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??【克而瑞長租研究】

??城市專題 | 2025年鄭州住房租賃市場發(fā)展報告

??核心觀點

??政策導向：明確保障型租賃住房認定的適用范圍、認定條件、認定流程、項目管理等內(nèi)容；加強和規(guī)范全市保障性租賃住房管理工作；構(gòu)建涵蓋“安居、樂業(yè)、康養(yǎng)、發(fā)展”的全周期人才服務(wù)生態(tài)，伴隨租賃市場高質(zhì)量發(fā)展與居住品質(zhì)提升，或推動人才租賃客群持續(xù)擴容

??市場供應：保租房+人才公寓供應11.1萬套/間，實際供應占比高達54%；傳統(tǒng)核心區(qū)供應主力，鄭東新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)等為熱點區(qū)布局

??市場需求：保租房及人才公寓入市提升，租金持續(xù)走低但降幅收窄；出租率近年小幅下滑，但整體仍近90%，維持高位運行；集中式公寓與個人房源租金比值與主流水平差距明顯，市場化公寓價格空間大；鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、惠濟區(qū)、中原區(qū)存在較大機會

??企業(yè)格局：全國性品牌在鄭布局少，以龍湖冠寓/建融家園為主，樂乎百瑞紀以輕資產(chǎn)模式參與；國企主導市場，城發(fā)美寓規(guī)模高位領(lǐng)跑

??未來發(fā)展：經(jīng)濟/人口基礎(chǔ)堅實，GDP總量處全國典型城市第16位，但租金水平低于TOP15-20均值（約27.7元/㎡/月) ，保守估計租金價格提升空間約5%每年；金水區(qū)/中原區(qū)/鄭東新區(qū)租賃需求旺盛，中心區(qū)/碧沙崗/高鐵板塊職住分離人口超20萬人

??一、政策環(huán)境

??鄭州“十四五”保障房發(fā)展基調(diào)從單純追求規(guī)模和覆蓋，轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量、效率、精準性和可持續(xù)性，更加契合城市發(fā)展實際需求和人口結(jié)構(gòu)變化

??二、市場供應

??01、保障房籌集計劃及完成情況：“十四五”保租房籌集目標40萬套/間，按照2025年工作計劃目標值計算，實際籌集43.2萬套/間，超額完成目標

??截止2024年底，鄭州保租房籌集約15.8萬套/間，人才公寓籌集約20.6萬套/間，公租房累計籌建14.4萬套。 2025年保障性租賃住房籌集目標3.8萬套/間，納管3萬套/間。按照目標值計算，“十四五”籌集約43.2萬套/間，目標完成率約109%，超額完成“十四五”保障性租賃住房目標任務(wù)。

??數(shù)據(jù)來源：政府工作報告、工作計劃、媒體報道、鄭州城發(fā)安居企業(yè)收集等信息，克而瑞租賃住房研究中心整理

??02、保障房實際供應：公租房供應13.7萬套/間；保租房+人才公寓供應11.1萬套/間，實際供應占比高達54%；鄭東新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)供應高位；保租房+人才公寓市占約95%，市場絕對主導

??剔除轉(zhuǎn)化和納管房源，鄭州保障房實際籌集20.1萬套/間，保租房和人才公寓供應超11.1萬套/間，入市占比實際籌集54%；中原區(qū)、鄭東新區(qū)、金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)等傳統(tǒng)核心區(qū)供應占比超10%，居第一梯隊；二七區(qū)、惠濟區(qū)、管城區(qū)、中牟縣供應占比在6-10%之間，位列第二梯隊；航空港區(qū)、滎陽市、供應占比在5%以內(nèi)，處于第三梯隊；公租房市合計籌集約14.4萬套/間，截止2025年1月21日，八區(qū)供應8.98萬套/間，縣（市）分配3.96萬套/間。

??數(shù)據(jù)來源：2022-2025年《鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作要點》合計；定向宿舍和人才公寓納保數(shù)據(jù)來自鄭州城發(fā)安居保租房臺賬統(tǒng)計，另鄭州人才公寓納保，租金仍按人才公寓標準執(zhí)行，定向宿舍為產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工配套供應，公布數(shù)據(jù)為不收租金，故在后續(xù)不納入人才公寓分析。

??03、集中式公寓供應：規(guī)模11.7萬套/間，國企平臺主導，城發(fā)美寓市占超六成；傳統(tǒng)核心區(qū)供應主力，鄭東新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)等為熱點布局區(qū)域；開間戶型主力市占超4成，一房戶型次主力；兩房、三房及以上多房產(chǎn)品市占近3成，合租及少量家庭客群消化

??從集中式公寓各區(qū)分布來看，鄭東新區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)占比在10%以上，處于第一梯隊；二七區(qū)、惠濟區(qū)、管城區(qū)中牟縣占比在5-10%之間，處于第二梯隊；航空港區(qū)、滎陽市城市外圍區(qū)或地級市占比在3%以下；

??從集中式公寓供應企業(yè)來看，鄭州城發(fā)美寓供應超7.23萬套/間，占比62%，主導市場；省直人才公寓占比12.3%居次席，國企平臺占比超95%，市場絕對主力。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理，集中式公寓統(tǒng)計包含保租房、人才公寓、市場化

??從房型分布來看，開間戶型占比約44%，市場絕對主力，一房戶型市占約27.5%，次主力，三房及以上戶型市占約15.9%，滿足家庭型需求，主要補充，兩房產(chǎn)品供應占比12.5%；

??從各房型面積段分布來看，開間主力面積段集中在31-50㎡，占比約90%，一房產(chǎn)品主要面積段在51-70㎡，占比超65%，兩房產(chǎn)品主力面積段在81-90㎡，占比約53.7%，三房及以上產(chǎn)品主力面積段分布在111-150㎡區(qū)間。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理，集中式公寓統(tǒng)計包含保租房、人才公寓、市場化

??04、個人房源供應：可供租賃房源規(guī)模近4年維持23萬套/間上下，金水區(qū)、中原區(qū)主力供應，市占超28%，鄭東新區(qū)、高新區(qū)第二梯隊，其他區(qū)規(guī)模在1萬套/間以下

??鄭州市2021年至2025年可供租賃個人房源規(guī)模下降到24.8萬套/間。近兩年同比雖有小幅回彈，但對比高峰期，市場容量縮減明顯。

??從鄭州2025年個人房源可租房源規(guī)模來看，金水區(qū)、中原區(qū)規(guī)模在超7萬套/間之間，大幅領(lǐng)先其他區(qū)，鄭東新區(qū)約3.2萬套/間，處于第二梯隊，高新區(qū)可租規(guī)模在1.6萬套/間，其它區(qū)可供租賃房源規(guī)模在1萬套/間以下。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??05、供應結(jié)構(gòu)：鄭州機構(gòu)化率約5.5%，與一線和強二線城市差距明顯，機構(gòu)化市場機會大

??根據(jù)七普數(shù)據(jù)，鄭州節(jié)點常住人口1260.10萬人，租房比例為20%，按照供需平衡計算，民宅租賃規(guī)模為251.99萬套/間；2020年未出租民宅房源6.2萬套/間；2021-2025年竣工商品住宅按照20%比例投入租賃市場；集中式和分散式當前規(guī)模達到17.11萬套/間。鄭州機構(gòu)化率為5.46%；從城市機構(gòu)化率對比來看，鄭州相較西安，機構(gòu)化率領(lǐng)先，對比強二線城市和一線城市，機構(gòu)化率落后明顯，未來機構(gòu)化市場容量大。

??數(shù)據(jù)來源：數(shù)據(jù)來源七普公布、CRIC2020、克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、貝殼租房；七普鄭州常住人口為1260.10萬人，租房比例按照住房來源計算。

??三、市場需求

??01、需求規(guī)模：人口基底扎實，租賃需求有增量，2025年租賃人口約268萬，預計2028年達276萬

??鄭州人口基底強勁，常住人口在1300萬左右，流動人口及高校畢業(yè)生均多，2022-2024年高校畢業(yè)生合計人數(shù)達122萬人，滋生大量租賃需求；根據(jù)租賃模型測算，2025年鄭州租賃人口約267.9萬人，所需房源148.0萬間；

??城市2020-2024年常住人口復合增長率0.92%，因此預估鄭州租賃人口按照約1%增幅增長，2026年租賃人口270.6萬人，2027年租賃人口273.3萬人，2028年租賃人口可達276.0萬人。

??數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、《中國流動人口發(fā)展報告》等，鄭州2024年戶籍人口數(shù)據(jù)未披露，故流動人口數(shù)量為2023年數(shù)據(jù)

??02、集中式公寓出租率：近年增量加速，整體出租率下滑，但核心區(qū)出租率超95%；金水區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)規(guī)模及近期新開項目較多，出租率回落，外圍區(qū)需求不足，出租率低位

??鄭州市隨著近三年保租房和人才公寓的集中入市，2025年底租賃淡季新開項目配租不理想，導致出租率有所下降；但整體仍然處在90%左右。從鄭州2025年集中式公寓各區(qū)出租率來看，傳統(tǒng)核心區(qū)出租率基本維持在95%以上，金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)近期大幅供應，區(qū)域競爭加劇，出租率下降至85%左右，滎陽市等城市新興外圍區(qū)，因需求不足，導致出租率僅65%。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理，集中式公寓統(tǒng)計包含保租房、人才公寓、市場化

??03、個人房源市場：業(yè)主以租待售疊加租房預期下降，套均價和租金坪效持續(xù)走低，年均降幅約1.5%；鄭東新區(qū)租金坪效41，領(lǐng)先市場，金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)20-25水平，居次席

??鄭州市2020年至2025年個人房源租金坪效持續(xù)走低，到2025年，下降至24.5元/㎡/月，較2021年26.1元/㎡/月下降約6.1%，年均降幅約1.5%； 供應多房產(chǎn)品主力，套均價持續(xù)走低，每年降低約100元，主要因房地產(chǎn)調(diào)整，業(yè)主以租待售，市場競爭加劇，業(yè)主降低租金預期疊加經(jīng)濟環(huán)境壓力，需求端支付力下降導致。

??從鄭州2025年個人房源各區(qū)租金坪效來看，鄭東新區(qū)租金最高，達到41.2元/㎡/月；金水區(qū)和經(jīng)開區(qū)租金坪效超25元/㎡/月，居第二梯隊?；轁鷧^(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)、管城區(qū)租金水平在20元/㎡/月上下，處于第三梯隊。其他區(qū)租金都在15元/㎡/月以下，滎陽市租金坪效最低，僅13.5元/㎡/月

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、貝殼等口徑公開數(shù)據(jù)，克而瑞租賃住房研究中心整理

??04、租房熱度·成交周期：集中式公寓租房熱度高，旺季成交周期7天左右，淡季15天左右，個人房源成交周期基本為2個月

??個人房源成交周期集中60-76天，淡旺季分化顯著，如6-7月份，高校畢業(yè)生集中離校，涌入職場或準備考研、考公，帶來大量租房需求，房源成交周期60天左右；四季度，畢業(yè)季需求基本消化完畢，寒冷天氣和春節(jié)假期影響，租客選擇續(xù)租而非換房，房源成交周期約70天左右；集中式房源整體空置期短，旺季成交周期7天左右，淡季成交周期15天左右。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??四、企業(yè)格局

??01、全國性品牌在鄭布局少，以龍湖冠寓/建融家園為主，樂乎百瑞紀以輕資產(chǎn)模式參與

??全國租賃管理規(guī)模榜TOP20企業(yè)中，目前共有4家在鄭州市場有所布局，包括龍湖冠寓、美寓、樂乎和百瑞紀。其中，樂乎與百瑞紀以輕資產(chǎn)模式進入，為美寓項目提供運營服務(wù)。而萬科泊寓、魔方生活兩家企業(yè)雖前期在鄭州開展項目，但目前已退出該市場。在TOP20之外，還有建融家園、相寓有所布局。

??總體來看，市場中具備全國化規(guī)模的品牌企業(yè)入駐相對較少。具體看，相寓、龍湖冠寓開業(yè)房源量超3000套/間，建融家園開業(yè)房源量超1000套/間。

??數(shù)據(jù)來源：克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開資料，克而瑞租賃住房研究中心整理

??五、未來發(fā)展

??01、價格空間：鄭州經(jīng)濟/人口基礎(chǔ)堅實，GDP總量處全國典型城市第16位，但租金水平低于TOP15-20均值（約27.7元/㎡/月) ，保守估計租金價格提升空間約5%每年

??鄭州經(jīng)濟總量達1.45萬億元，城鎮(zhèn)人均可支配收入超5萬元，流動人口規(guī)模約371.6萬，與周邊城市相比，處中上游水平，綜合支撐力相對堅實。然而，當前個人房源租金卻處于相對低位，且鄭州集中式公寓租金低于個人房源租金，與城市基本面的強勁表現(xiàn)形成鮮明反差，城市租金具備顯著的向上修復空間，集中式公寓租金上漲空間將更可觀，且合理的租金提升有望帶動租賃產(chǎn)品與服務(wù)升級，促進市場高質(zhì)量發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)、克而瑞租賃住房研究中心整理，鄭州2024年戶籍人口數(shù)據(jù)未披露，故流動人口數(shù)量為2023年數(shù)據(jù)

??02、機會區(qū)域：金水區(qū)/中原區(qū)/鄭東新區(qū)租賃需求旺盛，中心區(qū)/碧沙崗/高鐵板塊職住分離人口超20萬人

??分區(qū)域表現(xiàn)看，鄭州金水區(qū)/中原區(qū)/鄭東新區(qū)整體租賃需求旺盛，工作人口多，且職住分離人口占比大；板塊表現(xiàn)看，中心區(qū)/碧沙崗/高鐵板塊職住分離人口超20萬人，航海路/國貿(mào)/三全國基板塊職住分離人口8-13萬隨其后，租賃需求相對旺盛。

??數(shù)據(jù)來源：CRIC柵格地圖系統(tǒng)

??03、發(fā)展機會研判：鄭州租賃市場機構(gòu)化機會較大、市場化占比低、租金水平較低住房租賃企業(yè)可積極拓展市場化房源/提升產(chǎn)品品質(zhì)/提升多經(jīng)收入，實現(xiàn)整體效益提升

??市場現(xiàn)狀及機會

??① 機構(gòu)化率機會較大（目前僅5.5%）：機構(gòu)化發(fā)展空間大，可達6-8%

??②市場化占比低（不足10%）： 加速市場化集中式房源入市，促進保租+市場雙軌格局形成，市場化占比約40%

??③ 租金價格較低： 租金漲幅保守預估每年5%

??住房租賃企業(yè)發(fā)展措施

??①積極拓展市場化集中式房源，如通過中/輕資產(chǎn)模式拓展安置房資源

??②提升租賃產(chǎn)品品質(zhì)，助力租金水平提升

??③通過公區(qū)運營/商業(yè)引入等提升多經(jīng)收入

??推動鄭州租賃市場“保障+市場化”雙軌發(fā)展，促進租賃市場品質(zhì)化和租金合理化發(fā)展，以此保障城市資產(chǎn)價值與城市能級匹配，推動房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展。

??數(shù)據(jù)來源：本報告數(shù)據(jù)主要來自克而瑞CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)、鄭州城發(fā)安居提供城市數(shù)據(jù)及公開資料、政府及企業(yè)官方網(wǎng)站、行業(yè)公開信息，部分數(shù)據(jù)來自抽樣調(diào)查，經(jīng)專業(yè)整理分析。統(tǒng)計口徑：租金坪效為元/㎡/月，集中式公寓規(guī)模為萬間/套。免責聲明：本報告數(shù)據(jù)僅供行業(yè)參考，受調(diào)研方法和范圍限制，部分數(shù)據(jù)無法完全反映市場真實情況，克而瑞長租對數(shù)據(jù)準確性不承擔法律責任。