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??【克而瑞物管研究】

??小區(qū)電梯廣告、場(chǎng)地租賃等合法共有收益，以及交房入駐階段的合規(guī)服務(wù)費(fèi)，是物企運(yùn)營(yíng)資金的重要補(bǔ)充，也是物企提升服務(wù)品質(zhì)的重要支撐。

??克而瑞物管通過盤點(diǎn)全國多地最新物業(yè)收費(fèi)及共有收益相關(guān)政策發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前監(jiān)管的核心導(dǎo)向的是“規(guī)范提質(zhì)”，重點(diǎn)明確收益與收費(fèi)的合規(guī)邊界、細(xì)化管理標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)行業(yè)向更透明、更專業(yè)的方向發(fā)展。

??在此背景下，物企如何精準(zhǔn)把握政策導(dǎo)向，規(guī)范運(yùn)營(yíng)流程，穩(wěn)穩(wěn)守住合法收益、實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健盈利？

??厘清分成邊界，確保合同約定合規(guī)

??共有收益的抽成管理，是物企合規(guī)運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)。在過往的市場(chǎng)實(shí)踐中，物企與業(yè)主往往會(huì)在合同中直接約定公共收益的分配比例。然而，隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，有些城市提出了具體的分配比例和剩余資金歸納方式。

??具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)清晰，可重點(diǎn)參考：

??· 青島市規(guī)定，利用小區(qū)共用部位、設(shè)施經(jīng)營(yíng)的收入及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等公共收益，物企代管時(shí)扣除的管理費(fèi)比例不超過20%。

??· 長(zhǎng)沙市明確，公共收益扣除法定稅收、能耗、人工等合理管理成本后，剩余部分歸業(yè)主所有，管理成本原則上不超過公共收入的30%。

??· 上海市2026年4月1日新規(guī)范中未直接限定物業(yè)扣除成本的具體比例，但通過嚴(yán)格鎖定剩余資金的去向，大幅壓縮了隨意分配的彈性空間。

??需要強(qiáng)調(diào)的是兩地政策規(guī)定所扣的份額均基于營(yíng)業(yè)額，這意味著它不是憑空切走的凈利潤(rùn)，而是合法的成本抵扣與勞務(wù)報(bào)酬。

??結(jié)合當(dāng)前的政策導(dǎo)向，物企在共有收益抽成上的應(yīng)對(duì)策略，應(yīng)從“爭(zhēng)取分成”轉(zhuǎn)向“合規(guī)風(fēng)控”。具體可重點(diǎn)做好以下兩點(diǎn)：

??①全面盤查現(xiàn)有合同的合規(guī)性：對(duì)照項(xiàng)目所在地的最新地方性物業(yè)管理?xiàng)l例，審查現(xiàn)有合同中約定的抽成比例是否突破了當(dāng)?shù)匾?guī)定的成本扣除上限。

??若當(dāng)?shù)匾延忻鞔_紅線（如20%或30%），需及時(shí)調(diào)整預(yù)期并規(guī)范執(zhí)行，避免因違規(guī)超額扣除面臨處罰或敗訴風(fēng)險(xiǎn)；

??② 規(guī)范合同的表述口徑： 在新簽或續(xù)簽合同時(shí)，建議將原先容易引發(fā)業(yè)物分歧的收益分成概念，明確轉(zhuǎn)化為受法律保護(hù)的合理管理成本及代管勞務(wù)報(bào)酬。通過白紙黑字的清晰界定，既體現(xiàn)物企的勞動(dòng)價(jià)值，也讓應(yīng)得的收入落袋更安心。

??順應(yīng)資金存儲(chǔ)規(guī)范

??提前規(guī)劃共有收益的使用方案

??在扣除了物企合法的管理費(fèi)之后，剩余的公共收益去向何處？

??《物業(yè)管理?xiàng)l例》在全國層面上給出了“主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”的基調(diào)。但在各地的具體落地中，物企必須看懂“默認(rèn)兜底”與“硬性強(qiáng)制”的差異。但如今，各地的監(jiān)管正在持續(xù)收緊，明確了結(jié)余資金的強(qiáng)制流向與使用順位。

??為了防范小區(qū)“養(yǎng)老金”枯竭或資金濫用，各地對(duì)公共收益的結(jié)余去向做出了不同程度的規(guī)范。我們梳理了部分重點(diǎn)省市的政策，發(fā)現(xiàn)其對(duì)資金流向的管理呈現(xiàn)出以下三種鮮明特點(diǎn)：

??①北京市剛性劃分公共收益。北京市設(shè)定了強(qiáng)制性的資金預(yù)警紅線。政策明確規(guī)定，當(dāng)專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額的30%時(shí)，50%以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

??②山東省半強(qiáng)制劃分公共收益。山東省的政策雖然把最終決定權(quán)交給了業(yè)主，但也設(shè)定了兜底條款。規(guī)定收益資金由業(yè)主大會(huì)決定其用途；若“未作決定的”，則主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi) 。這意味著，小區(qū)只要沒有形成合法的資金使用決議，這筆錢就默認(rèn)必須優(yōu)先劃入維修資金賬戶。

??③長(zhǎng)沙市強(qiáng)調(diào)在業(yè)主同意的前提下可用作提升小區(qū)公共區(qū)域的打造。長(zhǎng)沙市同樣強(qiáng)調(diào)了公共收益的基調(diào)是主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金；但在經(jīng)表決同意的前提下，也可用于保修期滿后物業(yè)共有部分的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)等。這在保障維修資金的同時(shí)，為資金在社區(qū)內(nèi)部的靈活流轉(zhuǎn)留出了合規(guī)通道。

??④上海市設(shè)定高比例強(qiáng)制劃轉(zhuǎn)。 作為2026年的新規(guī)，上海并未把剩余資金的去向完全交給業(yè)主“自由發(fā)揮”，而是直接劃定了不得低于50%的硬性底線用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，體現(xiàn)了強(qiáng)監(jiān)管下保障小區(qū)養(yǎng)老金的政策導(dǎo)向。

??綜上可以看出，政策在強(qiáng)調(diào)維修資金優(yōu)先性的同時(shí)，也充分賦予了業(yè)主大會(huì)對(duì)公共收益的自治決定權(quán)，克而瑞物管建議物企在實(shí)操中應(yīng)當(dāng)化被動(dòng)為主動(dòng)：依據(jù)各地的政策特點(diǎn)，制定不同的策略：

??· 在紅線規(guī)定嚴(yán)格的城市，則優(yōu)先保障紅線劃定的資金使用規(guī)范。

??· 而在使用相對(duì)靈活的城市，在年度預(yù)算編制或召開業(yè)主大會(huì)前，物業(yè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)深度調(diào)研小區(qū)的痛點(diǎn)，提前策劃并向業(yè)主提交一份可見、可感的共有收益反哺園區(qū)方案。例如，提議將結(jié)余資金用于非保修期內(nèi)的小區(qū)門禁系統(tǒng)智能化升級(jí)、兒童游樂設(shè)施煥新、公共綠化大面積補(bǔ)種，或是直接沖抵部分物業(yè)費(fèi)欠款等。

??開發(fā)新增值服務(wù)，規(guī)范現(xiàn)有收費(fèi)條目

??目前我國不少城市在交房入住和前期裝修階段，還需要繳納門禁卡工本費(fèi)、裝修押金、強(qiáng)制垃圾清運(yùn)費(fèi)等。然而，近期的新的物業(yè)收費(fèi)政策則對(duì)這類交房階段的搭車收費(fèi)劃定了紅線，明確了收費(fèi)與服務(wù)的合法邊界。

??1、劃定收費(fèi)紅線，全面清理交房“搭車”收費(fèi)

??克而瑞物管梳理了部分重點(diǎn)城市的政策紅線，內(nèi)容如下：

??· 北京市全面叫停裝修押金與生活垃圾處理費(fèi)。規(guī)定物業(yè)不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取或者變相收取住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)及保證金（含裝修押金）同時(shí)，明令禁止收取生活垃圾處理費(fèi)。

??· 杭州市嚴(yán)禁強(qiáng)制收取各類前期雜費(fèi)。杭州市對(duì)前期收費(fèi)名目的行為進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)制向業(yè)主和裝修單位收取樓道維護(hù)費(fèi)、裝修保證金、進(jìn)出人員出入證工本費(fèi)等費(fèi)用。

??· 青島市規(guī)范門禁卡配置與裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。要求物業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主或物業(yè)使用人每戶免費(fèi)配置4張門禁卡或出入證 ；對(duì)于裝修產(chǎn)生的垃圾，若業(yè)主或物業(yè)使用人自行清運(yùn)的，物業(yè)服務(wù)人絕對(duì)不得強(qiáng)行收取垃圾清運(yùn)費(fèi)。

??克而瑞物管認(rèn)為裝修管理費(fèi)用取消或是一個(gè)普遍趨勢(shì)，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，業(yè)主在交房和裝修階段的真實(shí)服務(wù)需求依然龐大。

??物企破局的關(guān)鍵，在于順應(yīng)政策導(dǎo)向，從行政化強(qiáng)制收費(fèi)向市場(chǎng)化自愿增值服務(wù)平滑轉(zhuǎn)型，物企可深度挖掘業(yè)主在交房裝修期的痛點(diǎn)。

??例如，雖然不能再強(qiáng)制收取統(tǒng)一的垃圾清運(yùn)費(fèi)和樓道維護(hù)費(fèi)，但物企可以整合內(nèi)外部供應(yīng)鏈資源，向業(yè)主推出可供自愿選購的“裝修管家專屬包”。這一服務(wù)包可涵蓋建材集中采購、專屬電梯搬運(yùn)協(xié)調(diào)、一站式垃圾清運(yùn)打包、以及裝修后的室內(nèi)開荒保潔等內(nèi)容。

??通過提供真正省心、高效的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來打動(dòng)業(yè)主，用契約化的市場(chǎng)服務(wù)代替簡(jiǎn)單粗暴的強(qiáng)制收費(fèi)。這種模式不僅經(jīng)得起合規(guī)審查，更能以實(shí)打?qū)嵉姆?wù)質(zhì)量換取業(yè)主的信任，進(jìn)而沉淀為企業(yè)合法、可持續(xù)的前端利潤(rùn)。

??結(jié)語

??現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代，嚴(yán)監(jiān)管也成為常態(tài)。不管是共有收益的合理留存，還是前端服務(wù)的收費(fèi)，都逐步進(jìn)入透明的契約框架。

??各地密集出臺(tái)的新規(guī)，也是為了建立更公平、更陽光、質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。

??對(duì)堅(jiān)守長(zhǎng)期主義的物企而言，嚴(yán)監(jiān)管是契機(jī)而非束縛。唯有精準(zhǔn)研讀政策、善用規(guī)則鎖定合法收益，主動(dòng)轉(zhuǎn)型增值服務(wù)，才能在行業(yè)規(guī)范化浪潮中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)合規(guī)與盈利的良性循環(huán)。