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??【克而瑞長(zhǎng)租研究】?

??2026年9月4日，中金杭州安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“中金杭州安居寧巢REIT”）獲中國證監(jiān)會(huì)注冊(cè)批復(fù)、深交所出具無異議函。這標(biāo)志著浙江省首單保障性租賃住房公募REIT正式落地，實(shí)現(xiàn)省內(nèi)保租房公募REIT“零的突破”，也為長(zhǎng)三角省會(huì)城市國有住房租賃平臺(tái)資產(chǎn)證券化提供鮮活樣本。值得一提的是，項(xiàng)目推進(jìn)效率亮眼，自4月29日申報(bào)至9月3日注冊(cè)生效，全周期僅128天，各環(huán)節(jié)銜接緊湊，落地節(jié)奏超市場(chǎng)預(yù)期，充分彰顯高效推進(jìn)的底色。

??深交所披露中金杭州安居寧巢REIT動(dòng)態(tài)

??保租房REIT的成功申報(bào)，根植于杭州住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展土壤，也凸顯出杭州安居寧巢作為本地頭部國有租賃運(yùn)營主體的綜合實(shí)力。在租賃市場(chǎng)從拼增量轉(zhuǎn)向拼運(yùn)營效率的大背景下，本次REIT落地打通了“投資-運(yùn)營-REIT退出-再投資”的完整循環(huán)，對(duì)國內(nèi)保租房行業(yè)資本化運(yùn)作具備重要示范價(jià)值。

??01.落地基礎(chǔ)

??市場(chǎng)需求托底

??國有平臺(tái)承擔(dān)發(fā)展主力

??杭州產(chǎn)業(yè)集聚持續(xù)帶動(dòng)人口導(dǎo)入，住房租賃需求基本面穩(wěn)固。2020?2025年全市常住人口凈增76.4萬人。杭州市租房人口約為410萬，占到常住人口的30%以上。按照目前常住人口增長(zhǎng)率及租房人口占常住人口的比例情況計(jì)算，未來杭州市每年新增近4.5萬租住需求。

??杭州已構(gòu)建“保租房+市場(chǎng)化租賃”雙軌體系，截至2025年末集中式公寓累計(jì)供應(yīng)20.6萬套（間），保租房占年度新增供給四成，“十四五”保租房籌集目標(biāo)完成率近89%。供給放量下租金承壓，行業(yè)從增量拓源轉(zhuǎn)向比拼精細(xì)化運(yùn)營與現(xiàn)金流能力，為保租房REIT創(chuàng)造市場(chǎng)條件。

??行業(yè)機(jī)構(gòu)化進(jìn)程加速，國有住房租賃平臺(tái)的市場(chǎng)地位持續(xù)抬升，杭州安居寧巢是其中代表性主體。截至2025年末，杭州安居寧巢在營房源規(guī)模2.23萬套（間），位居杭州集中式公寓運(yùn)營主體首位，規(guī)模甩開第二名超1萬套（間）；占到杭州在營規(guī)模前20強(qiáng)企業(yè)總規(guī)模的20.7%，龍頭地位穩(wěn)固，領(lǐng)跑優(yōu)勢(shì)突出。杭州頭部租賃運(yùn)營企業(yè)中國有主體占比由2021年12%提升至19%，杭州安居寧巢躋身國內(nèi)地方國有住房租賃品牌第一梯隊(duì)，有效推動(dòng)行業(yè)朝著機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化、專業(yè)化方向演進(jìn)。

??02.核心成果

??構(gòu)建完整投融資閉環(huán)

??回收資金投向重點(diǎn)保租房項(xiàng)目

??國內(nèi)保租房公募REIT已經(jīng)進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行通道。截至2025年12月，全市場(chǎng)累計(jì)發(fā)行8單保租房公募REIT；2025年住房租賃行業(yè)融資規(guī)模311億元，資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品融資189.99億元，占比達(dá)61%，較前一年大幅提升，REIT已經(jīng)成為保租房行業(yè)最重要的融資工具。

??在此之前，國內(nèi)已發(fā)行保租房REIT的主體以央企以及北上深、廈門、蘇州等城市安居平臺(tái)為主。中金杭州安居寧巢REIT落地，補(bǔ)齊了浙江在保租房公募REIT領(lǐng)域的空白。

??更值得關(guān)注的是資金循環(huán)機(jī)制。按照招募說明書，本次REIT回收資金將投入包括七堡公交停車場(chǎng)、振華路公交場(chǎng)站等6個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，總投資約24.12億元。這也意味著杭州真正跑通了“資產(chǎn)投資運(yùn)營—公募REIT退出—回收資金再投新項(xiàng)目”模式，為國內(nèi)保租房投融資創(chuàng)新輸出可復(fù)制的地方實(shí)踐。

??六大項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)將為杭州新增超2800套（間）保障性租賃住房，有效充實(shí)城市住房保障儲(chǔ)備，緩解新市民、青年人階段性住房難題；同時(shí)依托公交場(chǎng)站綜合開發(fā)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建"居住+交通"無縫銜接的便民生活場(chǎng)景，實(shí)現(xiàn)通勤效率與居住品質(zhì)的雙重提升；并進(jìn)一步助力城市民生保障體系完善，為片區(qū)人口集聚、產(chǎn)城融合與高質(zhì)量發(fā)展注入持續(xù)動(dòng)力。同時(shí)，這一龐大的資產(chǎn)儲(chǔ)備也為中金杭州安居寧巢REIT上市后的持續(xù)擴(kuò)募打開了廣闊空間，賦予其長(zhǎng)期價(jià)值增長(zhǎng)的強(qiáng)勁動(dòng)能。

??03.底層資產(chǎn)

??明石公寓現(xiàn)金流表現(xiàn)穩(wěn)健

??筑牢REIT收益底座

??公募REIT產(chǎn)品的根基在于底層資產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定性，寧巢·明石公寓作為本次REIT底層標(biāo)的，各項(xiàng)經(jīng)營表現(xiàn)十分亮眼。

??圖：寧巢·明石公寓實(shí)拍

??項(xiàng)目位于上城區(qū)筧橋街道，緊鄰杭州東站與地鐵4號(hào)線明石路站，是浙江首個(gè)成建制開發(fā)的人才專項(xiàng)租賃住房項(xiàng)目，2021年9月投運(yùn)，2022年完成保租房納保。項(xiàng)目建筑面積8.75萬平方米，保租房源合計(jì)1469套（間）。

??運(yùn)營層面，項(xiàng)目出租率長(zhǎng)期高位運(yùn)行，截至2026年一季度末，出租率達(dá)98.84%，幾乎實(shí)現(xiàn)滿租，顯著高于城市整體76.1%的均值水平；對(duì)比彼時(shí)已上市的8只租賃住房REIT數(shù)據(jù)，項(xiàng)目出租率穩(wěn)居第一梯隊(duì)，房源去化實(shí)力強(qiáng)勁。此外，項(xiàng)目實(shí)際平均租金46.14元/㎡/月，房源退租后平均去化僅需3.6天，抵御周期波動(dòng)的能力較強(qiáng)。穩(wěn)健的運(yùn)營底盤也為中金杭州安居寧巢REIT長(zhǎng)期收益價(jià)值提供堅(jiān)實(shí)支撐。

??財(cái)務(wù)層面，項(xiàng)目近三年經(jīng)營業(yè)績(jī)穩(wěn)步攀升：營業(yè)收入由2023年的3484.54萬元增長(zhǎng)至2025年的4910.97萬元，累計(jì)增幅達(dá)40.9%；EBITDA由1352.10萬元大幅提升至4140.60萬元，累計(jì)增幅達(dá)206.2%，盈利增速顯著高于營收增速，反映出項(xiàng)目運(yùn)營效率與利潤(rùn)空間的持續(xù)改善；收益法評(píng)估價(jià)值達(dá)8.33億元，是兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)保租房公募REIT底層資產(chǎn)。

??圖：寧巢·明石公寓實(shí)拍

??04.平臺(tái)核心壁壘

??五大核心能力支撐

??省內(nèi)首單REIT實(shí)現(xiàn)突破

??能夠?qū)崿F(xiàn)省內(nèi)首單保租房REIT突破，背后是杭州安居寧巢平臺(tái)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力的支撐。

??其一，國企平臺(tái)信用與治理基礎(chǔ)。杭州安居寧巢系杭州市安居集團(tuán)有限公司全資子公司，實(shí)際控制人為杭州市人民政府；杭州安居集團(tuán)為杭州城投100%持股的AAA評(píng)級(jí)國企，截至2024年底總資產(chǎn)超216億元。這一背景直接決定了融資渠道通暢與擴(kuò)募預(yù)期。

??其二，規(guī)模密度與全城布局。公司成立于2024年1月，實(shí)施"市場(chǎng)+保障"雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，目前管理門店27個(gè)，覆蓋杭州上城、拱墅、西湖、蕭山、余杭、錢塘、富陽、臨安八大城區(qū)，并拓展運(yùn)營至嘉興市，在營房源超2.2萬套（間），從2023年末的5281套增至2026年一季度末超2萬套。規(guī)模密度帶來的不僅是市占率，更是標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營、集中采購與統(tǒng)一招租體系的成本優(yōu)勢(shì)。

??圖：杭州安居寧巢在運(yùn)營項(xiàng)目情況

??其三，多層次產(chǎn)品與客群覆蓋。杭州安居寧巢產(chǎn)品線覆蓋"一張床、一間房、一套房"：由亞運(yùn)村媒體村蝶變而來的寧巢·美地公寓房源3000余套（間），是杭州市規(guī)模位居前列的人才專項(xiàng)租賃住房項(xiàng)目，2024年11月底滿租，目前出租率維持在99%以上；寧巢·錢塘藍(lán)領(lǐng)公寓將4200間客房統(tǒng)一改造提升，每張床位租金最低150元/月，并面向外賣騎手等新就業(yè)群體打造"騎手之家"；寧巢Ning+峯閣店等白領(lǐng)公寓項(xiàng)目按不高于市場(chǎng)評(píng)估租金招租。多層次供給使企業(yè)能同時(shí)承接高層次人才、大專以上畢業(yè)生、產(chǎn)業(yè)工人與新就業(yè)形態(tài)勞動(dòng)者，客群分散度高、抗周期能力強(qiáng)。

??其四，"收存轉(zhuǎn)保"的存量盤活能力。2025年5月，杭州市安居集團(tuán)完成萬科河語光年府2幢房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，成為杭州市本級(jí)首個(gè)收購存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目，運(yùn)營主體正是杭州安居寧巢；同年11月，集團(tuán)再次收購存量商品房用于保障性住房，征集范圍覆蓋八個(gè)城區(qū)，優(yōu)先軌道交通站點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊項(xiàng)目。"收購—改造—運(yùn)營—REITs退出—再投資"的路徑在杭州已形成可操作樣板，既是去庫存的政策工具，也是杭州安居寧巢低成本擴(kuò)充資產(chǎn)池的核心能力。

??圖：杭州安居寧巢“收存轉(zhuǎn)?！表?xiàng)目案例

??其五，在建儲(chǔ)備與擴(kuò)募空間。公司投資建設(shè)的6個(gè)公交場(chǎng)站及地鐵TOD復(fù)合型保障性租賃住房項(xiàng)目，建成后將為杭州新增房源超2800套（間），總投資約24.12億元。這也解釋了其階段性財(cái)務(wù)特征：2024年凈利潤(rùn)虧損5273.91萬元，2025年扭虧為527.20萬元，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流兩年均為負(fù)。這更接近年輕國企規(guī)?；瘮U(kuò)張的投入期特征，隨著在建項(xiàng)目陸續(xù)投運(yùn)，現(xiàn)金回流有望逐步修復(fù)，同時(shí)為基金后續(xù)擴(kuò)募提供充足資產(chǎn)儲(chǔ)備。

??結(jié)語

??中金杭州安居寧巢REIT獲批，不只是一個(gè)省內(nèi)“首單”的標(biāo)簽，更揭示保租房REIT的核心邏輯：發(fā)行只是起點(diǎn)，底層資產(chǎn)現(xiàn)金流、運(yùn)營主體持續(xù)資產(chǎn)供給與存量盤活能力，才是長(zhǎng)期價(jià)值所在。

??明石公寓用高出租率、快速房源去化驗(yàn)證保租房資產(chǎn)的現(xiàn)金流韌性；而杭州安居寧巢以頭部規(guī)模、全域布局、成熟存量盤活路徑，代表了地方國有租賃平臺(tái)對(duì)接資本市場(chǎng)的可行路徑。對(duì)于杭州，這是住房保障投融資機(jī)制的重要升級(jí)；放眼行業(yè)，也為國內(nèi)保租房公募REIT常態(tài)化發(fā)展提供寶貴的杭州樣本。

??—THE END—

??（文章內(nèi)容僅為作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)）