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??當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月16日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布把聯(lián)邦基金利率上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，目標(biāo)區(qū)間到3.75%-4.00%。

??這是2023年7月以來的第一次。

??美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房地產(chǎn)有什么影響？

??最直接的影響是加息之后，中美利差進(jìn)一步倒掛。當(dāng)前我們5年期LPR為3.50%，美聯(lián)儲(chǔ)這次加息之后，央行降息空間被壓縮。但對(duì)房地產(chǎn)來說，目前大部分城市已取消房貸利率下限，且在當(dāng)前“降杠桿”的總趨勢(shì)下，真正關(guān)鍵的是收入和房?jī)r(jià)預(yù)期，而不是利率多少。

??因此，從購房者的角度來看，幾乎不產(chǎn)生影響。從企業(yè)的角度來看，美聯(lián)儲(chǔ)加息會(huì)對(duì)美元債融資產(chǎn)生一定影響，但從2026年前8月重點(diǎn)房企境外融資規(guī)模來看整體影響較小。

??當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月16日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，使基準(zhǔn)基金利率從3.50%至3.75%上調(diào)到3.75%至4%。

??這是美聯(lián)儲(chǔ)自2023年7月以來時(shí)隔三年多的首次加息動(dòng)作。

??在美聯(lián)儲(chǔ)加息之前，9月10日，歐洲央行宣布將歐元區(qū)三大關(guān)鍵利率分別上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，歐元區(qū)存款機(jī)制利率、主要再融資利率和邊際借貸利率分別為2.50%、2.65%和2.90%，這是歐洲今年第二次加息。

??不僅如此，日本央行已于6月把政策利率從0.75%上調(diào)至1%，同時(shí)，日本9月18日議息，市場(chǎng)普遍預(yù)期從1.0%加到1.25%，若兌現(xiàn)，那將是1995年4月以來的最高水平。

??美國(guó)、歐洲、日本都在加息通道中，中國(guó)卻與之方向相反，目前仍在寬松通道之中。7月中央政治局會(huì)議明確提出實(shí)施“更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”，央行行長(zhǎng)潘功勝也在G20上重申繼續(xù)實(shí)施適度寬松政策。寬松的目標(biāo)還是提振內(nèi)需、支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

??此次加息后，美國(guó)聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間為3.75%-4.00%。而我國(guó)5年期以上LPR為 3.50%，目前已連續(xù)15個(gè)月不變。

??從LPR歷史走勢(shì)圖來看，2022年及2024年為L(zhǎng)PR密集調(diào)整期，尤其是2024年，年內(nèi)共調(diào)整3次，累計(jì)調(diào)整幅度達(dá)0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??2025年在2024年多次大幅調(diào)整后，僅于5月20日進(jìn)行了一次LPR調(diào)整，1年期及5年期以上LPR同時(shí)下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，此后至今保持不變。

??2025年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾指出：2026年經(jīng)濟(jì)工作在政策取向上，要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效，要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具，保持流動(dòng)性充裕。

??2026年至今，“降息預(yù)期”一直沒有落地，這一方面，因?yàn)楫?dāng)前利率已為歷史低位，另一方面是由于商業(yè)銀行凈息差已降至1.40%，銀行缺乏下調(diào)LPR報(bào)價(jià)的動(dòng)力。

??如今，在美聯(lián)儲(chǔ)加息后，中美利差進(jìn)一步倒掛，央行降息空間被壓縮，預(yù)計(jì)短期內(nèi)5年期以上LPR仍將保持不變。

??聚焦到房地產(chǎn)方面來看，當(dāng)前已存在多條應(yīng)對(duì)路徑。

??首先是8·28新政給了存量房貸協(xié)商變更的口子。8月28日，中國(guó)人民銀行和金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于改革完善房地產(chǎn)信貸管理 推動(dòng)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的意見》，允許存量房貸借款人在偏離幅度達(dá)到條件時(shí)，協(xié)商變更合同約定利率或申請(qǐng)貸款置換，同時(shí)個(gè)人住房貸款期限上限從30年延長(zhǎng)至40年，收入償債比上限從55%提高到60%。銀行自9月1日起每月公布全國(guó)平均新發(fā)放房貸利率，作為協(xié)商的參照。目前深圳部分銀行首套已經(jīng)降到3.05%，武漢、成都、鄭州的加點(diǎn)普遍下調(diào)10到15個(gè)基點(diǎn)。這條路繞開了LPR，由存量房貸借款人與銀行自行協(xié)商變更加點(diǎn)。

??其次是公積金優(yōu)化，有兩條路徑可走，一是財(cái)政貼息，如目前大連對(duì)二套房公積金貸款貼息15%、補(bǔ)貼3年，南京“寧六條”對(duì)賣舊買新給予貸款總額1%的貼息（詳見《公積金貸款貼息來了，信號(hào)意義大于減負(fù)本身》）。二是降公積金，2025年5月7日中國(guó)人民銀行將首套個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整為2.6%，二套3.075%，目前部分城市二套房商業(yè)貸款利率已達(dá)3.0%，低于公積金二套利率。

??美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)房企的影響，理論上只有一條，那便是美元債。但從2026年前8月重點(diǎn)房企境外融資規(guī)模來看整體影響較小。

??2026年1-8月，普睿數(shù)智重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50家典型房企融資總量1921.32億元，同比減少33.1%。其中境內(nèi)債權(quán)融資1420.35億元，占73.9%；境外債權(quán)融資236.50億元，占12.3%；資產(chǎn)證券化260.15億元，占13.5%；股權(quán)融資4.31億元，占0.2%。

??從8月新增來看，50家房企8月融資總量176.57億元，環(huán)比減少30.1%，同比減少54.7%。境外債權(quán)融資31.91億元，環(huán)比增長(zhǎng)165.9%，高增長(zhǎng)是低基數(shù)堆出來的。更重要的是，這31.91億元全月只有一筆，是中海發(fā)行的境外綠色點(diǎn)心債，利率2.2%。

??需要注意的是，點(diǎn)心債是離岸人民幣債券，定價(jià)錨是人民幣利率，不是美元利率。美聯(lián)儲(chǔ)加息，傳導(dǎo)不到它頭上。這也是為什么8月境外融資唯一的那筆，成本能低到2.2%，比同期境內(nèi)債券融資成本2.50%還便宜。

??2026年以來，僅有3家房企分4次發(fā)行境外美元優(yōu)先票據(jù)，合計(jì)僅11.05億美元，利率從7%到11.8%不等。

??換句話說，美聯(lián)儲(chǔ)加息真正能砸到的那一小塊，僅占境外債權(quán)融資約三分之一，但放到1921.32億的總盤子里只有4%。

??所以，雖然美聯(lián)儲(chǔ)加息確實(shí)會(huì)讓房企的美元債更貴，但現(xiàn)在還在發(fā)美元債的只剩少數(shù)幾家，量已經(jīng)小到撼不動(dòng)總盤子。且8月整整一個(gè)月的境外融資，是一筆利率2.2%的人民幣點(diǎn)心債。這條傳導(dǎo)鏈，能接住的流量已經(jīng)很小。

??整體來看，美聯(lián)儲(chǔ)這次加息，對(duì)國(guó)內(nèi)購房者幾乎沒有影響，對(duì)房企來說，傳導(dǎo)鏈?zhǔn)谴嬖诘?，但已?jīng)細(xì)到可以忽略，撼不動(dòng)行業(yè)的總盤子。真正被壓縮的是政策空間。

??中國(guó)在“全球加息潮”中保持寬松的底氣是低通脹和經(jīng)濟(jì)周期錯(cuò)位，中國(guó)制造業(yè)增加值占全球比重約30%，能持續(xù)輸出高性價(jià)比商品。這既對(duì)沖了全球通脹壓力，也為人民幣幣值穩(wěn)定提供了堅(jiān)實(shí)的實(shí)物支撐，讓中國(guó)成為這輪加息潮中少數(shù)能保持貨幣政策獨(dú)立性的主要經(jīng)濟(jì)體。

??美聯(lián)儲(chǔ)因通脹壓力要加息，中國(guó)因穩(wěn)增長(zhǎng)要降息，各國(guó)保持不同節(jié)奏，本身就是正?，F(xiàn)象。