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??【克而瑞長租研究】2025年上半年，中國住房租賃行業(yè)在頂層設計的持續(xù)深化與市場力量的動態(tài)博弈中，邁入了高質(zhì)量發(fā)展的關鍵階段。政策框架加速完善，“市場+保障”雙軌并行體系從理念加速走向?qū)嵸|(zhì)性落地；市場供需結構在調(diào)整中不斷優(yōu)化，展現(xiàn)出新的活力與韌性；金融市場對長租資產(chǎn)價值的認可度顯著提升，為行業(yè)長期健康發(fā)展注入強勁動能；企業(yè)主體積極應對格局變化，探索精細化運營與價值創(chuàng)造新路徑。

??基于此，克而瑞長租作為行業(yè)深度觀察者與數(shù)據(jù)服務商，始終緊密追蹤并洞察市場動態(tài)，圍繞政策端、市場端、金融端、企業(yè)端四大核心維度，全面梳理2025年上半年行業(yè)發(fā)展表現(xiàn)并進行深度剖析。

??2025年上半年，中央及地方政府持續(xù)強化對住房租賃市場的金融支持力度，特別是圍繞保障性租賃住房和配售型保障性住房的再貸款政策，取得實質(zhì)性、規(guī)?；M展，據(jù)不完全統(tǒng)計，金融機構保障房再貸款授信金額已超23億，且多筆已發(fā)放首筆貸款資金。

??地方落地保障房再貸款落地項目的特點表現(xiàn)為“首單效應”顯著、地域覆蓋廣泛、模式創(chuàng)新（尤其是存量收購）、政策性銀行引領以及信貸規(guī)模迅速擴張。

??地方政府積極響應國家部署，同時將租賃住房也納入“好房子”建設標準框架，并出臺專項細則，要求租賃項目符合綠色低碳、智能技術、健康宜居、全生命周期設計、無障礙適老五大技術方向，并與商品房項目同步參與第三方星級認證（如杭州容積率獎勵政策），推動行業(yè)從“有房住”向“住好房”升級。

??2025年上半年，全國重點城市密集出臺住房租賃支持政策，其中一線城市率先垂范，其它重點城市跟進態(tài)度積極，通過強化監(jiān)管、優(yōu)化供應、提升補貼、配套保障，全面構建多層次租賃住房保障體系。

??多地通過完善監(jiān)管機制、擴大保障性房源供給、加大財政補貼及公積金支持力度，顯著提升租賃住房的安全性與吸引力。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，2025年上半年全國22個重點城市的集中式長租公寓市場供應延續(xù)高增長。期間，共計約288個新項目入市，新增房源數(shù)量約為11.73萬套（間），相較2024年上半年同比增長2.97%。其中保租房供應104523套（間），占比約89%，同比上漲14.11%；市場化項目供應12773套/間，占比11%，同比下滑42.75%。保租房市場份額由2024年上半年占比8成上漲至約9成份額，集中式公寓供應持續(xù)以保租房為主的態(tài)勢，保租房成為推動保障性租賃住房行業(yè)快速發(fā)展的關鍵力量。

??截止2025年上半年，核心八城集中式公寓規(guī)模約126萬套，其中保租房52萬套，占比超4成，占比持續(xù)提升。隨著保障性租賃住房建設進入集中兌現(xiàn)期，不光數(shù)量增長迅猛，在產(chǎn)品設計、運營管理等、服務標準等多個方面，也在同步創(chuàng)新升級，整體品質(zhì)化趨勢越來越明顯。一方面是因為競爭環(huán)境的加劇；另一方面也是運營企業(yè)提升品牌效應和租金收益的有效途徑。

??從2025年上半年重點22城長租公寓新開項目籌集方式來看，新建主導入市，占比77%，改建占比23%。分城市表現(xiàn)，22城籌集方式分化明顯。上海、南京、濟南、合肥等18個城市以新建為主，改建為輔。而青島、天津、長春、重慶四城則主要聚焦于存量轉化。特別是長春，改建占比超80%。

??未來隨著涉租土地供應的縮減，前期拿地項目的集中入市，以及專項債券、保障性安居工程、再貸款等政策的高效落實，收購存量房用于保障性住房也將進入快車道，長租公寓供應方式轉變?yōu)橐源媪哭D化為主。

??從同比來看，除開北京、廣州兩城集中式公寓租金坪效上漲和武漢、南京個人房源租金租金坪效上漲外，其他城市租金皆下滑明顯；從環(huán)比來看，核心8城集中式公寓和個人房源租金坪效僅廣州、武漢出現(xiàn)上漲，其余城市均出現(xiàn)不同幅度的下滑，租金承壓明顯。

??對比核心8城集中式公寓和個人房源租金坪效同環(huán)比變化，集中式公寓規(guī)模較大的北京、上海、深圳、廣州、杭州五城租金降幅低于個人房源。

??隨著專項債、超長期國債、政策性金融工具的出臺，2025年保障性安居工程融資渠道更加多樣化，既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利于優(yōu)化增量，多渠道籌集保障性住房。

??統(tǒng)計分析2025年上半年保障房運營企業(yè)融資情況發(fā)現(xiàn)，目前主流的有ABS、CMBS、基金、類REITs以及債券等方式。不完全統(tǒng)計，2025年上半年融資規(guī)模約200億。其中債權類105億，占比超50%；ABS與CMBS第二梯隊，融資金額27-37億，占比在15-20%區(qū)間。

??截止2025年上半年國內(nèi)已發(fā)布8只租賃住房公募REITs，規(guī)模超百億。從二級市場表現(xiàn)來看，保障房REITs展現(xiàn)出顯著的超額收益特征。對比2024年下半年以來我國各類基礎設施REITs較發(fā)行價的月度漲跌幅情況，8支保障房類REITs整體月度漲幅均在18%以上，且呈持續(xù)波動上漲態(tài)勢，2025年6月較發(fā)行價漲幅突破65%，領跑全市場，較第二梯隊高出15%以上；凸顯該類資產(chǎn)穿越周期的增值能力。

??6月25日，國內(nèi)首單租賃住房REITs擴募項目成功上市，擴募項目共募集資金約9.46億元，擴募資產(chǎn)包括4個成熟運營的租賃住房項目，回收資金擬用于建設保障北京市住房困難家庭的豐臺區(qū)東河沿公租房項目和服務市級高端李家莊人才房項目。本次發(fā)行創(chuàng)新了住房保障投融資模式，標志著“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局實現(xiàn)落地，打通了保障房建設與資本市場的良性循環(huán)，拓寬了融資渠道。是公募REITs盤活存量、擴大有效投資，實現(xiàn)資金-資產(chǎn)-資本良性循環(huán)的最佳印證，充分體現(xiàn)了資本市場對保障房資產(chǎn)質(zhì)量、運營品質(zhì)和能力的高度認可。

??5月，上海城投寬庭徐匯社區(qū)正式開業(yè)運營，與城投寬庭其他社區(qū)不同，此次開業(yè)的徐匯社區(qū)是上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項目，也是上海城投落實REITS滾動投資，構建保租房業(yè)務“投融建管退"資本循環(huán)的關鍵一環(huán)。

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榜單發(fā)布

01開業(yè)規(guī)模榜

??需要特別說明的是在開業(yè)規(guī)模TOP30的企業(yè)中，其中有7家屬于各地方國企平臺公司租賃企業(yè)，這些國企租賃項目中存在部分項目交由第三方運營的情況，存在項目資產(chǎn)方與運營方不歸屬同一個主體的情況，克而瑞長租在此次統(tǒng)計中采取雙計原則，可能會提高整體TOP30租賃企業(yè)的開業(yè)規(guī)模，但由于雙計房源量占比極低，對整體行業(yè)的開業(yè)規(guī)模不構成絕對影響因素。

??02管理規(guī)模榜

??在國家及地方政府持續(xù)強化住房租賃政策支持的背景下，特別是配租型保障性住房項目進入大規(guī)模建設與交付周期，地方國有企業(yè)依托其顯著的資源整合與平臺運營優(yōu)勢，展現(xiàn)出強勁的市場發(fā)展動能。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年中，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比已突破15%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比與環(huán)比漲幅基本均領先于房企系及資管系企業(yè)，標志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導方向演進。在此過程中，地方國企憑借其穩(wěn)定性和資源稟賦，在有效滿足社會日益增長的多元化、多層次住房需求方面發(fā)揮著關鍵作用，同時為促進住房租賃市場長期平穩(wěn)、健康、有序發(fā)展提供了重要支撐，其行業(yè)引領地位日益凸顯。

??據(jù)監(jiān)測，近兩年位居TOP30的國企系企業(yè)年度規(guī)模增長均在6萬套以上，規(guī)模加速擴張態(tài)勢明顯。此外多家國企系企業(yè)亦在加速涌入住房租賃市場，地方平臺公司表現(xiàn)尤為活躍。從典型城市看：成都15家平臺公司創(chuàng)立租賃品牌，開業(yè)規(guī)模約4萬間；上海8個入局品牌合計開業(yè)規(guī)模約10萬間，其中上海地產(chǎn)“城方”品牌獨占超4萬間；鄭州城發(fā)“美寓”單品牌規(guī)模更達超6萬間，擴張勢頭強勁。此外，2025年上半年，合肥（肥西產(chǎn)城集團“梧桐寓”、高新區(qū)“高新云果”）、廣州（國資管理集團“新嶼公寓”）等地平臺公司持續(xù)推出自有租賃品牌，地方平臺品牌化入局步伐未停。

??2025年上半年，地方國企住房租賃品牌在服務鏈與供應鏈合作方面呈現(xiàn)多元化趨勢，通過引入專業(yè)運營方、科技企業(yè)及建材金融資源，有效提升自身品牌的管理效率與產(chǎn)品品質(zhì)等，以實現(xiàn)降本增效。

??在服務鏈合作方面，聚焦運營效率與智能化升級，補足運營短板并構建智能服務體系。如：寧波北侖城投集團與瓴寓國際成立合資平臺“侖寓”，由瓴寓輸出全流程運營管理能力，涵蓋咨詢顧問、資產(chǎn)管理和社群運營，助力國企實現(xiàn)輕資產(chǎn)擴張。華新集團清控實業(yè)與窩趣公寓合作長沙尖山湖保租房項目，依托窩趣的精細化運營團隊和營銷策略，項目開業(yè)三個月出租率達97%，月均出租率提升30%。黃巖城發(fā)集團的“幾木公寓”嵌入24小時管家服務及智能家居系統(tǒng)，并聯(lián)合大環(huán)物業(yè)打造生活超市，形成“五分鐘生活圈”，顯著提升租戶留存率。此類合作通過輸出成熟的管理模型和數(shù)字化智能工具，解決了國企在快速擴張中的服務標準化與響應效率問題。

??在供應鏈合作方面，強化成本控制與綠色品質(zhì)，優(yōu)化建裝成本并提升產(chǎn)品標準化。如：廣州安居與采筑平臺、立邦簽署協(xié)議，以“安全、綠色、智慧”為標準推進保障房建材集采，通過規(guī)模化采購降低成本，同時確保環(huán)保品質(zhì)。福州安住引入如視“龐加萊智慧量房”技術，2人10天完成454套房源的高精度測繪，效率較傳統(tǒng)量房提升10倍，并實現(xiàn)CAD圖紙自動生成，縮短裝修改造周期。此類合作通過整合綠色建材集采與科技資源，解決了國企在規(guī)模化發(fā)展中全鏈條成本控制與綠色品質(zhì)保障的核心訴求。

??服務鏈合作是“借專業(yè)提效率”，供應鏈合作是“用規(guī)模降成本”。兩類合作共同推動國企租賃品牌從“重資產(chǎn)持有”向“輕運營+標準化”轉型，在保障社會效益的同時探索國企系在行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)盈利路徑。