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??隨著各城市2025年人口數據悉數出爐，兩個微妙的變化正在發(fā)生。

??一個是人口總量收縮，自2022年人口總量達到峰值后進入負增長階段，至2025年全國總人口為140545萬人，較七普人口減少了633萬人。

??一個是城市間迎來新一輪人口再分配，2025年末，常住人口增量TOP3城市分別為深圳、東莞和廣州。深圳和廣州連續(xù)兩年排在了前三。

??在整體人口減少的大背景下，人口的跨城流動、城市之間的虹吸與分流，成為影響未來樓市冷暖的重要變量。

??由于市場并非單一依賴人口數據，因此本文聚焦29個萬億GDP城市人口規(guī)模和增量變化來分析。

??2025年末，深圳以25.9萬的人口增量在萬億GDP城市中高居首位，同時也是全國人口增量第一城，常住人口總量達到1824.85萬人。上一年，深圳以19.94萬人的增量排在全國第二位。兩年間，深圳累計增加了45.84萬人。

??緊隨其后的是東莞、廣州、長沙和濟南，增量均在10萬人以上。

??從區(qū)域分布看，萬億GDP城市人口增量TOP10中，珠三角占據4席，分別是深圳、東莞、廣州和佛山，四城累計凈增70.46萬人。若從全國部城市來看，珠三角的惠州2025年人口增量也達到7.62萬人，排在全國第七位。

??長三角城市杭州、南京人口增量分別為7.6萬人和6.15萬人，相對來說，長三角常住人口穩(wěn)定輸入。

??此外，長三角城市合肥尚未公布2025年數據，從2024年末數據來看，合肥人口增加了14.9萬人，人口規(guī)模站上千萬級，從過去三年人口增速推斷，2025年合肥常住人口增量大概率將超過杭州。

??從萬億GDP城市人口增量排行變化來看，深圳連續(xù)兩年第一，增量排名提升最明顯的是濟南，提升了7個位次，多增2.33萬人。另外，東莞和青島排位上升了6個位次，東莞從2024年末的第8位升至第2位，增量多增14.41萬人。

??從第七次人口普查到2025年末，過去五年，人口增量排在第一的是武漢，增長了153.49萬人。

??武漢曾在2020年流失一部分人口，在2021年人口普查數據時數據相對較少，隨著疫情結束人口逐步回流。這也與近年來武漢高校畢業(yè)生留漢政策友好、產業(yè)升級帶來的就業(yè)吸納能力直接相關。

??杭州排在第二位，過去五年人口增長了76.4萬人。2025年末增加了7.6萬人，在長三角城市中排在第一。

??強省會的“虹吸效應”持續(xù)強化。長沙、合肥、鄭州等舉全省之力發(fā)展的省會，正虹吸省內人口持續(xù)流入。典型如合肥，雖然合肥尚未公布截至2025年末的常住人口數據，對比2024年末和七普以來的增量來看，僅四年時間人口增量也有63.21萬人。這與合肥近年在新能源、半導體等新興產業(yè)的爆發(fā)式發(fā)展密切相關，產業(yè)升級帶動省內人口持續(xù)流入。

??四大一線城市中，過去五年增量最高的是深圳，增加了68.85萬人，2025年人口增量又是全國“冠軍”。廣州人口增量則低于深圳，過去五年增加了42.4萬人，比深圳少了約26萬人。

??北京和上海由于人口總量控制，過去五年常住人口都是下降的，其中北京少了9.3萬人，上海整體穩(wěn)定，五年少了1.69萬人。

??人口凈流入的城市，正在享受越來越稀缺的需求紅利。這將在一二手房銷售情況、土地市場熱度和租賃市場熱度均有所體現。

??以萬億GDP人口增量TOP10來看，珠三角城市正在以全國最快的速度擴大其人口規(guī)模，區(qū)域樓市的需求基礎在持續(xù)夯實，市場韌性在今年前5月數據中有所體現：

??廣州5月新房成交規(guī)模同環(huán)比齊增，前5月一手房累計成交面積已回正。

??東莞承接深圳外溢需求，5月二手房同環(huán)比齊增，前5月二手房成交同比增長16%。

??不過，當前珠三角各大城市樓市面臨的核心問題不是需求不足，而是供需錯配。深圳核心區(qū)土地極度稀缺，供應嚴重滯后于需求。東莞、佛山等承接外溢需求，非核心區(qū)面臨階段性過剩，去化壓力明顯。

??長三角城市人口增長相對均衡，城市間梯度分布合理，典型如杭州、南京、蘇州則保持穩(wěn)健增長，人口分別增長7.6萬、6.15萬和6.07萬，三城合計凈增近20萬人。表現在樓市層面，上述城市市場容量普遍較高，市場波動性低于珠三角，同時樓市需求結構均衡，改善型和高端產品的市場空間持續(xù)擴大。

??不過，與珠三角相似的是，長三角的人口吸引力也有向上海、杭州、南京、蘇州集中的趨勢，而嘉興、紹興此類城市的人口增量相對有限。

??增量之外，人口總量和經濟總量是一個城市市場容量大小的“底盤”，同時城市能級、資源虹吸力和居民財富厚度，也成為決定房地產市場“高度”的關鍵。

??以上海為例，雖然過去五年人口減少，但人口總量仍排在全國第二位，2025年人口保持在5.15萬人增長，同時2025年GDP達到5.67萬億，常年占據全國首位，房地產市場容量一直在全國保持前列，2024年以來一二手房年度成交面積連續(xù)兩年均維持在2000萬平方米以上，2026年前5月已達到1078萬平方米，住房需求持續(xù)穩(wěn)定釋放。

??另外，常住人口總量排在第4、增量排在第11的成都，房地產市場容量連續(xù)多年排在全國首位，2026年前5月一二手成交總量以952.2萬平方米排在首位。這說明成都流入人口的消費能力較高，對購房需求釋放的推動作用明顯。

??人口流向變了，樓市的邏輯也變了。

??在全國人口總量進入負增長、住房需求逐步收縮的大背景下，房地產行業(yè)全面邁入存量競爭新階段。人口總量是樓市的基本盤，持續(xù)的人口流入則不斷激活市場活力，而城市能級、產業(yè)實力與居民購買力，將成為拉開城市之間差距的重要因素。

??從近兩年人口流動與樓市成交數據不難看出，人口正在向珠三角、長三角核心城市以及中西部強省會加速集聚。

??進一步從房地產市場來看，珠三角憑借高強度人口流入形成需求基礎，但區(qū)域內供需錯配問題凸顯；長三角城市發(fā)展梯度均衡，市場走勢更趨穩(wěn)?。恢形鞑恳槐娛鞘幸劳惺群缥糇∪丝?，卻也面臨新增需求轉化不足的困境。