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??近年來，中央對房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域發(fā)展的戰(zhàn)略部署持續(xù)深化，呈現(xiàn)出從短期市場調(diào)控向長期制度構(gòu)建、從單一行業(yè)管理向城市系統(tǒng)治理轉(zhuǎn)變的鮮明特征。2025年7月，時隔十年再次召開的中央城市工作會議，明確指出我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，并將城市高質(zhì)量發(fā)展為主題、內(nèi)涵式發(fā)展為主線，強(qiáng)調(diào)以城市更新為抓手，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。此次會議為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型錨定了歷史方位和發(fā)展方向。緊隨其后，中共中央、國務(wù)院正式印發(fā)《關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，對如何推動城市高質(zhì)量發(fā)展作出全面部署。2025年10月發(fā)布的“十五五”規(guī)劃建議，將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”列為民生領(lǐng)域的重點任務(wù)，進(jìn)一步從制度完善、要素聯(lián)動、房屋品質(zhì)及安全管理等多方面明確了發(fā)力方向。這一系列緊密銜接的頂層設(shè)計，標(biāo)志著中央對房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識達(dá)到新高度，展現(xiàn)出通過系統(tǒng)性治理破解深層次矛盾的決心。 

??城市作為房地產(chǎn)的載體，其高質(zhì)量發(fā)展通過推進(jìn)以“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”為核心的城市更新行動，不僅能有效盤活二手房、法拍房等存量資產(chǎn)全鏈條交易，更能結(jié)合人口發(fā)展等協(xié)同因素釋放合理住房需求，為房地產(chǎn)市場注入持續(xù)動能。更重要的是，城市高質(zhì)量發(fā)展所要求的“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制，旨在從源頭上優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡。正如倪虹部長所言，城市更新是一項綜合性、系統(tǒng)性戰(zhàn)略行動，基于“增量-存量-質(zhì)量”三量統(tǒng)籌的高質(zhì)量城市更新，不僅能為房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)吃下“定心丸”，更為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供廣闊舞臺。而2026年初《求是》發(fā)表的《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期》一文中，對于每年7億平方米新房規(guī)模的估算邏輯，也是基于存量住房更新替代的角度進(jìn)行測算，體現(xiàn)了城市更新對于現(xiàn)階段穩(wěn)需求的重要性。 

??當(dāng)前，實現(xiàn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”仍面臨挑戰(zhàn)。其核心痛點包括市場信心不足、供需結(jié)構(gòu)性失衡與企業(yè)資金鏈緊張的現(xiàn)實制約，也深層次表現(xiàn)為預(yù)期不足與風(fēng)險傳導(dǎo)的循環(huán)。盡管“白名單”項目貸款審批已超過7萬億元，一定程度上緩解了優(yōu)質(zhì)項目的流動性壓力，但房企資金回籠緩慢依然制約著項目開發(fā)與按期交付。而從“止跌”到“回穩(wěn)”的關(guān)鍵，在于中長期制度銜接與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型動能的培育。例如，房屋全生命周期安全管理、現(xiàn)房銷售等基礎(chǔ)性制度仍在探索，法拍房、以舊換新等全鏈條交易機(jī)制、人口發(fā)展與住房需求的協(xié)同適配等關(guān)鍵領(lǐng)域仍需完善。唯有通過系統(tǒng)性改革填補全鏈條短板，才能真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的信心修復(fù)與可持續(xù)發(fā)展。 

??因此，深刻領(lǐng)會中央關(guān)于行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的最新精神，精準(zhǔn)剖析城市發(fā)展與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的內(nèi)在邏輯，找準(zhǔn)當(dāng)前政策端的發(fā)力點，對于推動房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展新征程、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)定繁榮具有至關(guān)重要的現(xiàn)實意義。 

??2025年中央發(fā)布的政策性指引文件中，多次提出關(guān)于城市發(fā)展“兩個轉(zhuǎn)向”的判斷：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，為我國房地產(chǎn)發(fā)展明確了歷史方位和發(fā)展方向。 

??01行業(yè)從“大規(guī)模”到“高質(zhì)量”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向

??過去20年，我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，全國城鎮(zhèn)化率從2005年的43%提升至2024年的67%，房地產(chǎn)交易規(guī)模也隨之大幅增長。尤其在2017-2021年間，全國新房成交面積持續(xù)處于高位，每年均超過15億平方米。 

??然而，城鎮(zhèn)化進(jìn)程終有盡頭，與之相關(guān)的需求增長不可持續(xù)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入后期，支撐行業(yè)大規(guī)模發(fā)展的基礎(chǔ)已然改變：多數(shù)核心城市城鎮(zhèn)化率已處高位，城鎮(zhèn)人口增長更多依賴人口跨區(qū)域流動，而非本地農(nóng)業(yè)人口戶籍轉(zhuǎn)化，整體增速自然放緩。疊加近年出生人口下降、人均住房面積接近40平方米的現(xiàn)實，越來越多的剛需置業(yè)轉(zhuǎn)向二手房市場。 

??因此，依賴人口機(jī)械增長和婚育需求的“夾心層”首置產(chǎn)品，在當(dāng)前新房市場中所占比例日益萎縮。商品房市場的驅(qū)動力更多轉(zhuǎn)向改善性需求和住房更新，“好房子”建設(shè)與城市更新成為支撐新房市場規(guī)模的主要來源。 

??從數(shù)據(jù)看，自2017年全國城鎮(zhèn)人口增長逐年放緩，商品房銷售面積持續(xù)多年的高位放量也隨之減弱，直至2021年達(dá)到最后高點。2022年以來，城鎮(zhèn)化率突破65%后，城鎮(zhèn)人口年增量降至1500萬以下，商品房成交面積進(jìn)入持續(xù)調(diào)整階段。據(jù)國家統(tǒng)計局最新月度數(shù)據(jù)預(yù)測，2025年全年商品房成交面積可能回落至9億平方米左右，相當(dāng)于2009年水平。 

??2025年城市工作會議精神與“十五五”規(guī)劃建議明確，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從“大規(guī)?！钡健案哔|(zhì)量”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。在城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段、市場供求關(guān)系深刻變化的背景下，房地產(chǎn)政策已從聚焦城市存量空間優(yōu)化，升級為覆蓋全鏈條的高質(zhì)量發(fā)展系統(tǒng)部署。四中全會首次將房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展納入“保障和改善民生”核心框架，與2025年中央城市工作會議提出的“城市內(nèi)涵式發(fā)展”形成政策接力，標(biāo)志著行業(yè)正式邁入“質(zhì)效優(yōu)先、系統(tǒng)重塑”新階段，為破解長期結(jié)構(gòu)性矛盾提供了根本遵循。 

??02新征程：“十五五”規(guī)劃定調(diào)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展路線

??2025年四季度，四中全會審議通過了“十五五”規(guī)劃，其公報中首次直接出現(xiàn)了“房地產(chǎn)”相關(guān)表述。在“保障和改善民生”框架中，提出推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。與以往歷屆四中全會或?qū)⒎康禺a(chǎn)隱含于宏觀經(jīng)濟(jì)論述中（如十六屆、十七屆），或側(cè)重于法治保障（十八屆），或明確為“住有所居”的民生底線（十九屆）相比，二十屆四中全會的表述發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”系統(tǒng)性地融入“保障和改善民生”框架，將其作為扎實推進(jìn)全體人民共同富裕的重要抓手。 

??四中全會后，下發(fā)的“十五五”規(guī)劃建議，對房地產(chǎn)發(fā)展作出更詳細(xì)部署，“十五五”規(guī)劃建議全文在多處明確了房地產(chǎn)相關(guān)論述，核心包括：推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，同時加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。此外，優(yōu)化保障性住房供給，以滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求；并將因城施策增加改善性住房供給。具體將建設(shè)安全舒適、綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，同時建立房屋全生命周期安全管理制度。在風(fēng)險防范方面，將提高重點領(lǐng)域風(fēng)險化解能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域風(fēng)險的有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險。完善促進(jìn)消費制度機(jī)制，重點清理汽車、住房等消費領(lǐng)域的不合理限制性措施，建立健全適配消費新業(yè)態(tài)、新模式、新場景的管理辦法，并落實帶薪錯峰休假制度。 

??此后，中央政治局、國務(wù)院、住建部在相關(guān)解讀中，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必要性與重要意義。其中，住建部長在署名文章《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》中，提出了推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的六大重點任務(wù)。值得關(guān)注的是，任務(wù)中明確要建立住房保障輪候庫制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。這也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將從此前的高規(guī)模發(fā)展模式，全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向；而促進(jìn)行業(yè)供求平衡、降低系統(tǒng)性風(fēng)險，也將成為下一階段行業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)。

??地方層面，至截稿時，全國絕大部分省級行政區(qū)已發(fā)布了相關(guān)規(guī)劃建議，梳理各地規(guī)劃內(nèi)容，房地產(chǎn)相關(guān)論述均集中在4個核心板塊，按出現(xiàn)順序，相關(guān)表述簡要解讀如下： 

??一、全國統(tǒng)一大市場建設(shè)（“經(jīng)濟(jì)體制改革、擴(kuò)大內(nèi)需”相關(guān)大章節(jié)組成部分） 

??定位：最高占位的長效戰(zhàn)略引領(lǐng)，是影響房地產(chǎn)長遠(yuǎn)發(fā)展的核心頂層設(shè)計。核心動作是深化要素市場化改革。關(guān)鍵方向在于通過破除要素流動壁壘，盤活低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎(chǔ)設(shè)施。這部分內(nèi)容雖不直接聚焦房地產(chǎn)，但通過優(yōu)化土地、房產(chǎn)等核心要素的市場化配置，為行業(yè)破除長期發(fā)展的制度性障礙，奠定健康發(fā)展的長效基礎(chǔ)。 

??二、以人為本的新型城鎮(zhèn)化（“城鄉(xiāng)融合發(fā)展”相關(guān)大章節(jié)組成部分）

??定位：承接頂層設(shè)計的核心實踐路徑，是連接宏觀戰(zhàn)略與房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵紐帶。在需求側(cè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，長期釋放住房需求潛力。在供給側(cè)，構(gòu)建現(xiàn)代化城市體系、推進(jìn)城市更新，支持產(chǎn)業(yè)集聚和人口流入，發(fā)展“好房子”、盤活存量用地。通過人口、土地、產(chǎn)業(yè)的協(xié)同優(yōu)化，間接但持續(xù)地塑造房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)。部分省份會在此額外細(xì)化，如安徽等省在相關(guān)大章節(jié)中單列“優(yōu)化國土空間開發(fā)保護(hù)格局”，強(qiáng)調(diào)土地節(jié)約集約利用，統(tǒng)籌存量和增量用地供應(yīng)，進(jìn)一步細(xì)化頂層設(shè)計的落地路徑。 

??三、房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展（“民生保障”相關(guān)大章節(jié)組成部分） 

??定位：直接針對房地產(chǎn)行業(yè)的具體發(fā)展準(zhǔn)則，是頂層設(shè)計下的行業(yè)落地要求。核心目標(biāo)是“促進(jìn)/推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”。關(guān)鍵舉措包括：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；完善開發(fā)、融資、銷售全鏈條制度；健全“保障房+商品房”雙軌供給體系；因城施策增加改善性住房供應(yīng)；加強(qiáng)房屋建設(shè)、交易、運維全周期管理。 

??四、防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險（“維護(hù)國家安全、防風(fēng)險”相關(guān)大章節(jié)組成部分） 

??定位：房地產(chǎn)行業(yè)的底線保障措施，與高質(zhì)量發(fā)展形成“發(fā)展+安全”雙支撐。核心表述為：將房地產(chǎn)風(fēng)險與地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險并列，明確“統(tǒng)籌推進(jìn)有序化解”，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，為頂層設(shè)計落地和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。 

??綜合中央和地方“十五五”房地產(chǎn)規(guī)劃建議的相關(guān)細(xì)則來看，當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市場相關(guān)工作中，要素市場化改革占據(jù)最高的整體發(fā)展占位，其通過盤活存量要素、破除流動壁壘，為市場注入長效動力，是夯實統(tǒng)一大市場的核心支撐，于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展由重要意義。城市更新則是房地產(chǎn)穩(wěn)市場最重要的工作抓手，既銜接新型城鎮(zhèn)化需求側(cè)的人口集聚，又通過存量用地盤活、設(shè)施升級優(yōu)化供給，直接帶動投資與消費，契合房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展方向。兩者一為戰(zhàn)略引領(lǐng)、一為實踐路徑，協(xié)同破解市場堵點，為穩(wěn)增長、防風(fēng)險提供關(guān)鍵支撐。 

??“十五五”規(guī)劃不僅明確了房地產(chǎn)與民生保障的深度綁定關(guān)系，更從制度構(gòu)建和要素配置層面為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了根本遵循。未來五年，民生導(dǎo)向?qū)⒇灤┓康禺a(chǎn)發(fā)展全過程，保障房供給體系的完善、城市更新的深入推進(jìn)以及好房子標(biāo)準(zhǔn)的全面落實，將切實回應(yīng)民眾對居住品質(zhì)的多元需求，讓住房的民生屬性得到充分彰顯。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)、融資、銷售全鏈條制度改革將持續(xù)深化，現(xiàn)房銷售制度的推進(jìn)與預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范，將有效筑牢行業(yè)風(fēng)險防線，推動市場運行更加穩(wěn)健有序。同時，要素市場化流動的進(jìn)一步放開，將打破地域與機(jī)制壁壘，加速低效用地、閑置房產(chǎn)等存量資源的盤活利用，為行業(yè)發(fā)展注入新的內(nèi)生動力。 

??03構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐和穩(wěn)定器

??構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的重要支撐與穩(wěn)定器。這一定位源于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性地位、產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)動效應(yīng)，以及新模式對防范化解風(fēng)險、推動高質(zhì)量發(fā)展的核心作用，相關(guān)定位可從權(quán)威政策導(dǎo)向與行業(yè)發(fā)展邏輯中得到充分印證。 

??從行業(yè)基礎(chǔ)性地位來看，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個上下游行業(yè)，對投資、消費、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響。數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)增加值加上房地產(chǎn)投資金額，合計占全國GDP總量的12%左右，超過廣東、江蘇等頭部省份（均為10%左右）的全國GDP占比；房地產(chǎn)和建筑業(yè)直接帶動就業(yè)人口超7000萬人，其發(fā)展?fàn)顩r直接關(guān)系經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定。近年來我國新房投資、成交規(guī)模雖然有所下降，但是二手房交易、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域市場仍有較大發(fā)展空間。從國際經(jīng)驗來看，在美英德日等發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)業(yè)增加值平均仍可以占到全國GDP總量的10%以上，房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。從住房水平發(fā)展來看，我國人均住房面積為41平方米，實際使用面積為35平方米左右，相比發(fā)達(dá)國家仍有較大發(fā)展空間。中期來看，鑒于“好房子”、城市更新仍在較快發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率也仍在持續(xù)增長，結(jié)合《求是》一文測算結(jié)果來看，“十五五”期間我國城鎮(zhèn)住房增量需求仍將保持在7億平方米以上的水平。 

??遠(yuǎn)期來看，參照發(fā)達(dá)國家普遍40-47平方米的人均套內(nèi)住房面積水平，結(jié)合當(dāng)前我國33%城鎮(zhèn)家庭人均住房面積已超過50平方米的現(xiàn)實，預(yù)計我國人均住房面積有望達(dá)到50平方米左右。當(dāng)全國城鎮(zhèn)人口規(guī)模達(dá)到10億人左右時，全國城鎮(zhèn)住房保有量預(yù)計將達(dá)到500億平方米。參照歐元區(qū)2000年前后住房更替率1.1%左右（當(dāng)時歐元區(qū)整體城鎮(zhèn)化率為73%），預(yù)計我國超遠(yuǎn)期新房交易規(guī)模仍能維持在5億平方米以上。 

??從風(fēng)險防控維度而言，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是防范化解系統(tǒng)性風(fēng)險、保障國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行的關(guān)鍵舉措。近年來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分項目和城市出現(xiàn)局部風(fēng)險，對實體經(jīng)濟(jì)需求端、金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)端均產(chǎn)生影響。新模式通過推動房企向低負(fù)債、低杠桿、合理回報轉(zhuǎn)型，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，推廣現(xiàn)房銷售制等舉措，能有效降低行業(yè)債務(wù)風(fēng)險，防范風(fēng)險跨市場、跨領(lǐng)域傳導(dǎo)，為國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展掃清障礙。 

??從高質(zhì)量發(fā)展導(dǎo)向來看，新模式為國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展注入可持續(xù)動力。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展需從量的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)的提升。新模式聚焦“保障+市場”雙體系建設(shè)，優(yōu)化保障性住房供給以滿足基本需求，因城施策增加改善性住房供給，推動建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，同時通過商業(yè)不動產(chǎn)REITs等工具盤活存量資產(chǎn)，推動行業(yè)向輕資產(chǎn)運營、服務(wù)化轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型不僅能持續(xù)釋放住房消費潛力，還能帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游的品質(zhì)升級和創(chuàng)新發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)同高質(zhì)量發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長提供持久支撐。