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??核心摘要

??2026年上半年，房地產(chǎn)政策延續(xù)“穩(wěn)字當(dāng)頭、精準施策”的核心導(dǎo)向，政策重心進一步向“促發(fā)展、提品質(zhì)、轉(zhuǎn)模式”傾斜。中央層面完成了多項關(guān)鍵制度搭建：1月，《求是》雜志定調(diào)行業(yè)戰(zhàn)略定位；3月兩會政府工作報告首次將“鼓勵收購存量商品房用于保障性住房”“深化住房公積金制度改革”納入重點任務(wù)，并時隔十年再提“去庫存”；《“十五五”規(guī)劃綱要》首次將房地產(chǎn)獨立成章；5月國務(wù)院出臺首部國家級《城市更新“十五五”規(guī)劃》。地方層面，上半年累計出臺調(diào)控政策約293條，寬松性占比近九成，4月為政策發(fā)布峰值，5-6月重心轉(zhuǎn)向落地執(zhí)行。從政策效果看，核心城市房價企穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)，但行業(yè)仍面臨市場信心恢復(fù)不及預(yù)期、三四線城市庫存高企等挑戰(zhàn)，下半年將進入政策“落地執(zhí)行、效能釋放”的關(guān)鍵階段。

??1.全國性政策總覽

??2026年上半年中央房地產(chǎn)政策以制度先行、供需雙向調(diào)節(jié)、結(jié)構(gòu)性資金托底為核心，從頂層定調(diào)制度、需求端減負、供給端存量增量統(tǒng)籌、專項資金支持四大維度，搭建“十五五”房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展長效框架。

??（一）中央層面定調(diào)及制度建設(shè)

??1.2026年政府工作報告

??3月5日，國務(wù)院總理李強在2026年政府工作報告中對房地產(chǎn)作出系統(tǒng)性部署。與往年相比，表述出現(xiàn)了多項重要變化：

??(1)總體目標調(diào)整：從“持續(xù)用力”到“著力”，政策姿態(tài)從強調(diào)過程力度的“持久戰(zhàn)”轉(zhuǎn)向聚焦核心矛盾的“精準發(fā)力”；從“止跌回穩(wěn)”到“穩(wěn)定”，目標維度從單一價格托舉擴展至供需總量的系統(tǒng)性平衡，政策框架從防御性修復(fù)轉(zhuǎn)向主動性構(gòu)建；

??(2)時隔十年再提“去庫存”：提出“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”。與2015—2016年主要面向三、四線城市的去庫存不同，本輪去庫存面臨新房和二手房同時承壓的結(jié)構(gòu)性特征，政策工具的著力點從“加杠桿購房”轉(zhuǎn)向“政府收儲＋市場自然消化”；

??(3)存量商品房收儲首次寫入：首次寫入“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”，標志著存量商品房收儲正式上升為國家層面的政策部署；

??(4)公積金制度改革層級提升：首次提出“深化住房公積金制度改革”。此前數(shù)年政府工作報告對公積金的表述停留在“支持”層面，2026年首次使用“改革”一詞，層級明顯提升；

??(5)“好房子”建設(shè)入列：要求“有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設(shè)，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”；

??(6)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化：要求“進一步發(fā)揮‘保交樓’的白名單制度作用，防范債務(wù)違約風(fēng)險”，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行；

??(7)制度建設(shè)優(yōu)先級前移：要求“深入推進房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)制度和配套政策建設(shè)”。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??2.《求是》雜志發(fā)表特約評論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》

??1月1日，《求是》雜志發(fā)表特約評論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》。重申房地產(chǎn)是支撐國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，針對市場上“房地產(chǎn)重要性下降”的觀點予以正面回應(yīng)。文章提出三項核心要求：保持政策力度，一次性給足，取消限制性措施；嚴控增量、盤活存量，推動“好房子”建設(shè)；深化住房公積金制度改革，推動新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

??3.全國人大審議通過《“十五五”規(guī)劃綱要》

??3月13日，全國人民代表大會審議通過《“十五五”規(guī)劃綱要》。房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容首次獨立成章（第四十四章“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”），提出“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現(xiàn)更高水平住有所居”。綱要明確了保障性住房全流程管理、配租配售轉(zhuǎn)換、公積金改革及靈活就業(yè)人員參繳等實施路徑。優(yōu)化保障性住房供給，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等全流程管理機制；

??重大突破：綱要明確提出“有力有序推進現(xiàn)房銷售”，要求“推行房地產(chǎn)開發(fā)項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求”。現(xiàn)房銷售首次寫入五年規(guī)劃，具有里程碑意義，以銷售端規(guī)則重構(gòu)倒逼開發(fā)端降杠桿，推動行業(yè)從“高周轉(zhuǎn)”向“精耕細作”的硬約束轉(zhuǎn)型。

??4.4月28日政治局會議

??4月28日，中共中央政治局召開會議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，扎實推進城市更新”。對比2025年4月表述變化：風(fēng)險防范從“持續(xù)用力”轉(zhuǎn)向“有效防范”（重結(jié)果）；房地產(chǎn)定調(diào)從“持續(xù)鞏固穩(wěn)定態(tài)勢”轉(zhuǎn)向“努力穩(wěn)定”（凸顯緊迫性）；首次將“扎實推進城市更新”與穩(wěn)定房地產(chǎn)市場并列提出。

??5.《城市更新“十五五”規(guī)劃》

??5月22日，國務(wù)院出臺首部國家級《城市更新“十五五”規(guī)劃》（國發(fā)〔2026〕12號）。明確了“十五五”時期城市更新的主要目標。

??資金保障：2026年安排中央預(yù)算內(nèi)投資970億元、超長期特別國債1600億元用于城市更新，合計2570億元。6月，財政部、住建部公示2026年中央財政支持實施城市更新行動的15個城市名單（晉城、鞍山、長春、無錫、寧波、馬鞍山、泉州、煙臺、洛陽、荊州、深圳、桂林、貴陽、昆明、銀川），東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元，中部不超過10億元，西部不超過12億元。到2026年，累計50座城市獲得中央財政支持城市更新。

??6.《求是》雜志發(fā)表評論員文章《以更大力度提振消費》

??6月18日，《求是》雜志發(fā)表評論員文章《以更大力度提振消費》。文章提出四大舉措，其中“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負債表”是重大政策增量，也是首次將居民資產(chǎn)穩(wěn)定納入提振消費框架。文章明確要求“加快修復(fù)居民資產(chǎn)負債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進資本市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止資產(chǎn)價格下跌對消費信心的負向螺旋”。這標志著穩(wěn)定房地產(chǎn)已從行業(yè)問題上升為關(guān)乎居民財富安全和社會消費信心的宏觀戰(zhàn)略問題。

??7.公共服務(wù)均等化相關(guān)政策

??4月22日，共青團中央等15部門發(fā)布《關(guān)于深化青年發(fā)展型城市建設(shè)助力建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的意見》，支持建設(shè)宿舍型、小戶型青年公寓和“青年驛站”。同日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于更高水平更高質(zhì)量做好節(jié)能降碳工作的意見》，要求推動超低能耗建筑規(guī)?；l(fā)展，建立建筑能效等級制度。5月22日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推行常住地提供基本公共服務(wù)的實施意見》，明確將未落戶常住人口家庭納入公租房保障范圍，推進靈活就業(yè)人員參加公積金制度。

??（二）需求側(cè)政策

??上半年需求側(cè)政策集中在降低居民置業(yè)成本與持有成本兩個環(huán)節(jié)，形成“降利率—降首付—減稅費—優(yōu)公積金”的政策組合拳。

??1.貸款利率與首付下調(diào)

??存量公積金貸款利率下調(diào)：自1月1日起執(zhí)行下調(diào)，首套5年以上利率降至2.6%，二套降至3.075%，主要惠及存量公積金貸款購房家庭，直接降低了其月供支出。

??商業(yè)用房購房貸款首付比例下調(diào)：1月17日，央行與金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購房貸款最低首付款比例政策的通知》，將商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整為不低于30%。央行在國新辦發(fā)布會上表示，此舉旨在支持推動商辦房地產(chǎn)市場去庫存。

??2.稅收優(yōu)惠

??換購住房個稅退稅政策延續(xù)：1月16日，財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布公告，將居民換購住房個人所得稅退稅政策延續(xù)至2027年12月31日。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人，新購住房金額≥現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納個稅；小于的按比例退還。

??公租房稅收優(yōu)惠政策延續(xù)：同日三部門發(fā)布《關(guān)于延續(xù)實施公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》，延續(xù)公租房城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅等多項稅收優(yōu)惠，有效降低了保障性住房的運營成本。

??3.公積金制度改革

??6月5日，住建部發(fā)布《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》，向社會公開征求意見。主要修訂內(nèi)容包括：提取情形從6種拓展至9種，新增裝修、物業(yè)費等提取場景；明確靈活就業(yè)人員可自愿繳存；推動互認互貸范圍拓展，加強數(shù)字化建設(shè)；強化風(fēng)險管理，防范騙提騙貸。

??（三）供給側(cè)政策

??上半年供給側(cè)政策可劃分為“增量管理”與“存量盤活”兩大板塊，整體方向是“控增量、盤存量、優(yōu)結(jié)構(gòu)”。

??1.增量管理

??土地端——總量管控與結(jié)構(gòu)優(yōu)化：3月16日，自然資源部發(fā)布“38號文”，明確兩項核心要求：建立健全新增建設(shè)用地與存量盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不超過盤活存量土地面積；新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目和民生，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。兩項約束疊加，標志著土地管理從“計劃指標分配”轉(zhuǎn)向“存量績效倒逼”的制度范式轉(zhuǎn)換。?同時，自然資源部引導(dǎo)各地優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，提升改善性住房用地和低密度住宅用地占比，并單列城市更新專項用地指標。

??產(chǎn)品端——“好房子”建設(shè)與品質(zhì)提升：1月住建部發(fā)布《關(guān)于提升住房品質(zhì)的意見》，提出全面提高設(shè)計、材料、建造、設(shè)備及無障礙、適老化、智能化標準，推廣隔聲降噪、防水防反味等功能性材料，建立住房全生命周期安全管理機制?！昂梅孔印苯ㄔO(shè)已被同步納入政府工作報告、“十五五”規(guī)劃綱要和城市更新規(guī)劃，形成從行業(yè)部署到國家戰(zhàn)略的三級政策聯(lián)動，是“十五五”房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手。

??融資端——“白名單”項目貸款可展期5年：1月，國家金融監(jiān)管總局等部門明確，已進入“白名單”的項目符合條件的可在原貸款銀行展期5年（此前最長兩年半且不能續(xù)展）。同時，“三道紅線”普適性監(jiān)管退出，監(jiān)管部門不再要求企業(yè)每月上報指標，僅出險房企需定期匯報。

??銷售端——現(xiàn)房銷售試點推進：“十五五”規(guī)劃綱要提出“有力有序推進現(xiàn)房銷售”。

??2.存量盤活

??城市更新：1月20日，自然資源部與住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，核心創(chuàng)新包括：將原5年固定過渡期調(diào)整為以5年為原則的靈活過渡期；新增租賃供地方式；各地可制定空閑建設(shè)用地臨時利用規(guī)則。5月《城市更新“十五五”規(guī)劃》出臺，6月15城獲中央財政支持。

??存量房收儲：3月政府工作報告首次寫入“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，完成頂層定調(diào)；6月住建部召開收購已建成存量商品房工作視頻會議，推動縣級以上城市開展收儲工作。財政部同步放開專項債使用范圍，允許專項債資金用于存量房收儲與舊房改造。截至6月上旬，70余城集中啟動收儲，意向登記收儲房源突破12萬套，完成過戶簽約超1.8萬套。

??企業(yè)不動產(chǎn)“帶押過戶”改革：6月，自然資源部會同公安部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)通知，將“帶押過戶”從住宅領(lǐng)域延伸至企業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，允許企業(yè)在貸款未還清時直接辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，通過合并辦理轉(zhuǎn)移與抵押登記，實現(xiàn)借新貸與還舊貸無縫銜接，降低過橋資金負擔(dān)。同時推動跨銀行“帶押過戶”，加快“一窗辦理、集成服務(wù)”升級，并納入國務(wù)院“高效辦成一件事”重點事項清單。

??（四）資金端政策

??結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具降息：1月15日，央行宣布下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點，自1月19日起執(zhí)行。下調(diào)后，3個月、6個月和1年期支農(nóng)支小再貸款利率分別為0.95%、1.15%和1.25%，再貼現(xiàn)利率為1.5%，抵押補充貸款利率為1.75%。

??LPR保持歷史低位運行：1年期LPR維持在3.0%，5年期以上LPR維持在3.5%，連續(xù)13個月保持不變，處于歷史低位。

??二、地方政策盤點與特征

??月度政策數(shù)量與調(diào)性分布

??整體特征：2026年上半年，地方出臺寬松性政策263條，占比89.8%，政策主要聚焦提振住房需求、優(yōu)化供給、暢通交易路徑等；中性政策18條，聚焦保障房運營規(guī)范等；收緊政策12 條，集中于房價備案監(jiān)管、自媒體整治、二手房貸款價格管控等。

??時間節(jié)奏：一季度1—3月合計出臺政策121條，是上半年首輪寬松釋放窗口，主要落地公積金、購房補貼類基礎(chǔ)寬松工具；4月單月寬松政策達上半年峰值，上海、深圳、廣州等一線城市重磅新政集中發(fā)布，各地同步落地存量房收儲、城市更新配套細則；5—6月單月政策數(shù)量環(huán)比4月小幅回落，各地重心從新增政策出臺轉(zhuǎn)為存量政策落地消化階段。

??1.地方政策核心方向

??上半年地方政策集中在三大發(fā)力賽道，政策工具圍繞居民置業(yè)減負、存量資產(chǎn)盤活兩大主線配套出臺。

??圖2 2026年1—6月地方房地產(chǎn)寬松性政策主要發(fā)力方向

??注：“行政寬松”包括松綁“四限”、購房財稅補貼、“房票”安置和“帶押過戶”等。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞研究中心整理。

??一是公積金優(yōu)化，為各地最高頻調(diào)整舉措。全國超百城迭代公積金貸款、提取規(guī)則，主要舉措包含貸款額度上調(diào)、多子女家庭額度專項上浮、放寬商轉(zhuǎn)公門檻、拓展裝修/車位/物業(yè)費提取、推行父母子女代際互助、異地公積金互通互貸等。

??二是購房補貼與“以舊換新”置換激勵。主要針對剛需、多子女、人才、新市民、返鄉(xiāng)群體設(shè)置分層補貼，涵蓋房款補貼、契稅減免、貸款貼息等多種形式，打通一二手房置換循環(huán)，釋放改善型住房需求。

??三是城市更新與存量盤活配套政策。多地出臺城中村、老舊小區(qū)改造實施細則，如成都、武漢、寧波以地方立法形式固化更新機制，同步推進閑置商辦轉(zhuǎn)型、政府平臺收購存量商品房用作保障房、房票擴容等存量去化工具。

??2.城市能級分層調(diào)控邏輯

??各地政策出臺節(jié)奏、發(fā)布頻次隨城市能級呈現(xiàn)明顯分層特征：一線城市重磅新政集中推出但發(fā)文頻次偏少；以南京、杭州、成都、武漢等為代表的核心強二線城市政策持續(xù)迭代；普通二線、三、四線城市政策發(fā)布頻次最高，各類補貼、房票、存量盤活工具更新迭代更為頻繁。各地政策制定緊扣本地庫存、人口、產(chǎn)業(yè)基本面，形成清晰的分層施策邏輯：

??各能級城市的工具差異實質(zhì)反映了政策重心的分層邏輯：一線管“熱”（防過熱）、二線促“活”（激活改善）、三四線托“底”（防下行），同一工具箱在不同承壓點上各有側(cè)重。

??（二）重點城市政策優(yōu)化路徑

??上海：新“滬七條”（2月25日）

??3月16日，上海進一步將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例調(diào)整為不低于30%。

??政策亮點：上海此次調(diào)整在限購松綁力度上相對克制（僅針對外環(huán)內(nèi)），更多著力于公積金額度大幅提升和房產(chǎn)稅減免，體現(xiàn)了“精準激活改善需求、防止市場過熱”的政策取向。

??深圳：“429新政”（4月29日）

??3月16日，深圳還出臺了新版公積金管理辦法，明確靈活就業(yè)人員可自愿繳存，并支持職工自愿提高繳存比例。

??政策亮點：深圳“429新政”的核心特征是“定向松綁”——僅在核心三區(qū)放開限購，避免全市性政策可能引發(fā)的市場過熱風(fēng)險，同時大幅提升公積金額度，精準支持改善型需求。

??廣州：“穗八條”（4月30日）

??4月30日，廣州發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（“穗八條”），政策覆蓋面在四個一線城市中最廣。

??5月，廣州花都區(qū)推出非戶籍購房可申領(lǐng)“花卡”享受政策性照顧入學(xué)待遇，區(qū)級“以舊換新”補貼可與市級疊加享受。6月，黃埔區(qū)發(fā)布房票轉(zhuǎn)讓操作規(guī)范，設(shè)置九折底價紅線。

??北京

??上半年北京未出臺全市性限購松綁政策，政策重心更多放在住房保障和人才安居方面。

??1月“十五五”規(guī)劃建議中提出增加“一張床、一間房、一套房”多梯度租賃產(chǎn)品，增加新時代城市建設(shè)者管理者之家的籌措供應(yīng)。

??3月明確推進青年公寓試點，籌集1萬套青年人才公寓，盤活閑置空間資源，提供100萬平方米創(chuàng)業(yè)空間；

??5月，北京發(fā)布推動城市高質(zhì)量發(fā)展實施意見，提出構(gòu)建符合首都特點的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進完整社區(qū)建設(shè)，持續(xù)開展老舊小區(qū)綜合整治和危舊樓房改建。

??其他重點城市

??天津

??分兩階段推進政策調(diào)整：1月，公積金首套最高額度從100萬元提高至120萬元，二套從50萬元提高至100萬元，二手房貸款最長期限從20年延長至30年；4月，發(fā)布11條措施，全面取消住房限購和限售，本市及非本市戶籍均可在全市范圍購房；商貸首套、二套最低首付比例統(tǒng)一降至15%；公積金首套最高120萬元，多子女家庭上浮20%至144萬元；契稅方面，140平方米以內(nèi)首套、二套統(tǒng)一為1%；鼓勵各區(qū)面向人才、新市民、青年人、應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生等群體發(fā)放購房補貼或租房補貼；明確要求積極盤活存量商品房，加快盤活存量土地。

??蘇州

??5月2日出臺11條措施，商貸首付最低15%，首套利率3.0%。5月10日進一步發(fā)布公積金優(yōu)化細則，公積金政策力度在強二線城市中較為突出：個人基礎(chǔ)額度提至150萬元，家庭最高200萬元；購買“兩智一全”住宅或現(xiàn)房，額度上浮50%，購買改善型住宅家庭最高可貸300萬元；首套、二套公積金貸款首付統(tǒng)一降至15%；“賣舊買新”在規(guī)定時間內(nèi)購房，可享契稅補貼50%至100%；人才政策方面，最高可享1000萬元購房補貼；明確支持國有企業(yè)及各類市場主體開展住房“以舊換新”，打通置換鏈條。

??其他重點城市政策

??三、四線城市去庫存政策效果評估

??三、四線城市政策以降低庫存為核心目標。三、四線城市整體去化周期偏長，部分城市超過24個月。主要政策工具集中在以下方向：

??存量房收儲：在央行3000億元保障性住房專項再貸款支持下，全國超80座城市的城投集團、安居集團等國資平臺批量掛牌收儲存量房源。收儲房源涵蓋主城老舊小戶型及房企滯銷現(xiàn)房，統(tǒng)一改造為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等。財政部同步放開專項債使用范圍，允許專項債資金用于存量房收儲與舊房改造。

??現(xiàn)房銷售：三、四線城市走在前列。1月，湖北荊門明確規(guī)定新出讓土地開發(fā)的商品房原則上實行現(xiàn)房銷售，成為2026年全國首個全域性硬性規(guī)定。5月，蘇州市出臺配套金融政策，大幅提高現(xiàn)房項目公積金貸款額度，以信貸杠桿鼓勵房企開發(fā)現(xiàn)房房源，引導(dǎo)市場購房需求向現(xiàn)房傾斜。

??購房補貼與“以舊換新”：各地普遍按戶籍身份（城區(qū)/市外差異化）、家庭結(jié)構(gòu)（首套/多孩階梯式上?。①彿棵娣e（分檔定額補貼）三維度設(shè)計標準，“以舊換新”補貼力度多為新房總價1%—5%或單套最高2萬—10萬元。全國已有超130個城市出臺“以舊換新”專項實施細則。

??土地供應(yīng)管控：福建省級按庫存去化周期動態(tài)供地，超過24個月暫停商品住宅用地供應(yīng)。云南德宏州明確商品住宅庫存去化周期超過24個月的縣市暫停新增商品住宅用地供應(yīng)，非住宅商品房庫存超過36個月的縣市暫停新增商服用地供應(yīng)。

??價格端監(jiān)管：5月，清遠出臺商品房銷售價格監(jiān)管政策，明確新建商品房網(wǎng)簽價格不得高于備案價格；實際成交價相較備案價下浮超過15%，無法直接辦理網(wǎng)簽，開發(fā)企業(yè)必須向主管部門申請下調(diào)備案價格，完成重新備案后方可簽約，遏制樓盤大幅降價促銷。

??下半年政策展望

??中央核心政策層面

??貨幣政策

??LPR已連續(xù)13個月維持不變（1年期3.0%、5年期以上3.5%），一季度末商業(yè)銀行凈息差為1.40%，處于歷史低位。在凈息差約束下，報價行缺乏主動下調(diào)LPR報價加點的動力，進一步壓降LPR的空間有限。貨幣政策對房地產(chǎn)的支持正從“降息讓利”逐步轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性工具精準滴灌”，PSL與保障房再貸款或?qū)⒊蔀橄掳肽曛髁φ咻d體。若經(jīng)濟下行壓力加大，降準仍可作為儲備工具適時啟用。

??存量房收儲

??70余城集中啟動后，下半年將進入實質(zhì)性收購階段。已完成意向登記的12萬套房源將陸續(xù)進入評估、簽約、過戶環(huán)節(jié)，收儲規(guī)模預(yù)計將持續(xù)放大。收儲范圍已擴展至縣級以上城市。需關(guān)注兩個執(zhí)行層面的堵點：一是收儲定價機制，收購價格與房企預(yù)期之間的差距是制約簽約進度的核心變量；二是房源適配性，存量房戶型、區(qū)位與保障性住房需求之間的匹配度，決定了收儲房源的實際使用效率。

??城市更新

??《城市更新“十五五”規(guī)劃》出臺后，政策重心將從規(guī)劃編制轉(zhuǎn)向項目落地。中央財政支持城市將進入實施方案的實質(zhì)推進階段，資金撥付與項目審批同步加速。2570億元中央資金（970億元中央預(yù)算內(nèi)投資+1600億元超長期特別國債）的撥付節(jié)奏是影響下半年施工進度的關(guān)鍵變量。需關(guān)注地方配套資金到位情況（部分城市財政承壓）以及審批流程較長可能拖累實際施工進度的問題。

??公積金制度改革

??《住房公積金管理條例（修訂征求意見稿）》意見反饋于7月5日截止。預(yù)計條例修訂正式稿將在下半年內(nèi)落地，各地配套細則將于2027年初集中出臺，提取范圍擴大、靈活就業(yè)人員自愿繳存、互認互貸范圍拓展等制度紅利將進入實質(zhì)性釋放階段。

??地方政策層面

??一線及核心二線城市

??政策重點從“穩(wěn)預(yù)期”轉(zhuǎn)向“促改善”。預(yù)計更多城市將優(yōu)化住房套數(shù)認定標準、降低非戶籍購房社保年限、提高多子女家庭和人才的公積金貸款上浮比例。房票安置將從拆遷補償領(lǐng)域向城市更新、危舊房改造擴展，并探索跨區(qū)通用和二手住房聯(lián)動?！昂梅孔印苯ㄔO(shè)將從標準制定進入項目試點階段，容積率優(yōu)惠、預(yù)售金監(jiān)管比例下調(diào)等配套政策有望在更多城市推廣。

??普通二線及三、四線城市

??政策核心仍是“去庫存、防風(fēng)險”。預(yù)計更多城市將推出普惠性購房補貼、返鄉(xiāng)置業(yè)優(yōu)惠、團購折扣等短期刺激措施，同時放寬公積金提取條件，降低商辦用房首付比例。對于庫存壓力較大的城市，政府收購存量商品房用作保障性住房、安置房的規(guī)模將擴大，專項債資金將加快落地。土地供應(yīng)將嚴格與庫存去化周期掛鉤，去化周期過長的城市將繼續(xù)暫停或縮減住宅用地供應(yīng)。價格端，部分城市可能加強商品房銷售價格監(jiān)管，防止價格過快下跌引發(fā)市場恐慌。

??總體判斷

??2026年上半年，房地產(chǎn)政策完成了從“應(yīng)急式糾偏”到“制度性定型”的系統(tǒng)升級——城市更新首部國家級規(guī)劃出臺、公積金條例啟動修訂、“去庫存”與“收儲存量房”上升為國家部署、現(xiàn)房銷售寫入五年規(guī)劃等，這一輪政策的核心特征是“供需雙調(diào)+制度定型”，與2022—2024年以需求刺激為主的邏輯有顯著區(qū)別。

??下半年的核心命題，將圍繞“已搭建的制度框架能否有效落地執(zhí)行”展開。需要重點關(guān)注：收儲簽約轉(zhuǎn)化率、城市更新項目開工率、公積金地方配套細則的寬松程度、各能級城市庫存去化周期的邊際變化等。上述指標的走向，將決定政策效能的實際釋放水平。