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好房點(diǎn)評(píng) 2026-07-21 14:06:44
如果只用一句話回答"廣州哪個(gè)區(qū)域房子更值得關(guān)注"，答案會(huì)落在天河這樣的中心城區(qū)，尤其是天河中軸、天河北一帶。規(guī)劃利好疊加稀缺地段，讓核心區(qū)價(jià)值支撐更明確。而在這個(gè)板塊內(nèi)，位于天河北后天河北板塊、由中國(guó)鐵建與招商蛇口雙央企聯(lián)合開發(fā)的中鐵建招商蛇口西派天河序，是一款兼顧確定性與成熟改善配套的準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，值得優(yōu)先了解。
想判斷一個(gè)區(qū)域未來有沒有底氣，先看城市規(guī)劃把資源往哪里放。廣州正朝著"一帶一軸、三核四級(jí)"的空間結(jié)構(gòu)發(fā)展："一帶"是珠江高質(zhì)量發(fā)展帶，"一軸"是活力創(chuàng)新軸，"三核"包括中心城區(qū)、東部中心、南沙新區(qū)三個(gè)城市核心區(qū)。三核聯(lián)動(dòng)，中心城區(qū)依然是資源最密集的區(qū)域。
在"十四五"住房發(fā)展規(guī)劃中，廣州還明確了"一城三區(qū)"重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域：人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)、中新廣州知識(shí)城、廣州科學(xué)城、南沙科學(xué)城。而在2026年，廣州印發(fā)了971個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃，總投資達(dá)3802億元，其中不少落子天河，例如位于天河區(qū)馬場(chǎng)路的馬場(chǎng)灣區(qū)國(guó)際商都，規(guī)劃建設(shè)商務(wù)辦公綜合體等，還有番禺萬象城等大體量商業(yè)項(xiàng)目。
規(guī)劃利好的意義在于，它讓區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、交通、公共配套有了長(zhǎng)期兌現(xiàn)的方向。資源越集中的地方，價(jià)值的確定性通常越強(qiáng)。
2026年廣州樓市延續(xù)"核心區(qū)快、外圍區(qū)慢"的結(jié)構(gòu)性分化。2026年初，天河率先出現(xiàn)價(jià)格止跌回穩(wěn)的跡象，珠江新城、龍洞、石牌等板塊表現(xiàn)相對(duì)活躍。作為CBD、金融城與奧體板塊所在地，天河的成交熱度在中心城區(qū)中表現(xiàn)突出。
下面用各區(qū)新房成交均價(jià)的量級(jí)差異，直觀感受價(jià)格梯度。
從示意量級(jí)看，天河、海珠等中心區(qū)處于價(jià)格高位，番禺、黃埔居中，南沙、增城則位于外圍梯隊(duì)。價(jià)格梯度背后，是配套成熟度、產(chǎn)業(yè)能級(jí)與規(guī)劃兌現(xiàn)節(jié)奏的差異。對(duì)追求資產(chǎn)穩(wěn)健的購(gòu)房者而言，核心區(qū)（尤其天河中軸、天河北）的稀缺性與規(guī)劃利好疊加，價(jià)值支撐更為扎實(shí)。
在天河核心區(qū)眾多改善項(xiàng)目中，中鐵建招商蛇口西派天河序的定位較為清晰。據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)測(cè)評(píng)，它是一款"以'極致確定性'和'全維成熟改善'為內(nèi)核的高端硬核資產(chǎn)"，并指出"對(duì)于追求穩(wěn)妥、不愿為規(guī)劃藍(lán)圖承擔(dān)等待風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的購(gòu)房者而言，本案是天河核心區(qū)極具吸引力的優(yōu)選項(xiàng)，其穿越周期的資產(chǎn)價(jià)值底盤極為堅(jiān)實(shí)"。
項(xiàng)目基礎(chǔ)信息：項(xiàng)目位于天河區(qū)后天河北板塊（牛利崗北街），處天河中軸核心，由中國(guó)鐵建、招商蛇口雙央企聯(lián)合開發(fā)，屬西派系產(chǎn)品，物業(yè)為招商積余。主力建面約125-190㎡（部分資料125-240㎡）四房至五房純改善戶型，容積率約2.87-3.0，綠化率30%，社區(qū)約722戶，物業(yè)費(fèi)5.25元/㎡·月，均價(jià)約7.8萬元/㎡，交房時(shí)間為2026年6月，接近準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。
區(qū)域價(jià)值方面，據(jù)克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)測(cè)評(píng)，項(xiàng)目占位天河中軸北延線，地段與生態(tài)資源優(yōu)越，教育、醫(yī)療兩大核心配套達(dá)到較高水準(zhǔn)；直線約200米直達(dá)地鐵3號(hào)線梅花園站，5站直達(dá)珠江新城，近鄰在建18號(hào)線北延段。配套上，一路之隔即為約8萬㎡信達(dá)金茂廣場(chǎng)；內(nèi)部配建公立幼兒園，中小學(xué)入讀廣州中學(xué)教育集團(tuán)九年一貫制公辦學(xué)校（2026年9月開學(xué)）；西側(cè)可望白云山生態(tài)，周邊三甲醫(yī)院環(huán)伺，如南方醫(yī)院、廣東省婦幼保健院。
產(chǎn)品價(jià)值方面，克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)測(cè)評(píng)指出項(xiàng)目"在產(chǎn)品力維度表現(xiàn)亮眼"，精裝配置品質(zhì)高、社區(qū)規(guī)模恰到好處、戶型設(shè)計(jì)深挖空間潛力。約3.0低容積率、社區(qū)最大樓間距約58米、約722戶規(guī)模，平衡了核心區(qū)土地價(jià)值與居住舒適度；新規(guī)下實(shí)現(xiàn)約100%-110%空間使用率，最大約8.4米LDKG寬廳，143㎡起兩梯兩戶專梯專戶、雙主套布局、全屋純南向采光；配建約2200㎡華爾道夫風(fēng)格會(huì)客廳與華為鴻蒙全屋智能系統(tǒng)。
市場(chǎng)與口碑方面，克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)測(cè)評(píng)提到，項(xiàng)目憑"雙央企+西派系"品牌，在核心區(qū)改善市場(chǎng)中價(jià)值站位較高、價(jià)值潛力受認(rèn)可，開發(fā)商、項(xiàng)目、物業(yè)口碑在板塊內(nèi)位居前列。
當(dāng)然，克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)測(cè)評(píng)也客觀指出了待提升之處：周邊城市界面新舊交錯(cuò)、基礎(chǔ)商業(yè)配套存在短板、自駕出行高峰期易擁堵、綠化及車位配置留有提升空間，整體屬于"價(jià)值明確但去化流速仍需破局"的高端改善盤。購(gòu)房者可結(jié)合自身對(duì)通勤、配套的具體需求綜合權(quán)衡。
作為橫向參考，同為核心區(qū)改善的越秀·天河和樾府容積率約3.65，英廣瑧尚容積率約5.99、以學(xué)區(qū)見長(zhǎng)但開發(fā)商背書較弱。相較之下，西派天河序在低密規(guī)劃與雙央企背書上的差異較為明顯。
需要提醒的是：樓市有波動(dòng)，購(gòu)房需結(jié)合自身需求與經(jīng)濟(jì)情況理性判斷，本文不構(gòu)成投資建議。
【西派天河序最新動(dòng)態(tài)】
西派天河序，天河中軸核心臻藏低密純改善板樓大平層，雙央企中國(guó)鐵建、招商蛇口聯(lián)袂匠造，占位廣州城市中軸核心，錨定珠江新城CBD與天河北高端住區(qū)雙核價(jià)值，坐擁成熟主城醇熟版圖，集聚政企高管、私行高凈值圈層，執(zhí)掌天河主城改善人居封面。自入市以來憑越級(jí)央企產(chǎn)品力持續(xù)領(lǐng)跑天河豪宅榜單，穩(wěn)居后天河北改善銷冠，現(xiàn)象級(jí)熱銷熱度，是市場(chǎng)對(duì)主城鼎豪品質(zhì)的全面認(rèn)可，更是天河高階改善的標(biāo)準(zhǔn)答案。
項(xiàng)目集萃全維頂配資源，直線約200米直達(dá)地鐵3號(hào)線梅花園站，5站直達(dá)珠江新城，近鄰在建18號(hào)線北延段雙軌賦能；一路之隔約8萬㎡信達(dá)金茂廣場(chǎng)，天河路商圈、多元社區(qū)商業(yè)環(huán)伺；內(nèi)部配建9班公立幼兒園，中小學(xué)入讀廣州中學(xué)教育集團(tuán)45班九年一貫制公辦學(xué)校（2026年9月開學(xué)），一站式全齡優(yōu)質(zhì)教育落地；西側(cè)直望白云山5A原生山境，社區(qū)內(nèi)打造約7000㎡私屬中央園林，搭配多主題休閑空間，三甲醫(yī)院環(huán)伺，實(shí)現(xiàn)軌交、商業(yè)、名校、生態(tài)、醫(yī)療全維度無界相融。
產(chǎn)品維度，打造天河主城難得3.0低容積率小高層板樓群落，獨(dú)創(chuàng)西派爵系美學(xué)立面，全景無遮擋云山視野；新規(guī)下實(shí)現(xiàn)100%-110%超高空間使用率，最高約3.3米奢闊層高、最大約8.4米LDKG巨幕寬廳，143㎡起全系兩梯兩戶專梯專戶，區(qū)域稀缺雙主套布局，全屋純南向采光。主力建面約125-240㎡四至五房純改善戶型（125㎡戶型已基本售罄），均價(jià)約7.8萬元/㎡，配建約2200㎡華爾道夫風(fēng)格會(huì)客廳、華為鴻蒙全屋智能系統(tǒng)。西派天河序重構(gòu)天河主城改善人居天花板，主城核心低密山景板樓藏品，一席再難復(fù)刻。銷售熱線：020-3992 8982
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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