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??樂居財經(jīng) 徐迪 3月18日下午，2026房地產(chǎn)TOP500研究成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇在北京舉行。

??華潤置地執(zhí)行董事、副總裁兼首席運營官陳偉分享了華潤置地的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型實踐案例。

??2020年之前，華潤置地的開發(fā)業(yè)務(wù)一直在行業(yè)排名第十左右的水平，期間經(jīng)歷了幾個階段：第一個階段是自己獨立開始做單一的住宅開發(fā)；第二階段是做開發(fā)和商業(yè)的雙輪驅(qū)動；第三個階段是城市投資開發(fā)運營商的模式。

??住宅開發(fā)是從2000年左右，在重慶開始起步，之后為了平衡經(jīng)營風險以及長期利益，開始涉足商業(yè)地產(chǎn)賽道。2004年做了第一個羅湖萬象城，當時有過一個討論：華潤置地是要做一把掙十個億的住宅開發(fā)模式，還是要做一個項目在很長時間內(nèi)每年掙一個億？最后選擇的方向是做一個每年能掙一個億的生意。羅湖萬象城現(xiàn)在每年零售額大概是130億左右，年租金收入8億多，整體利潤五到六個億。這之后，華潤置地開始了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?，F(xiàn)在有四個產(chǎn)業(yè)線：萬象城、萬象匯、萬象天地，以及去年年底開了一個東莞購物村，開啟了新的產(chǎn)品線——奧萊，帶著一點微度假性質(zhì)的奧萊產(chǎn)品線，這個產(chǎn)品線未來在其他城市也會尋找合適的機會進一步落地。

??除了重資產(chǎn)之外，2020年華潤置地把商管和物管業(yè)務(wù)整體拆分出來做了上市，就是萬象生活，當時是港交所第三大IPO。上市之后整個萬象生活整個營收和利潤還是保持了非常好的增長，基本每年都在雙位數(shù)增長，股價也保持了比較好的水平；2021年華潤置地做了兩個REITs，商業(yè)地產(chǎn)REITs和有巢REITs，從目前的表現(xiàn)來說都還不錯。

??在整個輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)和相應的模式之后，華潤置地現(xiàn)在的重點是在推片區(qū)統(tǒng)籌工作。深圳南山片區(qū)統(tǒng)籌，先用差不多十年時間把大沖村城市更新、大沙河生態(tài)治理、后海新區(qū)建設(shè)做起來；后在2022年把深圳后海中心區(qū)智慧城市建設(shè)運營服務(wù)項目拿下來，包括智慧運營、藝文活動、商圈統(tǒng)籌、城市空間服務(wù)；第三階段，去年年底深圳灣萬象城二期、深圳灣文化廣場開業(yè)，深圳灣澐璽開盤熱銷，能賣得好，不僅僅是品質(zhì)好，還得益于大的片區(qū)統(tǒng)籌工作，整個片區(qū)包含了高檔商業(yè)、公園、文旅、文體、文化場館等，整體聯(lián)動。南山之后還做了其他形式的片區(qū)統(tǒng)籌，包括溫州龍港模式，三亞海棠灣文商旅片區(qū)統(tǒng)籌等項目。

??“十四五”期間華潤置地整體發(fā)展模式可以總結(jié)為3+1業(yè)務(wù)模式：開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)與資管業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)。輕資產(chǎn)主要就是萬象生活，做業(yè)績的增長極，同時向世界一流企業(yè)邁進；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)是助力公司城市運營商定位的落地。

??從整體的指標來看，行業(yè)整體承壓，華潤置地資金上也承受了一定壓力，但從營收和利潤來說還是基本保持穩(wěn)定，ROIC、綜合毛利率處于行業(yè)相對比較穩(wěn)定的水平。經(jīng)營性不動產(chǎn)收租性、輕資產(chǎn)管理、生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)這三大經(jīng)常性業(yè)務(wù)核心凈利潤占比60.2%。

??“十五五”行業(yè)發(fā)生了非常大的變化，國家也在提房地產(chǎn)新模式，城市整個發(fā)展將從增量發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效，從建城要轉(zhuǎn)化成營城的模式，城市治理也是重在內(nèi)涵式發(fā)展和精細化運營。華潤置地也做了一些調(diào)整，一個是深化三位一體的核心競爭力，二是構(gòu)建兩大價值循環(huán)體系。發(fā)展目標還是“盈利優(yōu)質(zhì)、財務(wù)穩(wěn)健、模式先進、市值領(lǐng)先和品質(zhì)卓越”為核心要素。在大的核心競爭力之下，始終把自己定位為城市投資開發(fā)運營商，開發(fā)是開發(fā)高品質(zhì)的空間的載體，也是為運營去創(chuàng)造舞臺。運營這個層面上更多是要創(chuàng)造空間價值，通過空間價值來促進不動產(chǎn)的銷售和租賃業(yè)，提升資產(chǎn)價值，提升對資源溢價的能力。未來會深化片區(qū)統(tǒng)籌的模式，也是目前的房地產(chǎn)形勢下，通過片區(qū)統(tǒng)籌不斷提升土地資產(chǎn)的價值，這是未來核心的競爭。

??另外，構(gòu)建了空間價值和經(jīng)濟價值，如果沒有足夠的空間價值，經(jīng)濟價值很難實現(xiàn)。比如購物中心里面的電影院一樣，其實電影院不太掙錢，但是它創(chuàng)造了流量，所以就會對整個購物中心形成賦能。未來也將從單一獲取土地紅利的方式，變成創(chuàng)造空間價值的方向。

??結(jié)合形勢的變化，華潤置地把業(yè)務(wù)重新做了歸類和定位，總結(jié)為三條增長曲線：

??第一條是傳統(tǒng)的開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)，是業(yè)績基本盤，也是營收及現(xiàn)金流的主要貢獻者。

??第二條是經(jīng)營性不動產(chǎn)收租型業(yè)務(wù)，可持續(xù)增長的強大引擎，是利潤和穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻者。

??第三條是輕資產(chǎn)管理收費型業(yè)務(wù)，是業(yè)績強勁增長極和空間價值核心創(chuàng)造者。

??對于第一條增長曲線更多是做優(yōu)的概念，第二增長曲線要做強，第三條增長曲線將會秉承速度第一、質(zhì)量第二的方針，迅速把這塊業(yè)務(wù)做大。