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??8月17日下午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2026年7月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。地產(chǎn)行業(yè)方面，新房交易、價(jià)格、庫存、開發(fā)等指標(biāo)均在持續(xù)企穩(wěn)，新房?jī)r(jià)格方面，一線城市實(shí)現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月止跌，房?jī)r(jià)環(huán)比持平或上漲的城市達(dá)到23個(gè)，也較上個(gè)月進(jìn)一步增加；市場(chǎng)成交方面，單月新房成交金額同比降幅顯著收窄，大量核心城市高單價(jià)項(xiàng)目成交，北京、上海、深圳等城市新房成交套數(shù)均同比增長(zhǎng)。與新開工銷售比指標(biāo)的筑底同步，行業(yè)短期去化壓力持續(xù)改善，各地土拍熱度延續(xù)，全國(guó)平均溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)月超過10%，為近一年以來首次出現(xiàn)。

??核心數(shù)據(jù)速覽

??1.7月新房成交金額同比降幅收窄5個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳等新房成交實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

??2.待售面積同比下降0.8%，連續(xù)5個(gè)月同比回落，其中待售3年以下面積下降3.6%。

??3.一線城市新房?jī)r(jià)格連續(xù)6個(gè)月環(huán)比上漲，23個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌、創(chuàng)15個(gè)月新高。

??4.前7月新開工銷售比59%、小幅回升，土拍熱度延續(xù)高位。

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01新房單月成交金額同比降幅收窄，待售住房規(guī)模持續(xù)出清

??據(jù)統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)測(cè)算，7月新建商品房單月成交金額4773億元，同比下降8.9%，降幅較6月份收窄了5個(gè)百分點(diǎn)，這主要是得益于核心城市高單價(jià)項(xiàng)目的成交，并使得7月新房成交算術(shù)平均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，同比增幅約5%。

??1—7月份，新建商品房銷售面積45021萬平方米，同比下降11.8%；其中住宅銷售面積下降12.7%。新建商品房銷售額42718億元，下降13.1%；其中住宅銷售額下降13.2%。

??庫存壓力持續(xù)出清。7月末，商品房待售面積7.59億平方米，同比下降0.8%。其中，待售3年以下面積5.56億平方米，下降3.6%，降幅較6月末擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。房企到位資金持續(xù)邊際改善，前7月個(gè)人按揭貸款6040億元，同比下降23.5%，降幅較上半年收窄了1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??得益于中央和地方一系列穩(wěn)市場(chǎng)新政的出臺(tái)，以及優(yōu)質(zhì)新房項(xiàng)目的陸續(xù)上市開盤，近期一線城市穩(wěn)市場(chǎng)成效正在持續(xù)顯現(xiàn)。據(jù)pti監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，7月份北京、深圳新房住宅成交建面同比增長(zhǎng)均超過二成。8月份以來深圳一二手市場(chǎng)同步升溫，8月上旬新房、二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)均超過10%。而北京在8月7日發(fā)布新政后亦獲得了理想的市場(chǎng)表現(xiàn)，得益于限購放寬、公積金額度提升等政策的支持，上周（8月10日-8月16日）新房成交環(huán)比上漲5%，二手房成交環(huán)比上漲10%，二手房帶看量上升，新房到訪量也有所增加，購房者入市意愿增強(qiáng)，市場(chǎng)信心提振。

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02新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌城市數(shù)量創(chuàng)新高，一線房?jī)r(jià)連續(xù)半年環(huán)比止跌

??2026年7月份，70個(gè)大中城市中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二三線城市環(huán)比下降，一二三線城市同比降幅總體繼續(xù)收窄。

??新房?jī)r(jià)格方面，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.05%。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.1%和0.2%，北京下降0.3%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市有23個(gè)，比上月增加2個(gè)，為近15個(gè)月最多。其中上海、廣州、深圳、杭州、寧波、銀川等7市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲達(dá)到4個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間；南京、烏魯木齊、惠州、三亞、大理本月新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)降為升。同比來看，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格同比降幅總體繼續(xù)收窄，其中一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??二手房?jī)r(jià)格方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.3%、0.4%和0.2%，北京持平。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月相同。70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市有8個(gè)，比上月減少2個(gè)。

??從市場(chǎng)數(shù)據(jù)可以看到，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)正呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性修復(fù)態(tài)勢(shì)。7月30日中央政治局會(huì)議明確提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，同時(shí)部署加力擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向新向優(yōu)向好發(fā)展，為房地產(chǎn)中長(zhǎng)期運(yùn)行指明方向。擴(kuò)大內(nèi)需與優(yōu)化供給雙向發(fā)力，一方面能夠改善居民收入預(yù)期，增強(qiáng)居民住房消費(fèi)傾向，釋放剛需與改善型住房合理需求；另一方面通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)，持續(xù)催生更多新增高收入群體，夯實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)盤。宏觀層面更加積極的財(cái)政政策與適度寬松的貨幣政策協(xié)同發(fā)力，加大重點(diǎn)群體就業(yè)支持，兜牢民生保障底線，有利于穩(wěn)定居民就業(yè)與收入預(yù)期，從根本上改善住房消費(fèi)的底層條件。短期來看，各地市場(chǎng)仍會(huì)延續(xù)城市分化格局，價(jià)格修復(fù)節(jié)奏存在差異；中長(zhǎng)期視角下，隨著擴(kuò)內(nèi)需、促轉(zhuǎn)型相關(guān)政策持續(xù)落地見效，居民收入與消費(fèi)能力穩(wěn)步提升，供需結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，將共同支撐我國(guó)房?jī)r(jià)保持總體平穩(wěn)運(yùn)行，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步步入健康穩(wěn)定的發(fā)展軌道。

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03新開工銷售比小幅回升，城市高質(zhì)量發(fā)展正在帶來更多確定性增量

??2026年1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積55.8億平方米，同比下降12.7%。其中，住宅施工面積38.7億平方米，下降13.0%。房屋新開工面積2.7億平方米，下降24.0%。其中，住宅新開工面積1.9億平方米，下降24.6%。房屋竣工面積1.9億平方米，下降23.2%。其中，住宅竣工面積1.3億平方米，下降25.5%。

??2026年前7月，房屋新開工規(guī)模為新房銷售規(guī)模的59.3%，較上半年提升了1.4個(gè)百分點(diǎn)，仍處在歷史低位。正如我們所預(yù)計(jì)，雖然中短期來看供小于求仍將持續(xù)，但新開工銷售比指標(biāo)已經(jīng)率先實(shí)現(xiàn)了階段性筑底，行業(yè)正在向著新的供求平衡點(diǎn)持續(xù)邁進(jìn)。

??結(jié)合7月以來中央層面對(duì)于城市更新的系列部署可以看到，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新正在為房地產(chǎn)行業(yè)打開確定性的增量空間。7月15日習(xí)近平總書記在上?？疾鞎r(shí)強(qiáng)調(diào)要全面踐行人民城市理念，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，隨后住建部召開專題座談會(huì)，明確抓好規(guī)劃、項(xiàng)目、治理、安全四方面重點(diǎn)工作，推動(dòng)城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的新階段。城市更新當(dāng)中大量項(xiàng)目來自存量盤活，包括老舊小區(qū)改造、原拆原建、閑置樓宇活化等，并不完全等同于傳統(tǒng)的大規(guī)模新增土地開發(fā)。

??新開工銷售比指標(biāo)的階段性筑底，一方面反映開發(fā)端投資信心出現(xiàn)修復(fù)，房企根據(jù)市場(chǎng)需求審慎調(diào)整開工節(jié)奏；另一方面也體現(xiàn)存量更新項(xiàng)目逐步落地，帶動(dòng)相關(guān)開工數(shù)據(jù)抬升。隨著城市更新“十五五”相關(guān)規(guī)劃落地實(shí)施，一批民生工程、發(fā)展工程相關(guān)項(xiàng)目加快推進(jìn)，存量盤活與新增開發(fā)并行，將持續(xù)重塑行業(yè)供給結(jié)構(gòu)，助力房地產(chǎn)行業(yè)加快構(gòu)建適配新時(shí)代發(fā)展特征的供求新秩序，推動(dòng)市場(chǎng)加快轉(zhuǎn)向增量與存量并舉的發(fā)展新格局。

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04開發(fā)投資延續(xù)適度規(guī)模，土拍熱度仍在高位

??2026年1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資4.3萬億元，同比下降19.2%；其中，住宅投資3.3萬億元，下降19.1%。

??單7月來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4935億元，同比下降27%。當(dāng)前各地加快推進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，積極盤活存量用地，但投資規(guī)模整體仍保持理性。近兩個(gè)月多宗高溢價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地成交，7月單月開發(fā)投資額也僅相當(dāng)于新房銷售額的103%，供求規(guī)模仍處于合理的動(dòng)態(tài)平衡區(qū)間。

??土地市場(chǎng)熱度仍在近一年高位，7月全國(guó)宅地整體溢價(jià)率達(dá)10.6%，連續(xù)兩個(gè)月突破10%。當(dāng)月成交底價(jià)超10億元的宅地共19宗，其中15宗為溢價(jià)成交，溢價(jià)成交占比為年內(nèi)新高。以上海第六批次土拍為例，地方政府和頭部央企形成強(qiáng)大的合力，共同為市場(chǎng)注入信心。在供給端，政府精準(zhǔn)地推出了楊浦濱江、徐匯桂林公園這樣的核心優(yōu)質(zhì)地塊。同時(shí)，這些地塊很多是通過盤活存量用地而來，這不僅增加了優(yōu)質(zhì)供給，也展示了城市更新的潛力。在需求端，以保利為代表的央企表現(xiàn)非常積極，不僅提前發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃彰顯決心，并且通過聯(lián)合開發(fā)的模式，穩(wěn)妥地拿下了這些高總價(jià)地塊。這既顯示了他們對(duì)上海市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心，也為行業(yè)樹立了穩(wěn)健投資的榜樣。

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05個(gè)人住房貸款利率維持3.1%歷史低位，下半年寬松貨幣政策將持續(xù)發(fā)力

??2026年7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，M2同比增長(zhǎng)7.7%，增速較6月末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；M1同比增長(zhǎng)4%，較上月持平。兩者剪刀差為3.8個(gè)百分點(diǎn)，較上月末減少了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??前7個(gè)月凈投放現(xiàn)金7255億元，貨幣資金保持適度寬松，實(shí)體經(jīng)濟(jì)也在獲得更多資金流入。 前七個(gè)月人民幣貸款增加10.38萬億元。分部門看，住戶貸款減少8271億元，其中，短期貸款減少9281億元，中長(zhǎng)期貸款增加1010億元；企事業(yè)單位貸款保持較快增長(zhǎng)，前7月增加11萬億元，其中，短期貸款增加4.34萬億元，中長(zhǎng)期貸款增加5.32萬億元。 

??貸款利率方面保持低位水平。7月份，企業(yè)新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率略低于3%，比上年同期低約0.2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.1%，與上年同期基本持平。

??在此背景下，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資環(huán)境延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，與適度寬松的貨幣政策基調(diào)相契合。中國(guó)人民銀行2026年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，近年來，房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等資金密集行業(yè)持續(xù)調(diào)整，而新質(zhì)生產(chǎn)力更加輕型，單位經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)所需的銀行貸款相應(yīng)下降，貸款需求天然減少。同時(shí)，房地產(chǎn)和地方政府融資平臺(tái)貸款到期償還規(guī)模較大，新發(fā)放貸款更多投向代表經(jīng)濟(jì)新動(dòng)能的高效領(lǐng)域，此消彼長(zhǎng)之間，貸款增量沒有原來多，但信貸結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，普惠小微貸款、科技貸款、綠色貸款增速已連續(xù)多年高于各項(xiàng)貸款增速，促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)向新向好發(fā)展。隨著居民收入的改善、各類新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域高收入人群的增加，住房領(lǐng)域作為基本民生的構(gòu)成之一，也必將在長(zhǎng)期發(fā)展中受益。

??經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)方面，新動(dòng)能成長(zhǎng)壯大，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，延續(xù)動(dòng)能向新、結(jié)構(gòu)向優(yōu)發(fā)展態(tài)勢(shì)。從核心指標(biāo)來看：　一、工業(yè)生產(chǎn)較快增長(zhǎng)，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)增勢(shì)良好。1—7月份，全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)5.3%。二、市場(chǎng)銷售規(guī)模擴(kuò)大，服務(wù)零售增長(zhǎng)較快。1—7月份，社會(huì)消費(fèi)商品和服務(wù)零售總額同比增長(zhǎng)2.6%，其中服務(wù)零售額增長(zhǎng)5.0%。三、貨物進(jìn)出口較快增長(zhǎng)，貿(mào)易結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。1—7月份，貨物進(jìn)出口總額301264億元，同比增長(zhǎng)17.3%。四、就業(yè)形勢(shì)總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率季節(jié)性上升。1—7月份，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.2%，與1—6月份和上年同期持平。 

??當(dāng)前個(gè)人住房貸款利率維持歷史低位，切實(shí)降低居民購房融資成本，支撐剛性和改善性住房需求有序釋放。下一階段，隨著適度寬松貨幣政策持續(xù)發(fā)力，金融體系將在穩(wěn)妥化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、滿足房地產(chǎn)合理融資需求的基礎(chǔ)上，持續(xù)優(yōu)化信貸投向結(jié)構(gòu)，推動(dòng)金融資源與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)更高水平適配。

??綜上，我們對(duì)現(xiàn)況與后市判斷如下：

??結(jié)合2026年1-7月行業(yè)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。需求端修復(fù)分化顯現(xiàn)，銷售同比降幅持續(xù)收窄，商品房待售面積連續(xù)5個(gè)月同比回落，短期庫存加快出清，北京、深圳等核心城市成交回暖，購房者入市意愿有所抬升，但城市分化特征依舊突出。價(jià)格端結(jié)構(gòu)性修復(fù)明確，一線城市新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)連續(xù)半年止跌，70城環(huán)比止跌城市增至23個(gè)，創(chuàng)下近15個(gè)月新高；二手房修復(fù)力度弱于新房，二三線城市房?jī)r(jià)仍處于調(diào)整區(qū)間。供給端延續(xù)控增量、優(yōu)存量節(jié)奏，新開工銷售比59.3%仍處歷史低位，土地市場(chǎng)維持近一年高位熱度，宅地溢價(jià)率連續(xù)兩月突破10%，核心地塊多來自存量盤活，房企投資更側(cè)重確定性。整體而言，穩(wěn)市場(chǎng)政策協(xié)同發(fā)力下，行業(yè)企穩(wěn)信號(hào)持續(xù)增多，正加速向發(fā)展新模式過渡。

??展望2026年下半年，7月30日中央政治局會(huì)議明確提出“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，標(biāo)志房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)全面進(jìn)入企穩(wěn)階段，預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)發(fā)展重心將更多轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域的資源高效配置、“好房子”建設(shè)，以此夯實(shí)投資端確定性。

??從政策導(dǎo)向來看，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新已經(jīng)成為城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要抓手，伴隨城市更新“十五五”規(guī)劃逐步落地，老舊小區(qū)改造、原拆原建、閑置資產(chǎn)盤活等存量項(xiàng)目將持續(xù)落地，增量開發(fā)與存量盤活并行，重塑房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。一方面，城市更新帶來的民生工程、發(fā)展工程將拓展行業(yè)有效投資空間，引導(dǎo)開發(fā)建設(shè)向品質(zhì)化轉(zhuǎn)型，大力推進(jìn)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)“四好”建設(shè)，提升住房產(chǎn)品供給質(zhì)量。另一方面，存量資源盤活也將帶動(dòng)土地、住房資源優(yōu)化再配置，釋放城市內(nèi)部的住房改善需求。

??金融層面，適度寬松貨幣政策持續(xù)發(fā)力，個(gè)人住房貸款利率維持歷史低位，持續(xù)降低居民購房成本，合理滿足房企融資需求，同時(shí)配合化債與地方金融風(fēng)險(xiǎn)化解，筑牢市場(chǎng)安全底座。需求修復(fù)將依托經(jīng)濟(jì)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，高收入群體持續(xù)擴(kuò)容、就業(yè)民生保障不斷夯實(shí)，帶動(dòng)剛需與改善住房需求穩(wěn)步釋放。

??整體來看，下半年行業(yè)將以城市更新為重要抓手，通過存量提質(zhì)增效、優(yōu)化住房供給品質(zhì)，兼顧風(fēng)險(xiǎn)防控與民生保障，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向著供需適配、風(fēng)險(xiǎn)可控的新發(fā)展秩序平穩(wěn)運(yùn)行。