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??期號：2026年上半年（2026年1月—6月） | 統(tǒng)計周期：2026年1月1日—6月30日（2026H1） 同比基準(zhǔn)：2025H1 | 環(huán)比基準(zhǔn)：2025H2（2025年7-12月）

??內(nèi)容速覽

??2026年上半年（2026H1），長春新建商品住宅市場整體呈現(xiàn)"供應(yīng)縮量、成交筑底、價格分化、庫存承壓"特征，在全國"因城施策+適度寬松"與本地"公積金精準(zhǔn)發(fā)力"雙重政策托底下，市場量價趨于筑底企穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)固化。

??土地市場方面，2026H1全市招拍掛經(jīng)營性用地供應(yīng)10幅、供應(yīng)總建面608,886㎡，成交7幅、成交總建面502,344㎡，成交總價約13.86億元，整體樓板價2,760元/㎡，整體溢價率約0%，呈現(xiàn)基本底價成交格局；供地聚焦綠園、南關(guān)、北湖等核心區(qū)，本土國企與本地房企主導(dǎo)拿地，縮量提質(zhì)特征凸顯。

??新建商品住宅市場方面，2026H1新增供應(yīng)面積720,288㎡，同比下降17.7%、環(huán)比下降37.1%；成交面積1,296,827㎡，同比下降1.7%、環(huán)比下降7.0%；成交套數(shù)11,476套，同比上升1.0%；成交均價8,981元/㎡，同比上升0.9%、環(huán)比下降4.0%；供求比0.56，供應(yīng)顯著小于成交，去庫存特征明顯。全市狹義可售庫存約573.94萬㎡，整體去化周期約25.25個月，庫存承壓態(tài)勢延續(xù)。

??房企與項目競爭方面，本土國企長春錦溢地產(chǎn)以操盤面積、銷售金額雙第一領(lǐng)跑，中海、保利、綠城等央企品牌房企集聚凈月、南關(guān)、高新、北湖等改善板塊；綠城桂語聽瀾以903套、9.19億元領(lǐng)跑項目榜單，頭部集中度較高、策略分化明顯。

??第一章 宏觀環(huán)境

??【關(guān)鍵詞：因城施策、貨幣寬松、邊際放松、穩(wěn)定預(yù)期、縮量提質(zhì)】

??全國政策環(huán)境

??中央調(diào)控定調(diào)：

??2026年上半年全國房地產(chǎn)政策整體保持寬松導(dǎo)向，呈現(xiàn)"中央建章立制、地方精準(zhǔn)施政"的縱深推進格局。 據(jù)2026年上半年公開資料整理，中央兩次定調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場：3月《政府工作報告》定調(diào)"著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房"，并首次提出"深化住房公積金制度改革"；4月28日中央政治局會議定調(diào)"努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新"，時隔一年中央政治局會議再提房地產(chǎn)。（據(jù)國家政府網(wǎng)站、政府工作報告，公開資料整理）

??貨幣金融環(huán)境：

??貨幣寬松基調(diào)延續(xù)，總量寬松力度有限。 據(jù)央行公開信息整理，2026年上半年繼續(xù)實施適度寬松貨幣政策，1年期LPR維持3%、5年期以上LPR維持3.5%歷史低位；商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，保障性住房再貸款利率下調(diào)。

??行業(yè)共性政策：

??供給端方面，據(jù)自然資源部公開信息，明確"建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機制""新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)"，住宅用地"縮量提質(zhì)"特征持續(xù)。城市更新方面，國務(wù)院印發(fā)《城市更新"十五五"規(guī)劃》，明確城鎮(zhèn)危舊房改造、老舊小區(qū)改造等量化目標(biāo)。（據(jù)央行公開信息、自然資源部、國務(wù)院公開信息，公開資料整理）

??小結(jié)：全國政策整體呈現(xiàn)"因城施策+適度寬松"框架，中央建章立制與地方精準(zhǔn)施政協(xié)同發(fā)力，但貨幣政策保持定力、總量寬松力度有限。

??長春市樓市政策

??長春 2026 兩輪優(yōu)化公積金政策 多措并舉降低群眾購房成本

??長春2026年圍繞住房公積金進行兩輪優(yōu)化，政策主線聚焦精準(zhǔn)降低購房成本。 據(jù)長春市住房公積金管理委員會公開通知、證券時報等公開報道整理，長春分別于2026年2月26日及6月5日（文號長住金管規(guī)字〔2026〕2號）兩輪優(yōu)化住房公積金使用政策。核心內(nèi)容包括：優(yōu)化首套房貸款執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，本人及配偶名下無未結(jié)清公積金貸款的按首套房政策執(zhí)行；公積金貸款月還款額占繳存基數(shù)比例上限由50%提高至60%；取消貸款額度與賬戶余額掛鉤；長春市主城區(qū)及開發(fā)區(qū)（不含雙陽區(qū)、九臺區(qū)）雙繳存人家庭單筆貸款最高額度提高至150萬元。（據(jù)長春市住房公積金管理委員會公開通知、證券時報，公開資料整理）

??特定群體與新建商品房支持力度進一步加大。 據(jù)公開資料整理，新市民、青年人、現(xiàn)役軍人及經(jīng)認定的高層次人才申請公積金貸款的，單筆貸款最高額度可上浮10%；購買新建商品房（限毛坯房）貸款額度上浮10%；下轄分理處首付比例最低不低于15%；同步優(yōu)化"商轉(zhuǎn)公"政策、擴大"帶押過戶"業(yè)務(wù)范圍、支持公積金用于城市更新原拆原建等。

??10億城市更新補助為城市賦能

??5月公開公示，長春入選2026年財政部、住建部中央財政支持城市更新的15個城市名單，中部地區(qū)城市享受不超過10億元的定額補助。（據(jù)長春市住房公積金管理委員會公開通知、財政部住建部公示，公開資料整理）

??小結(jié)：長春本地政策以"公積金為主線、精準(zhǔn)降低購房成本、支持存量與城市更新"為特征，托底意圖明確。

??小結(jié)

??全國"因城施策+適度寬松"與長春"公積金精準(zhǔn)發(fā)力"共同構(gòu)筑本地樓市托底格局。全國層面以制度補位、總量寬松為主基調(diào)，本地層面以公積金降負、支持存量盤活與城市更新為抓手?？傮w而言，政策邊際放松持續(xù)顯現(xiàn)，但傳導(dǎo)至量價企穩(wěn)仍需時間，短期難以扭轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)性分化格局。

??本章綜合總結(jié)： 2026H1宏觀政策環(huán)境整體寬松、穩(wěn)定預(yù)期意圖明確，全國"縮量提質(zhì)"導(dǎo)向與長春公積金精準(zhǔn)發(fā)力形成合力，為市場筑底提供支撐，但政策邊際放松的傳導(dǎo)效應(yīng)尚未充分體現(xiàn)，量價企穩(wěn)仍處過渡期。

??第二章 土地市場

??【關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì)、底價成交、國央企與本土房企主導(dǎo)、核心區(qū)供地】

??全市土地市場整體概況

??2026H1長春招拍掛經(jīng)營性用地市場呈現(xiàn)"縮量供地、底價成交"格局。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，全市供應(yīng)10幅、供應(yīng)總建面608,886㎡；成交7幅、成交總建面502,344㎡、成交用地面積210,507㎡；成交總價138,632萬元（約13.86億元）；整體樓板價2,760元/㎡；整體溢價率約0%，基本為底價成交。分月來看，1月供5幅無成交；2月成交3幅（成交金額7.54億元、樓板價2,084元/㎡）；3月成交2幅（樓板價6,733元/㎡）；4月成交1幅；5月成交1幅（北湖，樓板價2,957元/㎡）；6月供2幅無成交。

??數(shù)據(jù)解讀：分月樓板價波動顯著，3月因綠園高價地入市推高至6,733元/㎡，2月及5月樓板價則處于2,000-3,000元/㎡低位，凸顯核心區(qū)與普通地塊的價格分化。（數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)）

2. 各區(qū)域土地市場表現(xiàn)
   

??分區(qū)成交呈現(xiàn)核心區(qū)主導(dǎo)特征。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，綠園2幅（成交金額3.94億元、樓板價6,733元/㎡為全市最高）、寬城1幅（3.10億元）、北湖1幅（2.35億元）、南關(guān)1幅（4.32億元、總價最高）、凈月1幅、蓮花山1幅；高新、空港僅供應(yīng)未成交。典型高價地包括綠園潤德雅居兩幅（樓板價8,300元/㎡、5,355元/㎡）、寬城城運（3,125元/㎡）、北湖新發(fā)（2,957元/㎡）。拿地主體以本土國企與本地房企（新發(fā)、潤德、城運、永成）為主導(dǎo)，國央企與本土房企唱主角。

??小結(jié)：土地市場呈現(xiàn)縮量提質(zhì)、底價成交、核心區(qū)主導(dǎo)、國央企與本土房企唱主角的運行特征。

??本章綜合總結(jié)： 2026H1長春土地市場供應(yīng)縮量、成交低迷，溢價率約0%的底價成交格局凸顯房企拿地意愿謹慎；核心源于房企在去庫存主導(dǎo)下投資趨于審慎，疊加本地國企與本土房企在核心區(qū)補倉需求，供地結(jié)構(gòu)向綠園、南關(guān)、北湖等核心板塊集中，縮量提質(zhì)特征持續(xù)固化。

??第三章 新建商品住宅市場

??【關(guān)鍵詞：供應(yīng)縮量、成交筑底、價格分化、庫存承壓、以價換量】

??1.整體供求量價

??2026H1長春新建商品住宅市場呈現(xiàn)"供應(yīng)顯著縮量、成交基本筑底、價格環(huán)比走弱"運行特征。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2026H1新增供應(yīng)面積720,288㎡，同比下降17.7%、環(huán)比下降37.1%；供應(yīng)套數(shù)5,886套，同比下降18.0%、環(huán)比下降35.9%；成交面積1,296,827㎡，同比下降1.7%、環(huán)比下降7.0%；成交套數(shù)11,476套，同比上升1.0%、環(huán)比下降3.5%；成交金額約116.46億元，同比下降0.8%、環(huán)比下降10.8%；成交均價8,981元/㎡，同比上升0.9%、環(huán)比下降4.0%；供求比0.56，供應(yīng)顯著小于成交，去庫存特征明顯。

??從月度走勢看，1月供應(yīng)48,985㎡、成交176,492㎡、均價9,875元/㎡；2月受春節(jié)淡季擾動降至供應(yīng)21,330㎡、成交63,441㎡、均價8,189元/㎡；3月供求同步放量，供應(yīng)277,951㎡、成交365,045㎡為上半年峰值、均價9,006元/㎡；4月供應(yīng)73,760㎡、成交237,074㎡；5月供應(yīng)205,965㎡、成交201,806㎡、供求比1.02，為上半年唯一供大于求月份；6月供應(yīng)92,297㎡、成交252,969㎡年中沖量、均價回落至8,626元/㎡。成交均價由1月9,875元/㎡逐月回落至6月8,626元/㎡，呈現(xiàn)明顯的以價換量特征。

??數(shù)據(jù)解讀：供應(yīng)集中于3月、5月放量，成交則于3月見頂、6月回升，均價整體逐月下行，反映房企在去庫存壓力下以價換量、搶抓年中沖量節(jié)點。（數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)）

??小結(jié)：2026H1供應(yīng)顯著縮量、成交基本筑底、成交套數(shù)微增顯韌性，成交均價同比微升而環(huán)比走弱，以價換量特征凸顯。

??2.分區(qū)域供求分析與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

??分區(qū)域來看，凈月供求雙料領(lǐng)先、南關(guān)價格居首、核心活躍區(qū)去庫存主導(dǎo)。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，凈月供應(yīng)347,548㎡、成交319,497㎡、均價9,571元/㎡、供求比1.09，為供求雙料第一；南關(guān)成交143,283㎡、均價11,074元/㎡（全市最高）、供求比1.36；高新區(qū)成交144,426㎡、供求比0.25；二道成交129,383㎡、供求比0.16；北湖區(qū)成交113,129㎡、上半年零新增供應(yīng)、去庫存主導(dǎo)。價格梯隊呈現(xiàn)明顯分層：核心改善區(qū)（南關(guān)11,074、朝陽10,910、高新10,520、二道10,100元/㎡）居前；中端區(qū)（凈月9,571、汽開9,160、經(jīng)開9,740元/㎡）居中；剛需外圍（綠園7,357、蓮花山7,524、寬城6,848、北湖6,769元/㎡）承接剛需；低價遠郊（朝陽經(jīng)開區(qū)6,001、經(jīng)開北4,944、空港4,088、長德3,655元/㎡）價格最低。

??分區(qū)域供求總表清晰揭示量能集中與供求錯配。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2026H1全市成交面積高度集中于凈月、高新、南關(guān)、二道、寬城、北湖前六區(qū)，合計占全市成交面積約75%；新增供應(yīng)則幾乎只集中于凈月（占全市供應(yīng)48.3%）與南關(guān)，其余多數(shù)片區(qū)上半年零供應(yīng)或極少供應(yīng)，供求錯配顯著。

??第一梯隊量能區(qū)：凈月、高新、南關(guān)、二道、寬城、北湖。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)：凈月成交319,497㎡、2,470套、均價9,571元/㎡，成交面積占全市24.6%居首，供應(yīng)347,548㎡（占全市供應(yīng)48.3%），供求比1.09，為全市主要區(qū)中唯一供略大于求，是上半年絕對量能中心，以改善及剛改產(chǎn)品為主，但庫存179.98萬㎡為全市最大，需持續(xù)放量去化（熱銷盤：錦溢凈月辰院、錦溢方塘里、綠城凈月華城）；高新區(qū)成交144,426㎡、1,128套、均價10,520元/㎡（全市第三高），供應(yīng)僅35,484㎡、供求比0.25，嚴重供不應(yīng)求、去庫存主導(dǎo)，價格支撐力強（熱銷盤：中海春和玖章）；南關(guān)成交143,283㎡、1,090套、均價11,074元/㎡（全市最高），供應(yīng)195,430㎡、供求比1.36（全市最高），為南部新城高端改善主戰(zhàn)場，是拉高全市均價的核心區(qū)（熱銷盤：寶裕悅蘭灣、偉峰文華府）；二道成交129,383㎡、1,422套、均價10,100元/㎡，供應(yīng)僅21,148㎡、供求比0.16（全市最低），供不應(yīng)求最突出，主要由綠城桂語聽瀾單盤拉動（該盤903套、9.19億元領(lǐng)跑全市）；寬城成交127,181㎡、1,336套、均價6,848元/㎡，供求比0.26，以鐵北等板塊剛需產(chǎn)品為主、低價走量，去化周期5.22個月最健康；北湖區(qū)成交113,129㎡、1,101套、均價6,769元/㎡，上半年零新增供應(yīng)、純?nèi)齑?，中海系產(chǎn)品集中（熱銷盤：中海尚學(xué)府、中海盛世城）。

??第二梯隊活躍區(qū)：綠園、汽開、朝陽經(jīng)開區(qū)、經(jīng)開。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)：綠園成交94,123㎡、898套、均價7,357元/㎡，供應(yīng)42,335㎡、供求比0.45、去化周期11.65個月（低壓力），剛需及剛改為主、供求較均衡（熱銷盤：中海同心湖境）；汽開（汽貿(mào)）成交92,867㎡、802套、均價9,160元/㎡，供應(yīng)38,551㎡、供求比0.42、去化周期6.83個月（低壓力），保利景陽和煦為標(biāo)桿熱銷盤、中端定位去化良好；朝陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成交48,375㎡、474套、均價6,001元/㎡，供應(yīng)6,832㎡、供求比0.14，低價遠郊走量但庫存承壓（去化周期43.63個月，主力盤中鐵長春博覽城）；經(jīng)開成交34,616㎡、280套、均價9,740元/㎡，零供應(yīng)、純?nèi)齑?，以保利系產(chǎn)品為主。

??第三梯隊低量區(qū)：蓮花山、朝陽、長德區(qū)、經(jīng)開北區(qū)、空港區(qū)。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)：蓮花山區(qū)域成交20,446㎡、179套、均價7,524元/㎡，文旅屬性、成交量小；朝陽（老城中心）成交13,855㎡、94套、均價10,910元/㎡（價格居前），稀缺供應(yīng)、量小價高（熱銷盤：萬科柏翠園）；長德區(qū)成交10,489㎡、143套、均價3,655元/㎡（全市最低價）；經(jīng)開北區(qū)成交4,257㎡、52套、均價4,944元/㎡；空港區(qū)成交僅900㎡、7套、均價4,088元/㎡，上半年近乎停滯。上述區(qū)域除朝陽外普遍量小價低，且蓮花山、經(jīng)開北、空港去化周期為基數(shù)極小導(dǎo)致的極端異常值，須謹慎解讀。

??數(shù)據(jù)解讀：凈月供應(yīng)、成交規(guī)模雙領(lǐng)先，高新、二道、北湖成交活躍但供應(yīng)極少甚至零供應(yīng)，去庫存特征顯著，區(qū)域供求分化加劇。（數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)）

??小結(jié)：全市成交高度集中于凈月、高新、南關(guān)、二道、寬城、北湖前六區(qū)（合計約占75%）；新增供應(yīng)幾乎只集中于凈月、南關(guān)，二道（0.16）、高新（0.25）、寬城（0.26）供不應(yīng)求最突出、依賴存量去化，南關(guān)（1.36）、凈月（1.09）供大于求；價格梯隊由核心改善區(qū)向低價遠郊逐級下降，供求錯配與區(qū)域分化并存，二道、高新等活躍區(qū)存在補貨窗口，低價遠郊區(qū)應(yīng)審慎新增供應(yīng)。

??3.成交結(jié)構(gòu)四維拆解

??從面積段結(jié)構(gòu)看，市場呈現(xiàn)"剛需供不應(yīng)求、大戶型庫存錯配"格局。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，成交主力為80-90㎡（成交205,713㎡、2,391套居首、供求比僅0.16，供不應(yīng)求）與100-130㎡改善段；中小戶型（80-100㎡）成交活躍但供應(yīng)嚴重不足；110-130㎡供求比0.9以上相對均衡；140㎡以上大戶型供求比低于1，去化偏慢，供需結(jié)構(gòu)錯配顯著。

??從總價段結(jié)構(gòu)看，主流成交集中于60-120萬元區(qū)間。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，60-120萬元段合計成交約6,266套、占比約54.6%；其中100-120萬元段成交金額居首（約20.3億元）；200萬元以上高端成交487套、金額14.1億元，金額占比約12.1%；60萬元以下低總價段成交2,269套、占比約19.8%。

??從房型結(jié)構(gòu)看，三房為絕對主力、二房剛需供不應(yīng)求。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，三房成交6,805套、816,851㎡，占成交套數(shù)59.3%、成交面積63.0%，供應(yīng)占66.1%；二房成交3,215套、占28.0%為剛需主力，供求比僅0.25供不應(yīng)求；四房成交979套、均價11,490元/㎡、供求比0.93；一房成交396套；別墅類量小價高。

??數(shù)據(jù)解讀：三房占成交套數(shù)近六成、為市場絕對主力，二房占比逾四分之一且供求比僅0.25，凸顯剛需產(chǎn)品供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)特征。（數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)）

??從單價段結(jié)構(gòu)看，主流集中于6000-10000元/㎡區(qū)間。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，6000元/㎡以下成交2,032套（20.0萬㎡）；6000-10000元/㎡為主流成交區(qū)間；11000-12000元/㎡段成交金額居前（20.6億元）；15000元/㎡以上高端成交114套、均價17,705元/㎡。

??小結(jié)：結(jié)構(gòu)錯配顯著——剛需（二房、80-90㎡）供不應(yīng)求，改善大戶型（140㎡以上）庫存壓力相對更高。

??4.庫存與去化周期

??2026H1長春庫存承壓態(tài)勢延續(xù)，但庫存與去化周期均逐月改善。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，全市狹義可售庫存約573.94萬㎡，整體去化周期約25.25個月；月度趨勢由1月616.65萬㎡、去化周期36.5個月，降至6月573.94萬㎡、去化周期25.25個月，庫存逐月下降、去化周期收窄。分區(qū)域壓力分級呈現(xiàn)明顯分化：低壓力（<12個月）區(qū)域為綠園（11.65個月）、寬城（5.22個月）、汽開（6.83個月）；中等壓力（12-24個月）區(qū)域為南關(guān)（16.83個月）；高庫存（>24個月）區(qū)域包括凈月（25.53個月）、北湖（26.12個月）、高新（29.08個月）、經(jīng)開（31.29個月）、朝陽經(jīng)開區(qū)（43.63個月）、經(jīng)開北（54.83個月）、二道（79.13個月）、蓮花山（89.58個月）。

??2026年6月末長春各區(qū)域庫存與去化周期表

??小結(jié)：全市去化周期25.25個月仍處高位、庫存整體承壓，區(qū)域分化加劇，綠園、寬城、汽開去化健康，凈月、北湖、高新等高庫存區(qū)仍需去化，空港、蓮花山、二道極端值須謹慎解讀。

??5.項目銷售排行榜

??項目熱銷集中于凈月、二道、汽開、南關(guān)等核心板塊。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，成交金額、成交面積、成交套數(shù)三榜均呈現(xiàn)綠城桂語聽瀾、錦溢地產(chǎn)雙盤、保利景陽和煦等項目領(lǐng)跑格局。綠城桂語聽瀾以903套、9.19億元實現(xiàn)套數(shù)、金額雙冠，錦溢地產(chǎn)旗下方塘里、凈月辰院兩盤均進入前三，頭部集中度較高。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)（用戶提供的CRIC監(jiān)測導(dǎo)出文件） 統(tǒng)計口徑：商品住宅，剔除公寓、商辦、回遷保障房 監(jiān)測范圍：長春15個片區(qū)

??小結(jié)：熱銷項目高度集中于凈月、二道、汽開、南關(guān)核心板塊，綠城桂語聽瀾領(lǐng)跑，錦溢地產(chǎn)雙盤居前，品牌房企與本土國企同臺競逐。6.小結(jié)

??2026H1長春新建商品住宅市場綜合呈現(xiàn)"供應(yīng)縮量、成交筑底、價格分化、庫存承壓"核心特征，成交套數(shù)微增顯韌性，結(jié)構(gòu)錯配與區(qū)域分化持續(xù)固化。

??本章綜合總結(jié)： 新建商品住宅市場供應(yīng)同比大幅縮量、成交面積同比微降、成交套數(shù)微增，量能整體筑底；均價環(huán)比走弱、以價換量延續(xù)；面積段與房型結(jié)構(gòu)錯配顯著，剛需供不應(yīng)求、大戶型庫存承壓；分區(qū)域看凈月量能領(lǐng)先、南關(guān)價格標(biāo)桿、高新二道北湖去庫存主導(dǎo)；整體去化周期25.25個月仍處高位，庫存承壓格局短期難以根本緩解。

??第四章 樓市預(yù)判

??【關(guān)鍵詞：政策托底、成交企穩(wěn)、分化延續(xù)、風(fēng)險仍存】

??政策走勢預(yù)判

??政策面： 預(yù)計下半年將延續(xù)"因城施策+適度寬松"基調(diào)，公積金及購房補貼等需求端工具或?qū)⑦M一步加碼，城市更新中央財政資金落地提速。邏輯支撐在于上半年全國兩次定調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)、本地兩輪公積金優(yōu)化及入選城市更新支持名單，政策托底意圖明確。風(fēng)險提示：貨幣政策保持定力、總量寬松力度有限，政策邊際效用或遞減。

??土地市場預(yù)判

??土地市場： 預(yù)計延續(xù)縮量提質(zhì)、底價成交格局，供地聚焦凈月、南關(guān)、北湖、綠園等核心區(qū)，本土國企與央企仍是拿地主力。邏輯支撐在于上半年溢價率約0%、供地向核心區(qū)集中。風(fēng)險提示：民企拿地意愿疲弱、土地財政承壓，成交規(guī)?；?qū)⒕S持低位。

??住宅市場預(yù)判

??住宅供應(yīng)： 預(yù)計供應(yīng)維持低位，去庫存主導(dǎo)下房企推盤謹慎。邏輯支撐在于上半年供求比僅0.56、供應(yīng)同比下降17.7%，全市庫存承壓。風(fēng)險提示：高庫存區(qū)域推盤受限，供應(yīng)結(jié)構(gòu)性收縮或延續(xù)。

??住宅成交： 預(yù)計在政策托底下成交面積有望筑底企穩(wěn)，但難現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。邏輯支撐在于上半年成交面積同比僅下降1.7%、成交套數(shù)同比上升1.0%已顯韌性。風(fēng)險提示：外圍低價區(qū)去化壓力較大，成交修復(fù)或呈漸進態(tài)勢。

??價格： 預(yù)計價格分化延續(xù)，核心改善區(qū)（南關(guān)、凈月、高新）價格相對堅挺，外圍低價區(qū)以價換量延續(xù)。邏輯支撐在于上半年均價環(huán)比下降4.0%、區(qū)域價格梯隊分層明顯。風(fēng)險提示：以價換量或?qū)φw均價形成持續(xù)壓力。

??庫存： 預(yù)計整體去化周期（25.25個月）仍處高位、庫存承壓，去庫存仍是主線。邏輯支撐在于全市狹義可售庫存約573.94萬㎡。風(fēng)險提示：二道、蓮花山、空港等極端異常區(qū)域須謹慎解讀，高庫存區(qū)域去化風(fēng)險仍需關(guān)注。

??雙向建議：

??房企端應(yīng)聚焦核心區(qū)（凈月、南關(guān)、高新、二道）及剛需二房、80-90㎡產(chǎn)品（供不應(yīng)求、供求比0.16-0.25），審慎新增大戶型供應(yīng)（140㎡以上供求比低于1、去化偏慢），以價換量與產(chǎn)品品質(zhì)并重。

??政府端應(yīng)延續(xù)公積金、補貼精準(zhǔn)發(fā)力，優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)（高庫存區(qū)域縮量、控增量去庫存），推進存量收儲與城市更新，防范高庫存區(qū)域（二道、蓮花山、經(jīng)開北等）系統(tǒng)性去化風(fēng)險。

??總括判斷： 預(yù)計2026年下半年長春新建商品住宅市場在政策托底下有望延續(xù)筑底企穩(wěn)態(tài)勢，但供應(yīng)縮量、價格分化、庫存承壓格局短期難有實質(zhì)性緩解，結(jié)構(gòu)性分化將持續(xù)。

??合規(guī)聲明與風(fēng)險提示

??本報告基于公開數(shù)據(jù)及專業(yè)模型分析，僅供市場研究參考，不構(gòu)成任何具體的投資建議或操作指引。市場情況可能快速變化，讀者應(yīng)結(jié)合最新信息獨立判斷。報告制作方對因使用本報告內(nèi)容而產(chǎn)生的任何直接或間接損失不承擔(dān)責(zé)任。