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??本周房地產(chǎn)熱點主要為9月18日國新辦的“開局起步十五五”系列主題新聞發(fā)布會。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在國新辦發(fā)布會上明確，“十五五”時期全力推動項目公司制、主辦銀行制、現(xiàn)房銷售制三項基礎(chǔ)性制度落地。

??此外，還有上海收購二手住房用作保障性租賃住房的試點滿半年，徐匯區(qū)累計收儲486戶，規(guī)模居全市第一。

??9月10日，深圳福田香蜜湖一宗5844平方米的迷你宅地，經(jīng)過250輪競價被中海地產(chǎn)以125.46%的溢價率拿下。

??三件事放在一起看，房地產(chǎn)的交易結(jié)構(gòu)正在被重新搭建。

??PART.01

??房地產(chǎn)制度方向已明確

??9月18日國新辦的“開局起步十五五”系列主題新聞發(fā)布會，發(fā)布會給出的事實并不復(fù)雜，但每一句都有明確指向。

??其一，“兩個轉(zhuǎn)變”有了量化刻度。 住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張雪濤介紹，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“兩個轉(zhuǎn)變”，一個轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，另一個轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)市場進入了存量時代。二手房的交易占比從2020年的27%提高到2025年的46%，今年前八個月，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，二手房交易占比已經(jīng)達到52%。超過50%就標(biāo)志著房地產(chǎn)進入到存量時代。

??其二，新模式的內(nèi)涵被概括為“1234”。 "1”是牢牢抓住讓人民群眾安居這一基點，實現(xiàn)更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市場兩個體系，形成定位清晰、功能互補、有效滿足居民住房需求的供應(yīng)格局；“3”是以項目公司制、主辦銀行制和現(xiàn)房銷售制三項制度為重點，改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度；“4”是推動“人房地錢”四要素聯(lián)動，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，促進要素的合理配置。

??其三，三項基礎(chǔ)性制度的核心都是以項目為對象，一體推進房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度的改革完善。

??其四，住房保障的順序被明確為“先看需求再定供給”。 進一步完善以配租型保障房和配售型保障房為主的住房保障體系，堅持租賃補貼和實物保障相結(jié)合，以需定建、以需定購，推動地級以上城市及有條件的縣城完善住房保障輪候庫，根據(jù)輪候需求科學(xué)謀劃保障性住房的建設(shè)和籌集。對城鎮(zhèn)低保、住房困難家庭要應(yīng)保盡保；對新市民、青年人和住房困難且收入不高的城鎮(zhèn)工薪群體，宜配租則配租、宜配售則配售。

??其五，“好房子”給出了可以直接驗收的硬指標(biāo)。 住建部從14個方面提高住房品質(zhì)要求，針對群眾反映樓層低的問題，將層高標(biāo)準(zhǔn)從原來的2.8米提高到3米；為解決老年群體上下樓的問題，新標(biāo)準(zhǔn)提出4樓及以上住宅都要加裝電梯；針對兒童安全防護的問題，把陽臺、外廊等所有臨空處護欄高度統(tǒng)一提高到不低于1.2米。住建部副部長陳紹旺的原話是，人民群眾覺得好的標(biāo)準(zhǔn)就是好標(biāo)準(zhǔn)。

??這場發(fā)布會最本質(zhì)的信息，是監(jiān)管對象從“企業(yè)”換成了“項目”。過去幾年所有的監(jiān)管工具，三道紅線、白名單、股權(quán)融資，盯的都是房企這個主體?，F(xiàn)在三條制度全部下沉到一個個具體項目：項目公司制解決誰來實施，主辦銀行制解決錢從哪來，現(xiàn)房銷售制解決什么時候能收錢，三個環(huán)節(jié)首尾相接。

??主辦銀行制里最重的一句話是“項目的開發(fā)、建設(shè)、銷售的資金要全部存入主辦銀行”。加上雙向選擇和利益共享、風(fēng)險共擔(dān)，銀行的角色從放款方變成了項目的共同責(zé)任人。銀行要負這個責(zé)任，前提是能穿透看懂每一個項目，這也是為什么今年上半年仍有15家上市銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額在增長，但結(jié)構(gòu)上一律強調(diào)重風(fēng)控。這項制度真正落地之后，好項目和一般的融資敞口，拿到的資金成本會明顯拉開差距。

??現(xiàn)房銷售的表述比不少人的預(yù)期要軟。“新項目優(yōu)先選擇現(xiàn)房銷售”后面跟著的是“統(tǒng)籌用好針對項目的土地、金融、稅收等支持性政策”，實行預(yù)售的要完善預(yù)售資金監(jiān)管。翻譯過來就是，選擇現(xiàn)房銷售的項目才配得上配套支持，政策用的是激勵而不是一刀切。真正的約束強度，要看接下來各地出的細則怎么定優(yōu)先級。

??“以需定建、以需定購”加住房保障輪候庫，改變的是保障房的建設(shè)順序：先有名冊，再決定建多少、收多少。每一項收購背后都對應(yīng)著輪候庫里的實際需求，而不是先把房子蓋出來再找人。

??好房子那三條硬指標(biāo)看著是技術(shù)細節(jié)，落到成本端很實在。層高從2.8米提到3米，標(biāo)準(zhǔn)層的鋼筋、混凝土、外立面和能耗全套跟著變；4樓及以上加裝電梯，多層住宅的公攤和得房率要重新算。房企下一輪的產(chǎn)品競爭里，有一部分成本已經(jīng)被標(biāo)準(zhǔn)提前鎖定，算賬的方式也得跟著改。

??PART.02

??政府收房從試點變常規(guī)

??9月14日媒體報道稱，上海收購二手住房用作保障性租賃住房的試點已超半年，徐匯區(qū)累計收儲486戶，規(guī)模居全市第一。

??上海2026年2月啟動中心城區(qū)收購二手住房用作保租房試點，浦東、徐匯、靜安先行探索，二季度試點擴圍至黃浦、長寧、虹口、普陀、楊浦，同步配套“住房收購置換”機制。8月20日“滬八條”進一步明確，各中心城區(qū)含浦東外環(huán)內(nèi)推進二手住房收購、加快改造出租，存量房由此從試點升格為上海住房體系的常規(guī)籌措渠道。

??其他城市的動作在同步推進。昆明市官渡區(qū)探索“國有公司收購承接加保障性租賃住房定向改建加打造青年社區(qū)服務(wù)創(chuàng)業(yè)就業(yè)”模式，引導(dǎo)國有平臺公司收購承接庫存商品房項目，將原9.6萬平方米存量建筑盤活改造為約1300套保障性租賃住房。天津、重慶、河南等省市也出臺政策，支持收購存量商品房用于保障性住房、人才房、員工宿舍等多元場景，河南在9月的15條新政中明確統(tǒng)籌用好中央和省級城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金、保障性住房再貸款、地方政府專項債，城中村改造和城市更新項目中涉及房屋安置的鼓勵收購存量商品房用作安置房。黃石市開發(fā)區(qū)·鐵山區(qū)9月11日啟動聯(lián)虹天璽、東貝佳苑兩大安置項目398套回購商品房的分配。

??政府從“發(fā)補貼讓你買”走到“自己下場買”，這一步的性質(zhì)變了。補貼是撬動需求，收儲是直接進入交易，而且?guī)е鞔_的用途。這條通道能不能放量，取決于兩件事：資金成本能不能覆蓋租金回報，以及收購價能不能被業(yè)主接受。

??從目前上海的做法來看，這條路徑已經(jīng)跑通。

??PART.03

??“828”后全國首宗溢價率突破100%地塊

??9月10日，深圳福田區(qū)香蜜湖地塊共吸引7家企業(yè)參與競拍，經(jīng)過257輪競價，最終由中海地產(chǎn)以總價25.5億元競得，成交樓面價9.8萬元/平方米，溢價率125.5%。

??這也是在8月28日現(xiàn)房銷售新政節(jié)點后，全國首宗溢價率突破100%的高單價高總價住宅用地。該地塊此前為商業(yè)用地，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整轉(zhuǎn)為二類居住用地，是深圳盤活存量用地、增加核心區(qū)住宅供給的典型案例。

??當(dāng)前香蜜湖核心區(qū)在售新房極少，主要在售項目為板塊邊緣的新世界香蜜四季，備案均價約13萬元/平方米，實際成交均價約12萬元/平方米，戶型覆蓋105-485平方米三至十居室，項目容積率7.6，屬于高密度商住混合產(chǎn)品。二手房方面，萬科瑧山府掛牌均價約17萬元/平方米，安巒公館約15萬元/平方米，一二手房價格仍存在一定倒掛，凸顯核心區(qū)住宅的稀缺性。

??對比本次9.8萬元/㎡的成交樓板價，成本仍距離預(yù)期住宅售價有一定距離。同時4.45的容積率低于周邊在售項目，產(chǎn)品舒適度優(yōu)勢突出。結(jié)合片區(qū)新房長期供不應(yīng)求的格局，項目具備打造改善型豪宅的市場基礎(chǔ)，按照當(dāng)前房價水平測算，利潤空間相對充足，這也是地塊受市場高度關(guān)注的核心原因。

??回顧2026年以來深圳土拍市場，整體呈現(xiàn)核心區(qū)高熱、外圍平穩(wěn)的結(jié)構(gòu)性分化。6月是年內(nèi)土拍高峰，南山粵海、前海桂灣、寶安中心區(qū)3宗核心地塊相繼出讓，均實現(xiàn)高溢價成交，接連刷新區(qū)域樓面價紀(jì)錄；7月光明區(qū)鳳凰街道宅地也出現(xiàn)溢價成交，熱度從核心區(qū)向外圍優(yōu)質(zhì)板塊傳導(dǎo)。

??本次香蜜湖這宗迷你宅地，在競價階段共角逐257輪、溢價率超過125%，延續(xù)了今年深圳核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的強勢行情。小體量核心宅地開發(fā)周期可控、去化風(fēng)險更低，疊加片區(qū)長期無宅地供應(yīng)的稀缺屬性，成為房企爭奪的焦點。

??在現(xiàn)房銷售制度的行業(yè)背景下，房企敢于在核心地段投入較高成本拿地，正是看好核心改善住宅穩(wěn)定的市場需求；現(xiàn)房模式下，高品質(zhì)實景產(chǎn)品更容易兌現(xiàn)溢價，進一步放大了核心區(qū)小體量宅地的投資價值。