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??2026年5月28日，國務(wù)院發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》。規(guī)劃明確指出，城市是現(xiàn)代化建設(shè)的重要載體，也是人民幸福生活的重要空間。這既是對(duì)近年來高質(zhì)量推進(jìn)城市更新工作總體要求的進(jìn)一步落實(shí)，也為下一階段工作指明了方向。本報(bào)告將對(duì)此進(jìn)行系統(tǒng)分析。

??一、總體方向：城市更新成為“十五五”時(shí)期人民城市建設(shè)的重要抓手

??國務(wù)院印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》，在推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)過程中，突出強(qiáng)調(diào)了城市更新的重要作用。本輪規(guī)劃在傳統(tǒng)更新內(nèi)容之外，特別提出要“建立可持續(xù)的城市更新體制機(jī)制和政策法規(guī)”?！笆奈濉逼陂g，各地在城市更新方面積累了諸多優(yōu)秀案例和可示范模式，在此基礎(chǔ)上，“十五五”將成為體制機(jī)制和政策法規(guī)更加健全、體系化推進(jìn)的關(guān)鍵時(shí)期。

??二、房地產(chǎn)領(lǐng)域：三大方向釋放積極信號(hào)

??從房地產(chǎn)角度看，本次規(guī)劃明確了三方面與行業(yè)高度相關(guān)的內(nèi)容，分別是更大力度支持盤活存量土地、建立房屋全生命周期的安全管理制度，以及明確“好房子”的建設(shè)改造工作。當(dāng)前存量土地盤活力度亟需加大，“更大力度”意味著政策層面將進(jìn)一步傾斜，金融財(cái)稅政策也將持續(xù)跟進(jìn)，此前專項(xiàng)債在盤活存量土地方面已有部分財(cái)稅支持。房屋體檢已作為基礎(chǔ)工作積極推進(jìn)，為房屋全生命周期安全管理制度落地創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)。與此同時(shí)，結(jié)合當(dāng)前老舊小區(qū)和危舊房改造，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)也在逐步落實(shí)?？傮w來看，房地產(chǎn)應(yīng)成為城市更新的重要板塊，既要做好房屋及土地的盤活更新，也需在政策層面持續(xù)獲得支持。

??三、定量指標(biāo)：10項(xiàng)指標(biāo)展現(xiàn)擴(kuò)容提質(zhì)導(dǎo)向

??規(guī)劃列出了10個(gè)主要定量指標(biāo)，為相關(guān)工作提供了明確依據(jù)。其中，城鎮(zhèn)危舊房改造套數(shù)從“十四五”的25萬套提升至50萬套，實(shí)現(xiàn)翻倍增長，將帶動(dòng)房屋體檢等配套工作加速推進(jìn)；城中村改造數(shù)量與“十四五”基本持平，維持在4000個(gè)左右，改造規(guī)模依舊龐大，建議結(jié)合房票等工具優(yōu)化工作模式；城市地下管網(wǎng)改造長度提升幅度明顯，體現(xiàn)了城市安全導(dǎo)向，尤其可與危舊房改造中的管網(wǎng)更新同步推進(jìn)?？傮w來看，“十五五”城市更新的各項(xiàng)指標(biāo)展現(xiàn)出明顯的擴(kuò)容提質(zhì)導(dǎo)向。

??四、消費(fèi)升級(jí)：城市更新與擴(kuò)大內(nèi)需深度融合

??規(guī)劃明確提出推動(dòng)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施改造升級(jí)，并鼓勵(lì)發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、冰雪經(jīng)濟(jì)、低空經(jīng)濟(jì)、賽事經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)。目前，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行已有效盤活了一批存量資產(chǎn)。通過引入新業(yè)態(tài)，城市更新能夠在細(xì)分領(lǐng)域?yàn)閲覕U(kuò)大內(nèi)需發(fā)揮積極作用，助力培育新型消費(fèi)模式。

??五、治理能力：數(shù)字化賦能城市更新治理水平提升

??規(guī)劃在提升城市治理能力方面，既延續(xù)了傳統(tǒng)做法，也引入了新機(jī)制，例如探索居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)運(yùn)行模式，各地已在積極推進(jìn)。同時(shí)，城市治理正向智慧化、精細(xì)化邁進(jìn)，規(guī)劃提出推動(dòng)區(qū)塊鏈技術(shù)賦能住房交易、產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)，這為運(yùn)用數(shù)字化和人工智能技術(shù)提升城市更新管理水平提供了良好契機(jī)。

??六、資金保障：財(cái)政、金融、社會(huì)資本三路并進(jìn)

??“錢從哪里來”是城市更新的關(guān)鍵問題。規(guī)劃明確了三大資金來源：財(cái)政、金融和社會(huì)資本。財(cái)政支持方面，包括中央財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)、地方專項(xiàng)債、地方財(cái)政其他資金投入及稅費(fèi)減免，體系較為完善。金融支持方面，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的項(xiàng)目，市場(chǎng)化融資模式清晰，涵蓋綜合開發(fā)、銀團(tuán)貸款、項(xiàng)目投資等。特別值得關(guān)注的是，規(guī)劃提出“探索金融支持城鎮(zhèn)老舊住房更新、原拆原建的有效舉措”，意味著將在傳統(tǒng)個(gè)人住房貸款基礎(chǔ)上培育新的住房金融支持方式。社會(huì)資本方面，REITs在商業(yè)辦公、保租房等領(lǐng)域已發(fā)揮良好的盤活作用，此外還有更靈活的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品及公司債券等工具。各地應(yīng)積極用足用好這些政策，資金落實(shí)到位是加快推進(jìn)城市更新的重要支撐。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)