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??篇首摘要

??2026 年上半年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在 因城施策、適度寬松、穩(wěn)樓市、存量提質(zhì) 的政策基調(diào)下延續(xù)邊際寬松。土地市場(chǎng) 縮量提質(zhì) 特征突出，經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng) 33 幅、建面 234.7 萬(wàn)㎡，成交 31 幅、成交建面 215.2 萬(wàn)平方米，成交總價(jià) 502.68億元，同比大幅下滑，整體樓板價(jià) 23357 元 /㎡，平均溢價(jià)率僅 2.48%，底價(jià)成交為主、區(qū)域冷熱分化明顯；涉宅地塊僅成交 20 宗，核心豐臺(tái)地塊溢價(jià)領(lǐng)跑，遠(yuǎn)郊大多底價(jià)成交。

??新房市場(chǎng)供應(yīng)收縮、成交筑底回升：2026 上半年商品住宅供應(yīng) 13624 套、158.15 萬(wàn)㎡，成交 19061 套、235.04 萬(wàn)平方米，成交均價(jià) 57442 元 / 平方米，供求比 0.67。3-6 月成交面積連續(xù)同比轉(zhuǎn)正，成交結(jié)構(gòu)以 90-130㎡改善戶型為主，500-700 萬(wàn)總價(jià)段成交占比最高，200㎡以上、千萬(wàn)級(jí)高端豪宅成交保持活躍。新房截至 6 月末狹義庫(kù)存 89687 套、1171.63 萬(wàn)㎡，12 個(gè)月移動(dòng)平均去化周期 31.1 個(gè)月，石景山、西城去化壓力較小，平谷、密云等遠(yuǎn)郊去化周期高、庫(kù)存承壓顯著。

??二手房市場(chǎng)呈現(xiàn) 量增價(jià)跌、以價(jià)換量 格局，上半年累計(jì)成交 93713 套、842.48 萬(wàn)平方米，二手房整體成交均價(jià) 26742 元 /㎡，各月均價(jià)同比持續(xù)下跌，但 6 月均價(jià)環(huán)比止跌回升，價(jià)格企穩(wěn)信號(hào)顯現(xiàn)。

??整體市場(chǎng)呈現(xiàn)政策持續(xù)托底、供求逐步修復(fù)、板塊與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性分化、核心優(yōu)質(zhì)物業(yè)領(lǐng)跑、遠(yuǎn)郊庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍存的格局。

??一、宏觀環(huán)境

??核心關(guān)鍵詞：因城施策、適度寬松、穩(wěn)樓市、存量提質(zhì)

??（一）全國(guó)政策環(huán)境

??2026年上半年，中央層面對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控定調(diào)延續(xù)穩(wěn)字當(dāng)頭、精準(zhǔn)施策。2026年3月5日政府工作報(bào)告提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房。4月28日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新加大高品質(zhì)住房供給、優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策、持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。2026年2月27日中央政治局會(huì)議進(jìn)一步確立更加積極的財(cái)政政策+適度寬松的貨幣政策組合，并強(qiáng)調(diào)強(qiáng)化改革舉措與宏觀政策協(xié)同。

??貨幣金融環(huán)境方面，上半年1年期LPR維持3.0%、5年期以上LPR維持3.5%的歷史低位，已連續(xù)多月保持不變。2025年5月7日曾降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)、下調(diào)政策利率、帶動(dòng)5年期以上LPR下調(diào)至3.5%，同步下調(diào)公積金貸款利率、保障房再貸款利率。2026年1月1日起，存量公積金貸款利率統(tǒng)一下調(diào)25BP、部分存量商貸利率下調(diào)10BP。

??行業(yè)共性政策上，需求端換購(gòu)?fù)藗€(gè)稅政策延長(zhǎng)至2027年末、商業(yè)用房最低首付比例降至30%；供給端嚴(yán)控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給；保障房與城市更新方面，財(cái)政部、住建部聯(lián)合發(fā)文明確中央財(cái)政支持城市更新，東部、中部、西部地區(qū)每個(gè)城市補(bǔ)助總額分別不超過(guò)8億元、10億元、12億元，發(fā)改委明確劃撥970億元中央預(yù)算內(nèi)投資，專項(xiàng)用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、危舊房改造。此外，好房子標(biāo)準(zhǔn)體系、現(xiàn)房銷售試點(diǎn)、房企融資白名單擴(kuò)圍等制度有望在部分城市先行探索。

??（二）本市樓市政策

??1.現(xiàn)行政策情況

??北京仍保留五環(huán)內(nèi)限購(gòu)（分戶籍/非戶籍）、限貸、預(yù)售資金監(jiān)管等基本框架，但邊際持續(xù)放松。政策主線自2025年8月起，經(jīng)刺激松綁精準(zhǔn)優(yōu)化，逐步轉(zhuǎn)向2026年5月的穩(wěn)態(tài)轉(zhuǎn)型，目標(biāo)為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定、高質(zhì)量發(fā)展。

??2.上半年新政落地

• 
  

• ??需求端：京建發(fā)565號(hào)優(yōu)化限購(gòu)年限，非京籍社保個(gè)稅五環(huán)內(nèi)調(diào)整為2年、五環(huán)外1年，二孩及以上多子女家庭五環(huán)內(nèi)可多購(gòu)一套；公積金支持力度加大，支持繳存人在提取公積金支付購(gòu)房首付款的同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款，并研究帶押過(guò)戶政策；商貸利率不再區(qū)分首套二套。

• ??供給端：招拍掛項(xiàng)目立項(xiàng)方式由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案；供地強(qiáng)調(diào)控增量、去庫(kù)存；優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則、適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

• ??保障與紓困：加大保障性住房建設(shè)和供給，健全城市更新工作綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，建立核心區(qū)平房成片區(qū)、整院落退租機(jī)制，支持老舊小區(qū)、老舊廠房更新改造。

??3.政策效果初判

??結(jié)合下文新房成交數(shù)據(jù)，邊際寬松政策對(duì)改善需求釋放和核心區(qū)高端項(xiàng)目熱銷起到顯著拉動(dòng)作用，新房成交量在二季度連續(xù)實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。

??本章小結(jié)：

??中央層面延續(xù)適度寬松定調(diào)，貨幣金融環(huán)境維持低位、城市更新與存量提質(zhì)成為主線；北京在保留限購(gòu)基本框架下持續(xù)邊際松綁，需求端優(yōu)化年限、支持公積金，供給端控增量、去庫(kù)存，政策效果在二季度成交端逐步顯現(xiàn)。

??二、土地市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：縮量提質(zhì)、量?jī)r(jià)齊跌、底價(jià)主導(dǎo)、國(guó)央企與本土國(guó)企主導(dǎo)、冷熱分化

??（一）全市土地市場(chǎng)整體概況

??1. 供求量?jī)r(jià)總體表現(xiàn)

??2026年上半年，北京招拍掛經(jīng)營(yíng)性用地（純住宅、商住、商辦、綜合口徑）共供應(yīng)33幅，供應(yīng)總建面234.73萬(wàn)㎡；成交31幅，成交總建面215.22萬(wàn)㎡，土地出讓金總額502.68億元，整體樓面均價(jià)23357元/㎡，平均溢價(jià)率2.48%（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）。

??與2025年上半年相比，成交總價(jià)、樓板價(jià)及溢價(jià)率均出現(xiàn)較大幅度回落，縮量提質(zhì)特征突出。具體量?jī)r(jià)對(duì)照如下：

??從上表可見，盡管供應(yīng)與成交幅數(shù)同比小幅增加，但成交總價(jià)同比大幅下降52.79%，樓板價(jià)同比下降41.15%，溢價(jià)率同比走低4.27個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)比方面，成交總價(jià)基本持平，樓板價(jià)與溢價(jià)率繼續(xù)回落。平均溢價(jià)率2.48%處于歷史低位，反映出企業(yè)投資更趨審慎、市場(chǎng)理性回歸的整體態(tài)勢(shì)。

??2. 分口徑成交結(jié)構(gòu)

??從物業(yè)類型看，純住宅仍是市場(chǎng)主力，商辦規(guī)模穩(wěn)定，商住有零星成交。分口徑成交情況如下：

??純住宅口徑成交總價(jià)占全市六成，樓板價(jià)29778元/㎡、溢價(jià)率4.0%，均高于其他口徑，是市場(chǎng)熱度的主要承載；商辦口徑成交幅數(shù)與純住宅相當(dāng)，但樓板價(jià)僅17028元/㎡、溢價(jià)率0.29%，整體以底價(jià)成交為主；商住僅順義區(qū)1幅成交，底價(jià)成交。

??3. 月度成交走勢(shì)

??從月度節(jié)奏看，上半年成交呈波動(dòng)分布、無(wú)持續(xù)升溫。1月無(wú)成交，2月起逐步放量，4月與6月為成交高峰，成交總價(jià)分別達(dá)149.70億元和140.50億元。值得關(guān)注的是，5月成交僅3幅，但因優(yōu)質(zhì)核心地塊入市，樓板價(jià)沖高至45081元/㎡、溢價(jià)率達(dá)10.48%，為上半年單月最高。

??從上圖可見，月度成交總價(jià)與溢價(jià)率均無(wú)持續(xù)上行趨勢(shì)，5月溢價(jià)率與樓板價(jià)的短期沖高源于優(yōu)質(zhì)核心地塊的集中入市，而非市場(chǎng)整體升溫，進(jìn)一步印證了市場(chǎng)分化格局（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）。

??（二）分區(qū)域土地市場(chǎng)表現(xiàn)

??1. 分區(qū)域純住宅成交對(duì)比

??從純住宅口徑看，上半年成交高度集中于核心區(qū)與近郊區(qū)，各區(qū)樓板價(jià)與溢價(jià)率分化顯著。按樓板價(jià)排序，各區(qū)成交情況如下：

??注：海淀區(qū)、房山區(qū)、門頭溝區(qū)上半年純住宅無(wú)成交。

??上圖清晰呈現(xiàn)出核心區(qū)與外圍區(qū)的分化格局：豐臺(tái)區(qū)樓板價(jià)57492元/㎡居首，且溢價(jià)率7.64%全市最高，由麗澤、蓮花橋等核心板塊地塊拉動(dòng)；朝陽(yáng)區(qū)（41058元/㎡）、石景山區(qū)（32979元/㎡）居于前列。而昌平、順義、通州等外圍區(qū)多為底價(jià)成交，溢價(jià)率為0%，樓板價(jià)集中于1.4萬(wàn)至2萬(wàn)元/㎡區(qū)間；海淀、房山、門頭溝純住宅無(wú)成交，供地明顯向核心區(qū)集中。

??此外，其他口徑方面，順義區(qū)商住成交1幅，成交總價(jià)28.10億元、樓板價(jià)21855元/㎡、溢價(jià)率0%；朝陽(yáng)區(qū)商辦成交1幅，成交總價(jià)29.93億元、樓板價(jià)24942元/㎡；海淀區(qū)商辦成交2幅，成交總價(jià)48.50億元、樓板價(jià)29905元/㎡、溢價(jià)率1.04%。

??2. 核心板塊典型地塊成交特征

??從上半年典型成交地塊看，高價(jià)地與高溢價(jià)地均集中于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改造、危改地塊，外圍地塊則普遍底價(jià)成交。典型地塊情況如下：

??從地塊表現(xiàn)看，高價(jià)地集中于豐臺(tái)麗澤、蓮花橋、方莊等核心板塊，均為核心區(qū)改造、危改地塊；高溢價(jià)地塊同樣集中于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊，其中通州梨園九棵樹南地塊由招商蛇口以10.22億元、20.95%溢價(jià)率競(jìng)得，為上半年溢價(jià)率最高地塊，豐臺(tái)方莊（16.4%）、豐科路（15.65%）、蓮花橋（15.4%）緊隨其后，充分體現(xiàn)核心區(qū)高熱特征。值得注意的是，招商蛇口于6月23日通過(guò)該地塊入市，是其2026年上半年在京首次落子，也從側(cè)面反映出通州梨園板塊對(duì)央企的吸引力提升。相比之下，外圍地塊普遍底價(jià)成交，冷熱分化格局鮮明（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）。

??（三）典型企業(yè)拿地情況

??從企業(yè)拿地表現(xiàn)看，上半年拿地主力高度集中于央企與北京地方國(guó)資平臺(tái)，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的國(guó)央企主導(dǎo)特征。按純住宅、商住、綜合口徑成交總價(jià)排序，企業(yè)拿地TOP10情況如下：

??注：TOP10合計(jì)成交14幅，合計(jì)成交總價(jià)約282.075億元。

??從上圖及榜單可見，企業(yè)拿地TOP10幾乎全部為國(guó)央企。其中，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、中國(guó)金茂、中國(guó)中鐵為央企；城建集團(tuán)、首開股份、中建智地、北投置業(yè)、北京建工等為北京地方國(guó)資平臺(tái)或地方國(guó)企，民營(yíng)房企基本缺席。從拿地結(jié)構(gòu)看，華潤(rùn)置地以57.71億元底價(jià)競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)萬(wàn)泉寺村棚改地塊（樓板價(jià)58500元/㎡），成為上半年拿地金額榜首，也是全市成交總價(jià)最高的單宗地塊；保利發(fā)展以57638元/㎡的樓板價(jià)、15%的溢價(jià)率競(jìng)得豐臺(tái)蓮花橋太平橋地塊，位居第二；而地方城投與國(guó)資平臺(tái)則主要承擔(dān)外圍區(qū)供地的托底職能，多以底價(jià)成交、溢價(jià)率為0%。

??此外，央企招商蛇口于6月23日以10.22億元競(jìng)得通州區(qū)梨園板塊九棵樹南地塊，樓板價(jià)30269元/㎡、溢價(jià)率20.95%，雖成交總價(jià)未進(jìn)入TOP10，但作為上半年在京的首次落子，且以較高溢價(jià)拿下核心板塊地塊，進(jìn)一步印證了央企對(duì)核心優(yōu)質(zhì)地塊的積極布局態(tài)度。

??（四）土地市場(chǎng)核心特征總結(jié)

??綜合來(lái)看，2026年上半年北京土地市場(chǎng)呈現(xiàn)四大核心特征：

??第一，縮量提質(zhì)。商品住宅用地連續(xù)第四年縮減，2026年彈性指標(biāo)200-240公頃較2025年下降約21%（引自2026年繼續(xù)控增量資料），新增供地規(guī)模已顯著低于市場(chǎng)實(shí)際需求。

??第二，核心區(qū)高熱、外圍底價(jià)成交的冷熱分化。豐臺(tái)、海淀等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企競(jìng)奪產(chǎn)生溢價(jià)，而通州、大興、昌平等外圍區(qū)域多以底價(jià)成交。

??第三，國(guó)央企主導(dǎo)、民企基本缺席。市場(chǎng)延續(xù)央企+地方國(guó)企/平臺(tái)主導(dǎo)格局，民企占比基本為零。

??第四，供地空間格局重塑。2026年北京供地空間布局中，中心城區(qū)（含核心區(qū)）占比進(jìn)一步壓縮至20%（較2025年的25%下降），平原新城（含城市副中心）占60%穩(wěn)居主力，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)占20%，并堅(jiān)持軌道優(yōu)先、低密改善的供地邏輯。

??本章小結(jié)：

??2026年上半年北京土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)縮量提質(zhì)、冷熱分化格局。經(jīng)營(yíng)性用地成交總價(jià)較去年同期近乎腰斬，樓板價(jià)與溢價(jià)率雙雙回落，但豐臺(tái)、海淀等核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率明顯高于外圍區(qū)域。國(guó)央企主導(dǎo)格局穩(wěn)固，民營(yíng)房企幾乎缺席；供地空間向平原新城傾斜，軌道優(yōu)先、低密改善的供地邏輯持續(xù)強(qiáng)化。整體來(lái)看，土地市場(chǎng)在理性運(yùn)行中孕育結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，核心優(yōu)質(zhì)地塊仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

??三、新建住宅市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：供應(yīng)縮量、成交筑底回升、結(jié)構(gòu)改善化、豪宅高端放量、庫(kù)存去化改善

??（一）供求表現(xiàn)

??1.整體供求量?jī)r(jià)

??2026年上半年，北京新房市場(chǎng)（商品住宅口徑）累計(jì)供應(yīng)13624套/158.15萬(wàn)㎡、成交19061套/235.04萬(wàn)㎡，成交均價(jià)57442元/㎡，供求比0.67。

??從走勢(shì)看，供應(yīng)端持續(xù)縮量，成交端自3月起呈現(xiàn)逐月攀升態(tài)勢(shì)，3-6月成交面積同比連續(xù)正增長(zhǎng)，展現(xiàn)出明顯的企穩(wěn)回暖特征。成交均價(jià)維持在5.7萬(wàn)元/㎡左右的水平，以價(jià)換量特征突出。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

??結(jié)合近5年同期數(shù)據(jù)看，2026年上半年成交面積235.04萬(wàn)㎡，同比小幅回升，而供應(yīng)持續(xù)縮量，反映出典型的筑底特征。3月的小陽(yáng)春行情尤為突出，此后4-6月成交延續(xù)高位運(yùn)行，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升。

??2.分區(qū)域供求表現(xiàn)

??從各月分區(qū)域成交看，價(jià)格高地與成交主力區(qū)域呈現(xiàn)明顯分層。以2026年6月為例：西城區(qū)成交均價(jià)高達(dá)168682元/㎡，穩(wěn)居全市首位；海淀區(qū)約104876元/㎡、東城區(qū)約100070元/㎡、朝陽(yáng)區(qū)約75659元/㎡、豐臺(tái)區(qū)約67329元/㎡，構(gòu)成價(jià)格第一梯隊(duì)；通州、大興、昌平、順義則以量取勝，成為成交主力區(qū)域；遠(yuǎn)郊的平谷（19920元/㎡）、密云（17087元/㎡）、延慶（25629元/㎡）、懷柔（23760元/㎡）為價(jià)格洼地。

??價(jià)格分層體現(xiàn)了北京市場(chǎng)明顯的圈層結(jié)構(gòu)，核心城區(qū)高端產(chǎn)品價(jià)格堅(jiān)挺，而近郊、遠(yuǎn)郊則以性價(jià)比支撐規(guī)模，價(jià)格分化是當(dāng)前市場(chǎng)的核心特征之一。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

??（二）成交結(jié)構(gòu)分析

??1.面積段結(jié)構(gòu)

??90-130㎡區(qū)間（含90-110㎡、110-130㎡兩段）合計(jì)成交9309套，為絕對(duì)成交主力，反映改善型需求主導(dǎo)市場(chǎng)。同時(shí)，150㎡以上及200㎡以上高端產(chǎn)品合計(jì)成交3084套，占比可觀，體現(xiàn)北京高端改善市場(chǎng)的韌性。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

??2.總價(jià)段結(jié)構(gòu)

??500-700萬(wàn)元（5139套）與300-500萬(wàn)元（5064套）為絕對(duì)主流區(qū)間，合計(jì)占比過(guò)半。同時(shí)，1000萬(wàn)元以上豪宅產(chǎn)品合計(jì)成交超3000套，成交較為活躍，充分體現(xiàn)北京高端改善市場(chǎng)的強(qiáng)勁韌性。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

??3.房型結(jié)構(gòu)

??三房（8701套）、四房（6693套）為絕對(duì)主力，合計(jì)占比超80%，充分反映當(dāng)前北京市場(chǎng)由改善型需求主導(dǎo)的基本格局。

??（三）存量與去化

??1.狹義庫(kù)存

??截至2026年6月末，北京新房庫(kù)存89687套/1171.63萬(wàn)㎡，庫(kù)存套數(shù)同比下降6.59%、環(huán)比下降2.82%，庫(kù)存面積同比下降5.32%，去化周期（12個(gè)月移動(dòng)平均口徑）約31.1個(gè)月。庫(kù)存整體處于去化通道，但絕對(duì)去化周期仍處高位，庫(kù)存承壓特征依然存在。

??2.板塊/分區(qū)域庫(kù)存

??去化壓力分級(jí)明顯：石景山（13.0個(gè)月）、西城（17.8個(gè)月）、通州（19.5個(gè)月）去化較快，屬低壓力區(qū)；平谷（95.3個(gè)月）、密云（79.2個(gè)月）、門頭溝（68.5個(gè)月）、懷柔（65.6個(gè)月）等遠(yuǎn)郊區(qū)域去化壓力顯著偏大，屬高壓力區(qū)。遠(yuǎn)郊高庫(kù)存板塊的去化仍是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

??3.待開發(fā)存量

??2026年北京商品住宅用地彈性供應(yīng)200-240公頃，新增供地規(guī)模已顯著低于市場(chǎng)實(shí)際需求（引自2026年繼續(xù)控增量資料）。這意味著未來(lái)1-2年新增供應(yīng)壓力總體可控，供地縮量將有效緩解庫(kù)存進(jìn)一步累積的壓力，從供給端為市場(chǎng)供求關(guān)系優(yōu)化改善提供支撐。

??（四）開盤市場(chǎng)監(jiān)測(cè)

??2026年上半年，北京共記錄41個(gè)開盤項(xiàng)目/去化記錄，整體推盤去化呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)分化。

??從去化表現(xiàn)看，高去化項(xiàng)目集中體現(xiàn)出產(chǎn)品力強(qiáng)、區(qū)位與配套優(yōu)、定價(jià)合理的共性特征：方程國(guó)賢府（認(rèn)購(gòu)率73.53%）、龍樾海序（70.37%）、首鋼璟瑞長(zhǎng)安（68.6%）、青雲(yún)國(guó)樾（60.75%）、嘉棠雅序（52.29%）等項(xiàng)目多位于核心/近郊優(yōu)質(zhì)板塊。

??3月底至4月的小陽(yáng)春期間，國(guó)賢府PARK、方程國(guó)賢府、首鋼璟瑞長(zhǎng)安等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目熱銷，憑借產(chǎn)品力和區(qū)位優(yōu)勢(shì)成為支撐成交高位的核心動(dòng)力，有效帶動(dòng)了整體市場(chǎng)回暖。

??3—6月為推盤密集期，季末沖刺等營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)帶動(dòng)去化。分板塊看，熱銷項(xiàng)目多具備區(qū)位優(yōu)、臨地鐵、產(chǎn)品力強(qiáng)、價(jià)格適中、板塊認(rèn)可度高等共性（如未來(lái)科學(xué)城、東小口、京西商務(wù)區(qū)）；滯銷項(xiàng)目則多因板塊庫(kù)存高、競(jìng)爭(zhēng)激烈、總價(jià)偏高或區(qū)位偏遠(yuǎn)（如通州張家灣北、大興河西、昌平回龍觀部分項(xiàng)目）。

??（五）項(xiàng)目銷售排行

??1.商品住宅銷售金額TOP10

??上半年商品住宅銷售金額TOP10項(xiàng)目如下表：

??上圖顯示，銷售金額TOP10項(xiàng)目多分布于中央別墅區(qū)、西城、運(yùn)河商務(wù)區(qū)、海淀核心板塊，改善與高端項(xiàng)目主導(dǎo)榜單。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

??2.商品住宅銷售面積TOP10

??從銷售面積看，華潤(rùn)北京潤(rùn)園、龍樾海序、中建·運(yùn)河玖院居前三，近郊改善型大盤憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)占據(jù)面積榜前列，與金額榜共同印證了改善需求主導(dǎo)、量?jī)r(jià)兼具的市場(chǎng)特征。

??本章小結(jié)

??2026年上半年北京新建住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)縮量、成交回暖、結(jié)構(gòu)分化、庫(kù)存承壓的綜合態(tài)勢(shì)。成交面積235.04萬(wàn)㎡，4-6月同比連續(xù)正增長(zhǎng)，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升；成交結(jié)構(gòu)以90-130㎡改善型產(chǎn)品為主力，500-700萬(wàn)元總價(jià)段最為集中，高端豪宅韌性突出。庫(kù)存去化周期約31.1個(gè)月，遠(yuǎn)郊區(qū)域去化壓力顯著偏大。開盤市場(chǎng)分化明顯，核心近郊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化率普遍超60%，而遠(yuǎn)郊高庫(kù)存板塊去化率低至個(gè)位數(shù)。銷售金額榜由華潤(rùn)北京潤(rùn)園領(lǐng)跑，國(guó)央企項(xiàng)目占據(jù)主導(dǎo)地位。

??四、二手房市場(chǎng)

??核心關(guān)鍵詞：量增價(jià)跌、成交活躍

??（一）成交面積/套數(shù)變化

??2026年上半年，北京二手房市場(chǎng)（普通住宅+別墅口徑）累計(jì)成交93713套/842.48萬(wàn)㎡，市場(chǎng)活躍度較去年同期明顯提升。

??3月成交19904套為年內(nèi)高點(diǎn)，是小陽(yáng)春行情的直接體現(xiàn)；2月受春節(jié)假期影響為低谷（8139套）。除2月外，1月、4-6月成交套數(shù)同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，市場(chǎng)活躍度穩(wěn)步提升，二手房展現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)蘇動(dòng)能。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

??（二）成交均價(jià)走勢(shì)

??上半年二手房成交均價(jià)約26742元/㎡，各月成交均價(jià)同比仍處于8%-15%區(qū)間的回落態(tài)勢(shì)，呈量增價(jià)跌、以價(jià)換量特征。值得關(guān)注的是，6月成交均價(jià)27034元/㎡，環(huán)比實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩月回升，顯現(xiàn)出價(jià)格逐步企穩(wěn)的積極跡象。（數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞）

??本章小結(jié)：

??2026年上半年北京二手房市場(chǎng)展現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)蘇動(dòng)能，累計(jì)成交93713套/842.48萬(wàn)㎡，除2月受春節(jié)影響外，各月成交套數(shù)同比均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，3月小陽(yáng)春成交量達(dá)年內(nèi)峰值。價(jià)格端整體仍處同比回落通道，但6月成交均價(jià)環(huán)比連續(xù)回升，價(jià)格企穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)。量增價(jià)穩(wěn)、逐步筑底是當(dāng)前二手房市場(chǎng)的核心特征，市場(chǎng)信心正在持續(xù)修復(fù)中。

??五、樓市預(yù)判

??核心關(guān)鍵詞：政策托底、成交企穩(wěn)、分化延續(xù)、優(yōu)質(zhì)領(lǐng)跑

??（一）政策走勢(shì)預(yù)判

??結(jié)合上半年政策脈絡(luò)，預(yù)判下半年中央將延續(xù)穩(wěn)樓市基調(diào)，貨幣政策維持適度寬松，仍有一定的降準(zhǔn)降息空間。公積金政策將持續(xù)優(yōu)化，額度提升、場(chǎng)景拓展、機(jī)制靈活的方向不改。北京層面將繼續(xù)圍繞穩(wěn)市場(chǎng)、優(yōu)租賃、建好房展開工作，增加一張床、一間房、一套房產(chǎn)品供應(yīng)，大力推動(dòng)城市更新。政策托底將為市場(chǎng)持續(xù)修復(fù)創(chuàng)造有利的宏觀環(huán)境。

??（二）土地市場(chǎng)預(yù)判

??結(jié)合北京土地市場(chǎng)理性運(yùn)行、格局分化態(tài)勢(shì)，預(yù)判下半年北京供地將延續(xù)縮量提質(zhì)、少量多次、軌道優(yōu)先、低密改善的策略。據(jù)好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)顯示，下半年北京儲(chǔ)備了朝陽(yáng)南磨房、酒仙橋、北菜園，海淀東升、西北旺、四季青，以及東城西革新里等優(yōu)質(zhì)地塊，有望暖場(chǎng)激活房企拿地?zé)崆?。整體上核心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)升溫、遠(yuǎn)郊底價(jià)成交的分化格局將延續(xù)，國(guó)央企主導(dǎo)格局短期內(nèi)難以改變，民企回歸一級(jí)土地市場(chǎng)仍需等待銷售端實(shí)質(zhì)性企穩(wěn)信號(hào)。

??（三）住宅市場(chǎng)預(yù)判

??結(jié)合供求、結(jié)構(gòu)、庫(kù)存等數(shù)據(jù)，預(yù)判下半年新房市場(chǎng)在政策托底與優(yōu)質(zhì)好房子供應(yīng)帶動(dòng)下，有望延續(xù)企穩(wěn)回暖態(tài)勢(shì)，以價(jià)換量與結(jié)構(gòu)分化仍將延續(xù)。核心區(qū)、近郊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將持續(xù)支撐成交，而遠(yuǎn)郊高庫(kù)存板塊（平谷、密云、門頭溝、懷柔等）去化壓力仍存。二手房市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)、逐步筑底，價(jià)格企穩(wěn)跡象有望進(jìn)一步鞏固。

??綜合來(lái)看，2026年下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)、分化延續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)仍存的格局。在中央與地方政策的持續(xù)護(hù)航下，市場(chǎng)信心正逐步修復(fù)，但區(qū)域間、項(xiàng)目間的分化仍將是貫穿全年的主線。對(duì)于房企而言，聚焦核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊、深耕好房子產(chǎn)品力、穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，將是穿越周期、把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的關(guān)鍵。

??本章小結(jié)：

??展望2026年下半年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體將延續(xù)止跌回穩(wěn)、分化延續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)仍存的格局。政策面將持續(xù)托底，貨幣寬松空間仍存；土地市場(chǎng)核心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)有望升溫，優(yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備充足；新房與二手房市場(chǎng)在政策護(hù)航與產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)下有望延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但遠(yuǎn)郊高庫(kù)存板塊去化壓力短期內(nèi)難以根本緩解。區(qū)域分化、項(xiàng)目分化將是貫穿下半年的主線，聚焦核心區(qū)、深耕產(chǎn)品力、穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)是房企把握結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的關(guān)鍵。