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??2026年8月25日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、成都市規(guī)劃和自然資源局、成都市財(cái)政局、成都住房公積金管理中心4部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的通知》，從優(yōu)化供給、支持消費(fèi)、盤(pán)活存量、營(yíng)造環(huán)境四大維度推出10條措施，新政自2026年8月25日起施行。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，成都新政相較于京滬，有其特色：成都是普惠性、持續(xù)性的利息補(bǔ)貼（按年度應(yīng)付利息的20%計(jì)算，覆蓋全市新建商品住房、無(wú)需賣(mài)舊房），更加突出供需兩端協(xié)同和住房消費(fèi)的精準(zhǔn)支持。上海則是與賣(mài)舊買(mǎi)新掛鉤的一次性貸款總額比例返還（按貸款總額1%計(jì)算，限外環(huán)外新房）。

??01

??京滬新政之后，成都積極跟進(jìn)

??據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2026年1—7月成都新建商品住宅累計(jì)成交面積479.62萬(wàn)㎡（同比-37.88%）、成交套數(shù)36370套（同比-38.39%）、成交金額898.20億元（同比-39.20%）、供應(yīng)面積464.55萬(wàn)㎡（同比-22.33%），期間成交均價(jià)18727元/㎡（同比-2.12%）。從單月數(shù)據(jù)看，2026年7月成交均價(jià)19478元/㎡，同比大幅上漲11.03%，成交套數(shù)6072套（同比-15.20%）、成交面積77.16萬(wàn)㎡（同比-13.21%），呈現(xiàn)明確的量縮價(jià)揚(yáng)特征。環(huán)比方面，2026年7月較2026年6月均價(jià)+0.95%、成交套數(shù)+18.39%、成交面積+13.17%，成交出現(xiàn)環(huán)比回暖。

??CRIC月度數(shù)據(jù)呈現(xiàn)2025年1月至2026年8月成都新建商品住宅成交面積與成交均價(jià)走勢(shì)，可清晰觀察到2026年7月的均價(jià)沖高與成交面積環(huán)比回升。

??圖 成都新建商品住宅成交面積與成交均價(jià)月度走勢(shì)

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞研究中心整理。

??2026年7月成交均價(jià)升至19478元/㎡，為2026年內(nèi)高點(diǎn)，成交面積亦從6月的68.18萬(wàn)㎡回升至77.16萬(wàn)㎡，呈現(xiàn)量縮價(jià)揚(yáng)、環(huán)比回暖的階段性特征。

??雖然從月度成交總量和成交均價(jià)上，成都近期有所改善，環(huán)比回升，但從庫(kù)存角度可以發(fā)現(xiàn)，100-140平的主力改善戶型段，存量超過(guò)千萬(wàn)平方米。從這個(gè)角度看，成都此次積極跟進(jìn)京滬出臺(tái)樓市新政，是有其優(yōu)化市場(chǎng)供求，平衡存量等方面考慮的。

??圖 2026年7月成都商品住宅各面積段產(chǎn)品庫(kù)存及去化周期

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞研究中心整理。

??02

??成都樓市新政10條要點(diǎn)

??本次成都樓市新政，主要涉及以下10個(gè)要點(diǎn)：

??表  成都樓市新政核心要點(diǎn)梳理

??資料來(lái)源：成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門(mén)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相關(guān)政策措施的通知》，克而瑞研究中心整理。

??03

??成都、上海、北京三城最新樓市新政對(duì)比

??總結(jié)來(lái)看，三城政策工具差異化特征鮮明。我們以下表進(jìn)行橫向?qū)Ρ取?

??表  成都、上海、北京三城最新樓市新政對(duì)比

??資料來(lái)源：成都、上海、北京三城政策文件，2026年8月

??04

??15%首付＋20%貼息：成都此次最有含金量的政策組合

??此次新政第四條（支持消費(fèi)板塊核心條款）是全文最值得關(guān)注的政策條款：自通知施行之日起至2026年12月31日，實(shí)施期是4個(gè)月加6天，購(gòu)買(mǎi)本市新建商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最低首付款比例為15%，并給予一年期限、20%的利息補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額最高不超過(guò)2.5萬(wàn)元；購(gòu)買(mǎi)設(shè)計(jì)達(dá)到綠建一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及以上的新建商品住房，公積金最高貸款額度可上浮20%。

??表  三個(gè)核心數(shù)字拆解及其政策定位

??資料來(lái)源：成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等4部門(mén)《通知》，克而瑞研究中心整理

??可以看出，成都此次政策不再只是降首付，而是首付端降低資金門(mén)檻+貸款端降低實(shí)際融資成本的雙重組合。需要說(shuō)明的是，將降首付與財(cái)政補(bǔ)貼組合并非成都獨(dú)有——上海滬八條同樣以15%首付疊加以舊換新貸款補(bǔ)貼（最高5萬(wàn)元，疊加最高8萬(wàn)元）；成都此次政策的辨識(shí)度更多在于補(bǔ)貼形式為持續(xù)性利息補(bǔ)貼而非一次性比例返還，且不要求同步出售名下二手房，普惠面更廣。

??05

??每套最高2.5萬(wàn)元貼息對(duì)樓市意味著什么

??按照政策，成都此次對(duì)購(gòu)房者的利息補(bǔ)貼比例為20%，最高補(bǔ)貼2.5萬(wàn)元。因此按靜態(tài)口徑反推：2.5萬(wàn)元÷20%＝12.5萬(wàn)元，即政策最高支持的年度應(yīng)付利息約為12.5萬(wàn)元。

??成都首套個(gè)人住房公積金貸款5年以上利率為2.6%（自2025年5月8日中國(guó)人民銀行下調(diào)后執(zhí)行）；首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率約3.05%-3.1%（按5年期以上LPR減點(diǎn)后，當(dāng)前LPR為3.0%/3.5%，2026年7月20日?qǐng)?bào)價(jià)）。我們以不同利率口徑重做測(cè)算校驗(yàn)，結(jié)果如下表：

??表  貼息測(cè)算敏感性表

??資料來(lái)源：克而瑞研究中心測(cè)算

??成都首套公積金貸款最高額度（雙職工約120萬(wàn)-140萬(wàn)元）不足以支撐吃滿2.5萬(wàn)貼息，2.5萬(wàn)元貼息上限暫以組合貸/整體貸款利息口徑理解。靜態(tài)利率口徑的選擇顯著影響倒推的總價(jià)區(qū)間，進(jìn)一步按等額本息（30年、商貸3.1%）測(cè)算首年實(shí)際利息，結(jié)果如下：

??表  400萬(wàn)-440萬(wàn)總價(jià)段貼息測(cè)算

??資料來(lái)源：克而瑞研究中心測(cè)算，統(tǒng)計(jì)口徑：30年等額本息、商貸3.1%

??在商貸3.1%口徑下，400萬(wàn)-440萬(wàn)總價(jià)段的20%貼息金額約在2.09萬(wàn)-2.30萬(wàn)元之間?？梢哉J(rèn)為，400萬(wàn)—440萬(wàn)元級(jí)住房是此次貼息政策的重點(diǎn)覆蓋價(jià)格帶。

??若后續(xù)實(shí)施細(xì)則明確貼息可覆蓋組合貸中的商業(yè)貸款利息，則政策實(shí)際覆蓋的貸款規(guī)模和住房總價(jià)將明顯擴(kuò)大；若僅針對(duì)公積金貸款部分，則2.5萬(wàn)元上限對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者而言較難完全兌現(xiàn)。

??06

??400萬(wàn)—440萬(wàn)元級(jí)住房，涉及到成都哪些板塊和項(xiàng)目？

??首先看2026上半年新房市場(chǎng)基本面：大成都新房成交30298套、成交金額747.9億元、成交面積402.46萬(wàn)㎡、成交均價(jià)18584元/㎡（克而瑞口徑，僅統(tǒng)計(jì)普通住宅及別墅，統(tǒng)計(jì)截至2026年6月30日）；同比成交套數(shù)-41.59%、金額-43.4%、面積-41.1%，均價(jià)同比-3.91%，呈量縮價(jià)穩(wěn)特征；供應(yīng)415.18萬(wàn)㎡（同比-21.29%），供求比1.03。

??基于克而瑞2026上半年區(qū)域數(shù)據(jù)，我們逐區(qū)測(cè)算400萬(wàn)-440萬(wàn)預(yù)算對(duì)應(yīng)可購(gòu)建筑面積，結(jié)果如下：

??表  成都400-440萬(wàn)預(yù)算可能觸及的區(qū)級(jí)市場(chǎng)

??資料來(lái)源：克而瑞，僅統(tǒng)計(jì)普通住宅及別墅，統(tǒng)計(jì)截至2026年6月30日；成交價(jià)格為市場(chǎng)監(jiān)測(cè)價(jià)格。

??400/440萬(wàn)可購(gòu)面積由均價(jià)測(cè)算得出，為區(qū)域趨勢(shì)性判斷（此為克而瑞2026上半年口徑的趨勢(shì)測(cè)算，非實(shí)際成交篩選結(jié)果），不代表具體樓盤(pán)可成交價(jià)

??上圖顯示，錦江區(qū)以51167元/㎡顯著領(lǐng)跑，與外圍龍泉驛、雙流約1.7萬(wàn)元/㎡形成近3倍價(jià)差。下圖進(jìn)一步對(duì)比各區(qū)域400萬(wàn)與440萬(wàn)預(yù)算的可購(gòu)建筑面積。

??400萬(wàn)-440萬(wàn)區(qū)間實(shí)際成交數(shù)據(jù)驗(yàn)證

??上述逐區(qū)測(cè)算為克而瑞2026上半年區(qū)域均價(jià)的趨勢(shì)性推演。為進(jìn)一步驗(yàn)證400萬(wàn)級(jí)住房的真實(shí)市場(chǎng)分布，繼續(xù)分析CRIC 2026年1—8月總價(jià)400萬(wàn)—440萬(wàn)商品住宅的實(shí)際成交數(shù)據(jù)。

??（一）板塊分布TOP10。 據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2026年1—8月總價(jià)400-440萬(wàn)商品住宅共覆蓋60個(gè)板塊，合計(jì)成交958套、成交面積148235㎡。TOP10板塊如下表。

??表  成都400-440萬(wàn)成交TOP10板塊

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC，統(tǒng)計(jì)口徑：2026年1月—8月，為新政（2026年8月25日施行）實(shí)施前的存量成交情況

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC，統(tǒng)計(jì)口徑：2026年1月—8月，為新政（2026年8月25日施行）實(shí)施前的存量成交情況

??從圖中可以看出，崔家店板塊以198套顯著領(lǐng)跑，外金沙、八里莊-二仙橋分列二、三位，板塊均價(jià)集中在24000-32000元/㎡區(qū)間。

??（二）項(xiàng)目TOP10排行。 據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，全市共101個(gè)項(xiàng)目錄得成交，合計(jì)949套、成交面積147017㎡、成交金額39.536億元。TOP10項(xiàng)目如下表。

??表  成都400-440萬(wàn)成交TOP10項(xiàng)目

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC，統(tǒng)計(jì)口徑：2026年1月—8月。

??（三）區(qū)域匯總。 據(jù)CRIC按區(qū)域匯總的101個(gè)項(xiàng)目全量統(tǒng)計(jì)，各區(qū)域400-440萬(wàn)總價(jià)段成交分布如下表。

??表  各區(qū)域400-440萬(wàn)總價(jià)段成交分布表

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC，統(tǒng)計(jì)口徑：2026年1月—8月，為新政（2026年8月25日施行）實(shí)施前的存量成交情況

??成華區(qū)以37.7%的成交套數(shù)占比構(gòu)成400—440萬(wàn)總價(jià)段的絕對(duì)主力，青羊區(qū)（20.1%）居次，天府新區(qū)（9.3%）與高新南區(qū)（8.5%）合計(jì)17.8%構(gòu)成第三梯隊(duì)。

??07

??結(jié)語(yǔ)與趨勢(shì)展望

??綜合來(lái)看，上海新政告訴市場(chǎng)15%首付可進(jìn)一步降低門(mén)檻，成都新政則進(jìn)一步告訴市場(chǎng)不僅可以15%首付，還可以給貸款利息打八折。從這里可以看出，房地產(chǎn)政策正在從過(guò)去的給政策逐步轉(zhuǎn)向給資金，從托市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)托舉住房消費(fèi)。

??從政策實(shí)施的預(yù)期效果看，地方政府拿出真金白銀做利息補(bǔ)貼，對(duì)有購(gòu)房需求的消費(fèi)者而言，具有顯著的“臨門(mén)一腳”推動(dòng)作用，但是否有進(jìn)一步擴(kuò)展?jié)撛谧》肯M(fèi)的能力，則存在不確定性：

1. 窗口期效應(yīng)決定轉(zhuǎn)化效果。 假設(shè)居民收入預(yù)期與就業(yè)環(huán)境保持平穩(wěn)，貼息政策能否將觀望需求轉(zhuǎn)化為成交，關(guān)鍵取決于2026年12月31日前的窗口期效應(yīng)。不確定性在于，若購(gòu)房者預(yù)期政策可能延續(xù)或加碼，反而可能延遲入市。另外，與兩萬(wàn)多的利息補(bǔ)貼相比，消費(fèi)者更多要權(quán)衡是否要拿出幾百萬(wàn)的資金去購(gòu)房這件事。

2. 400萬(wàn)級(jí)總價(jià)段能否成為成交熱點(diǎn)，需觀察金九銀十表現(xiàn)。 假設(shè)新房推盤(pán)節(jié)奏與優(yōu)質(zhì)供給如期落地，該總價(jià)帶有望成為政策邊際激勵(lì)最顯著區(qū)間。需要說(shuō)明的是，據(jù)CRIC口徑，成都新房當(dāng)前已呈量縮價(jià)揚(yáng)、7月環(huán)比回暖格局，改善需求釋放已現(xiàn)回暖信號(hào)，但節(jié)奏仍存在波動(dòng)。最值得關(guān)注的是政策貼息命中的是主力庫(kù)存區(qū)間，金九銀十如能精準(zhǔn)撬動(dòng)該面積段，則有望進(jìn)一步推動(dòng)其他熱點(diǎn)城市的政策跟進(jìn)。

3. 需求端優(yōu)惠向供給端的傳導(dǎo)仍待驗(yàn)證。 需求端優(yōu)惠能否最終傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售、拿地與新房供給，是政策成效的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這一傳導(dǎo)受土地供應(yīng)節(jié)奏、企業(yè)推盤(pán)意愿等多重因素影響，存在不確定性。

4. 政策效果或呈脈沖式、階段性特征。一線及強(qiáng)二線城市放松政策對(duì)區(qū)域樓市銷(xiāo)售的提振更多體現(xiàn)為脈沖式、階段性特征。成都作為存量主導(dǎo)市場(chǎng)，后續(xù)行情仍取決于市場(chǎng)預(yù)期與居民購(gòu)買(mǎi)力的修復(fù)力度。

??總結(jié)來(lái)看，若上述積極因素能夠形成合力，成都此次新政的意義就不僅是一輪短期促銷(xiāo)，而可能標(biāo)志著房地產(chǎn)政策從托市場(chǎng)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)托舉住房消費(fèi)的方向性探索。