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??天津市于2026年1月26日發(fā)布新版《天津市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法》，新政通過全面上浮貸款額度、顯著放寬二套認(rèn)定、延長(zhǎng)二手房貸款期限三大核心舉措，全力支持住房消費(fèi)工作。我們認(rèn)為，天津新政旨在直接降低購房門檻與成本，釋放并擴(kuò)大有效購買力，尤其精準(zhǔn)惠及改善型家庭與多子女家庭，這和當(dāng)前各地政策的總體邏輯是一致的，也為2026年各地政策優(yōu)化和去庫存帶來較大的啟示。

??1.政策要點(diǎn)與關(guān)鍵變化解析：全方位提升購買力

??本次新政在公積金貸款的關(guān)鍵參數(shù)上進(jìn)行了系統(tǒng)性和結(jié)構(gòu)化的寬松，直接回應(yīng)了此前市場(chǎng)需求略疲軟、改善型需求釋放不足等痛點(diǎn)，進(jìn)一步體現(xiàn)公積金支持住房消費(fèi)的導(dǎo)向。

??2.市場(chǎng)影響與效果預(yù)判：精準(zhǔn)滴灌，支持住房消費(fèi)活躍

??新政將從購房者、開發(fā)商及整體市場(chǎng)三個(gè)層面產(chǎn)生積極影響：

??對(duì)購房者（需求端）：直接“減負(fù)”與預(yù)期引導(dǎo)。1）釋放改善型需求：對(duì)于“賣一買一”的改善家庭而言，二套房貸款額度從50萬躍升至100萬，結(jié)合余額倍數(shù)提升，就意味著實(shí)際可貸金額實(shí)現(xiàn)數(shù)倍增長(zhǎng)，極大緩解了換房資金缺口。在房屋總價(jià)不變的情況下，首付壓力相當(dāng)于減少了50萬，市場(chǎng)反應(yīng)是積極的。2）降低跨貸門檻：公積金貸款總額度提升，意味著在購買較高總價(jià)住房時(shí)，所需的商業(yè)貸款“組合貸”部分減少，直接降低了整體利息支出。以貸款200萬為例，公積金可用額度越高，購房者的綜合財(cái)務(wù)成本越低。3）提振市場(chǎng)信心：天津公積金政策的寬松導(dǎo)向，結(jié)合2026年各地房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)和預(yù)期向好的態(tài)勢(shì)，將向市場(chǎng)傳遞明確的托底信號(hào)，有助于扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的悲觀預(yù)期，促使部分觀望需求入場(chǎng)。

??對(duì)開發(fā)商與二手房業(yè)主（供應(yīng)端）：拓寬客群，加速去化。1）提升房企項(xiàng)目吸引力：新房項(xiàng)目中，符合公積金貸款條件的房源（尤其是改善型戶型）對(duì)客戶的吸引力增強(qiáng)，銷售去化速度有望加快，和今年各地去庫存的工作導(dǎo)向緊密結(jié)合。2）激活二手房流通：貸款期限延長(zhǎng)至30年，使房齡較長(zhǎng)的“老破小”或“老破大”獲得金融支持的可能性增加，有利于降低二手房交易壁壘，促進(jìn)存量房流通，進(jìn)而為置換新房釋放源頭活水。

??對(duì)天津整體房地產(chǎn)市場(chǎng)：短期提振與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。1）短期量?jī)r(jià)支撐：政策將在春節(jié)前后對(duì)各類購房需求產(chǎn)生較好的支撐，并對(duì)房?jī)r(jià)形成支撐作用，阻止市場(chǎng)慣性下滑。2）需求結(jié)構(gòu)變化：政策明顯向改善型和多子女家庭傾斜，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)也將回歸到改善需求，客觀上和2025年落實(shí)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等新規(guī)有更好的結(jié)合。

??3.總體結(jié)論和建議

??天津此次明確公積金政策的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，充分體現(xiàn)了其在因城施策框架下的靈活性與響應(yīng)效率。對(duì)于各地尤其是項(xiàng)目營(yíng)銷部門而言，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做好此類政策的解讀與宣傳，引導(dǎo)市場(chǎng)合理預(yù)期，推動(dòng)政策效應(yīng)充分釋放。需要關(guān)注的是，隨著貸款額度與頻次可能大幅提升，公積金資金池的流動(dòng)性安全將成為重要考量。動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制在實(shí)際運(yùn)行中能否平衡好需求支持與資金可持續(xù)性，仍有待持續(xù)觀察與評(píng)估。

??從2026年1月市場(chǎng)情況看，多地二手房在內(nèi)的市場(chǎng)交易活躍度有所提升，市場(chǎng)預(yù)期漸趨向好，信心逐步增強(qiáng)。在此背景下，各地應(yīng)積極借鑒天津等各地政策思路，結(jié)合本地實(shí)際“用足用好”政策工具，進(jìn)一步激發(fā)市場(chǎng)需求潛力。下一步，有必要將政策推動(dòng)與當(dāng)前“去庫存”主線緊密結(jié)合，形成持續(xù)助力市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的合力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 嚴(yán)躍進(jìn)