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??9月已經(jīng)過去近半個月。要判斷今年“金九”成不成，得先搞清楚它是怎么開場的。

??與往年不同，今年“金九”的貨源在8月底就已經(jīng)排進了推盤表：深圳4455套、西安2104套、武漢1705套、鄭州306套，四個可比城市合計預(yù)計供應(yīng)較8月實際推售環(huán)比大增129.7%；廣州7個項目合計約80萬平方米，環(huán)比增229%。五城之中四個放量，貨已經(jīng)備好。

??需求端也提前給了信號。13個重點城市對9月的一線預(yù)判里，12城預(yù)期新房成交環(huán)比回升，二手房成交預(yù)期全線向好、無一城看跌。

??供應(yīng)就位、轉(zhuǎn)化回暖、成交待兌現(xiàn)，這是今年“金九”啟動的順序。但它究竟能走到哪一步，得回到8月留下的市場表現(xiàn)上去找答案。

??普睿數(shù)智城市機構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，“金九”節(jié)點的推盤力度顯著提升?？偭繉用?，深圳、武漢、西安、鄭州四個可比城市合計預(yù)計供應(yīng)較8月實際推售環(huán)比大增129.7%；其中深圳以4455套居首，武漢、西安都在2000套左右，廣州預(yù)計供應(yīng)總量約80萬平方米，環(huán)比增229%。五城中四個供應(yīng)放量，“金九”貨源準備在8月末已經(jīng)完成。

??結(jié)構(gòu)上，深圳、武漢、西安、鄭州四城剛需占64.4%、改善占28.1%、高端占7.5%，剛需產(chǎn)品占到將近三分之二。

??深圳以剛需為絕對主力，3521套占79%，集中分布在龍華上塘、大浪、觀瀾、清湖、福城以及光明、龍崗平湖等外圍板塊，單價3.5萬到5.5萬元/平方米，單盤體量普遍偏大，深業(yè)上宸瑞府569套、星河星悅尊府567套、中交國潤華府520套、深鐵瓏境二期496套、溪山禾璽御府462套；高端只有3個項目220套，全部位于南山紅樹灣、后海與寶安中心，單價14.5萬到18.5萬元/平方米。

??武漢的結(jié)構(gòu)恰好反過來，改善1094套占64.2%，高端295套占17.3%，剛需只有316套占18.5%，集中在青山濱江、光谷中心城、琴臺文化區(qū)與武昌濱江。西安剛需1586套、占75.4%。鄭州雖然只有4個項目，但全部為3.5代、4代新規(guī)產(chǎn)品，其中高端126套占41%，是五城中唯一以新規(guī)高端為主的城市。

??9月的集中供應(yīng)貨能不能被消化，要看8月留下的承接力。

??從8月整體數(shù)據(jù)來看，單月成績單并不好看。據(jù)pti普睿數(shù)智云監(jiān)測，全國20個重點城市一二手房成交總面積2133萬平方米，同比下降4%，較年內(nèi)月均2489萬平方米回落14%。這是一份標準的淡季答卷。

??但把時間軸拉長，結(jié)論要平緩得多。前8月20城累計成交19913萬平方米，同比微降1.5%，仍比2024年同期高出3.3%。這句話的分量在于，它是在7月、8月兩個傳統(tǒng)淡季之后才成立的。也就是說，8月的規(guī)模下探是中樞平臺之上的季節(jié)性波動，而不是平臺本身在下沉。2024年以來建立的那個成交平臺，穩(wěn)固程度比看上去更高。

??城市層面的分化比總量更值得讀。累計口徑下，20城中同比正增的有12城，北京持平，只有廣州、成都等7城累計為負；16個二三線城市里有10城累計正增，占比超過六成。單月口徑下，蘇州、廈門、上海、東莞、天津、武漢6城同比增幅在10%以上，其中蘇州8月成交103萬平方米，不僅同比漲41%，還比年內(nèi)月均高出6%，是唯一一個在兩個維度上都向上的二線城市。

??來訪和認購是比成交更靠前的指標，8月這兩個指標環(huán)比雙雙回升。13個重點城市中，來訪6升1平6降，合肥、北京、西安、杭州、天津領(lǐng)漲；認購的普漲面明顯更寬，10升1平2降，合肥、西安、北京、天津、長沙、鄭州6城環(huán)比增幅超過10%。

??認購強于來訪，這個差值才是關(guān)鍵。如果只是到訪量回升，那更像是季節(jié)性的自然回補；但認購回升的面更廣、中位數(shù)更高，說明到訪到認購這一段轉(zhuǎn)化效率本身在抬升。歷史上，在成交總量還處在淡季低位時出現(xiàn)這種先行走高的形態(tài)，通常是次月成交回升的前置條件。

??同比口徑下，“少數(shù)城市大漲、多數(shù)城市小跌”的不對稱更清楚。來訪6升4降，濟南、北京、西安增幅20%以上；認購?fù)瑯?升4降，但幅度夸張得多，濟南、北京、西安同比增幅超過50%，天津增26%，而跌幅一側(cè)的合肥、成都、長沙、鄭州都被壓在20%以內(nèi)。這種形態(tài)，是回升初期而不是衰退中段的樣子。

??與此同時，從項目端來看，8月17個重點城市共162個項目首開或加推，合計推售15278套，開盤當日整體去化率41%，較7月跳升7個百分點，是2026年內(nèi)僅次于5月42%的次高值。

??關(guān)鍵在于，這次回升是在推售量放大69%的前提下實現(xiàn)的。7月是9018套對應(yīng)34%，8月是15278套對應(yīng)41%，項目數(shù)也增加了60%。

??放量與升溫同時發(fā)生，這在2026年還是第一次。

??換句話說，房企把籌碼集中壓在了銷售確定性更強的項目上，而客戶也確實跟著走了。放到2024年以來的32個月里，41%明顯高于33%的中位數(shù)，是第10個站上40%的月份。

??我們將開盤當日去化率達到或超過70%的項目認為“熱銷項目”，8月去化率70%以上的熱銷項目共21個，合計推售2788套，認購2512套。它們身上有四張共同的標簽。

??第一，剛需剛改壟斷榜單，高端內(nèi)部兩個極端。92個剛需盤合計推售8860套、認購3642套，平均去化率41%，貢獻13個熱銷項目；30個高端盤推售1765套、認購626套，去化率35.5%，只貢獻5個。高端盤還在進一步分裂：一線城市8個高端盤去化52.8%，二線城市22個高端盤只有26.1%，其中14個低于30%。一線高端依托的是不可復(fù)制的地段稀缺，二線高端更多依賴改善溢價，在本地房價預(yù)期沒有企穩(wěn)之前，找不到足夠的承接力。

??第二，首開的窗口紅利還在放大。31個首開項目推售4724套，當日去化率56.5%；93個加推項目推售6304套，去化率只有29.1%，兩者相差27.4個百分點，較7月又拉開了。21個熱銷項目里12個是首開，7個當日售罄項目里有5個是首開。這意味著“少批多次、小步快跑”的邊際收益正在下降，首開那一次的成敗，對項目全周期的影響比過去更大。

??第三，新規(guī)產(chǎn)品的領(lǐng)先幅度接近一倍。29個標注為新規(guī)的項目推售3387套，去化率56.3%；18個非新規(guī)項目推售1753套，去化率28.7%，相差27.6個百分點。高得房率、大面寬、四代宅這些規(guī)范層面的改動，正在把“好房子”翻譯成開盤當天肉眼可見的認購率差距，21個熱銷項目中有9個明確是新規(guī)產(chǎn)品。

??第四，熱銷產(chǎn)品繼續(xù)向大面積集中。21個熱銷項目的主力面積段普遍在120平方米以上，二線走量項目同樣以四房、五房為主。按主力面積與單價測算，一線熱銷盤總價帶集中在650萬到1400萬元，一線頂豪在2300萬到8600萬元，二線的杭州、天津改善型熱銷盤在240萬到570萬元。它們都不是傳統(tǒng)意義上的小面積剛需盤。

??再進一步分析開篇當日售罄的項目來看，上海的綠城·悅海棠、金茂滿譽、象嶼金茂·滿嘉、寶業(yè)·虹橋國展里，長沙的招商序二期，杭州的大家雯月雋廬與濱江鳴奧府。四個在上海，走的基本都是剛需單價帶上做大產(chǎn)品的路子。

??對比9月的供應(yīng)來看，三分之二是剛需正好對上了剛需剛改壟斷榜單的部分，此外首開、新規(guī)、剛需單價大面積產(chǎn)品等或?qū)⒗^續(xù)成為9月第一批熱銷項目畫像。

??普睿研究13個重點城市的一線分析師對9月的判斷相當一致。供應(yīng)端出現(xiàn)了明確的積極信號，“金九”的供應(yīng)準備已經(jīng)就緒，且集中在一線與強二線城市。成交預(yù)判樂觀。13個城市中，12城預(yù)期9月新房成交環(huán)比回升，僅天津預(yù)期環(huán)比下降8%。從幅度看，杭州預(yù)期環(huán)比增60%、武漢增58%、南京增40%、濟南增25%、廣州增16%，合肥與鄭州增8%、西安增5%—10%，上海、深圳、成都、長沙表述為“小幅回升”或“環(huán)比回升”。

??二手房預(yù)期則全線向好，且預(yù)判一致性最高。南京預(yù)期環(huán)比增45%、上海增30%、濟南增10%、廣州與杭州增5%、合肥與天津增4%，深圳“環(huán)比上行”，成都、西安、長沙“小幅回升”，無一城預(yù)期下降。二手房成為9月唯一沒有分歧的方向，在新房讓利分流背景下，二手房憑借總價優(yōu)勢，依然是承接觀望需求最有效通道。

??整體來看，我們對9月的基本判斷是，成交規(guī)模的回升大概率兌現(xiàn)，但成色需要觀察。

??更長的視角看，前8月累計同比僅微降1.5%、較2024年同期仍高出3.3%，說明2024年以來建立的成交平臺依然穩(wěn)固；二手房在9月預(yù)判中全線向好，也再次印證需求并沒有消失，而是在價格、產(chǎn)品與流動性的三重篩選下持續(xù)重新配置。“金九”要檢驗的不是市場還有沒有需求，而是當下的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與價格，能不能觸動那批還在觀望的人。

??量會回來，但它回來時的價格與結(jié)構(gòu)，才是決定四季度走向的東西。判斷“金九”成不成，不要只看成交面積環(huán)比漲了多少，要看誰在被買走，以及用什么價格被買走。