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??隨著一紙財(cái)報(bào)的發(fā)布，融創(chuàng)中國(guó)的真實(shí)處境浮出水面。

??3 月 27 日，融創(chuàng)中國(guó)正式發(fā)布 2025 年度經(jīng)審核業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，全年歸屬母公司凈虧損從2024年的257億元大幅收窄至123.3億元，同比減虧52%。

??這一變化主要得益于債務(wù)重組收益，2025年度經(jīng)審計(jì)確認(rèn)債務(wù)重組收益329.7億元。這筆非經(jīng)常性損益幫助企業(yè)完成了境內(nèi)外債務(wù)的全流程重組，成為民營(yíng)房企中率先實(shí)現(xiàn)這一突破的代表。

??然而，若剔除這筆收益，融創(chuàng)的稅前虧損額仍較高，主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損、資產(chǎn)減值計(jì)提、高額財(cái)務(wù)費(fèi)用仍是吞噬利潤(rùn)的三大因素。

??化債成功，讓企業(yè)邁過了生死關(guān)口，但擺在眼前的更現(xiàn)實(shí)問題是，經(jīng)營(yíng)端何時(shí)轉(zhuǎn)好？

??329.7億元收益減負(fù)

??2025年，融創(chuàng)耗時(shí)兩年多的境內(nèi)外債務(wù)重組全面落地，成為行業(yè)內(nèi)首個(gè)完成境內(nèi)外公開債務(wù)全流程重組的民營(yíng)房企，徹底擺脫了債務(wù)違約與清盤的生死危機(jī)。

??債務(wù)重組為企業(yè)帶來了可觀的賬面收益。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，受益于境內(nèi)外債務(wù)重組的完成，融創(chuàng)借貸本金金額下降635.7億元，2025年度錄得境內(nèi)外債務(wù)重組收益329.7億元。公司預(yù)計(jì)，全面境外債務(wù)重組及集友銀行債務(wù)重組的完成，將使本公司應(yīng)占權(quán)益總額增加441億元。

??2025年12月下旬，融創(chuàng)近96億美元（約合人民幣680億元）境外債務(wù)重組正式生效，通過債轉(zhuǎn)股、票據(jù)置換、小額現(xiàn)金兌付等組合方案，一次性確認(rèn)稅前重組收益近650億元。境內(nèi)債務(wù)重組同步推進(jìn)，通過股份償付、債務(wù)展期、資產(chǎn)抵債等方式，進(jìn)一步釋放重組收益，減輕債務(wù)壓力。

??債務(wù)重組的落地，不僅改善了賬面數(shù)據(jù)，也讓融創(chuàng)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化。截至2025年末，融創(chuàng)有息負(fù)債規(guī)模降至1882.6億元，較2024年末的2596.7億元大幅減少約714.1億元，較2021年底債務(wù)高峰期銳減1334.5億元。利息支出大幅縮減，短期償債風(fēng)險(xiǎn)基本解除。

??截至2025年末，融創(chuàng)擁有現(xiàn)金總額120.1億元，其中非限制現(xiàn)金56.8億元；2025年獲得保交樓專項(xiàng)借款審批合計(jì)約230.2億元。2022～2025年，融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)交付18.6萬套、31.2萬套、17萬套、5.4萬套，累計(jì)交付72.2萬套，已基本完成保交付任務(wù)。

??經(jīng)營(yíng)虧損

??值得注意的是，債務(wù)重組收益只是改善了融創(chuàng)的財(cái)務(wù)報(bào)表，卻并未帶來真正的經(jīng)營(yíng)扭轉(zhuǎn)。

??債務(wù)重組收益的本質(zhì)，是債務(wù)人與債權(quán)人達(dá)成債務(wù)重組協(xié)議后，原債務(wù)賬面價(jià)值與實(shí)際償付對(duì)價(jià)之間的差額，其核心特點(diǎn)是，作為賬面會(huì)計(jì)收益，雖不會(huì)帶來實(shí)際現(xiàn)金流入，卻會(huì)直接影響當(dāng)期凈利潤(rùn)，同時(shí)增厚公司凈資產(chǎn)。

??一位不愿具名的審計(jì)機(jī)構(gòu)人士表示，債務(wù)重組解決的是歷史包袱問題，但企業(yè)能否真正走出困境，核心還是看后續(xù)銷售回款能力和主營(yíng)業(yè)務(wù)能否重新盈利。

??從營(yíng)收端來看，融創(chuàng)全年完成營(yíng)業(yè)收入451.2億元，同比下跌39%，創(chuàng)下近年低位。營(yíng)業(yè)收入大幅縮水并非個(gè)例，而是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整下的普遍困境，核心原因有三點(diǎn)：

??一是行業(yè)銷售持續(xù)低迷，在售項(xiàng)目去化放緩。2025年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)合同銷售額368.4億元，同比下降21.8%，但依然位居行業(yè)TOP20、民營(yíng)房企第四名。

??二是項(xiàng)目交付與收入結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模收縮。融創(chuàng)2025年全年物業(yè)交付面積同比下降23.1%，交付量下滑直接拖累收入。

??三是收入結(jié)構(gòu)單一，抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱。在融創(chuàng)451.2億元總收入中，物業(yè)銷售收入330.5億元，占總收入比重為73.3%，同比減少281.8億元，是營(yíng)收下滑的核心拖累項(xiàng)；物業(yè)管理、文旅等業(yè)務(wù)雖保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但體量有限，兩項(xiàng)合計(jì)114億元，在總收入中占比25.3%，難以彌補(bǔ)地產(chǎn)銷售的下滑。

??對(duì)于物業(yè)銷售收入下滑，融創(chuàng)方面將其歸因于物業(yè)交付面積及銷售均價(jià)下降。2025年度，融創(chuàng)物業(yè)交付面積同比減少107萬平方米(約23.1%)，項(xiàng)目銷售均價(jià)同比下降29.8%。

??從利潤(rùn)端來看，融創(chuàng)全年歸屬母公司凈虧損123.3億元，看似大幅好轉(zhuǎn)，但主要是依靠大額債務(wù)重組收益支撐，經(jīng)營(yíng)端盈利尚未改善。

??2025年度，融創(chuàng)中國(guó)錄得毛利潤(rùn)虧損6.4億元，毛利率為-1.4%，而2024年毛利潤(rùn)為28.9億元。毛利潤(rùn)虧損，意味著賣房收入已不足以覆蓋成本，銷售即虧損。

??融創(chuàng)在財(cái)報(bào)中解釋道，毛利減少及毛利率下降，主要由于本年度物業(yè)銷售收入減少，高毛利項(xiàng)目占比較去年下降，且計(jì)提的物業(yè)減值撥備較上年有所增加。若剔除評(píng)估增值調(diào)整及物業(yè)減值撥備影響，融創(chuàng)2025年毛利為24.1億元，對(duì)應(yīng)毛利率5.3%。

??此外，融創(chuàng)的財(cái)務(wù)成本約120億元，較2024年增加1.7億元；其他開支及虧損271.2億元，主要包括出售附屬公司、合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司虧損89.2億元，對(duì)長(zhǎng)期資產(chǎn)計(jì)提減值撥備75.1億元，計(jì)提訴訟及其他或有負(fù)債撥備39.8億元，投資物業(yè)公允價(jià)值虧損凈額38.7億元，出售各類資產(chǎn)虧損11.4億元等。

??訴訟纏身與資金壓力

??融創(chuàng)在財(cái)報(bào)中披露，若干交易方已對(duì)集團(tuán)提起訴訟，以解決未償還借貸、未付工程款及日常運(yùn)營(yíng)應(yīng)付款項(xiàng)以及項(xiàng)目延期交付等事項(xiàng)。其中，單筆金額超過人民幣5000萬元的訴訟約511宗，起訴金額合計(jì)約1751.8億元，主要為未償還借貸及未付工程款等。

??這一數(shù)據(jù)意味著，盡管公開債務(wù)已完成重組，但融創(chuàng)在經(jīng)營(yíng)層面仍面臨大量潛在追索，部分地產(chǎn)項(xiàng)目及文旅資產(chǎn)仍面臨被處置或拍賣風(fēng)險(xiǎn)。

??融創(chuàng)坦承，集團(tuán)仍面臨較大運(yùn)營(yíng)壓力，主要體現(xiàn)在銷售規(guī)模與價(jià)格仍存下行壓力、部分項(xiàng)目缺乏建設(shè)資金、融資渠道尚未完全修復(fù)、與相關(guān)方仍存潛在或持續(xù)的債務(wù)問題及訴訟糾紛。

??值得一提的是，融創(chuàng)的家底依然較為豐厚。在行業(yè)持續(xù)縮表的趨勢(shì)下，2025年融創(chuàng)計(jì)提減值170億元，歸屬母公司凈資產(chǎn)仍保有341.7億元。同時(shí)，公司總土地儲(chǔ)備達(dá)1.08億平方米，近七成位于核心一二線城市。

??2025年，融創(chuàng)盤活了12個(gè)核心城市的地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將從中獲得約112億元資金，用于解決項(xiàng)目現(xiàn)有債務(wù)問題和啟動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

??融創(chuàng)已盤活入市的項(xiàng)目，也相繼取得“現(xiàn)象級(jí)”熱銷：去年上海壹號(hào)院累計(jì)銷售額突破220億元，穩(wěn)居全國(guó)單盤銷售榜首；北京融創(chuàng)壹號(hào)院、天津梅江壹號(hào)院二期、武漢光谷壹號(hào)院等盤活項(xiàng)目均銷量領(lǐng)先。

??一位長(zhǎng)期跟蹤融創(chuàng)的券商分析師表示，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量和品牌力仍在，這是其與已出清房企的最大區(qū)別，但當(dāng)前行業(yè)銷售端尚未企穩(wěn)，土地儲(chǔ)備能否轉(zhuǎn)化為有效回款，決定了公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流能否重回正軌。

??土地儲(chǔ)備是底牌，但牌打得好不好，還要看能否轉(zhuǎn)化為回款。對(duì)融創(chuàng)而言，真正的翻盤點(diǎn)不在財(cái)報(bào)的重組收益里，而在銷售端能否止跌回穩(wěn)。