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??2026年4月15日，許昌市住建局等7部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》（許建發(fā)〔2026〕14號），圍繞支持住房消費(fèi)、加大金融支持、提高供給質(zhì)量、優(yōu)化市場調(diào)控四個方面，提出20條具體措施。本報告基于政策文本，對關(guān)鍵條款及其積極的市場影響進(jìn)行分析。

??一、金融財(cái)稅政策：強(qiáng)調(diào)對既有政策內(nèi)容的貫徹落實(shí)

??本次政策在需求端提供了較為全面的稅費(fèi)與金融支持。需要說明的是，這些并非許昌市新增的政策條款，總體以貫徹落實(shí)國家層面近兩年出臺的相關(guān)稅費(fèi)和金融政策為主。這同時也反映出，各地今年將繼續(xù)落實(shí)此類寬松政策，進(jìn)一步降低交易成本，激發(fā)住房需求。

??從稅費(fèi)政策來看，特別是針對住房置換需求，各地應(yīng)加強(qiáng)對財(cái)政部關(guān)于“置換住房退個稅”政策的宣傳，進(jìn)一步促進(jìn)市場活躍。這對于打通一二手房交易鏈條將發(fā)揮積極作用。

??在金融端，政策呈現(xiàn)出“普惠+精準(zhǔn)”的特點(diǎn)。與稅費(fèi)政策相似，部分條款以貫徹既有政策為主，例如購房首付比例與收入審核等要求。與此同時，結(jié)合許昌本地實(shí)際情況，其他領(lǐng)域也進(jìn)行了針對性調(diào)整，如適當(dāng)提高公積金貸款額度等?？傮w來看，相關(guān)政策與全國整體口徑保持一致，有助于進(jìn)一步營造寬松的購房金融環(huán)境。

??二、供應(yīng)端與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從增量控制到品質(zhì)導(dǎo)向

??政策在供給側(cè)轉(zhuǎn)向“控增量、優(yōu)存量、提品質(zhì)”，并加強(qiáng)全流程資金監(jiān)管。總體來看，此類操作模式與國家層面路徑一致，從源頭及增量、存量等環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，有助于促進(jìn)供求關(guān)系的再平衡。

??需要重點(diǎn)說明的是，此次在供應(yīng)端調(diào)控方面，許昌市通過從嚴(yán)執(zhí)行商品房預(yù)售許可審批，將新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目的門檻明確提升至“主體結(jié)構(gòu)封頂”，實(shí)質(zhì)上是對新增供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)行主動管理。這一措施并非簡單延后預(yù)售時間，而是從供給側(cè)源頭拉長新增房源的入市周期，為市場消化既有庫存騰出寶貴的時間窗口。當(dāng)前部分城市面臨庫存去化壓力偏大的問題，若新增供應(yīng)持續(xù)快速釋放，將進(jìn)一步加劇供需失衡。許昌通過提高預(yù)售門檻，短期內(nèi)適度放緩新房上市節(jié)奏，有助于避免供應(yīng)過量對市場預(yù)期的沖擊。

??三、保障公平權(quán)益與提升居住品質(zhì)：全方位促進(jìn)“住得好”

??本次政策在依法推進(jìn)停車位辦理不動產(chǎn)權(quán)證、增強(qiáng)公共服務(wù)支持、提升既有住宅品質(zhì)以及推動物業(yè)服務(wù)提質(zhì)擴(kuò)面（含應(yīng)急物業(yè)托管）等方面均發(fā)揮了積極作用，本質(zhì)上體現(xiàn)了對居住品質(zhì)提升全方位的有力支持。

??在停車位方面，政策明確，住宅小區(qū)規(guī)劃配套建設(shè)的地下車位（庫），依據(jù)《民法典》規(guī)定，由當(dāng)事人通過出售、附贈等約定方式確定權(quán)屬，符合條件的可辦理不動產(chǎn)登記。此舉有助于明晰權(quán)屬關(guān)系，更好保障業(yè)主合法權(quán)益，滿足實(shí)際停車需求。

??在入學(xué)方面，政策規(guī)定，憑房屋所有權(quán)證（不動產(chǎn)權(quán)證）或經(jīng)備案的《商品房買賣合同》及交款發(fā)票等合法穩(wěn)定住所證明材料，可按規(guī)定申請辦理購房落戶手續(xù)。其子女可依規(guī)取得房產(chǎn)所在地義務(wù)教育階段公辦學(xué)校學(xué)位，確保各類購房家庭權(quán)利平等、機(jī)會均等，從而反向激活購房需求與積極性。

??在住房品質(zhì)方面，除支持高品質(zhì)住房建設(shè)外，政策還推動物業(yè)服務(wù)提質(zhì)擴(kuò)面，鼓勵信譽(yù)良好、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司依法合規(guī)參與應(yīng)急物業(yè)托管工作。所謂“應(yīng)急物業(yè)”，是指住宅小區(qū)因原物業(yè)企業(yè)退出、合同終止或突發(fā)原因?qū)е绿幱跓o物業(yè)服務(wù)的“失管”狀態(tài)時，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或相關(guān)主管部門緊急指定或從備選庫中選聘物業(yè)服務(wù)人臨時接管。該機(jī)制旨在確保物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性，保障居民正常生活秩序。

??四、政策創(chuàng)新點(diǎn)分析：“一控一托”體現(xiàn)創(chuàng)新模式

??許昌市上述措施的共同啟示在于：房地產(chǎn)政策優(yōu)化正轉(zhuǎn)向供給節(jié)奏把握與居住保障并重的精細(xì)化治理。從創(chuàng)新政策看，在推盤端，通過將預(yù)售門檻明確提升至“主體結(jié)構(gòu)封頂”，主動拉長新增供應(yīng)入市周期，為消化既有庫存騰出時間窗口；在居住端，通過制度化建立應(yīng)急物業(yè)托管機(jī)制，確保小區(qū)在任何情況下都不陷入“失管”狀態(tài)，守住居民基本生活秩序的底線。二者一控一托，體現(xiàn)了“促平穩(wěn)、保品質(zhì)、防風(fēng)險”的政策邏輯。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長 嚴(yán)躍進(jìn)