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??【克而瑞物管研究】

??5月15日，2026中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會在廈門舉辦。會議發(fā)布了“2026中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果”等一系列研究成果，以物業(yè)綜合實力領(lǐng)域權(quán)威成果為行業(yè)樹立了年度風(fēng)向標(biāo)。

??現(xiàn)場眾多大咖也帶來了他們的最新思考與洞察，本文對「2026中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會」的嘉賓干貨做了整理，與各位讀者一起分享。

??本期嘉賓

??新世紀(jì)物業(yè)總裁 李大康

??在「2026中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力研究成果發(fā)布會」現(xiàn)場，新世紀(jì)物業(yè)總裁李大康以《穿越周期、重塑價值—從物業(yè)服務(wù)到生活服務(wù)的進(jìn)化之路》為主題做了分享：

??當(dāng)下，中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)正處于深度變革與周期調(diào)整的關(guān)鍵階段。后疫情時代，行業(yè)長期積累的供需矛盾集中爆發(fā)，收繳率持續(xù)下滑、運營成本剛性攀升、新增增長動能匱乏三重困境交織，讓多數(shù)物業(yè)企業(yè)陷入經(jīng)營僵局。

??行業(yè)市場競爭已步入白熱化階段，傳統(tǒng) “重管理、輕服務(wù)、重規(guī)模、輕增值” 的粗放式發(fā)展模式已然難適配行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展需求。針對行業(yè)熱議的生活服務(wù)+社區(qū)便民服務(wù)創(chuàng)新實踐，此類探索并非博取流量的營銷炒作，也非無序的行業(yè)內(nèi)卷。

??收入、成本、增長三重壓力交織

??行業(yè)迎來生存拐點

??歷經(jīng)數(shù)十年高速擴(kuò)張，物業(yè)行業(yè)正式告別粗放增長時代，邁入存量競爭、結(jié)構(gòu)調(diào)整、價值重構(gòu)的新階段。當(dāng)前行業(yè)困境并非短期經(jīng)營波動，而是收入、成本、增長三大核心維度的系統(tǒng)性、長期性難題，徹底顛覆了傳統(tǒng)經(jīng)營邏輯，倒逼行業(yè)全面轉(zhuǎn)型。

??收入端，物業(yè)費收繳率持續(xù)下行且未見底，企業(yè)營收根基持續(xù)松動。隨著物業(yè)服務(wù)專項整治全面落地，住宅物業(yè)收入結(jié)構(gòu)高度單一，物業(yè)費成為項目運營核心支柱，企業(yè)抗風(fēng)險能力大幅弱化。收繳率的細(xì)微波動都會引發(fā)顯著經(jīng)營影響。持續(xù)走低的收繳率，導(dǎo)致項目服務(wù)投入不足、品質(zhì)縮水，形成“服務(wù)降級—業(yè)主拒繳—營收縮水—服務(wù)再降級”的惡性循環(huán)，項目撤場常態(tài)化。此外，上門溝通、電話催收、律師函施壓等傳統(tǒng)催費模式徹底失效，不僅無法化解矛盾，還會加劇物業(yè)與業(yè)主的對立情緒，進(jìn)一步惡化收繳難題。

??成本端，人力、物料、能耗、設(shè)施維保等剛性成本逐年上漲，持續(xù)擠壓行業(yè)利潤空間。多數(shù)依托房企成長的物業(yè)企業(yè)，長期依賴母公司資源扶持，缺乏市場化精細(xì)化管理能力。隨著房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，物業(yè)企業(yè)徹底被推向市場，粗放管理模式的弊端全面暴露，向內(nèi)管理方面還有一定的提升空間。在此背景下，向內(nèi)深耕精細(xì)化管理、向管理要效益，成為企業(yè)穩(wěn)健生存的核心路徑。

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??增長端，存量市場同質(zhì)化競爭激烈，傳統(tǒng)基礎(chǔ)服務(wù)陷入紅海內(nèi)卷，單一物業(yè)費收入難以支撐企業(yè)長效發(fā)展。行業(yè)規(guī)范化整治收緊傳統(tǒng)增收渠道的同時，也指明了全新發(fā)展方向，“生活服務(wù)+”成為政策與市場雙向賦能的黃金賽道。物業(yè)行業(yè)擁有獨有的核心優(yōu)勢，深耕社區(qū)形成的高粘性、高信任度業(yè)主私域流量，是互聯(lián)網(wǎng)平臺與零售行業(yè)爭相搶占的稀缺資源。深度盤活存量業(yè)主資源，將社區(qū)流量轉(zhuǎn)化為可持續(xù)增值營收，破解行業(yè)增長瓶頸，是當(dāng)下物業(yè)企業(yè)突破發(fā)展的關(guān)鍵。

??向外求存：跳出低效服務(wù)內(nèi)卷

??以溫度服務(wù)重建業(yè)主信任

??面對行業(yè)三重困局，物業(yè)企業(yè)破局的核心關(guān)鍵是向外求存，以高品質(zhì)、有溫度的服務(wù)重構(gòu)業(yè)主信任，從根源上提升物業(yè)費收繳率。

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??當(dāng)前行業(yè)普遍存在嚴(yán)重的服務(wù)內(nèi)卷誤區(qū)，眾多企業(yè)盲目加碼基礎(chǔ)服務(wù)，將標(biāo)準(zhǔn)化100分的服務(wù)過度拔高至110分，投入大量人力物力，卻未貼合業(yè)主真實需求，服務(wù)邊際效益持續(xù)遞減。隨著行業(yè)迭代升級，物業(yè)服務(wù)競爭已跳出基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)化比拼，轉(zhuǎn)向情感價值、體驗價值的深度角逐。

??服務(wù)升級的核心前提，是堅守兩大不可逾越的底線。

??一是安全運營底線，筑牢社區(qū)治安、消防、設(shè)施運行安全防線，保障社區(qū)秩序穩(wěn)定與業(yè)主居住安全；

??二是基礎(chǔ)服務(wù)底線，嚴(yán)格按照合同標(biāo)準(zhǔn)落地保潔、綠化、維保、環(huán)境治理等基礎(chǔ)服務(wù)，合規(guī)履行企業(yè)本職責(zé)任。在堅守雙底線的基礎(chǔ)上，遵循服務(wù)黃金定律與白金法則，換位思考對接業(yè)主訴求，以專業(yè)服務(wù)與真誠態(tài)度換取業(yè)主認(rèn)可與包容。

??2025年國內(nèi)人均GDP接近1.4萬美元，居民消費與居住需求實現(xiàn)本質(zhì)升級，從基礎(chǔ)的居住保障需求，轉(zhuǎn)向追求居住溫度、情緒舒適的精神需求，業(yè)主對社區(qū)人文陪伴、情感關(guān)懷、暖心服務(wù)的訴求愈發(fā)強(qiáng)烈。泡泡瑪特的發(fā)展邏輯為行業(yè)提供了重要啟示，其核心競爭力并非產(chǎn)品本身，而是極致的治愈感與陪伴感，憑借超高情緒價值實現(xiàn)4600億港元市值，遠(yuǎn)超多家傳統(tǒng)行業(yè)頭部企業(yè)總和。這也預(yù)示著，未來物業(yè)服務(wù)的核心壁壘，是物業(yè)與業(yè)主之間的深度情感鏈接能力。

??基于行業(yè)新趨勢，物業(yè)企業(yè)需徹底摒棄低效內(nèi)卷，迭代服務(wù)理念。將有限的資源從同質(zhì)化、重復(fù)性的基礎(chǔ)服務(wù)加碼中釋放出來，聚焦業(yè)主可感知、有溫度的“關(guān)鍵小事”，深耕共情服務(wù)與暖心服務(wù)，補齊業(yè)主情緒價值缺口。這類有感服務(wù)并非行業(yè)認(rèn)知中的“不務(wù)正業(yè)”，而是物業(yè)適配時代發(fā)展、回歸服務(wù)本質(zhì)、重塑行業(yè)價值的必然選擇。

??相較于強(qiáng)硬催收與制度約束，共情暖心服務(wù)才是破解收繳難題的核心密鑰。堅守服務(wù)底線、優(yōu)化服務(wù)模式，遠(yuǎn)比單純催收更有效，企業(yè)需認(rèn)清110分基礎(chǔ)服務(wù)與“100分基礎(chǔ)服務(wù)+10分溫度服務(wù)”的核心差異，以貼合業(yè)主真實需求的服務(wù)重建信任、提升滿意度，推動收繳率穩(wěn)步回升，助力小區(qū)資產(chǎn)保值增值。

??向內(nèi)求生：深耕精細(xì)化管理

??刀刃向內(nèi)實現(xiàn)降本增效

??在外提質(zhì)、穩(wěn)住口碑的同時，企業(yè)必須堅持向內(nèi)求生，以科學(xué)化、數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化的精細(xì)化管理挖掘內(nèi)部潛力，通過降本增效夯實經(jīng)營底盤，這是企業(yè)穿越周期、實現(xiàn)良性循環(huán)的核心支撐。面對持續(xù)上漲的成本壓力，物業(yè)企業(yè)堅守核心經(jīng)營原則，全部降本增效動作聚焦內(nèi)部管理優(yōu)化、資源盤活與效率提升。

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??企業(yè)可從收入、成本、技術(shù)三大維度落地全方位精細(xì)化管理。

??收入管控上，堅持應(yīng)收盡收、顆粒歸倉，筑牢營收基本盤。一方面精準(zhǔn)摸排各項目收繳短板，結(jié)合服務(wù)提質(zhì)、共情溝通、精準(zhǔn)運維等方式，針對性提升物業(yè)費收繳率；另一方面全面梳理項目各類營收類目，核查收入合規(guī)性與完整性，挖掘存量營收潛力。

??成本管控上，聚焦人力、能耗兩大核心開支，推行量化精準(zhǔn)管控。人力成本作為行業(yè)最大成本項，通過核定各崗位有效工作時長，優(yōu)化組織架構(gòu)、精簡冗余崗位、梳理低效流程，杜絕人力浪費，全面提升人效。能耗管控方面，建立標(biāo)準(zhǔn)化能耗基準(zhǔn)體系，精準(zhǔn)測算公共區(qū)域、樓棟單元的合理能耗，排查漏電、漏水、設(shè)備空轉(zhuǎn)等無效損耗，落地節(jié)能整改，壓縮無效成本。同時依托規(guī)?；椖績?yōu)勢，搭建行業(yè)對標(biāo)大數(shù)據(jù)庫，通過橫向、縱向數(shù)據(jù)對比篩查運營異常指標(biāo)，精準(zhǔn)定位管理短板，形成問題發(fā)現(xiàn)、分析、整改、復(fù)盤的閉環(huán)管理體系。

??技術(shù)賦能上，主動擁抱智能化轉(zhuǎn)型，借力科技革新運營效率。當(dāng)下行業(yè)技術(shù)迭代速度大幅提升，從年度迭代升級為月度、日度更新，智能化工具落地門檻持續(xù)降低。對于中小物業(yè)企業(yè)而言，無需投入巨資自主研發(fā)，可直接落地成熟的智能巡檢、數(shù)字化臺賬、智能風(fēng)控等工具，替代傳統(tǒng)人工粗放管理模式，有效降低運營成本、提升服務(wù)響應(yīng)效率，以科技力量賦能精細(xì)化管理落地，實現(xiàn)降本、提質(zhì)、增效多重效果。

??向外增長：布局生活服務(wù)+

??打造企業(yè)第二增長曲線

??破解行業(yè)增長瓶頸，關(guān)鍵在于跳出基礎(chǔ)服務(wù)單一賽道，依托社區(qū)私域流量優(yōu)勢，布局“生活服務(wù)+”新業(yè)態(tài)，構(gòu)建可持續(xù)的第二增長曲線。社區(qū)團(tuán)購具備高頻、剛需、價格透明的特性，是鏈接業(yè)主、搭建信任通道的最優(yōu)載體。

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??這套便民服務(wù)模式堅持輕量化、普惠化、可持續(xù)的運營邏輯，嚴(yán)控增量成本、保障業(yè)主權(quán)益。運營端采用員工兼職模式，依托現(xiàn)有團(tuán)隊開展服務(wù)，采用社區(qū)定點自提模式，省去上門配送成本，將全部成本優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為業(yè)主福利，打造高性價比社區(qū)服務(wù)IP。

??供應(yīng)鏈端構(gòu)建正向循環(huán)體系，堅持以價換量、以量促價。依托社區(qū)集中采購優(yōu)勢擴(kuò)大銷量規(guī)模，倒逼供應(yīng)商優(yōu)化供貨價格，持續(xù)迭代形成“低價高銷、微利穩(wěn)健”的商業(yè)閉環(huán)，兼顧業(yè)主性價比需求與企業(yè)可持續(xù)運營需求。該模式的核心價值并非短期服務(wù)收益，而是通過高頻剛需服務(wù)，搭建物業(yè)與業(yè)主的常態(tài)化鏈接橋梁，沉淀社區(qū)專屬信任資產(chǎn)，破解傳統(tǒng)物業(yè)溝通弱、信任薄的行業(yè)痛點。

??社區(qū)便民服務(wù)具備極強(qiáng)的業(yè)態(tài)延展性，是企業(yè)突破增長困局的核心抓手。依托高信任、高粘性的服務(wù)IP，物業(yè)可逐步拓展源頭直供、社區(qū)餐飲、居家康養(yǎng)、家政美居、社區(qū)養(yǎng)老等全場景業(yè)態(tài)，實現(xiàn)“為業(yè)主嚴(yán)選美好生活”的全維度服務(wù)覆蓋，徹底打開增長空間。

??對業(yè)主而言，足不出小區(qū)即可享受高性價比便民服務(wù)，在經(jīng)濟(jì)下行周期感受物業(yè)暖心陪伴，服務(wù)認(rèn)同感大幅提升，推動滿意度與收繳率逆勢雙增；對員工而言，打破業(yè)務(wù)壁壘，有效提升團(tuán)隊凝聚力；對企業(yè)而言，成功跑通輕資產(chǎn)增值服務(wù)模式，跳出基礎(chǔ)服務(wù)增長瓶頸，打造出可復(fù)制、可拓展的第二增長曲線，為企業(yè)長效發(fā)展筑牢根基。

??小結(jié)

??當(dāng)下物業(yè)行業(yè)的突圍核心，不在于同質(zhì)化內(nèi)卷，而在于全方位價值重構(gòu)。行業(yè)周期調(diào)整的變局之下，物業(yè)企業(yè)的破局路徑清晰篤定：堅守安全與基礎(chǔ)服務(wù)雙底線，筑牢生存根本；深耕內(nèi)部精細(xì)化管理，以降本增效夯實經(jīng)營底盤；創(chuàng)新布局生活服務(wù)新業(yè)態(tài)，以暖心服務(wù)重建業(yè)主信任、以多元業(yè)態(tài)突破增長瓶頸。

??從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)到全場景生活服務(wù)的進(jìn)階，是行業(yè)發(fā)展邏輯的根本性重塑。未來物業(yè)企業(yè)的核心競爭力，不再是單一的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)能力，而是精細(xì)化管理能力、共情式服務(wù)能力、可持續(xù)的社區(qū)增值運營能力。

??唯有跳出低效內(nèi)卷、堅守服務(wù)本心、深耕內(nèi)部提效、創(chuàng)新增長模式，才能真正穿越行業(yè)周期，打破經(jīng)營困局，重塑行業(yè)價值，實現(xiàn)企業(yè)、業(yè)主、行業(yè)三方共贏，推動物業(yè)行業(yè)邁入高質(zhì)量發(fā)展全新階段。