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??研究視點(diǎn)

??2026年是我國“十五五”規(guī)劃的開局之年，也是城市更新從階段性專項行動轉(zhuǎn)向制度化、常態(tài)化推進(jìn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。5月國務(wù)院正式印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，作為首個國家級城市更新專項五年規(guī)劃，系統(tǒng)劃定了未來五年的目標(biāo)任務(wù)、實(shí)施路徑與支撐政策，將住宅領(lǐng)域存量提質(zhì)與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式深度綁定，確立了城市更新在存量住房體系中的核心樞紐地位。

??伴隨中央多部委協(xié)同落地供地管控、資金保障、住房保障、庫存去化等銜接政策，“控增量、補(bǔ)保障、去庫存”三維協(xié)同的制度閉環(huán)逐步成型，全國重點(diǎn)城市住宅用地供給加速向存量傾斜，城市更新已從傳統(tǒng)供地補(bǔ)充渠道，升級為重塑主城價值格局、驅(qū)動行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心變量。

??本文基于北京、上海、廣州等十座重點(diǎn)城市公開市場涉宅用地數(shù)據(jù)，結(jié)合三類更新模式的標(biāo)桿板塊實(shí)證，從政策框架、供給格局、市場表現(xiàn)、價值兌現(xiàn)全鏈條拆解城市更新住宅賽道的運(yùn)行規(guī)律，量化驗證不同模式的價值差異，最終給出2026年的投資布局參考。

??全文核心研究結(jié)論可歸納為四點(diǎn)：其一，城市更新已成為核心城區(qū)住宅供給的核心支柱，主城存量化是不可逆的長期趨勢，“十五五”期間這一進(jìn)程將進(jìn)一步加速；其二，三類更新模式價值分化明確，舊廠類兼具兌現(xiàn)節(jié)奏快、市場化程度高、政策紅利加持三重優(yōu)勢，是當(dāng)前階段投資確定性最高的賽道；其三，城更賽道準(zhǔn)入門檻持續(xù)抬升，國資主導(dǎo)格局將長期延續(xù)，“央企+地方國企”的協(xié)同模式是現(xiàn)階段切入賽道的最優(yōu)路徑；其四，持續(xù)有序的連片更新對板塊價值的托底效應(yīng)顯著，脈沖式供地板塊價值回落風(fēng)險更高，供地節(jié)奏是判斷項目價值的重要維度。

??01

??政策頂層設(shè)計落地：城更構(gòu)建住宅轉(zhuǎn)型制度體系

??1.1首個國家級五年規(guī)劃錨定賽道，13-15萬億投資托底

??2026年5月印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》，是我國首個以城市更新為主題的國家級專項五年規(guī)劃，標(biāo)志著城市更新從階段性專項行動正式轉(zhuǎn)向制度化、常態(tài)化的中長期部署，也為“十五五”時期房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)建發(fā)展新模式劃定了核心賽道。

??規(guī)劃以“推動城市開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型”為主線，覆蓋產(chǎn)業(yè)升級、民生保障、工程建設(shè)、綜合治理全維度任務(wù)，其中住宅領(lǐng)域的存量提質(zhì)與供給優(yōu)化是核心落腳點(diǎn)之一，直接承接“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的政策目標(biāo)。

??從量化任務(wù)看，與住宅市場直接關(guān)聯(lián)的任務(wù)占據(jù)核心權(quán)重。五年間全國將累計完成城鎮(zhèn)危舊房改造50萬套/間、新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個、實(shí)施城中村改造4000個、完成老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升1500個，同步推進(jìn)片區(qū)配套工程，構(gòu)成存量時代住宅市場供給側(cè)改革的核心抓手。

??從投資體量測算，基于規(guī)劃明確的量化指標(biāo)與行業(yè)平均造價水平推演，“十五五”時期全國廣義城市更新累計總投資規(guī)模約13—15萬億元，是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)投資、促轉(zhuǎn)型的核心壓艙石。其中與住宅市場直接關(guān)聯(lián)的居住類更新為核心組成部分，五年累計投資約6—7萬億元，覆蓋老舊小區(qū)改造、危舊房改造、城中村改造三大核心任務(wù)，對應(yīng)房地產(chǎn)存量改造與增量優(yōu)化的雙重需求。

??此外，規(guī)劃首次在國家級五年規(guī)劃層面明確了房地產(chǎn)企業(yè)的參與主體地位，提出“促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新”，將城市更新確立為房企脫離高周轉(zhuǎn)模式、轉(zhuǎn)向存量綜合運(yùn)營的核心轉(zhuǎn)型路徑。

??1.2 多元資金+三維閉環(huán)，政策協(xié)同支撐行業(yè)轉(zhuǎn)型

??《城市更新“十五五”規(guī)劃》構(gòu)建了“財政引導(dǎo)、金融托底、社會參與”的多元資金供給格局，為住宅類城市更新提供了系統(tǒng)化資金解決方案。相較于傳統(tǒng)增量開發(fā)依賴高周轉(zhuǎn)預(yù)售回款的單一資金邏輯，存量住宅更新按項目公益屬性分層匹配資金來源，既保障民生類改造落地，也為行業(yè)向存量運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型打通了資金閉環(huán)。

??財政資金是基礎(chǔ)性引導(dǎo)力量，重點(diǎn)覆蓋公益性強(qiáng)、收益性弱的民生改造場景，通過中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財政補(bǔ)助、地方財政統(tǒng)籌資金、地方政府專項債券四類渠道發(fā)揮杠桿撬動作用。2026年中央預(yù)算內(nèi)投資安排970億元定向支持城市更新，全年預(yù)計惠及居民約800萬戶；2026年以來已有2111億元專項債投向保障性安居工程，其中超半數(shù)直接對應(yīng)城市更新領(lǐng)域。

??金融信貸是主力資金來源，政策性融資重點(diǎn)對接民生屬性強(qiáng)、規(guī)模大的成片更新項目，商業(yè)性融資支持市場化住宅更新與片區(qū)綜合開發(fā)，配套稅費(fèi)減免政策進(jìn)一步降低項目成本。社會資本則通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs、企業(yè)債務(wù)融資工具、居民合理出資三類路徑完善資金閉環(huán)，2025年11月北京亦莊落地全國首單城市更新REITs，募資7.53億元，為住宅類更新資產(chǎn)證券化探索了可行路徑。

??除資金框架外，2026年以來中央層面已構(gòu)建起“供地端控增量、供給端補(bǔ)保障、市場端去庫存”的三維協(xié)同制度框架，將城市更新與土地管理、住房保障、市場平穩(wěn)三大核心目標(biāo)深度綁定。

??供地端通過邊界管控、指標(biāo)掛鉤、政策松綁三重制度設(shè)計，從源頭扭轉(zhuǎn)住宅用地外延擴(kuò)張路徑，增存掛鉤機(jī)制將存量用地盤活規(guī)模與新增建設(shè)用地指標(biāo)直接綁定，經(jīng)營性住宅用地優(yōu)先通過存量更新方式供給。供給端形成“新建配建+存量收購”雙路徑支撐，在不額外占用新增用地指標(biāo)的前提下擴(kuò)充保障房源。市場端通過安置需求與存量房源精準(zhǔn)對接，定向消化市場庫存，同時激活本地居民改善置換需求，形成正向循環(huán)。

??1.3地方落地分化，十城形成三類實(shí)施導(dǎo)向

??伴隨國家級頂層規(guī)劃落地，十座重點(diǎn)城市加速細(xì)化本地實(shí)施規(guī)則。整體來看，各地均嚴(yán)格遵循中央“嚴(yán)控增量、盤活存量、保障民生、穩(wěn)妥轉(zhuǎn)型”的統(tǒng)一框架，但結(jié)合自身存量規(guī)模、市場結(jié)構(gòu)、財政能力的差異，在規(guī)模激勵、保障房配建、資金平衡、審批機(jī)制等核心環(huán)節(jié)形成了差異化側(cè)重，最終分化為三類實(shí)施導(dǎo)向。

??第一類是規(guī)模管控+精細(xì)創(chuàng)新型，以北京、上海為代表。這類城市在建設(shè)用地總量硬約束下，通過精細(xì)化政策工具撬動存量更新。北京設(shè)立總量1000萬平方米的市級城市更新激勵指標(biāo)池，推行街區(qū)控規(guī)改革、空間分層確權(quán)、組團(tuán)打包立項；上海明確“十五五”期末存量土地供應(yīng)占比力爭達(dá)70%，配套“三師聯(lián)創(chuàng)”“四資貫通”機(jī)制。

??第二類是市場導(dǎo)向+靈活適配型，以廣州、深圳為代表。這類城市以市場化機(jī)制激發(fā)主體活力，聯(lián)動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。廣州試點(diǎn)“補(bǔ)改投”財政股權(quán)投入，推行房票通用、存量房收購安置；深圳取消新更新項目強(qiáng)制保障房配建，支持存量商辦改建保租房，核心導(dǎo)向是降低項目開發(fā)成本、激活市場活力。

??第三類是民生優(yōu)先+穩(wěn)步推進(jìn)型，以成都、武漢、南京、杭州、蘇州、西安為代表。這類城市以危舊房、老舊小區(qū)等民生類更新為核心抓手，逐步拓展市場化更新場景，普遍以地方立法夯實(shí)制度基礎(chǔ)，配套保障房彈性配建、存量功能轉(zhuǎn)換、審批流程優(yōu)化等工具，整體推進(jìn)節(jié)奏穩(wěn)健。

??02

??存量轉(zhuǎn)型全面確立：十城城更宅地的多維分化格局

??政策導(dǎo)向已全面?zhèn)鲗?dǎo)至土地市場，重點(diǎn)城市住宅用地供給的存量轉(zhuǎn)型趨勢持續(xù)強(qiáng)化?；谑枪_市場涉宅用地監(jiān)測數(shù)據(jù)，城市更新類宅地不僅供給占比穩(wěn)步抬升，更在城市梯隊、用地類型、空間分布、市場熱度、參與主體層面呈現(xiàn)出清晰的分化特征。

??2.1 整體趨勢：城更已成主城宅地核心供給

??從整體運(yùn)行趨勢看，十城更新類宅地供給占比中樞持續(xù)上移，2026年維持高位運(yùn)行。計容建筑面積維度下，十城城市更新類宅地供應(yīng)占比從2024年上半年的28%逐步攀升至2025年下半年的39%，兩年間提升11個百分點(diǎn)，存量供地的長期導(dǎo)向十分清晰。

??2026年以來，更新類宅地建面占比為33%，處于近三年高位區(qū)間；成交金額維度占比更高，達(dá)41%，普遍高出建面占比5-8個百分點(diǎn)。這一差異源于城市更新項目多位于中心城區(qū)，配套成熟、區(qū)位價值更高，地價水平顯著高于外圍新增供地，其對土地市場的價值支撐作用強(qiáng)于單純的規(guī)模貢獻(xiàn)。 

??核心區(qū)優(yōu)質(zhì)供給對更新的依賴度更高。在總價TOP10高總價宅地中，除兩宗深圳核心區(qū)地塊外，其余8宗均來自城市更新項目，覆蓋北京酒仙橋舊城區(qū)改建、廣州黃埔大道賽馬場低效用地更新、上海楊浦濱江舊改等典型項目。這意味著當(dāng)前重點(diǎn)城市核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)住宅用地已基本依賴存量更新釋放，純新增征地的優(yōu)質(zhì)宅地供給近乎枯竭。

??2.2 城市梯隊：三類城市轉(zhuǎn)型節(jié)奏差異顯著

??受存量資源稟賦、政策推進(jìn)力度與供地節(jié)奏差異影響，十城更新類高總價宅地供應(yīng)強(qiáng)度呈現(xiàn)清晰的梯隊分層，且與三類政策導(dǎo)向形成明確對應(yīng)。

??第一梯隊為高占比主導(dǎo)型，以北京、成都為代表，更新類宅地長期占據(jù)供給核心地位。北京在建設(shè)用地減量發(fā)展硬約束下，2026年以來更新類宅地建面占比達(dá)60%，始終保持上行態(tài)勢；成都受舊城改造與城中村項目集中入市帶動，2026年以來占比達(dá)75%，為十城最高水平。

??第二梯隊為快速提升型，以廣州為代表，更新供地力度進(jìn)入加速釋放期。2026年以來，廣州更新類宅地建面占比達(dá)78%，較2024-2025年顯著躍升，核心源于城中村改造、低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)型等項目集中入市，更新已成為當(dāng)前住宅供地的絕對主力。

??第三梯隊為平穩(wěn)運(yùn)行型，以上海、南京、杭州、蘇州為代表，更新類宅地占比維持在20%-30%區(qū)間。其中上海長期保持25%左右的穩(wěn)定占比，在總量約束下側(cè)重項目質(zhì)量與功能提升而非規(guī)模擴(kuò)張；杭州、蘇州等城市2026年以來占比階段性偏低，主要源于當(dāng)期近郊新區(qū)供地占比提升，屬于供地結(jié)構(gòu)的階段性調(diào)整，并非政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)向。 

??2.3類型切換：舊廠類躍升為第一大更新來源

??2026年以來，更新類宅地供給格局發(fā)生明確轉(zhuǎn)向：舊廠類（低效產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型與老舊工業(yè)片區(qū)綜合更新）規(guī)模與價值占比同步大幅提升，取代長期領(lǐng)先的舊城類，成為更新供地的第一大來源。

??從建面規(guī)?？?，供給格局從“三分天下”轉(zhuǎn)向“舊廠主導(dǎo)”。2025年三類更新用地基本處于均衡狀態(tài)，舊城類、舊廠類、舊村類建面占比分別為35%、32%、32%。進(jìn)入2026年，舊廠類占比快速提升7個百分點(diǎn)至39%，躍居三類首位；舊城類、舊村類占比同步回落至31%、30%。這一變化直接對應(yīng)“十五五”規(guī)劃中低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的政策導(dǎo)向，工業(yè)、商辦等低效非居住用地轉(zhuǎn)居住的釋放節(jié)奏明顯加快。

??從價值貢獻(xiàn)看，舊廠類的占比提升幅度遠(yuǎn)超規(guī)模端。2025年舊城類憑借核心城區(qū)棚戶區(qū)、危舊房改造的高價值屬性，總價占比高達(dá)52%；2026年舊廠類總價占比躍升至52%，較2025年大幅提升31個百分點(diǎn)，舊城類總價占比則回落至27%。核心原因是2026年入市的舊廠類地塊多位于城市核心區(qū)位，單宗地價值量極高，例如廣州天河黃埔大道馬場地塊，轉(zhuǎn)型居住后單宗成交總價超236億元，直接拉動全市舊廠類價值占比突破95%。

??2.4 空間與主體：主城集聚+國資絕對主導(dǎo)

??從空間分布看，城市更新資源呈現(xiàn)極強(qiáng)的核心集聚特征，圈層越靠近城市中心，存量更新的供給權(quán)重越高。

??2026年1-7月，十城城更宅地成交總金額中90%集中在主城圈層，僅10%分布于近郊，遠(yuǎn)郊無城更類宅地供應(yīng)。主城范圍內(nèi)，城更宅地以48%的建面占比貢獻(xiàn)了59%的金額占比，超半數(shù)住宅用地來自存量盤活。其中北京主城宅地已實(shí)現(xiàn)100%存量供給，上海、成都主城金額占比均突破60%。近郊圈層更新占比僅8%，以零散平衡地塊為主；遠(yuǎn)郊全部為新增征地開發(fā)。

??從參與主體看，城市更新的高統(tǒng)籌門檻推高了賽道準(zhǔn)入壁壘，國資主體占據(jù)絕對主導(dǎo)地位，且央地形成了清晰的分工格局。

??2026年1-7月，十城城更宅地成交總金額中，地方國企占比58%、央企占比37%，兩類國資主體合計貢獻(xiàn)95%的成交規(guī)模；民企拿地金額占比僅5%，遠(yuǎn)低于非城更宅地24%的民企份額。

??分工層面，央企深耕核心區(qū)高價值項目，舊城類項目中央企拿地金額占比達(dá)58%，核心標(biāo)桿項目基本由頭部央企斬獲；舊廠類與舊村類項目以地方國企為統(tǒng)籌主力，分別占68%和60%，承擔(dān)屬地拆遷協(xié)調(diào)與片區(qū)民生配套職能。即便在地方國企主導(dǎo)的品類中，央企仍是核心優(yōu)質(zhì)地塊的主要爭搶者，拿地溢價率普遍高于地方國企，精準(zhǔn)鎖定賽道內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

??03

??三類模式實(shí)證對比：價值邏輯與兌現(xiàn)路徑分野

??土地市場的分化最終會傳導(dǎo)至板塊價值層面。舊廠功能轉(zhuǎn)型、舊城存量提質(zhì)、舊村連片改造三類模式，因更新起點(diǎn)、實(shí)施路徑、成長屬性不同，對板塊價值的拉動效應(yīng)、兌現(xiàn)節(jié)奏與投資屬性也存在本質(zhì)差異。

??本節(jié)以上海東外灘、北京麗澤、廣州小新塘為三類模式的標(biāo)桿樣本，每類均匹配同環(huán)線、同能級的對照板塊，剝離大盤行情共性影響后，量化驗證三類模式的價值分野。

??3.1 舊廠類：功能轉(zhuǎn)型重估價值，確定性最強(qiáng)

??在三類城市更新模式中，舊廠類低效用地轉(zhuǎn)型因權(quán)屬清晰、市場化程度高、功能升級空間明確，是當(dāng)前土拍市場溢價表現(xiàn)最突出的更新品類，也是房企布局核心城區(qū)優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的核心賽道。上海楊浦東外灘板塊是中心城區(qū)規(guī)模最大、推進(jìn)節(jié)奏最連貫的舊廠轉(zhuǎn)型片區(qū)之一，原址為楊樹浦路沿線連片工業(yè)廠房與倉儲用地，歷經(jīng)十余年持續(xù)更新，已逐步升級為濱江高端居住與公共活力區(qū)。

??從地價走勢看，東外灘舊廠轉(zhuǎn)型宅地呈現(xiàn)清晰的三階段特征。2020年為轉(zhuǎn)型啟動期，首批純住宅用地入市，成交樓板價達(dá)77670元/平方米，平均溢價率28.87%，工業(yè)用地轉(zhuǎn)型居住的價值邏輯初步得到市場驗證。2021年進(jìn)入片區(qū)級更新放量階段，連片綜合地塊成交拉低了結(jié)構(gòu)性均價，但純住宅地塊地價仍穩(wěn)定在6萬元/平方米以上，片區(qū)整體開發(fā)框架落地。2023年起板塊進(jìn)入價值躍升通道，純住宅用地樓板價從74563元/平方米穩(wěn)步上漲至2025年的81127元/平方米；2026年7月保利發(fā)展聯(lián)合摘得的商住地塊，成交樓板價突破10萬元/平方米，溢價率達(dá)35.83%，標(biāo)志著東外灘舊廠轉(zhuǎn)型地塊正式躋身上海第一梯隊高端宅地行列。

??從新房市場看，舊廠轉(zhuǎn)型的價值提升已充分兌現(xiàn)。2020—2026年東外灘商品住宅成交均價從9.6萬元/平方米上漲至12.3萬元/平方米，累計漲幅達(dá)27%；同期同環(huán)線、拿地成本相近的普陀光新板塊，累計漲幅僅16%。剔除全市大盤行情影響后，舊廠功能轉(zhuǎn)型為東外灘帶來了約11個百分點(diǎn)的超額價值增益，核心驅(qū)動力來自工業(yè)騰退后濱江資源釋放、城市界面煥新與配套功能升級。

??產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級同樣清晰。2020年東外灘1500萬元以上房源成交占比僅24%，2026年該占比攀升至48%；2000萬元以上高端房源占比穩(wěn)定在13%左右。伴隨保利外灘曜、外灘道、合生縵云上海等梯度分明的高端項目入市，板塊客群從區(qū)域改善轉(zhuǎn)向覆蓋全市的全域高端改善群體。對比之下，光新板塊1500萬元以上房源占比長期低于30%，未形成持續(xù)性的產(chǎn)品升級趨勢。

??東外灘的案例清晰展現(xiàn)了舊廠類城市更新的價值傳導(dǎo)路徑：低效工業(yè)用地騰退釋放核心區(qū)位的空間資源，通過功能重構(gòu)轉(zhuǎn)向“高端居住+公共配套+濱水活力區(qū)”的復(fù)合業(yè)態(tài)，同步推動板塊界面煥新與能級提升，最終落地為地價、房價雙重上漲與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)系統(tǒng)性升級。這類更新模式市場化程度高、價值兌現(xiàn)節(jié)奏快，是三類更新中投資確定性最強(qiáng)的品類。

??3.2 舊城類：存量提質(zhì)釋放稀缺，韌性最突出

??舊城類更新是核心城區(qū)存量住宅供給的核心渠道，多依托棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改建騰退成熟片區(qū)存量用地，具備區(qū)位配套現(xiàn)成、權(quán)屬清晰、開發(fā)邏輯明確的特點(diǎn)，也是三類更新中央企參與度最高的品類。北京麗澤板塊是西南三環(huán)附近規(guī)模最大、推進(jìn)節(jié)奏最連貫的舊城棚改板塊，萬泉寺村棚戶區(qū)改造、紀(jì)家廟城中村改造等項目持續(xù)釋放純住宅用地，供地周期完整。

??從地價表現(xiàn)看，持續(xù)供地有效夯實(shí)了板塊價值基底。2021年端禮著地塊入市拉開片區(qū)棚改宅地規(guī)?；?yīng)序幕；2022年紀(jì)家廟北京瑞府地塊成交樓板價達(dá)67129元/平方米，創(chuàng)下板塊地價峰值。2024年以來市場整體調(diào)整，萬泉寺棚改、西南郊冷庫改造等地塊均以底價成交，但平均樓板價仍穩(wěn)定在5.8萬-6.2萬元/平方米區(qū)間，未出現(xiàn)大幅下探。

??對比同環(huán)線、地價水平相近的宋家莊板塊，差異十分顯著。宋家莊呈現(xiàn)典型的“脈沖式供地”特征：2020年三宗舊村改造地塊集中出讓，樓板價攀升至6.7萬-7.6萬元/平方米，溢價率均超25%；但此后供地斷檔，直到2024年才有東鐵營棚改地塊入市，成交樓板價已回落至5.58萬元/平方米，調(diào)整幅度明顯大于麗澤。二者差異印證：有序、持續(xù)的舊城更新供給，能有效夯實(shí)板塊價值基底，避免一次性集中供地后的價值大幅回落。

??從新房市場看，持續(xù)舊城更新帶來了價格韌性與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的雙重優(yōu)勢。價格層面，2021年以來的市場調(diào)整周期中，麗澤板塊新房成交均價從高點(diǎn)11.3萬元/平方米回落至2026年的9.3萬元/平方米，累計跌幅17.8%；同期宋家莊板塊累計跌幅19.5%。值得注意的是，麗澤板塊的平均樓板價與宋家莊相近，但新房成交均價卻高出約6000-7000元/平方米，舊城更新帶來的界面煥新與配套升級，已轉(zhuǎn)化為可量化的房價溢價。

??產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面，麗澤板塊2022年供應(yīng)規(guī)?；?，改善、高端屬性始終穩(wěn)固，2025-2026年2000萬元以上高端房源成交占比保持在一成左右，1500萬元以上改善房源占比穩(wěn)定在近三成，中海麗金府、中海?麗澤叁號院等項目持續(xù)承接全域高端改善需求，產(chǎn)品梯隊完整。反觀宋家莊，受后續(xù)優(yōu)質(zhì)供地斷檔影響，高端成交占比快速下滑，2026年2000萬元以上房源成交占比僅4%，板塊高端屬性逐步弱化。

??整體來看，舊城類更新的核心價值源于核心區(qū)位的稀缺性釋放，持續(xù)有序的供地節(jié)奏更能夯實(shí)板塊價值、穩(wěn)定市場預(yù)期。這類項目普遍配套成熟、開發(fā)邏輯清晰，是市場調(diào)整期內(nèi)確定性更強(qiáng)的投資標(biāo)的。

??3.3 舊村類：連片改造能級跨越，彈性最充足

??舊村類連片改造是三類城市更新中成長屬性最強(qiáng)的品類，與舊城改造“成熟建成區(qū)存量提質(zhì)”的邏輯不同，其核心是將嵌入城區(qū)的集體建設(shè)用地全域拆除重建，實(shí)現(xiàn)從城中村到現(xiàn)代化產(chǎn)住片區(qū)的城市化躍遷，價值彈性與長期成長空間更為突出。

??廣州天河小新塘片區(qū)是典型的連片舊村改造樣本，選取基期地價高度匹配的海珠南洲板塊作為對照組——兩者2020-2026年平均成交樓板價分別為35122元/㎡和35089元/㎡，初始價值幾乎持平，核心差異僅為是否經(jīng)歷系統(tǒng)性連片舊村改造，可精準(zhǔn)剝離舊改對板塊價值的獨(dú)立拉動效應(yīng)。

??從地價走勢看，小新塘的宅地價值隨舊改縱深推進(jìn)呈現(xiàn)清晰的階梯式抬升軌跡。2014年牛奶廠片區(qū)首批宅地出讓時，片區(qū)仍以村落、低效產(chǎn)業(yè)用地為主，成交樓板價僅1萬-1.7萬元/㎡；2019-2020年廣氮、奧體板塊宅地集中入市，伴隨首批舊改項目交付、核心配套落地，樓板價穩(wěn)步攀升至3.4萬-3.6萬元/㎡；2020年合景臻頤府地塊成交樓板價突破5.1萬元/㎡，創(chuàng)下板塊地價峰值。2023年以來市場調(diào)整期內(nèi)，片區(qū)宅地樓板價仍穩(wěn)定在3萬-3.8萬元/㎡區(qū)間，價值基底并未大幅坍塌。

??對比之下，南洲作為成熟城區(qū)板塊，地價起點(diǎn)更高但缺乏系統(tǒng)性成長，整體隨市場周期高位波動，未出現(xiàn)能級躍遷式的同等增幅。二者的差異印證：舊村改造的核心價值在于“從無到有”的城區(qū)化賦能，能夠推動板塊價值實(shí)現(xiàn)階躍式提升，這是成熟片區(qū)微更新無法實(shí)現(xiàn)的成長紅利。

??從新房表現(xiàn)看，連片舊改板塊上行期彈性更強(qiáng)、調(diào)整期韌性更足。2020-2021年市場上行階段，小新塘新房成交均價從49241元/㎡上漲至62033元/㎡，累計漲幅達(dá)26%；同期南洲板塊漲幅不足4%。調(diào)整周期內(nèi)，小新塘憑借持續(xù)的產(chǎn)品迭代與供地節(jié)奏維持價格韌性，2021年高點(diǎn)至2026年累計回調(diào)約8.7%；南洲板塊受高端項目清盤、后續(xù)供地定位下移影響，累計跌幅超35%，價格穩(wěn)定性顯著弱于舊改片區(qū)。

??產(chǎn)品結(jié)構(gòu)層面，持續(xù)舊改供地支撐起完整的產(chǎn)品梯隊。2020年小新塘新房成交中300-500萬元總價段占比達(dá)61%，1000萬元以上占比僅3%，以承接天河剛需外溢為主；伴隨改造推進(jìn)，2026年1000萬元以上房源占比升至11%，2000萬元以上超高端產(chǎn)品也能維持4%的穩(wěn)定份額，板塊客群完成了從本地剛改到全域改善的升級。反觀南洲板塊，2026年1000萬元以上房源成交占比僅1%，2000萬元以上產(chǎn)品基本絕跡，板塊高端屬性逐步弱化。

??更關(guān)鍵的是，小新塘一二手市場的價格階梯平滑，片區(qū)內(nèi)置換閉環(huán)更為順暢。當(dāng)前小新塘二手房以300-1000萬元總價段為主，新房覆蓋300萬剛需至2000萬高端的全梯度產(chǎn)品，本地業(yè)主可通過賣舊買新實(shí)現(xiàn)板塊內(nèi)升級，持續(xù)為新房市場輸送客源。南洲板塊則存在明顯的產(chǎn)品斷層：二手房80%集中在300萬元以下剛需段，新房主力躍升至500-1000萬元，本地一二手置換承接力不足，市場支撐相對薄弱。

??小新塘的案例清晰展現(xiàn)了舊村類更新的核心價值：賺的是板塊城市化躍遷的成長紅利，短期彈性大、長期空間足，核心驅(qū)動力來自土地性質(zhì)轉(zhuǎn)性、城市界面煥新與配套全域升級的三重疊加。這類項目的投資價值高度依賴改造節(jié)奏與產(chǎn)業(yè)配套落地，適合中長期布局。

??04

??模式價值總結(jié)：共性規(guī)律與差異化定位

??三類城市更新模式雖路徑不同，但價值傳導(dǎo)的底層邏輯高度一致，同時在收益彈性、兌現(xiàn)節(jié)奏、風(fēng)險特征上呈現(xiàn)顯著分化。

??四類共性價值規(guī)律

??第一，價值本質(zhì)：核心區(qū)位存量空間的功能重構(gòu)是增長核心。三類更新均是通過土地性質(zhì)轉(zhuǎn)性或功能升級，釋放低效用地的居住與公共服務(wù)價值，同步補(bǔ)齊配套、煥新界面，最終實(shí)現(xiàn)板塊價值的系統(tǒng)性抬升。拆建只是載體，功能重構(gòu)才是價值來源。

??第二，節(jié)奏特征：持續(xù)有序供地更易夯實(shí)價值基底，脈沖式供地韌性不足。三個案例共同印證：逐年釋放、節(jié)奏穩(wěn)定的更新供地，能持續(xù)強(qiáng)化市場預(yù)期，在市場調(diào)整期表現(xiàn)出更強(qiáng)的價格韌性。反之，短期集中放量后供地斷檔的板塊，易出現(xiàn)價值沖高后的快速回落。

??第三，市場驗證：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)升級是價值兌現(xiàn)的核心標(biāo)志。三類更新板塊的價值兌現(xiàn)，均同步伴隨產(chǎn)品總價段上移與客群范圍擴(kuò)容，從本地剛需、剛改為主，逐步轉(zhuǎn)向覆蓋全市的改善、高端客群，高總價房源成交占比持續(xù)提升，這是板塊價值躍升的直接市場印證。

??第四，實(shí)施保障：國央企主導(dǎo)是項目穩(wěn)定兌現(xiàn)的核心支撐。三個標(biāo)桿板塊的核心項目均由央企、地方國企主導(dǎo)開發(fā)，這類主體資金實(shí)力強(qiáng)、資源統(tǒng)籌能力突出，能保障更新項目的開發(fā)節(jié)奏與配套落地，是市場認(rèn)可度的重要背書。

??三類模式的差異化定位

??三類模式分別對應(yīng)不同的投資訴求與開發(fā)能力，核心差異可歸納為下表： 

??整體來看，舊廠類是“短平快”的高確定性品類，舊城類是“穩(wěn)保值”的核心資產(chǎn)品類，舊村類是“長周期”的成長收益品類，三類模式分別對應(yīng)不同的資金周期與開發(fā)能力訴求。

??05

??十五五趨勢與2026年投資策略

??綜合政策、土地、市場、案例四維實(shí)證來看，當(dāng)前城市更新已脫離“補(bǔ)充供地渠道”的初始定位，成長為重塑主城價值格局的核心變量。結(jié)合“十五五”規(guī)劃目標(biāo)，未來五年賽道將呈現(xiàn)明確的趨勢性變化，也對應(yīng)著清晰的投資布局邏輯。

??5.1 四大趨勢：舊廠擴(kuò)容與價值深化

??第一，老舊廠區(qū)改造目標(biāo)大幅擴(kuò)容，舊廠類迎來政策紅利期?！笆逦濉币?guī)劃明確，老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升數(shù)量目標(biāo)為1500個，較“十四五”時期的900個增長67%，是所有更新品類中提升幅度最顯著的賽道，直接為舊廠類更新提供了明確的政策增量支撐。伴隨低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)、存量樓宇功能轉(zhuǎn)換的配套政策持續(xù)落地，舊廠類更新將成為未來五年核心城區(qū)釋放住宅用地的主力來源。這一政策導(dǎo)向與2026年舊廠類供地占比躍升、市場熱度領(lǐng)跑的現(xiàn)狀形成呼應(yīng)，政策紅利向市場端的傳導(dǎo)將持續(xù)釋放。

??第二，主城存量化持續(xù)深化，核心區(qū)供地全面依賴更新。伴隨城鎮(zhèn)開發(fā)邊界剛性約束落地，新增建設(shè)用地指標(biāo)持續(xù)收緊，核心城區(qū)純增量宅地供給將進(jìn)一步縮減。預(yù)計“十五五”末期，一線及強(qiáng)二線城市主城更新類宅地占比普遍將突破60%，頭部城市主城核心區(qū)將基本實(shí)現(xiàn)存量供地全覆蓋。城市更新的資源稀缺性與價值權(quán)重將持續(xù)提升。

??第三，板塊價差持續(xù)拉大，連片更新片區(qū)溢價凸顯。市場調(diào)整周期內(nèi)，有無持續(xù)更新支撐將成為板塊價值分化的核心變量。持續(xù)有序推進(jìn)的連片更新片區(qū)，憑借配套逐步落地、界面持續(xù)煥新、產(chǎn)品持續(xù)迭代，價格韌性與長期成長性將顯著優(yōu)于無更新支撐的成熟片區(qū)；脈沖式供地、無后續(xù)更新接續(xù)的板塊，價值沖高后回落的風(fēng)險將持續(xù)放大。

??第四，從開發(fā)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向運(yùn)營導(dǎo)向，綜合能力成為核心門檻。城市更新將逐步脫離“拿地-開發(fā)-銷售”的傳統(tǒng)高周轉(zhuǎn)邏輯，轉(zhuǎn)向“拆改留運(yùn)營一體化”的綜合開發(fā)模式。舊廠改造的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、舊城改造的片區(qū)風(fēng)貌運(yùn)營、舊村改造的配套服務(wù)運(yùn)維，都將成為項目價值兌現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，賽道準(zhǔn)入門檻將進(jìn)一步提升。

??5.2 城市更新宅地布局策略的三維解析

??基于前述分化結(jié)論與趨勢判斷，針對房企城市更新賽道布局，形成“分級選賽道、精準(zhǔn)選城市、協(xié)同降風(fēng)險”的三維投資策略。

??賽道優(yōu)先級：三級梯度布局，舊廠轉(zhuǎn)型為核心首選

??第一優(yōu)先級：核心城區(qū)舊廠轉(zhuǎn)型地塊，重點(diǎn)重倉布局。這類地塊權(quán)屬清晰、開發(fā)周期短、市場化程度高，且受益于“十五五”老舊廠區(qū)改造擴(kuò)容的政策紅利，是2026年城更用地中確定性最強(qiáng)的品類。重點(diǎn)關(guān)注核心濱江、核心商圈周邊的低效工業(yè)、倉儲、商辦轉(zhuǎn)型地塊，以上海徐匯康健老舊廠區(qū)更新、廣州天河賽馬場地塊為代表，依托成熟配套與功能轉(zhuǎn)型空間，價值提升路徑明確，適合作為核心倉位布局。

??第二優(yōu)先級：內(nèi)環(huán)內(nèi)舊城提質(zhì)地塊，穩(wěn)健配置倉位。這類地塊的核心價值在于核心城區(qū)的供地稀缺性，價格韌性強(qiáng)、抗周期能力突出，是市場調(diào)整期的安全資產(chǎn)。重點(diǎn)關(guān)注北京酒仙橋舊改、上海虹口四川北路舊城改建等配套成熟、客群基礎(chǔ)扎實(shí)的項目，雖然短期彈性有限，但長期保值屬性突出，適合作為底倉配置。

??第三優(yōu)先級：近郊連片舊村改造地塊，中長期選擇性布局。這類地塊短期投入大、統(tǒng)籌周期長，但長期成長空間充足，適合具備整村運(yùn)營能力、資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)中長期布局。重點(diǎn)關(guān)注成都錦江潘家溝、北京東壩單店等主城近郊、有明確產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入支撐的連片舊村項目，伴隨主城需求外溢與改造配套逐步兌現(xiàn)，板塊價值將進(jìn)入快速兌現(xiàn)期。

??城市選擇與合作模式

??城市維度優(yōu)先布局兩類市場：優(yōu)先選擇北京、上海等存量轉(zhuǎn)型徹底、核心區(qū)改善需求支撐強(qiáng)勁的一線城市，城更項目的稀缺性更強(qiáng)、去化確定性更高；其次選擇廣州、成都等政策創(chuàng)新力度大、舊改市場化程度高的強(qiáng)二線城市，項目盈利空間與操作靈活性更優(yōu)。規(guī)避庫存壓力大、需求支撐弱、地方財政能力不足的城市。

??合作模式上，依托“央企+地方國企”的協(xié)同模式切入城更賽道，是當(dāng)前階段風(fēng)險收益比最優(yōu)的路徑。央企發(fā)揮資金、產(chǎn)品研發(fā)與品牌優(yōu)勢，負(fù)責(zé)項目開發(fā)建設(shè)與品質(zhì)打造；地方國企依托屬地資源優(yōu)勢，承擔(dān)前期拆遷協(xié)調(diào)、片區(qū)統(tǒng)籌與民生配套落地，通過分工協(xié)作實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，有效控制項目周期與成本不確定性。

??風(fēng)險規(guī)避：警惕三類低確定性項目

??一是規(guī)避一次性集中供地后無后續(xù)更新接續(xù)的脈沖式項目，這類板塊缺乏持續(xù)的價值注入，市場調(diào)整期價格回落風(fēng)險更高；二是規(guī)避遠(yuǎn)郊無產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入支撐的舊村項目，這類片區(qū)需求支撐薄弱，配套兌現(xiàn)周期長，長期價值不確定性大；三是規(guī)避主體權(quán)責(zé)不清、拆遷安置矛盾突出的零散更新項目，開發(fā)周期與成本不可控風(fēng)險較高。

??整體而言，2026年城市更新已全面進(jìn)入分化發(fā)展的新階段，不同模式、不同城市、不同主體的價值差異將持續(xù)拉大。對于房企而言，準(zhǔn)確把握賽道分化規(guī)律，錨定舊廠改造等政策紅利賽道，依托央地協(xié)同模式切入核心城市優(yōu)質(zhì)項目，方能在存量時代的城更賽道中獲取確定性收益，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)開發(fā)向存量運(yùn)營的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。