)綜合體運(yùn)營能力的認(rèn)可，也反映了萬達(dá)集團(tuán)通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略意圖。陽光人壽等險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)通過持有這些具備強(qiáng)大造血能力的商業(yè)資產(chǎn)，獲得了長期穩(wěn)定的租金收益，實(shí)現(xiàn)了保險(xiǎn)資金與實(shí)體商業(yè)運(yùn)營的深度融合。

??泰康收購三座薈聚購物中心

??2025年8月，泰康人壽牽頭設(shè)立的保險(xiǎn)資本聯(lián)合體，以160億元的高昂代價(jià)收購了位于無錫、北京和武漢的三座薈聚購物中心。這一百億級(jí)交易再次印證了險(xiǎn)資對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的強(qiáng)烈渴求。

??薈聚購物中心作為區(qū)域性商業(yè)標(biāo)桿，擁有極高的客流粘性和品牌號(hào)召力。泰康通過此次收購，進(jìn)一步豐富了其在養(yǎng)老社區(qū)之外的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)布局，構(gòu)建了“保險(xiǎn)+醫(yī)療+商業(yè)”的大健康生態(tài)閉環(huán)。年鑒分析認(rèn)為，此類大規(guī)模收購案表明，險(xiǎn)資不再局限于小規(guī)模試探，而是開始敢于重倉核心地段的高級(jí)商業(yè)資產(chǎn)。

??此外，2025年還有多起險(xiǎn)資收購案例，如7月友邦保險(xiǎn)以9.8億元收購上海松江柚米社區(qū)，10月中郵保險(xiǎn)領(lǐng)投的人民幣基金以108億元收購上海靜安區(qū)博華廣場(chǎng)，11月陸家嘴國泰人壽以8.95億元收購上海浦東新區(qū)前灘匯N5棟整棟寫字樓，以及2026年1月招商信諾與利安人壽聯(lián)合體以9億元收購上海東錦江希爾頓逸林酒店。這些密集的交易共同構(gòu)成了2025年險(xiǎn)資抄底不動(dòng)產(chǎn)的全景圖。

??核心城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)長期價(jià)值邏輯

??險(xiǎn)資青睞核心城市優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)背后的長期價(jià)值邏輯。首先，核心城市的一線城市商業(yè)辦公樓、購物中心、酒店等不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目具有長期穩(wěn)定的收益特性，能提供持續(xù)現(xiàn)金流，這與險(xiǎn)資長期負(fù)債的特性高度契合。

??其次，險(xiǎn)資傾向于長期持有，并通過精細(xì)化運(yùn)營提升資產(chǎn)價(jià)值。在利率下行通道中，擁有穩(wěn)定租金收益率的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)成為了對(duì)抗通脹和市場(chǎng)波動(dòng)的優(yōu)良資產(chǎn)。最后，隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐步出清，核心地段資產(chǎn)的稀缺性愈發(fā)突出，險(xiǎn)資在此時(shí)點(diǎn)進(jìn)入，既享受了估值底部的紅利，又鎖定了未來城市更新與消費(fèi)升級(jí)帶來的資產(chǎn)增值空間。

??綜上所述，險(xiǎn)資正以前所未有的力度介入不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，成為存量時(shí)代的核心玩家。從萬科的租賃基金到陽光人壽、泰康的百億級(jí)收購，這些案例不僅是個(gè)體的投資行為，更是行業(yè)資金結(jié)構(gòu)重塑的信號(hào)。在未來，那些擁有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)、具備強(qiáng)大運(yùn)營能力并能與長期資本有效對(duì)接的企業(yè)，將在新一輪的行業(yè)競爭中占據(jù)主動(dòng)地位。對(duì)于從業(yè)者與投資者而言，理解險(xiǎn)資的配置邏輯與核心資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵，將是把握不動(dòng)產(chǎn)投資新機(jī)遇的關(guān)鍵所在。

??（本文內(nèi)容由深度智聯(lián)根據(jù)《2026中國房地產(chǎn)年鑒》相關(guān)數(shù)據(jù)資料，自主拆解、整理分析，不構(gòu)成任何投資和決策建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。）