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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）由國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部牽頭實(shí)施，我國(guó)首個(gè)以“擴(kuò)大消費(fèi)”為主題的五年專項(xiàng)規(guī)劃發(fā)布了。

??近日，國(guó)務(wù)院印發(fā)關(guān)于《擴(kuò)大消費(fèi)“十五五”規(guī)劃》（以下稱《規(guī)劃》）的批復(fù)，原則同意《規(guī)劃》?！兑?guī)劃》明確了“十五五”時(shí)期消費(fèi)領(lǐng)域發(fā)展的思路目標(biāo)和重點(diǎn)任務(wù)，并部署了擴(kuò)大消費(fèi)的28條重點(diǎn)任務(wù)舉措。

??值得注意的是，《規(guī)劃》涉及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容頗多，并將住房消費(fèi)納入大宗耐用商品消費(fèi)體系。這也意味著，高層對(duì)房地產(chǎn)政策的定調(diào)，將從“防風(fēng)險(xiǎn)為主”向“防風(fēng)險(xiǎn)與促消費(fèi)并重”升級(jí)。

??從政策取向來(lái)看，“十五五”期間房地產(chǎn)領(lǐng)域的消費(fèi)促進(jìn)邏輯，已從過(guò)往單一的住房交易拉動(dòng)，明確轉(zhuǎn)向存量運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)提升與服務(wù)擴(kuò)容三位一體的新路徑。

??住房消費(fèi)納入大宗耐用商品消費(fèi)體系

??在“促進(jìn)大宗耐用商品消費(fèi)”方面，《規(guī)劃》提出，更好滿足住房消費(fèi)需求，優(yōu)化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

??實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，穩(wěn)步推進(jìn)城中村、危舊房和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，支持居民自主更新，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級(jí)。

??對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策對(duì)改善性需求的支撐力度將進(jìn)一步加大，各城市在此方面擁有更靈活的差異化支持空間。同時(shí)，“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已上升為國(guó)家層面的品質(zhì)導(dǎo)向，后續(xù)應(yīng)立足于持續(xù)激發(fā)住房消費(fèi)。此外，存量住房更新改造獲得明確政策支持，將釋放可觀的工程咨詢、建材家居和智能設(shè)備需求。對(duì)于新房開(kāi)發(fā)增量已見(jiàn)頂?shù)男袠I(yè)而言，構(gòu)成了中長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)增量來(lái)源。

??另一方面，物業(yè)服務(wù)也被納入消費(fèi)擴(kuò)容體系。《規(guī)劃》明確，實(shí)施物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，拓展物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。并將“推進(jìn)城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施、完整社區(qū)和一刻鐘便民生活圈建設(shè)，完善社區(qū)便民商業(yè)設(shè)施”納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范疇。這也是國(guó)家級(jí)規(guī)劃中，較為罕見(jiàn)的將物業(yè)行業(yè)與消費(fèi)擴(kuò)容直接掛鉤的表述。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，政策意圖在于將社區(qū)定位為居民消費(fèi)的“最后一百米”終端載體。物業(yè)服務(wù)企業(yè)則從傳統(tǒng)角色，轉(zhuǎn)向社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政、零售等多元化生活服務(wù)平臺(tái)入口。對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)，意味著頭部企業(yè)有望借助政策東風(fēng)，加快社區(qū)增值服務(wù)的合規(guī)拓展，社區(qū)商業(yè)空間的運(yùn)營(yíng)價(jià)值也將獲得重新定價(jià)。

??同樣，商業(yè)地產(chǎn)也迎來(lái)了更新機(jī)遇。

??根據(jù)《規(guī)劃》，擴(kuò)大消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域有效投資。提出“推進(jìn)老舊商業(yè)街區(qū)改造提升，支持線下消費(fèi)商業(yè)設(shè)施設(shè)備更新”。資金來(lái)源方面，強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌利用中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項(xiàng)債券等資金渠道”。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商構(gòu)成直接利好。老舊商圈改造升級(jí)將獲得政策和資金層面的傾斜支持，具備核心區(qū)位但設(shè)施老化的商業(yè)物業(yè)價(jià)值存在一定的重估空間。

??不合理的限制性措施將清理優(yōu)化

??《規(guī)劃》在加力完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制中還提出，清理優(yōu)化不合理限制性措施。支持各地因城施策調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求。

??政策也再次明確，購(gòu)房領(lǐng)域的限制性政策調(diào)整權(quán)限下放至地方，“因城施策”的靈活度有望進(jìn)一步提升。除部分核心城市限購(gòu)政策存在優(yōu)化預(yù)期外，類似帶押房產(chǎn)過(guò)戶、房產(chǎn)與戶籍關(guān)系限制，以及一些歷史遺留的二手房交易問(wèn)題等其他限制措施有望得到優(yōu)化。

??另外要關(guān)注的是公積金政策，其使用范圍有望拓寬。除購(gòu)房外，包括老舊小區(qū)改造、適老化裝修、租房提取等場(chǎng)景也將納入使用范圍。嚴(yán)躍進(jìn)稱，這一表述在此前公積金的修訂稿中已有所體現(xiàn)，未來(lái)公積金在住房消費(fèi)金融中的杠桿作用將得到更充分發(fā)揮。

??穩(wěn)地產(chǎn)是居民增收的重要基礎(chǔ)

??居民財(cái)富的穩(wěn)定和增收，也是持續(xù)提升消費(fèi)能力重要基礎(chǔ)。

??此次《規(guī)劃》還提出，多渠道促進(jìn)居民增收。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，持續(xù)鞏固資本市場(chǎng)穩(wěn)中向好發(fā)展態(tài)勢(shì)，多渠道增加城鄉(xiāng)居民財(cái)產(chǎn)性收入。

??實(shí)際上，住房消費(fèi)在促進(jìn)消費(fèi)中的作用，官方早有提及。

??6月18日，《求是》發(fā)表《以更大力度提振消費(fèi)》的評(píng)論員文章中指出，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，不少居民感嘆“家底變薄了”，財(cái)富效應(yīng)減弱，使居民消費(fèi)開(kāi)支趨于謹(jǐn)慎。

??根據(jù)央行調(diào)查數(shù)據(jù)，住房在中國(guó)居民家庭財(cái)富中的占比在60%以上，居民負(fù)債中70%以上為住房按揭貸款。由此可見(jiàn)，房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的減弱也是拖累消費(fèi)的關(guān)鍵因素之一。

??文章提到，“要加快修復(fù)居民資產(chǎn)負(fù)債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)資本市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，防止資產(chǎn)價(jià)格下跌對(duì)消費(fèi)信心的負(fù)向螺旋，增強(qiáng)廣大城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)預(yù)期和底氣”。

??中房研協(xié)此前的一份研報(bào)指出，樓市下行的負(fù)財(cái)富效應(yīng)直接約束消費(fèi)意愿，其邏輯鏈條是房?jī)r(jià)預(yù)期走弱→居民房產(chǎn)賬面資產(chǎn)縮水→資產(chǎn)負(fù)債表承壓→預(yù)防性儲(chǔ)蓄上升、縮減衣食住行、家電家裝、文旅等可選消費(fèi)，形成資產(chǎn)縮水壓制消費(fèi)的負(fù)向循環(huán)。

??面對(duì)資產(chǎn)價(jià)格下跌，居民選擇減少負(fù)債、增加儲(chǔ)蓄，行為上呈現(xiàn)“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”特征，從而抑制了消費(fèi)擴(kuò)張。

??對(duì)此，中房研協(xié)認(rèn)為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)不再僅僅是行業(yè)問(wèn)題，而是關(guān)乎居民財(cái)富安全感和社會(huì)消費(fèi)信心的宏觀戰(zhàn)略問(wèn)題。通過(guò)穩(wěn)住樓市基本盤(pán)，遏制資產(chǎn)價(jià)格非理性下跌，阻斷資產(chǎn)負(fù)債表衰退的蔓延，為消費(fèi)復(fù)蘇奠定堅(jiān)實(shí)的財(cái)富基礎(chǔ)。