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??8月28日，現(xiàn)房新政落地之后，市場都在等一個答案：土地市場會發(fā)生什么樣的變化？

??新政后首輪土拍，為市場提供了一個關(guān)鍵的觀察窗口。近一周以來，上海、北京、廣州、西安、成都、杭州等一眾重點城市，集中完成了新政后的首輪土拍試水。

??在大部分城市細則尚未落地，房企投資進入觀望、謹慎的情況下，那些還在高溢價成交的土地和所在城市，才是房企用真金白銀作出的選擇。

??同時，我們整理了新政以來典型城市供地清單，廈門、麗水已率先落地現(xiàn)房銷售要求，更多城市最新的供地中尚未明確現(xiàn)房銷售，而是對房企購地資金進行了約束。

??新政之下，房企拿地節(jié)奏將進一步放緩，但整體投資聚焦一二線高能級城市的策略沒有變。

??先看風(fēng)向標城市，上海。

??8月31日，上海八批次兩宗宅地順利完成出讓，并走出完全不一樣的行情。

??百億“地王”普陀真如地塊被中海底價競得。一個微妙的變化是，這宗地在年初推介時曾吸引過中海、華潤、金茂、上海城建等多家房企參與，但正式出讓環(huán)節(jié)僅中海一家報名。主要原因在于，該地塊體量大、開發(fā)周期長，對資金實力要求很高。在“優(yōu)先現(xiàn)房銷售、回款周期拉長”的新政預(yù)期下，只有資金雄厚央企有實力拿地。

??至于該地塊是否會執(zhí)行現(xiàn)房銷售，中海上海方面也表示：尚不明確，需等待上海方面的實施細則出臺。

??而松江泗涇低密宅地吸引4家房企競拍，最終經(jīng)過29輪競拍被國貿(mào)與星獅聯(lián)合體競得，溢價率16.41%。低密宅地更受房企青睞。

??再看北京，新政后首輪土拍甚至出現(xiàn)了歷史性罕見一幕。

??朝陽區(qū)將臺629地塊，在中海、華潤置地、建智地＆太古聯(lián)合體三家企業(yè)報名且已有企業(yè)領(lǐng)取號牌的情況下，現(xiàn)場競價被直接叫停。北京規(guī)劃自然資源委給出的原因是，該地塊將根據(jù)現(xiàn)房銷售相關(guān)規(guī)定，進一步優(yōu)化出讓條件。

??該地塊整體為“住宅+體育場館”的復(fù)合型地塊，本身開發(fā)門檻高，同時起拍總價為75.21億元，現(xiàn)房銷售政策發(fā)布后，房企開發(fā)成本進一步增高。本次選擇暫停出讓背后意味著土地價格和土地出讓條件需要重新匹配現(xiàn)房時代的成本邏輯，后續(xù)大概率會優(yōu)化條件、調(diào)降地價并再次入市。

??廣州的首場土拍，則體現(xiàn)了房企競價的克制與保守。

??9月4日，原廣東電視臺地塊迎來出讓，共吸引了保利發(fā)展、越秀、珠實、天河高新4家房企參與。最終溢價16%成交，但整體競價過程偏克制保守，4家房企合計18輪競價中保利僅出價2次，且在第10輪、溢價8%之后就未再出價，僅剩越秀地產(chǎn)和珠江實業(yè)兩家之間交替出價。

??普睿數(shù)智廣佛區(qū)域分析，作為新政之前的掛牌土地，該地塊出讓條件未規(guī)定現(xiàn)房銷售，因此實行預(yù)售，按新規(guī)完成主體封頂即可，要比現(xiàn)房銷售至少早12個月左右，但預(yù)售的購房貸款發(fā)放依然要到竣工備案之后，放款節(jié)點與現(xiàn)售節(jié)點相差不多，因此房企仍需平衡經(jīng)濟賬。

??其他城市行情更趨于理性，成都、青島、杭州、天津、鄭州首輪土拍，基本都是底價成交，國資托底成為常態(tài)。

??僅西安曲江CCBD北區(qū)宅地走出超高熱度，單宗地塊溢價40%，最終被中海競得。核心原因在于曲江核心宅地稀缺斷供，且地塊規(guī)劃條件早于新政落地，存在天然的時間窗口，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的稀缺性壓倒了政策不確定性。

??另外值得一提的是，新政后首場土拍也出現(xiàn)了民企的身影。比如西安的龍翔控股、青島的華新園置業(yè)，這些房企投資多以低總價、低密宅地為主。

??從土地供應(yīng)端來看，多數(shù)城市現(xiàn)房銷售的落地節(jié)奏仍比較溫和，一方面地方政策仍在進一步細化，另一方面現(xiàn)房銷售的落地并非一刀切，短期內(nèi)更多城市選擇“軟著陸”。

??我們梳理了成都、蘇州、天津、廣州、廈門、浙江麗水等城市的18宗新推宅地，明確要求現(xiàn)房銷售的有3宗，占比16.7%。其中，浙江麗水2宗，廈門湖里1宗。

??廈門打響了現(xiàn)房新政后福建現(xiàn)房銷售的第一槍。在9月3日發(fā)布的土拍出讓公告中，明確2026P13地塊需實行現(xiàn)售，另一幅2026XP07地塊則可實行預(yù)售，預(yù)售項目進行了具體的約束：項目投入開發(fā)建設(shè)的資金達到該項工程建設(shè)總投資的25%以上，且單體建筑完成主體結(jié)構(gòu)封頂。這種“因地塊施策”的差異化路徑，很可能是未來大多數(shù)城市的現(xiàn)實選擇。

??除了上述3宗宅地，其余城市多數(shù)宅地并未出讓公告中明確提及現(xiàn)房銷售，更多是對房企資金提出明確要求。

??比如蘇州明確參與競拍房企股東不得違規(guī)借款、擔(dān)保、轉(zhuǎn)貸，購地資金不能使用金融機構(gòu)各類融資、上下游關(guān)聯(lián)借款、自然人或外部法人資金，甚至控制的非房企業(yè)融資也被禁止使用。從地塊本身來看，蘇州推出的4宗宅地多為低密宅地，同時起拍價較同板塊已成交地塊均有所下調(diào)，以控制地價成本，緩解房企資金壓力。

??廣州走的是另一條路線，新政后推出的琶洲南區(qū)HZ0305401-CZTB地塊和黃埔區(qū)KXCGS-14-8地塊兩宗宅地均未明確提及現(xiàn)房銷售。不過在8月28日，廣州現(xiàn)房銷售模式已經(jīng)同步落地并拉開序幕，首宗現(xiàn)房銷售試點項目南沙萬頃沙地塊順利以底價成交。

??可以看出，在全國現(xiàn)房銷售新政出臺的背景下，廣州更多采取了“軟著陸”策略，試點先行、逐步鋪開。

??目前大多數(shù)城市和廣州的“軟著陸”一致，各地配套細則仍需要進一步明朗。

??對于房企來說，優(yōu)先現(xiàn)房銷售、預(yù)售門檻提高等要求將拉長開發(fā)回款周期，項目資金占用時間與財務(wù)成本將明顯上升，整體拿地邏輯將迎來調(diào)整。首先是投資節(jié)奏放緩，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面，現(xiàn)房銷售政策發(fā)布后首周（8月31日-9月6日），重點城市土地成交面積高位回落，環(huán)比下降36%。在各地尚未落地細則的情況下，短期內(nèi)房企拿地節(jié)奏或?qū)⑦M一步放緩。

??從重點城市首場土拍表現(xiàn)來看，房企的投資拿地決策趨于保守與精細化。

??第一，未來房企投資布局將進一步向一線城市、強二線城市核心板塊集中。比如華潤置地在中期業(yè)績會上明確表態(tài)，新政的要求優(yōu)化土地供應(yīng)，一二線的高能級城市將更快更早受益。未來，遠郊區(qū)域以及人口流出型三四線城市會逐步退出房企拿地清單。

??第二，產(chǎn)品偏好轉(zhuǎn)向低密宅地。原因在于即便現(xiàn)房銷售，低密多層產(chǎn)品的工期整體可控，部分房企小高層、多層產(chǎn)品已經(jīng)能控制在12-18個月完成毛坯竣備，對銷售回款的影響相對較小。

??第三，利潤門檻抬高，合作拿地成為常態(tài)。單一主體獨立拿地的資金成本上漲、周期拉長，未來項目合作、聯(lián)合體拿地將成為更為普遍的選擇。

??第四，高溢價地塊或大幅減少，土地價格將進入平穩(wěn)運行狀態(tài)。政策托底市場、地方主動控地價、房企競拍謹慎等多重因素之下，穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期將成為長期主旋律。