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??就在今天（21日）上午，上海三批次土拍落錘，三宗涉宅地塊收金72億元，前三批次累計(jì)成交金額199.4億元。

??不出所料，徐匯長(zhǎng)橋地塊成為本輪土拍的焦點(diǎn)，吸引9家房企參拍，在經(jīng)歷82輪激戰(zhàn)后，由招商蛇口(8.600, -0.10, -1.15%)以33億元競(jìng)得，25%的溢價(jià)率直接拉升土拍市場(chǎng)熱度。相比之下，普陀、金山兩宗地塊則以底價(jià)成交。

??本輪土拍熱度提升有一個(gè)大的背景，三批次土拍在3月中旬掛牌，是上?！皽邨l”落地見效、二手房持續(xù)放量升溫后的首輪集中供地，隨著上海二手房市場(chǎng)持續(xù)放量升溫，單日成交屢次刷新高位，進(jìn)一步抬升了市場(chǎng)對(duì)本輪土拍行情的預(yù)期。

??從拿地企業(yè)來看，招商蛇口成為最大贏家，連拿了兩幅地塊，除了徐匯長(zhǎng)橋地塊還聯(lián)合中建八局底價(jià)拿下了普陀地塊。

??徐匯長(zhǎng)橋地塊的熱度早在預(yù)期之內(nèi)，不過25%的溢價(jià)率、82輪的競(jìng)價(jià)強(qiáng)度，還是超出了不少人的預(yù)期。此前二批次土拍結(jié)束后我們已發(fā)布文章分析，彼時(shí)徐匯長(zhǎng)橋地塊還沒開始拍，就已經(jīng)先熱了（感興趣可以點(diǎn)擊查看）。

??最終競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，徐匯長(zhǎng)橋街道地塊吸引了9家房企參拍，經(jīng)過了82輪競(jìng)價(jià)后，由招商蛇口以33億元競(jìng)得，平均樓板價(jià)8.7萬元/平方米。

??這塊地的核心優(yōu)勢(shì)，在于地塊稀缺性和配套成熟度雙在線。首先，地塊用地性質(zhì)于2026年2月完成商辦轉(zhuǎn)住宅調(diào)整，本身就是主城核心區(qū)稀缺的住宅供應(yīng)；其次，容積率只有1.8，建筑限高36米，這種低密產(chǎn)品放在寸土寸金的主城核心區(qū)幾乎是“賣一塊少一塊”。

??地塊交通稟賦、生態(tài)資源以及板塊全周期生活配套高度成熟更是加分項(xiàng)：500米內(nèi)可達(dá)中環(huán)快速路，銜接外環(huán)快速路，自駕全城通達(dá)性極強(qiáng)。同時(shí)地塊步行可達(dá)上海植物園、黃浦江濱水岸線，周邊環(huán)繞梅隴公園、西岸自然藝術(shù)公園、中環(huán)綠廊及多處城市小游園，生態(tài)環(huán)境與濱水宜居屬性突出。另外，從幼兒園到重點(diǎn)中學(xué)的全鏈條教育資源、1.5公里內(nèi)的徐匯區(qū)中心醫(yī)院、周邊成熟的商業(yè)綜合體和文體設(shè)施。

??一個(gè)細(xì)節(jié)值得關(guān)注：長(zhǎng)橋街道地塊西南側(cè)1公里處，就是3月初成交的羅秀路地鐵站旁商住地塊，當(dāng)時(shí)以4.8萬元/平方米的樓板價(jià)底價(jià)成交。雖然兩者在商住比例、容積率上有差異，但同板塊近距離地塊的樓板價(jià)差顯著，背后傳遞的信號(hào)很明確：上海主城核心區(qū)住宅用地的價(jià)值分層清晰，另一方面也從側(cè)面印證了3月中旬以來上海土地市場(chǎng)持續(xù)回暖、房企投資拿地信心穩(wěn)步提振的行業(yè)態(tài)勢(shì)。

??▽徐匯長(zhǎng)橋地塊周邊配套情況

??對(duì)比周邊新房市場(chǎng)表現(xiàn)來看，地塊700米外就是招商旗下的海上清和璽，備案均價(jià)約11萬元/㎡，首開至今6批次加推，各批次平均首日認(rèn)購(gòu)率穩(wěn)定在60%左右，主力三房產(chǎn)品套均總價(jià)1500萬元，去化表現(xiàn)穩(wěn)健。兩者定位差異明顯：海上清和璽容積率3.12，以高層、高密度小高層為主，而本次出讓地塊是1.8低密宅地，居住密度、產(chǎn)品定位上差異顯著，不存在直接競(jìng)爭(zhēng)。

??更重要的是，徐匯長(zhǎng)橋板塊的存量住宅格局，給了這塊地較為寬松的市場(chǎng)空間。片區(qū)2006年至今累計(jì)成交商品住宅約1萬套，7成房源房齡超10年，難以匹配當(dāng)前高品質(zhì)改善需求；2021年以來，130㎡以上大改善戶型僅745套，占比不足4%，即便是110㎡及以上全口徑改善房源，占比也僅12%。疊加低容積率稟賦和“好房子”新規(guī)紅利，未來項(xiàng)目入市后，預(yù)計(jì)項(xiàng)目后續(xù)入市區(qū)域同質(zhì)競(jìng)品較為稀缺。

??▽上海徐匯長(zhǎng)橋板塊存量商品住宅成交年代及面積段分布

??三批次出讓的另外兩幅地塊，普陀區(qū)石泉街道宅地、金山新城地塊均以底價(jià)平穩(wěn)成交，房企拿地態(tài)度審慎務(wù)實(shí)，并未出現(xiàn)非理性溢價(jià)爭(zhēng)搶，整體市場(chǎng)情緒保持理性克制。

??先來看普陀區(qū)石泉街道宅地，地塊計(jì)容建筑面積4.88萬平方米，容積率2.5，建筑限高80米，最終中建八局&招商聯(lián)合體以底價(jià)30.29億元競(jìng)得，成交平均樓板價(jià)6.2萬元/平方米。

??地塊地處普陀內(nèi)環(huán)旁石泉城市更新核心片區(qū)，坐落蘇州河沿岸，優(yōu)點(diǎn)是軌交密度極高，全域處于地鐵3、4、7、11、15號(hào)線五條線路密集輻射圈內(nèi)，多維軌交可快速直達(dá)真如副中心、靜安寺、人民廣場(chǎng)等城市核心板塊。

??▽普陀地塊周邊配套情況示意圖

??該地塊南側(cè)約500米、曹楊路地鐵站以東即招商蘇河璽，該項(xiàng)目于2024年售罄，成交均價(jià)約10.5萬元/平方米，歷次開盤均觸發(fā)積分，入圍分高達(dá)92.67分。且板塊內(nèi)新房多為存量多為尾盤項(xiàng)目成交。

??從成交樓板價(jià)來看，對(duì)比區(qū)域10萬元/㎡左右的新房售價(jià)水平，這個(gè)地塊依舊給開發(fā)商留下了相對(duì)充足的盈利空間。

??▽上海普陀真如板塊存量商品住宅成交年代及面積段分布

??再來看金山新城地塊，作為本次土拍中唯一的遠(yuǎn)郊地塊，金山新城地塊的表現(xiàn)中規(guī)中矩：金濱海集團(tuán)（金山國(guó)企）以8.8億元底價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)1.38萬元/平方米，容積率1.05、限高30米，是典型的遠(yuǎn)郊低密宅地。

??地塊處于金山新城行政與商業(yè)雙核心區(qū)，一路之隔即為金山區(qū)政府等主要行政機(jī)構(gòu)，周邊萬達(dá)、百聯(lián)等商業(yè)體環(huán)繞，生活配套成熟。

??目前金山新城的優(yōu)質(zhì)別墅類項(xiàng)目售價(jià)在3-4萬元/平方米，如建發(fā)瑞湖2026年以來兩次開盤的首日去化率均在三到四成，成交均價(jià)約4萬元/平方米，也側(cè)面反映出遠(yuǎn)郊低密改善樓市整體平穩(wěn)、去化節(jié)奏偏溫和的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

??▽金山新城地塊所處區(qū)位示意圖

??上海三批次集中土拍的收官，傳遞出一個(gè)信號(hào)：上海土地市場(chǎng)正處于結(jié)構(gòu)性修復(fù)階段，“優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫阮I(lǐng)跑、普通地塊平穩(wěn)去化”格局愈發(fā)清晰。這背后也是房企擇優(yōu)布局、謹(jǐn)慎投資的真實(shí)寫照。

??徐匯長(zhǎng)橋地塊的高溢價(jià)成交，印證了上海核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)強(qiáng)勁價(jià)值韌性，也反映出市場(chǎng)局部投資信心穩(wěn)步回升；普陀石泉、金山新城地塊均以底價(jià)平穩(wěn)成交，體現(xiàn)出房企拿地態(tài)度審慎務(wù)實(shí)，避免非理性溢價(jià)爭(zhēng)搶，整體市場(chǎng)情緒保持理性克制。

??結(jié)合滬七條落地后的二手房升溫態(tài)勢(shì)來看，上海樓市的修復(fù)正在穩(wěn)步推進(jìn)，土地市場(chǎng)分化背后，是供求關(guān)系的重新平衡。未來，隨著核心地塊項(xiàng)目的入市，“好房子”帶動(dòng)需求集中釋放，也將推動(dòng)上海樓市進(jìn)一步修復(fù)，市場(chǎng)將加快走向新的供求平衡階段。